مزايای اجرای طرح تفصيلی جديد بر افزایش ارزش ملک
مزايای اجرای طرح تفصيلی جديد
مدیریت شهری تهران در روزهایی که پایتخت تحت تاثیر واگذاری کرسی‌های شورای شهر به اعضای جدید و آستانه انتخابات برای شهرداری تهران، در برزخ قرار گرفته است، لایحه‌ای را به شورا آورده که محتوای آن دریافت سه باره عوارض از ساخت و ساز را نشانه گرفته است. شهرداری در حالی که هم‌اکنون یک بار عوارض رایج- هزینه تراکم- و بار دیگر عوارض متفرقه از سازنده‌ها دریافت می‌کند، به دنبال تعریف عوارض بر ارزش افزوده املاک نیز است که البته این لایحه فعلا در شورا مسکوت مانده است.
شوراي‌شهر تهران لايحه «اخذ سه‌باره عوارض از ساخت‌وساز» را مسكوت گذاشت
ايست به محرك قيمت مسكن
مخالفت با تصميم شهرداري براي دريافت عوارض از افزايش ارزش املاك تهران
مديريت شهري تهران در روزهايي كه پايتخت تحت‌تاثير واگذاري كرسي‌هاي شوراي‌شهر به اعضاي جديد و در نهايت انتخاب فردي تازه براي شهرداري تهران، در برزخ قرار گرفته است، لايحه‌اي را به شورا آورده كه محتواي آن دريافت سه‌باره عوارض از ساخت‌وساز را نشانه گرفته است.
در حال حاضر در برخي مناطق تهران، هنگام صدور پروانه ساخت مسكوني، سازنده مجبور است يكبار عوارض رايج - هزينه تراكم- را به شهرداري پرداخت كند و يكبار هم عوارض تازه‌اي تحت عنوان «عوارض متفرقه» را كه مبلغ آن چندبرابر عوارض اولي مي‌شود، بپردازد.
هر چند «عوارض‌متفرقه» از ابتداي امسال در برگه پروانه‌ساختماني گنجانده شده و به صورت شفاهي نيز به سازنده‌ها اعلام شده است كه اين عوارض بابت مزاياي اجراي طرح تفصيلي جديد، گرفته مي‌شود، اما روز گذشته شهرداري لايحه‌اي را براي اخذ عوارض سوم تحت عنوان «عوارض ارزش بهينه ناشي از اجراي طرح تفصيلي جديد» به شورا آورد كه البته گلايه برخي اعضاي شوراي‌شهر بابت دريافت بدون اجازه عوارض متفرقه و ابهام در عوارض سوم، باعث شد طرح «مسكوت گذاشتن اين لايحه تا تشكيل شوراي چهارم» با اكثريت آراء به تصويب برسد.
آنچه باعث مخالفت شورا با اين لايحه شد، تاثير تحريكي دريافت چندين باره عوارض شهرداري از ساخت‌وسازهاي مسكوني است به‌طوري‌كه گفته مي‌شود بسازوبفروش‌ها به اندازه دو برابر ميزان عوارض دريافتي، بلافاصله قيمت فروش واحدهاي مسكوني را افزايش خواهند داد.
همچنين ايراد فاحش در اين لايحه، غفلت محض از اثر دو بعدي اجراي طرح تفصيلي جديد بر ارزش املاك تهران است. اين طرح در برخي موارد باعث كاهش ارزش و در برخي موارد هم باعث افزايش ارزش يك ملك مي‌شود اين در حالي است كه شهرداري در لايحه‌اي كه براي دريافت عوارض ناشي از تغيير ارزش املاك به‌واسطه آثار اجراي طرح تفصيلي جديد تهيه كرده، فقط يك‌بعد - ارزش‌افزوده- را ديده و براي املاكي كه به خاطر تغيير ناخوشايند كاربري با ارزش‌كاهنده روبه‌رو شده‌اند، حق پرداخت عوارض به مالك از جانب شهرداري را محفوظ نگذاشته است.
در جلسه ديروز شورا، اين ايراد در لايحه تغيير عوارض ساخت‌وساز، مانع تصويب لايحه شد.
براساس اين لايحه، شهرداري بنا داشت عوارض جديدي تحت عنوان «تعرفه ارزش بهينه ناشي از اجراي طرح تفصيلي جديد» را از كليه اراضي و املاك شهر، جدا از عوارض ساخت‌وساز، دريافت كند.
