راه‌حل براي املاك ناسازگار
تكليف ساختمانهايي كه در طرح تفصيلي دو كاربري توام برايشان تعريف شده، چيست؟
طرح تفصيلي جديد تهران براي دو گروه از املاك، مشكلاتي را ايجاد كرده است. گروه اول املاكي هستند كه در دو پهنه به صورت توام قرار گرفته‌اند؛ به اين معني كه براي اين املاك هم كاربري مسكوني و هم كاربري سبز يا تجاري تعيين شده است.گروه دوم نيز ساختمانهايي هستند كه وضعيت موجود آنها به لحاظ تعداد طبقه و كاربري، با آنچه در طرح‌تفصيلي تعريف شده، مغايرت دارد.درباره پديده «املاك ناسازگار»، مديركل شهرسازي شهرداري‌تهران مي‌گويد: مقررات خاصي در طرح پيش‌بيني شده كه چالش مالكان را برطرف مي‌كند.
مديركل شهرسازي تهران نحوه رفع مغايرت بين «كاربري‌‌هاي فعلي» و «طرح‌تفصيلي جديد» را تشريح كرد
پديده «املاك ناسازگار» در پايتخت
10 درصد املاك شهر تهران دوپهنه‌اي شده‌اند اين پديده مي‌تواند فروش املاك را دچار مشكل كند
تكليف ساختمانهايي كه در نقشه طرح‌تفصيلي دو كاربري توام برايشان تعريف شده، چيست؟
5 ماه از اجراي طرح‌تفصيلي جديد در تهران مي‌گذرد، در اين مدت نتايج استعلام‌هايي كه تهراني‌ها براي اطلاع از وضعيت ملك‌شان در سايت شهرداري انجام داده‌اند نشان مي‌دهد طرح‌تفصيلي دو دسته از املاك اين شهر را با دو چالش در ساخت‌وساز و فروش مواجه كرده است.
در نقشه جديدي كه با آمدن طرح‌تفصيلي براي تهران ترسيم شده، به هر يك از پلاك‌هاي ملكي – چه ساختمان، چه زمين- يكي از 4 پهنه يا كاربري مصوب طرح شامل مسكوني، تجاري، مختلط و سبز تعلق گرفته كه متناسب با قرارگيري هر پلاك در هر پهنه، مقررات ساخت‌وساز همان پهنه براي آن پلاك اعمال مي‌شود.
اما اين طرح براي برخي زمين‌ها پديده تازه «املاك ناسازگار» را رقم زده به اين صورت كه 10 درصد از املاك موجود شهر تهران در نقشه جديد همزمان بر روي «دو پهنه» قرار گرفته‌اند و حالا مالكان‌شان نسبت به اينكه ضوابط كدام پهنه برايشان لازم‌الاجرا خواهد بود، سردرگم شده‌اند.علاوه بر معضل املاك دوپهنه‌اي، چالش بعدي طرح تفصيلي ساختمانهايي است كه وضعيت موجود آنها به لحاظ تعداد طبقه و كاربري، متفاوت از نتايج استعلام طرح‌تفصيلي است، طوري كه مالكان اين ساختمان‌ها در زمان فروش املاك‌شان به دليل نياز دفترخانه‌ها به استعلام پايان‌كار جديد از شهرداري، بابت مغايرت كاربري‌قديمي و كاربري جديد به مشكل خواهند خورد. براي اين گروه از مالكان مشخص نيست كه ارزش ملك آنها بايد براساس كاربري قديمي تعيين شود يا مطابق كاربري قيدشده در طرح تفصيلي.مديركل شهرسازي و طرح‌هاي شهري شهرداري‌تهران درباره اين دو چالش گفت: طرح‌تفصيلي براي املاك دوپهنه‌اي و همچنين ساختمانهايي كه كاربري موجود آنها با كاربري تعيين‌شده در طرح متفاوت است، مقررات ويژه‌اي را درنظر گرفته است.مجيد پاكساز با تشريح مقررات خاص طرح‌تفصيلي اعلام كرد: در املاك دوپهنه‌اي، اين حق براي مالك محفوظ گذاشته شده پهنه‌اي را كه مطلوبتر و داراي تراكم بيشتر است انتخاب كند و درعين حال اگر مالك پهنه دوم را ترجيح بدهد، استفاده يكي از آنها مجاز است.وي همچنين درباره چالش دوم نيز گفت: شهرداري به ساختمانهايي كه پايان‌كار دارند، كماكان پايان‌كار جديد را براساس وضعيت فعلي آنها صادر مي‌كند اما در متن پايان‌كار به كاربري جديد نيز اشاره مي‌كند.متن گفت‌وگو با مديركل شهرسازي شهرداري‌تهران را در زير بخوانيد:
