بازار معاملات رهن و اجاره مسكن در سه ماه تابستان
بازار معاملات رهن و اجاره مسكن در سه ماه تابستان
با به پايان‌رسيدن ماه روزه، مشاوران‌املاك انتظار دارند تنها بخشی از بازار معاملات مسكن – نقل‌وانتقالات اجاره‌اي- كه فقط در ايام سه‌ماهه تابستان فعال است، لااقل در يك‌ماه باقيمانده از فصل جاري پا بگيرد و كسب‌وكار به خواب‌رفته بنگاه‌هاي مسكن را به حالت طبيعي برگرداند، اما با اطلاعاتي كه از دلالان بازار اجاره درباره سرنوشت اجاره‌بها به دست آمده، هم‌اكنون خارج‌شدن معاملات اجاره از ركود بي‌سابقه منوط است به يك تصميم آني از سوي دولت جديد.
مهلت قراردادهاي غالب اجاره‌نشين‌ها معمولا در فصل تابستان سررسيد مي‌شود طوري كه در ساير ماه‌هاي سال حجم معاملات اجاره به كمترين حد مي‌رسد، اما در حال‌حاضر رشد اجاره‌بها به قدري است كه تمديد يكي دو ماهه قراردادهاي مربوط به تابستان91 جايگزين عقد قرارداد جديد يا تمديد يكساله آنها شده است و مستاجرها از اين طريق به‌دنبال آن هستند تنظيم قراردادهاي يكساله تابستان92 را به اميد اقدام فوري دولت يازدهم ظرف هفته‌هاي آينده، لااقل به پاييز موكول كنند.
تحقيقات ميداني در شهر تهران نشان مي‌دهد: در برخي مناطق قدرت اجاره‌نشين‌ها در مقايسه با تابستان گذشته بين 10 تا 50 درصد كاهش پيدا كرده است.
درباره برنامه فوري قابل‌اجرا توسط كابينه‌اي كه از روز شنبه با راي‌اعتماد مجلس، مسووليت اجرايي از جمله وزارت راه‌وشهرسازي را برعهده مي‌گيرد، پيشنهادهايي از سوي مديران سابق وزارت مسكن وقت مطرح شده است.
در قالب اين پيشنهاد‌ها وزير جديد راه‌وشهرسازي بايد در كوتاه‌مدت از ظرفيت خانه‌هاي خالي شهر تهران و در بلندمدت از ظرفيت قانون قديمي مسكن‌اجاره‌اي كه هيچ‌وقت اجرا نشد، استفاده كند.
با نزدیک شدن به آخرین ماه طلایی جابه‌جایی در بازار مسکن، حضور دو گروهی که در حال حاضر عمده‌ترین فعالان این بازار محسوب می‌شوند در بنگاه‌های مسکن از زوایای مختلف قابل توجه است.
با تداوم شرایط رکود در بازار معاملات خرید و فروش مسکن، همچنان عمده فعالان این بازار مستاجران و موجران هستند که برای تقاضا یا عرضه واحدهای مسکونی، به بنگاه‌های مسکن رفت‌وآمد دارند.
این در حالی است که از ابتدای آغاز فصل طلایی جابه‌جایی در بازار مسکن تاکنون که نزدیک به دو ماه از آن می‌گذرد، همچنان شرایط مشابهی نسبت به روزهای اول تیرماه در بازار اجاره حاکم است.
بازار اجاره بها امسال یک خصلت به‌خصوص هم دارد که در سال‌های گذشته کمتر مشاهده شده یا اصلا مشاهده نمی‌شد و آن تداوم التهاب قیمت‌ها در آستانه آخرین ماه جابه‌جایی نسبت به روزهای ابتدایی تابستان است.
در روزهای کنونی امسال(اواخر مرداد) برخلاف مدت مشابه سال‌های گذشته که با گذشتن از نیمه مردادماه، التهاب بازار اجاره مقداری فروکش می‌کرد و مالکان در برابر چانه‌زنی مستاجران انعطاف بیشتری از خود نشان می‌دادند، هنوز سطح عمومی قیمت‌ها در بازار اجاره بالاتر از ارزش واقعی آپارتمان‌هایی است که برای عرضه به مشاوران املاک سپرده شده است.
با این حال، هر چند هنوز تا روزهای پایانی فصل اجاره حداقل یک ماه زمان در اختیار مستاجران است تا در این مدت، ملک دلخواه خود را با شرایط مناسب‌تر پیدا کنند، اما ترجیح اغلب مالکان و مستاجران بر این است که با تمدید قرار داد سال قبل، خود را از التهاب موجود در بنگاه‌های مسکن حفظ کنند.
این در حالي است که بنا بر اظهار مشاوران املاک، نمی‌توان پیش‌بینی کرد امسال در پایان فصل، اجاره قیمت‌ها و میزان عرضه و تقاضا به چه حدی خواهد رسید.
