پيشفروش واحدهای مسكونی تحت نظارت شركت‌های بيمه
پيشفروش واحدهای مسكونی تحت نظارت شركت‌های بيمه
قفل بزرگي كه در ماه‌هاي اخير به‌واسطه تيرگي كامل روابط بين پيش‌خريدار و پيش‌فروشنده مسكن، روي اين بازار خورده، گروهي از انبوه‌سازاني را كه عادت به تامين‌مالي ساخت از طريق پيشفروش دارند بر آن داشته تا طرحي براي بازگشايي اين بازار به دولت جديد پيشنهاد كنند. در اين طرح، پيشفروش واحدهاي مسكوني تحت نظارت شركت‌هاي بيمه قرار مي‌گيرد و سه نوع ريسك حادثه‌ساز در معاملات پيش‌خريد كه هم‌اكنون از مرز «پرخطر» هم رد شده، توسط كارگزار بيمه 100درصد پوشش داده مي‌شود. كاهش معيني از قيمت مسكن، از جمله آثار تضمين پيش‌خريد عنوان شده است.
طرح «كنترل قيمت مسكن با تضمين پيشفروش» به دولت جديد پيشنهاد شد
پيش‌خريد مسكن از كانال «بيمه»
باز شدن پاي شركت‌هاي بيمه به بازار پيش‌خريد حداقل 30 هزار ميليارد تومان نقدينگي‌سرگردان را جذب مي‌كند
انبوه‌سازان به دنبال تحريك بازار به‌خواب‌رفته مسکن هستند
گروهي از انبوه‌سازان داراي سابقه اجرايي در پيشفروش واحدمسكوني براي باز كردن قفل پيش‌خريد، طرحي را به دولت جديد پيشنهاد كرده‌اند كه در صورت تصويب، بدون آنكه ريالي براي وزارتخانه‌اي بار مالي به همراه داشته باشد، از بازار «پيش‌خريد» به طور كامل «ريسك‌زدايي» مي‌كند و سهم پيشفروش را از كل معاملات مسكن در شهر تهران از حداكثر 10 درصد كنوني به حداقل 20 تا 25 درصد افزايش مي‌دهد كه اين تغيير در نحوه خريد مسكن در نهايت باعث هدايت درست نقدينگي و كاهش قيمت خواهد شد.
تيرگي رابطه بين پيش‌خريداران و پيش‌فروشنده‌هاي مسكن در تهران كه در يكسال اخير به واسطه ناپايداري شديد در هزينه‌ساخت و قيمت‌فروش، بر غلظت آن افزوده شده است، هم‌اكنون درجه ريسك پيشفروش و پيش‌خريد را براي هر دو طرف اين نوع معاملات از مرز «پرخطر» هم رد كرده است.
در بازار پيش‌خريد، همواره نبود مقررات قانوني و قابل‌دفاع در قراردادهايي كه به صورت غيررسمي بين پيش‌خريدار و پيش‌فروشنده امضا مي‌شود باعث شده معمولا در دوره‌هايي از سال منافع طرف اول و در دوره‌هايي ديگر منافع طرف دوم تهديد شود به طوري كه در زمان ركود مسكن كه قيمت‌ها حالت ثبات يا روند كاهشي را تجربه مي‌كنند، اين نوع معامله به نفع پيش‌فروشنده است تا بيش‌از اين خسارت نبيند و در زمان رونق كه با افزايش قيمت همراه است، مزيت اين نوع معامله به جيب پيش‌خريدار مي‌رود تا با پيش‌خريد، از افزايش بيشتر قيمت در آينده در امان بماند.
اين در حالي است كه در ماه‌هاي اخير چون از يك‌سو نه ركود بوده نه رونق و از سوي‌ديگر طرفين معاملات –سازنده‌ها و متقاضيان مسكن- هر دو به دنبال انتظاراتي متفاوت از آينده بازار هستند هم فايل‌هاي پيشفروش به شدت در بنگاه‌ها كاهش پيدا كرده و هم تقاضا براي پيش‌خريد كم شده است.
در اين فضا انبوه‌سازاني كه عادت دارند ساخت‌وسازهاي خود را از كانال پيشفروش نيمي از واحدها، تامين مالي كرده و جلو ببرند، طرحي را براي شكستن فضاي موجود تدوين كرده‌اند كه پاي شركت‌هاي بيمه را به بازار پيش‌خريد باز مي‌كند.
در اين طرح، همه مسووليت پيش‌فروشنده شامل كيفيت ساخت، زمان تحويل واحد و قيمت قطعي توسط شركت بيمه تضمين مي‌شود و خسارت احتمالي پيش‌خريدار نيز تحت‌پوشش بيمه قرار مي‌گيرد.
در صورت تصويب طرح «بيمه پيش‌خريد مسكن» قراردادهايي كه در بنگاه‌هاي املاك براي معاملات پيشفروش تنظيم مي‌شود با سه امضای شامل امضاي پيش‌فروشنده، امضای پيش‌خريدار و امضای شركت بيمه رسميت پيدا مي‌كند و ضريب اطمينان قرارداد براي پيش‌خريدار تا 100 درصد افزايش خواهد يافت.
به نظر مي‌رسد منافع درازمدت دولت از اجراي اين طرح - كه شايد از منافع پيش‌خريدار و پيش‌فروشنده كمتر نباشد- مسير تصويب آن را كوتاه كند.