هر چند ملاك دريافت اين عوارض صرفا املاكي تعريف شده كه كاربري آنها در اثر طرح تفصيلي جديد از حالت پيشين شامل فاقدكاربري، مسكوني يا خدماتي به حالت جديد مسكوني و تجاري تغيير پيدا كرده است، اما استفاده از واژه «كليه املاك» در متن لايحه با اين موضوع در تناقض است و احتمال دارد در صورت تصويب اين لايحه بدون تغيير در محتوا، حتي املاكي كه كاربري قديمي و جديد آنها يكسان بوده است نيز مشمول پرداخت عوارض جديد شوند.
به دنبال رفع ابهام شهروندان هستیم
با اين حال علیرضا جاوید، معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهران، درباره ضرورت تصویب این لایحه در جلسه ديروز گفت: ما مصوبات متعددی درباره موضوع ارزش افزوده املاک داریم، اما به دلیل تعدد این مصوبات نیاز به جمع‌بندی حس می‌شد این نیاز را هم دکتر نجفی به ما تذکر دادند که نیاز به یکسان‌سازی و وحدت رویه داریم.
او ادامه داد: طبق پیشنهاد عضو شورای شهر بنا شد این شفاف‌سازی در حوزه عوارض هم اجرا شود تا شهروندان بتوانند بدون نیاز به رانت در شهرداری از منزل خود حدود عوارض ملک خود را به دست بیاورند و تصمیم بگیرند که اقدام به ساخت‌وساز کنند یا خیر. او اضافه کرد: زیرا کار بسیاری از مردم ما ساخت و ساز نیست و صرفا برای رفع نیاز خانواده‌شان اقدام به این کار می‌کنند.
جاوید افزود: در پی درخواست ایشان ما این لایحه را تهیه کردیم، زیرا مصوبه قبلی شورا در سال 88 فرمول پیچیده‌ای برای محاسبه عوارض داشت که خود من هم باید با ماشین حساب مهندسی آن را حساب کنم، به همین جهت این فرمول را در این لایحه صادر کردیم و اگر آن را در سایت شهرداری بگذاریم، هر کسی با یک نگاه به طرح تفصیلی می‌تواند عوارض ملک خود را حساب کند.معاون شهرسازی تاکید کرد: این لایحه در صورت تصویب بسیاری ابهامات شهروندان را برطرف می‌کند.
اجرا قبل از تصویب!
حمزه شکیب رییس کمیسیون توسعه و عمران در جریان بررسی این لایحه با انتقاد نسبت به دریافت عوارض مازاد از املاک پیش از تصویب لایحه اظهار کرد: شما خودتان را جای ما بگذارید و ببینید اگر لایحه‌ای را برای تصویب به شما بدهند که همین الان در حال اجرا شدن است چگونه برخورد می‌کنید؟
او ادامه داد: این لایحه در طرح تفصیلی جدید پیش‌بینی شده، اما شهرداری تا پیش از تصویب آن توسط شورا حق اجرا را ندارد؛ چون در این صورت توهین به شورا و مردم است.
رییس کمیسیون عمران اضافه کرد: اگر مالکی تا پیش از اجرای طرح تفصیلی اجازه ساخت چهار طبقه در ملک خود را داشته، اما براساس طرح تفصیلی مجوز ساخت پنج طبقه را دارد باید مشخص كند پولی که بابت این خدمات از شهروندان گرفته می‌شود طبق چه تعرفه‌ای تعیین شده است و این پول در چه حسابی واریز می‌شود؟
شکیب تصریح کرد: ما باید در این لایحه علاوه بر ارزش افزوده ارزش کاهنده را هم در نظر بگیریم، چرا که اجرای طرح جامع و تفصیلی در بسیاری موارد موجب کاهش ارزش املاک می‌شود.
رد لايحه یا فرصت به شهرداری؟
رسول خادم، رییس کمیسیون برنامه و بودجه شورا نیز با اشاره به نیاز به زمان بیشتر برای بررسی لایحه گفت: البته نظر ما کلاً بر رد لایحه است، ولی با این حال می‌خواهیم فرصت بیشتری به دوستان شهرداری بدهیم، زیرا این لایحه بسیار مهم است و می‌تواند رویکرد شهرسازی و قیمت‌گذاری املاک را تغییر دهد. در پایان شورا به این نتیجه رسید که لایحه ارزش بهینه ناشی از اجرای طرح‌های جامع و تفصیلی جدید را تا تکمیل اطلاعات آن، به صورت مسکوت نگه دارد.