خالی شدن بنگاه‌ها از متقاضیان اجاره در برابر رکودی که امسال در بازار معاملات خرید و فروش مسکن هم با آن مواجه‌اند نکته دیگری است که این تصور را برای مشاوران املاک به وجود آورده که بالا بودن قیمت‌های پیشنهادی موجران باعث شده اغلب مستاجران یا قراردادشان را تمدید کنند یا با گرفتن چند ماه مهلت از موجر صبر کنند تا پس از فروکش کردن التهاب در بازار اجاره یعنی اواخر شهریور ماه یا پس از آن، برای اجاره واحد مسکونی جدید اقدام کنند.
مهاجرت مستاجران به مناطق پایین‌تر
تحقیقات میدانی از واقعیت بازار اجاره تابستان 92 حاکی است: هم اکنون درصد قابل توجهی از متقاضیان بازار اجاره مستاجرانی هستند که سال‌های قبل و پارسال در مناطق بالاتر پایتخت ساکن بوده‌اند و امسال به دلیل کاهش قدرت پرداخت اجاره مجبور شده‌اند در مناطق پایین‌تر آپارتمان مورد نظر خود را جست‌وجو کنند.
این در حالی است که درصد دیگری از مستاجران که در همان منطقه محل سکونت قبلی خود به دنبال اجاره آپارتمان هستند به دلیل نداشتن بنیه مالی کافی درنتیجه افزایش قیمت‌ها به سکونت در آپارتمان‌های کوچک متراژتر یا قدیمی‌تر رضایت می‌دهند.
در این میان برخی مشاوران املاک در مناطق مختلف از کاهش 10 تا 50 درصدی قدرت خرید مستاجران در سال جاری خبر می‌دهند که بخش قابل توجهی از آن متاثر از تورم عمومی است و بخشی دیگر به افزایش غیرمنطقی اجاره‌بها برمیگردد.
رکود به رغم تعادل عرضه و تقاضا
امسال در بازار اجاره مسکن، هم تقاضا وجود دارد و هم متناسب با این سطح تقاضا، عرضه.
اما بنگاه‌های مسکن رفت و آمدی را که سال‌های قبل در این روزها در آنها وجود داشت شاهد نیستند، به عبارت صریح‌تر، حضور طرفین معاملات اجاره در بازار تاکنون منجر به امضای حجم قابل توجه قرارداد اجاره مانند آنچه سال‌های پیش در این دوره از سال رایج بود، نشده است.
مهم‌ترین علتی که مشاوران املاک در تشریح وضعیت رکودی کسب‌وکار خود بیان می‌کنند به غیرواقعی بودن رقم درخواستی موجران بابت اجاره آپارتمان برمیگردد که باعث شده بنگاه‌ها از مستاجرخالی شود.
در این میان عمده‌ترین فعالیت روزمره مشاوران املاک این روزها به فایل کردن درخواست‌های مستاجران و همچنین آپارتمان‌های عرضه شده از سوی موجران برمیگردد که اغلب حتی منجر به بازدید هم نمی‌شوند.
مستاجران خسته از چانه‌زنی‌های بی‌نتیجه
با این وجود برخی مالکان هم هستند که با مشاهده این وضعیت دست مشاور املاک را باز گذاشته‌اند تا با رقمی معقول‌تر ملکشان را اجاره دهند.
این در حالی است که این روزها اغلب مستاجران هم از چانه‌زنی خسته شده‌اند و به محض مشاهده فایلی که با قیمتی بالاتر از توان مالی آنها به بازار اجاره عرضه شده است به سراغ فایل‌های دیگر یا بنگاه‌های دیگری می‌روند و‌ترجیح می‌دهند وقت خود را بر سر چانه‌زنی‌های بی‌نتیجه هدر ندهند.
ارقام بالای اجاره برای واحدهای کوچک‌متراژ کمتر از 50 مترمربع نیز بازار این دسته از واحدها را با مشکلات خاصی رو‌به‌رو کرده است.
اجاره این واحدها که در مناطق مرکزی و معمولی شهر هم اکنون از مرز 500 هزار تومان گذشته و تا 1 میلیون تومان نیز می‌رسد متقاضیان این دسته از واحدها را که اغلب مجردها یا زوج‌های جوان هستند با مشکل مواجه کرده است.
این در حالی است که اغلب مالکان این واحدها خواهان دریافت اجاره هستند و از پذیرفتن ودیعه‌های بیش از 10 میلیون تومان خودداری می‌کنند.
اما، واقعیت‌های روزهای اخیر بازار اجاره به گونه‌ای است که نمی‌توان روزهای پایانی این فصل را به طور دقیق پیش‌بینی و تعیین کرد که آیا قیمت‌ها متعادل‌تر می‌شود یا خیر؟
اما آنچه مسلم است اینکه در صورت ادامه و تشدید رکود در بازار اجاره، مالکان هم مجبور می‌شوند قدری از مواضع غیرمنطقی خود پایین آمده و قیمت‌های پیشنهادی‌شان را به واقعیت نزدیک‌تر کنند.