ضمن اينكه تنها مسووليت دولت در اين طرح، اعمال جنبه حاكميتي است و همه پروسه بيمه پيش‌خريد توسط شركت‌هاي بيمه، سامانه رهگيري معاملات مسكن، بنگاه‌هاي املاك و انبوه‌سازان هدايت مي‌شود.
كاهش قيمت مسكن با اجرای طرح
طراحان «تضمين معاملات پيشفروش از طريق بيمه پيش‌خريد» اميدوارند با عملياتي شدن اين طرح، بي‌اطميناني به اوج رسيده در بازار پيش‌خريد از بين رفته و حجم زيادي از متقاضيان مسكن به جاي خريد آپارتما‌ن‌هاي آماده، نيازشان را از بازار واحدهاي در حال ساخت كه قيمت آنها حدود 25 تا 30 درصد ارزان‌تر از قيمت آماده‌ها است، تامين كنند.
در اين صورت كشش ايجاد‌شده در بازار پيشفروش و تاثير نرخ‌هاي پيشفروش بر معاملات، قيمت مسكن را به اندازه فاصله موجود بين قيمت پيشفروش با قيمت فروش قطعي، كاهش خواهد داد.
مسعود فياض‌آذر طراح «بيمه پيش‌خريد مسكن» در اين باره گفت: بررسي‌هاي انجام شده در مراحل تدوين طرح نشان داد بازار ساخت‌وسازهاي مسكوني و تجاري در تهران به ترتيب قابليت پيشفروش 30 هزار ميليارد تومان واحدمسكوني و 5 هزار ميليارد تومان واحد تجاري در سال را دارد كه اگر شركت‌هاي بيمه پيش‌خريد آني آنها را تضمين كنند، سرعت و حجم ورود نقدينگي به بازار ساخت‌وساز تاحدي كه اثرات مخرب پول‌هاي سرگردان در ساير بازارها خنثي شود، افزايش مي‌‌يابد.
مدير شركت تحقيقاتي‌اجرايي پاياسازه پاسارگاد تاكيد كرد: اين طرح 5 مزيت براي بازار مسكن به همراه دارد اول اينكه با تحريك نقدينگي در مسير پيش‌خريد قيمت مسكن را متعادل مي‌كند، دوم اينكه با سرعت بخشيدن به ساخت‌وسازها از طريق تامين‌مالي سريع، قيمت تمام‌شده واحدها را كاهش مي‌دهد، سوم اينكه خدمات پس‌از فروش براي خريداران ايجاد مي‌كند تا عيب‌ها و نقص‌هاي گسترده در واحدهاي نوساز به هزينه بيمه يا سازنده تكميل شود، چهارم اينكه نگراني‌ها از دبه پيش‌فروشنده بابت قيمت يا زمان تحويل، براي پيش‌خريدار از بين مي‌رود و در نهايت مبالغ قابل پرداخت از طرف پيش‌خريدار فقط با اجازه شركت بيمه و متناسب با پيشرفت‌فيزيكي ساخت، به حساب پيش‌فروشنده واريز خواهد شد.
همچنين پتانسيلي كه در دو سه سال اخير در جامعه انبوه‌سازان و پيمانكاران در حوزه ساخت مسكن‌مهر ايجاد شده، با شروع به كار دولت جديد، به واسطه رونق پيش‌خريد از طريق تضمين بيمه، قادر خواهد بود در ساخت‌وسازهاي مسكوني غيرمهر ادامه فعاليت داده و متوقف نشود.
فياض‌آذر همچنين درباره روش پياده‌‌سازي طرح تصريح كرد: وزارت راه‌وشهرسازي بايد ابتدا شركت‌هاي حقوقي حاضر در بازار ساخت‌وساز را از طريق تشكل‌هاي ساختماني شناسايي و آنها را رتبه‌بندي كند تا شركت‌هاي بيمه متناسب با رتبه هر سازنده، بين يك تا پنج درصد ارزش ساختمان پيش‌فروشي را به عنوان حق‌بيمه تعيين كنند كه البته حق‌بيمه هم مي‌تواند به صورت 100 درصد توسط پيش‌خريدار پرداخت شود و هم بين پيش‌خريدار و پيش‌فروشنده با نسبتي مشخص تقسيم شود.
در اين روش شركت بيمه به عنوان ضلع سوم و گارانتي سرمايه‌گذاري در قراردادهاي پيشفروش ظاهر مي‌شود و با نظارت و كنترل سامانه رهگيري معاملات مسكن، امكان كنترل پيش‌فروشنده را پيدا مي‌كند. شركت‌هاي بيمه در سه مدل شامل فروش بيمه مسووليت مدني، بيمه تضمين كيفيت و بيمه تضمين پيش‌خريد مي‌توانند خدمات به بازار پيشفروش ارائه كنند.
در سال گذشته نزديك به 200 هزار واحدمسكوني با ميانگين متراژ 150 مترمربع در تهران ساخته شد كه اگر شرايط براي پيش‌خريد مهيا بود حداقل 20 درصد اين واحدها پيشفروش مي‌شد.
پارسال همچنين براي ساخت 50 هزار واحد تجاري پروانه صادر شد كه در اين حوزه ميل به پيش‌خريد به مراتب بيشتر از حوزه مسكوني است ضمن اينكه ارزش واحدهاي تجاري نيز حداقل دو برابر واحدهاي مسكوني برآورد مي‌شود.
