وضعیت «مسکن مهر» در دولت یازدهم
وضعیت مسکن مهر در دولت یازدهم
وزير راه‌وشهرسازي هفته پيش با اظهارنظري تازه در خصوص طرحي كه طراح آن را دولت پيشين؛ اما مخاطبانش را جمعيت روبه افزايش در دهك‌هاي كم‌درآمد و البته ميان‌درآمد جامعه تشكيل داده‌اند، نشان داد دولت يازدهم فعلا بناي مشخصي براي ساخت سري جديد مسكن‌مهر تعيين نكرده و تصميم قطعي، بعد از روشن‌شدن ابهامات موجود اتخاذ خواهد شد.
عباس آخوندي فارغ از نگاه انتقادي سابقه‌دار به اصل طرح مسكن‌مهر، معتقد است: «درجه رضايت صاحبان و ساكنان واحدهاي مسكوني‌مهر»، «ميزان تورم‌زايي‌طرح» و «ميزان اثرگذاري آن بر قيمت زمين‌ومسكن»، مجموعه سه پرسش پيش‌روي اين دولت است كه متناسب با پاسخ‌هاي دريافتي، سرنوشت طرح در 4سال آينده رقم مي‌خورد.
هر چند پاسخ اين پرسش‌ها ممكن است پيش‌از پرداختن به آنها، از طرف برخي دولتمردان كاملا معلوم باشد و جواب‌ها درست عكس مطالبي باشد كه در روزهاي اخير از طرف برخي خانوارهاي كم‌درآمد جامانده از واگذاري‌هاي مسكن‌مهر، عنوان شده است، اما براي بررسي موضع بي‌طرفانه در خصوص ابهامات و احيانا اشكالات يا نقاط قوت طرح مسكن‌مهر، با ریيس دانشكده هنر و معماري دانشگاه آزاد واحد علوم و تحقيقات گفت‌وگو كرده است. دكتر حميد ماجدي، متخصص رشته معماري و داراي دكتراي شهرسازي از دانشگاه لندن، درباره چالشي كه طرح مسكن‌مهر براي دولت يازدهم به‌وجود آورده است، مي‌گويد: در گام اول بايد بين «واحدهاي درحال‌ساخت يا تكميل و واگذارشده» با «واحدهايي كه هنوز ساخته‌نشده» تفكيك صورت بگيرد و دولت براي هر كدام از اين دو، سياست‌هاي جداگانه با اولويت‌هاي متفاوت تعريف كند و در گام دوم از آنجا كه تيراژ تقاضا درصورت متوقف كردن مسكن‌مهر، از بين نخواهد رفت، بهترين مدل تامين‌مسكن باید شناسایی و به اجرا گذاشته شود.
تدبير برای وضع موجود
دكتر ماجدي درباره جزئيات گام اول تصريح كرد: در طرح مسكن‌مهر صحبت از حدود 2 ميليون واحدمسكوني مي‌شود. اين واحدها هم‌اكنون به دو بخش تقسيم شده‌اند، بخش اول واحدهايي هستند كه اقدامات اجرايي آنها آغاز شده و درحال‌حاضر يا به اتمام و بهره‌برداري رسيده‌اند يا در دست احداث قرار دارند و بخش دوم نيز آنهايي كه هنوز كار ساختشان شروع نشده است.