نسخه اجاره‌بها؛ قانون دهه 70
دولت در چند سال اخير براي تامين نياز اجاره‌نشين‌هاي ساكن تهران احداث «مسكن‌مالكيتي» براي آنها را پيگيري كرد و براي گروه‌هايي كه دنبال «مسكن‌اجاره‌اي» بودند و به دو علت –ناتواني در تامين مسكن‌ملكي يا عدم تمايل به خريد مسكن‌ملكي- هرگز به عنوان متقاضي در بازار خريد مسكن حاضر نمي‌شدند، برنامه ساخت مسكن‌مهر را به اجرا درآورد، غافل از اينكه بازار بكر 400 هزار واحدمسكوني خالي از سكنه در تهران اگر با اقدام به‌موقع دولت و مجلس، براي صاحبان اين واحدها ناامن مي‌شد، حداقل 200 هزار واحدمسكوني به ظرفيت آپارتمان‌هاي اجاره‌اي شهر تهران اضافه مي‌شد و در نتيجه تب اجاره فروكش مي‌كرد.
احداث نزديك به 2 ميليون واحد مسكوني‌مهر در كشور و 500 هزار از اين واحدها براي شهر تهران، اگرچه بخش قابل‌توجهي از متقاضيان مسكن را از صف تقاضا خارج كرد، اما وضع موجود اجاره‌بها نشان مي‌دهد سهم كساني كه از بازار اجاره وارد بازار مسكن‌مهر شده‌اند در اندازه‌اي كه تاثيرگذار باشد، نبوده است بلكه عمده پيش‌خريداران مسكن‌مهر گروه‌هايي بودند كه بيشتر در بازار خريد حضور داشتند و با مراجعه‌هاي مكرر به اين بازار، به التهاب قيمت‌ها می‌افزودند.
با اين حال، هم‌اكنون جاي برنامه‌اي كه مختص بازار اجاره باشد و بتواند اثرگذارتر از برنامه‌ها و طرح‌هاي قبلي، ريشه تورم اجاره‌بها را خشك كند، خالي است.
در اين باره محمود جهاني مديركل سابق دفتر اقتصاد مسكن وزارت مسكن سابق اعلام كرد: وزير راه‌وشهرسازي دولت يازدهم در مواجهه با چالش كنوني بازار اجاره‌نشين‌ها بايد در دو فاز كوتاه‌مدت و ميان‌مدت، چالش را كنترل كند. براي كوتاه‌مدت استفاده از ظرفيت خانه‌هاي‌خالي پيشنهاد مي‌شود كه اين ظرفيت از طريق تصويب دريافت ماليات، در اختيار بازار اجاره قرار خواهد گرفت. در ميان‌مدت نيز بايد قانون مصوب سال77 تحت عنوان «تشويق احداث و عرضه واحدهاي مسكوني‌اجاره‌اي» مورد توجه قرار بگيرد.
جهاني افزود: لايحه اين قانون در زمان وزارت عباس آخوندي طراحي شد و در شوراي‌ويژه دولت كه مرحوم نوربخش– ریيس كل وقت بانك‌مركزي- در آن حضور داشتند از آن دفاع شد و سرانجام در سال77 كه وزير تغيير كرد به تصويب رسيد؛ اما عدم اعتقاد به مفاد اين قانون ظرف سال‌هاي اخير، تاكنون مانع بروز مزاياي اين قانون در بازار اجاره شده است. در قالب اين قانون مقرر شده بود ظرف 10سال بين 300 هزار تا 400 هزار واحدمسكوني اجاره‌اي ساخته شود طوري كه اين واحدها ابتدا بين 10 تا 15 سال در بازار اجاره مورد استفاده قرار بگيرند و سپس تبديل به اجاره‌به‌شرط تمليك شود، اما در سال77، ميل دولت به ساخت مسكن اجاره‌به‌شرط تمليك بيشتر از مسكن‌اجاره‌اي بود.
جهاني تاكيد كرد: اين قانون به دولت اجازه مي‌دهد واحدهاي ساخته‌شده را 2سال به هر مستاجر اجاره دهد و حداكثر براي يك دوره 2ساله آن را تمديد كند و اگر اين قانون اجرا مي‌شد نياز اجاره‌اي اقشار كم‌درآمد و زوج‌هاي جوان را تامين مي‌كرد؛ ضمن اينكه در اين قانون پيش‌بيني ايجاد شركت‌هاي مديريت اجاره‌داري نيز شده بود.
مديركل سابق دفتر اقتصاد مسكن با بيان اينكه دولت‌هاي گذشته مسكن‌ملكي را به مسكن‌اجاره‌اي ترجيح مي‌دادند؛ در حالي كه نگاه واحد به اين دو بازار مستقل، درست نيست، افزود: علاوه بر قانون مصوب دهه70، ماده‌اي از قانون ساماندهي مسكن كه آن هم بر ساخت مسكن‌اجاره‌اي تاكيد دارد نيز بايد سرلوحه دولت جديد در بخش مسكن براي مهار اجاره‌بها قرار بگيرد.