در اسناد و نقشه‌های طرح تفصیلی جدید تهران در برخی از پهنه‌ها، پلاک‌هایی جانمایی شده‌اند که شامل دو پهنه به صورت توام هستند. به عنوان مثال ممکن است نیمی از یک پلاک در پهنه مسکونی و نیمی دیگر در پهنه سبز قرار گرفته باشد. آیا چنین اتفاقی سهوی و بر اثر یک اشتباه رخ داده یا اینکه یک ایده تخصصی پشت آن است؟
در آغاز تدوین طرح تفصیلی جدید تهران مبتنی بر یکسری از مبانی تالیف شده مقرر شد تا در پاره‌ای از موارد به خصوص در املاک بزرگ، ایده املاک دو پهنه‌ای را به وجود آوریم یعنی به نوعی یک نگاه عمدی و البته تخصصی در این ایده وجود داشت. اما چون در مجموع پیاده کردن این ایده در اجرا یکسری مشکلاتی را در برداشت و علاوه بر آن در گذشته تجربه صدور مجوز برای طرح‌های پهنه بندی را نداشتیم سعی کردیم در مراحل بررسی طرح تفصیلی جدید تعداد املاک دو پهنه‌ای را کاهش دهیم تا بتوان از بروز برخی مشکلات براي مدیریت شهری و حتی شهروندان در برخورد با املاک دو پهنه‌ای در زمان صدور مجوز جلوگیری کرد.
بنابراین حداقل در این مقطع تعداد املاک دوپهنه‌ای را در بازنگری‌های انجام شده کم کردیم، با این وجود باز هم تعداد دیگری از املاک باقی ماندند که با توجه به مشخصات جغرافیایی آنها امکان تبدیل از دو پهنه‌ای به یک پهنه‌ای را نداشتند. در واقع مختصات فنی این املاک که غالبا املاک درشت دانه هستند ایجاب می‌کرد که ما ایده املاک دو پهنه‌ای را در موردشان اجرا کنیم.
منظورتان از مختصات فنی ملک چیست؟
مجموعه‌ای از ضرورت‌های فنی، شهرسازی و حتی متغیرهای زیست محیطی و... ایجاب می‌کرد که املاک دو پهنه‌ای را به صورت محدود در طرح تفصیلی جدید حفظ کنیم.
از این گونه املاک به عنوان مثال املاکی هستند که در کنار بزرگراه ها قرار گرفته‌اند و شامل دو پهنه سبز بزرگراهی و پهنه مسکونی یا مختلط و... مجاور بزرگراه که البته دسترسی دیگری دارند می‌شوند. چنین املاکی در بخشی که در پهنه مسکونی بزرگراهی قرار دارد اجازه ساخت‌وساز دارند اما در بخشی که در پهنه سبز بزرگراهی قرار گرفته‌اند، حق ساخت وساز ندارند. علاوه بر این موارد، بخش هایی از طرح هم هست که در اثر تفکیک و تجمیع هایی که انجام می‌شود املاک دو پهنه‌ای تولید می‌شوند؛ یعنی براساس نظام تفکیک یا تجمیع ممکن است چند مالک با هم توافق کنند و ملکشان را با هم تجمیع کنند.
در اثر تجمیع دو پلاک قبلی، پلاک جدید در دو پهنه قرار گیرد. پس می‌بینیم که اگر نظام برنامه ریزی شهری مبتنی بر نظام پهنه بندی باشد در این نظام املاک دوپهنه‌ای خواه یا ناخواه وجود دارند ولو اینکه ما اراده کنیم این املاک را تا حد امکان کاهش دهیم.
پس ایجاد املاک دو پهنه‌ای کاملا عمدی بوده است؟
بله. اینطور نبوده که در اثر یک اشتباه یا اتفاق املاک دو پهنه‌ای به وجود آید چون در طرح تفصیلی جدید تهران چهار پهنه اصلی و 56 زير پهنه وجود دارد و ممکن است ده‌ها زیر پهنه دیگر از تلفیق این زیر پهنه ها تشکیل شود که در واقع بر این اساس شکل شهر رقم خواهد خورد.
چند درصد املاک در طرح تفصیلی جدید این شرایط را دارند؟
آمار وجود دارد اما یک فرآیند دائمی و ثابت نیست که بتوان از آن آمار دقیق ارائه کرد.
مالكان املاك دو پهنه‌اي از مقررات مربوط به كدام پهنه بايد تبعيت كنند؟
در مقطعی از ترکیب دو پهنه قصد داشتیم پهنه‌های جدیدی تولید شود که خاصیت 56زیر پهنه قبلی را نداشته باشند و از طرف دیگر آن خاصیت جدید با مجموع ترکیبات شهر، نظام شهرسازی، سیما و منظر شهری هماهنگ باشد. بنابراین در ارتباط با املاک دو پهنه‌ای که از تجمیع حاصل می‌شوند ضابطه‌ای قرار دادیم که براساس آن پهنه مطلوبتر، بزرگ‌تر یا بالاتر، ملاک عمل ساخت‌وساز قرار خواهد گرفت.