استاد دروس دكترا در رشته‌هاي شهرسازي و معماري افزود: براي بخش اول از آنجا كه سرمايه‌هاي ملي، هزينه شده، این واحدها بايد تكميل شوند؛ اما در خلال‌كار، دولت بايد مشكلات اين آپارتمان‌ها در بخش‌هاي اقتصادي، اجتماعي، فيزيكي و كالبدي و در نهايت زيست‌محيطي را از طريق مطالعه سريع تك‌تك پروژه‌هاي مسكن‌مهر شناسايي و آسيب‌شناسي كند. دكتر ماجدي درباره دسته‌بندي مشكلات پروژه‌هاي فعلي مسكن‌مهر گفت: اشتغال ساكنان واحدها و ميزان فاصله بين محل سكونت و محل شغل، مسائل اجتماعي همچون روابط اجتماعي ساكنان با يكديگر يا بحث‌هاي جرم‌خيزي، مسائل كالبدي مثل چسبندگي و تراكم بلوك‌هاي ساخته‌شده در مجاورت همديگر، كمبود فضاهاي جمعي و محوطه‌سازي و فضاهاي خصوصي و مشاعات ساختمان‌ها، مشكلات زيست‌محيطي از جمله كمبود فضاي‌سبز يا لطمات احتمالي به محيط‌زيست و در نهايت چالش مربوط به خدمات‌شهري همچون نياز پروژه‌ها به مدرسه، مراكز درماني، مراكز خريد و فرهنگي، مجموعه پارامترهايي هستند كه بايد براي تك‌تك پروژه‌هاي مسكن‌مهر مورد مطالعه ضربتي قرار گيرند. ریيس دانشكده هنرومعماري دانشگاه آزاد واحد علوم و تحقیقات تصريح كرد: عين همين آسيب شناسي بايد همزمان براي پروژه‌هاي نيمه‌تمام و درحال‌ساخت نيز انجام شود تا معضلات كساني كه در آينده نزديك در واحدها ساكن مي‌شود، لااقل از ساكنان فعلي كمتر باشد.
گام دوم؛ شروع‌نشده‌های مسكن‌مهر
ماجدي – مديركل دفتر طرح‌ريزی هاي شهري در طول دهه70 در وزارت مسكن كه سابقه كوتاهي هم در شهرداري‌تهران در سمت معاون شهرسازي‌ومعماري شهرداري داشته است- درباره بخش دوم طرح مسكن‌مهر افزود: بخش دوم را واحدهايي شكل داده‌اند كه دو حالت دارند، حالت اول پروژه‌هايي كه هنوز شروع نشده‌اند، اما دولت قبل براي آنها تعهداتي را در قالب ثبت‌نام اوليه يا عقد قرارداد پيش‌فروش يا دريافت بيعانه به مردم داده است و حالت دوم نيز واحدهايي كه نه كار احداث آنها شروع شده و نه اينكه متقاضي براي آنها مشخص شده است. دولت پروژه‌هاي مشمول حالت دوم را بايد قطعا و بدون هيچ ملاحظه‌اي متوقف كند.
زمين به جای مسكن‌مهر
اين استاد شهرساز تاكيد كرد: برای آن دسته از پروژه‌هاي مسكن‌مهر كه مشمول حالت اول از بخش دوم هستند؛ يعني ساخت آنها شروع نشده، اما به گروه‌هاي متقاضي تعهد ساخت داده شده است، بهتر است براي تحقق بهينه تعهدات دولت، طرح ديگري به جاي ساخت مسكن‌مهر استفاده شود. براي طرح جايگزين در اين مقطع، سياست استفاده از زمین‌‌های دولتی به صورتی غیر از شکل سال‌های اخیر پيشنهاد مي‌شود. اگر دولت زمين آماده‌ساخت در اختيار دارد، شيوه صحيح به‌كارگيري اين زمين‌ها براي تامين مسكن دهك‌هاي حمايتي، استفاده از قانون زمين‌شهري است.
دكتر ماجدي افزود: ديدگاه مبتني بر قانون زمين‌شهري در اوايل انقلاب اين بود كه دولت از طريق واگذاري زمين كمك كند اقشار ضعيف جامعه خانه‌دار شوند. وي در پاسخ درباره «ميزان موفقيت طرح تفكيك زمين‌هاي شهري و واگذاري آن به افراد در اوايل انقلاب و همچنين انتقادي كه در سال‌هاي اخير به اين سياست به‌خاطر اثر تورمي آن بر قيمت زمين وارد شده است»، گفت: در دهه اول انقلاب، با اجراي اين سياست، عده زيادي از مردم خانه‌دار شدند. طبق يك آمار رسمي، 33درصد از ساختمان‌هاي جديد در آن دهه، روي زمين‌هايي ساخته شد كه دولت آنها را به مردم واگذار كرده بود. از منظر تاثيرگذاري بر قيمت ملك نيز، در آن زمان شاهد افزايش غيرعادي و جهش‌گونه قيمت زمين و مسكن نبوديم.