یعنی اگر در جایی پهنه M111 داریم که داراي 440 درصد تراکم است و پهنه پشت آن پهنه مسکونیR122 كه 400 درصد تراكم دارد اگر با هم تجمیع شوند ملک جدید ملکی دو پهنه‌ای است که ضابطه M111 را خواهد داشت چون درصد بیشتری از ملک را به خود اختصاص داده است.
اگر مالکان پهنه مطلوبتر را نخواهند چه می‌شود؟
منافاتی ندارد؛ چون این ضابطه بیشتر جنبه تشویقی دارد و فقط از حقوقی که دارند کمتر استفاده می‌کنند. برای صدور پروانه باقی املاکی که دو پهنه‌ای هستند هم معمولا پهنه غالب را در نظر می‌گیریم و پهنه‌ای که از درصد کمتری برخوردار است در حد ضوابط خودش حفظ می‌شود.
به عنوان مثال برای ملکی که در کنار بزرگراه قرار دارد و از دو پهنه سبز بزرگراهی و ساخت و ساز مسکونی تشکیل شده است مالک می‌تواند براساس مساحت کل پلاک تراکم مسکونی بگیرد، اما در قسمتی که در پهنه حاشیه سبز بزرگراهی قرار گرفته اجازه ساخت وساز ندارد در این پهنه حتی دیوار یا نرده هم می‌تواند بکشد ولی باید در آن درخت بکارد و در آن ضابطه پهنه سبز را رعایت کند.
مالکیت برای مالک باقی می‌ماند یا شهرداری آن را تملک می‌کند؟
البته مالکیت در قسمتی که حق ساخت وساز ندارند،برای مالک باقی می‌ماند و اگر بر خلاف قوانین پهنه عمل کند جزو تخلفات خط قرمز محسوب می‌شود و در این مورد کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری تعیین تکلیف خواهد کرد.
تکلیف املاکی که تا پيش از اجراي طرح تفصيلي کاربری مسکونی داشتند اما الان در طرح تفصیلی جدید کاربری متفاوتی برای آنها تعریف شده و در پهنه‌های دیگر مثل تجاری یا سبز قرار گرفته‌اند چه می‌شود؟
آنهایی که در پهنه سبز قرار گرفته‌اند بستگی دارد که در سبز عمومی قرار گرفته‌اند یا سبز خصوصی. اگر سبز عمومی باشد باید شهرداری آن را تملک کند و اگر در اولویت شهرسازی باشد همین الان شهرداری آن را تملک می‌کند و اگر نباشد که در مرحله تخریب و نوسازی این کار انجام می‌شود. اما اگر در پهنه سبز خصوصی باشد یعنی جزو باغات یا فضایی باشند که یکسری خدمات می‌تواند در آن اتفاق بیفتد، مالک می‌تواند در قالب ضوابط سبز خصوصی ضوابط ساخت‌وساز بگیرد.
برای فروش املاک صدور گواهی پایان کار الزامی است. آیا شهرداری براساس وضعیت موجود به آنها گواهی می‌دهد یا کاربری جدیدی که پیدا کرده است؟
پاسخ روشن است. شهرداری کماکان به تمامی املاکی که تقاضای گواهی پایان کار داشته باشند گواهی لازم را براساس وضعیت مجاز صادر خواهد کرد. اگر ساخت وسازی که در آن پلاک انجام شده دارای پروانه باشد یا دارای رای ماده 100 باشد یا به عبارتی قانونی باشد پایان کار هم براساس همان مفاد قانونی صادر خواهد شد اما در توضیحات پایان کار اشاره می‌شود که در طرح تفصیلی جدید در چه پهنه‌ای قرار گرفته است.
پس امکان دارد برخی املاک برای فروش ملک خود دچار مشکل می‌شوند؟
بله، ممکن است .
اگر پلاکی در اثر اعمال ضوابط طرح تفصیلی جدید یک طبقه نسبت به وضع موجودش کمتر شده باشد چه می‌شود؟
در این مورد دو ضابطه وجود دارد یا مالک می‌تواند همان را تخریب و نوسازی کند یا اینکه حقوق آن یک طبقه را به نقطه‌ای دیگر منتقل کند. به عبارتی دیگر حق انتقال امتیاز را دارد اما در همان محدوده و در شرایطی که با شرایط قبلی مساوی باشد مثلا فردی که امتیاز ساخت و ساز در منطقه 19 را دارد نمی‌تواند آن یک طبقه را به منطقه یک یا دو ببرد چون تراکم آنها با هم متفاوت است. البته اینها مواردی است که به احتمال قوی در سال اول اجرای طرح تفصیلی جدید با آن مواجه نمی‌شویم اگر هم بشویم ساز و کار آن را بنابر شرایط تدوین می‌کنیم.
گذشته از قوانین اجرایی طرح تفصیلی جدید، موضوعی که اخیرا برای مدیریت شهری به یک معضل تبدیل شده است بحث جداسازی شهرری از تهران است. بسیاری از افرادی که می‌خواهند طرح جداسازی ری از تهران را اجرایی کنند معتقدند اجرای طرح آسان است و در اجرای آن برای طرح تفصیلی شهرری اتفاق خاصی نمی‌افتد. برخی عنوان می‌کنند طرح تفصیلی ری را می‌توان با یک خط کشی ساده از نقشه كلي طرح تفصيلي تهران جدا کرد. آیا از نظر شما به عنوان یکی از تدوین کنندگان طرح تفصیلی تهران چنین نظری درست است؟ آیا جداسازی شهرری مشکلی برای طرح تفصیلی آن ایجاد نخواهد کرد؟
خیر اینطور نیست که بگوییم با یک خط‌كشي ساده می‌توان دو شهر را از هم جدا کرد. وقتی شما برای یک شهر طرح تهیه می‌کنید تمامیت آن شهر باید مدنظر باشد. خدمات، توزیع کاربری‌ها، اتصالات شبکه و... تمامي اين مولفه‌ها بايد در نظر گرفته شود.
حتی طبق قانون محدوده‌ای که برای شهر تعریف می‌شود محدوده طرح جامع آن شهر است که از عناصر و مولفه‌های فنی و اجرایی و زیست محیطی تشکیل شده است بنابراین در صورت جداشدن دو شهر از یکدیگر، خط محدوده باید طبق قانون و منطق برای هر شهر جداگانه تعریف شود. علاوه بر آن مولفه ها و عناصری که به هم کمک می‌کنند حتما باید در داخل آن شهر متعادل شود به عبارت دیگر اگر هزار نوع خدمات مختلف در سطح شهر نیاز داریم باید همه آنها در خود سطح شهر توزیع شود پس نمی‌توان گفت که تعدادی از این خدمات را از شهر مجاور بگیریم. این منطقی نیست چون مطالعاتی که در ارتباط با طرح جامع و تفصیلی تهران انجام شده با توجه به استخوان‌بندی و یکپارچگی شهر تهران با هم در نظر گرفته شده حتی اقتصاد، مسائل زیست محیطی، ملاحظات اجتماعی و ترکیبات جمعیتی. این بحث‌ها قاعدتا نیازبه بررسی و کار بیشتر دارد.
در مورد ساخت‌وسازهاي پرشتاب يكسال اخير در تهران هم يك پرسش وجود دارد. آیا به لحاظ اصول شهرسازی منطقی است که ساخت وسازی که براساس الگوی شهرسازی باید در طول 5 سال در یک شهر اجرایی شود در عرض یکسال وارد شهر بزرگی مثل تهران شود؟آیا به هم خوردن تعادل ترکیب جمعیتی منطقی و علمی است؟
نمی‌شود عبارت منطقی یا غیر منطقی را در مورد آن به کار برد ولی در واقع یکسری ظرفیت‌هایی برای ساخت وساز وجود دارد اگر به آنها فشار وارد شود، صنعت ساخت‌وساز که مولفه‌های خاص خودش را دارد (از کارگر ساده ساختمانی تا تولیدات کارخانه‌ای که در ساختمان کاربرد دارد) همه تحت تاثیر این فشار قرار می‌گیرند. تغییر الگوی ساخت وساز امکان دارد برای بازار مسکن تبعات داشته باشد، اما به لحاظ شهرسازی فرقی نمی‌کند چون فقط ساخت وساز در مقطعی کوتاه‌تر انجام می‌شود چه بسا آن مقطع کوتاه‌تر به ما کمک کند تا بتوانیم تحلیل درستی داشته باشیم و جلوی برخی اشتباهاتی که ممکن است در طول پنج سال رخ دهد در زمانی کوتاه بگیریم اما طبیعتا باید یک فرجه و چارچوبی در روند ساخت وساز حاکم باشد که هم دستگاه‌های مسوول فرصت داشته باشند کارهای کارشناسی مربوط به آن را انجام دهند و تحلیلی از رفتارهای مختلف شهری داشته باشند و هم به بازار اجازه دهیم تا خودش را با روند ساخت‌وساز تنظیم کند تا شوک‌هایی از نظر ساخت وساز وارد نشود.