واگذاری مدیریت زمين به شهرداری‌ها
ریيس دانشكده هنر و معماري دانشگاه آزاد واحد علوم و تحقيقات براي اجراي سياست استفاده از قانون زمين‌شهري در قالب واگذاري زمين‌هاي دولتي، به دولت يازدهم پيشنهاد كرد مديريت بازار زمين‌هاي دولتي را به گونه‌اي در دست بگيرد كه مسائلي همچون سفته‌بازي و بورس‌بازي در خريد دست‌دوم اين زمين‌ها شكل نگيرد. دكتر ماجدي براي جلوگيري از سفته‌بازي زمين، بهترين شكل مديريت واگذاري زمين‌هاي دولتي را واگذاري به صورت اجاره بلندمدت عنوان كرد و افزود: دولت مي‌تواند مالكيت قطعي زمين‌ها را منتقل نكند. دولت مركزي همچنين نبايد مداخله‌اي در مديريت زمين داشته باشد؛ بلكه اين مسووليت را به دولت‌هاي محلي همچون شهرداري يا شوراهاي شهر منتقل كند.
نتايج يك تحقيق از اولين‌افتتاح مسكن‌مهر
استاد رشته شهرسازي در مقطع دكتري در ادامه گفت: با تاكيد بر توجه دولت به چالش‌هاي نهفته در پروژه‌هاي مسكوني‌شده مسكن‌مهر تصريح كرد: دانشجويان دكتری شهرسازي در هر نيم‌سال، براي انجام تحقيقاتشان، تعدادي از پروژه‌هاي مسكن‌مهر در نقاط مختلف كشور را انتخاب مي‌كنند و آنها را از منظرهاي مختلف اقتصادي، اجتماعي، فرهنگي، كالبدي و زيست‌محيطي بررسي مي‌كنند. در يكي از اين تحقيقات كه حدود دو سال پيش روي اولين پروژه افتتاح شده - در يكي از نقاط اطراف تهران- صورت گرفت مشاهده شد از 1002 واحد، 400 واحد داراي سكنه شده كه 200 واحد از آن به سكونت صاحبان واحدها و 200 واحد ديگر به اجاره غیر درآمده بود؛ اما بقيه واحدها در آن مقطع زماني خالي از سكنه بود.
در آن تحقيق درباره علت خالي بودن واحدها و همچنين اجاره آني آنها تجزيه و تحليل‌هايي انجام شد بابت اينكه صاحبان اين واحدها به‌خاطر دوري مسافت با محل شغل‌‌شان حاضر به سكونت نيستند يا اينكه ترجيح مي‌دهند از مسكن‌مهر به عنوان محلي براي تامين اجاره‌بهاي سكونت در شهر اصلي (تهران) بهره ببرند يا مسائل ديگري در اين موضوع دخيل بوده است. ماجدي همچنين تصريح كرد: نتايج اين تحقيقات به‌زودي منتشر خواهد شد.
حميد ماجدي دكتراي شهرسازي از دانشگاه لندن درگفت:
دولت بايد مشكلات اين آپارتمان‌ها در بخش‌هاي اقتصادي، اجتماعي، فيزيكي و كالبدي و در نهايت زيست‌محيطي را از طريق مطالعه سريع تك‌تك پروژه‌هاي مسكن‌مهر شناسايي و آسيب‌شناسي كند. عين همين آسيب‌شناسي بايد براي پروژه‌هاي درحال‌ساخت نيز انجام شود تا معضلات كساني كه در آينده نزديك در واحدها ساكن مي‌شوند، لااقل از ساكنان فعلي كمتر باشد.
