قیمت گذاری نهایی مسکن ویژه
قیمت گذاری نهایی مسکن ویژه
پيشرفت‌فيزيكي پروژه بعد از 11ماه: كمتر از 40درصد
اختلاف‌نظر برسر سهم‌دولت و سهم پيمانكار از قيمت تمام‌شده مسكن‌ويژه
نامه سرگشاده سازندهها درباره مشكلات و زمان تحويل واحدها
كارگاه ساختماني پروژه «مسكن‌ويژه» در منطقه21 تهران به خاطر آنچه پيمانكارانش «اختلاف‌نظر جدي با دولت برسر نحوه محاسبه قيمت تمام‌شده واحدها» عنوان مي‌كنند حس‌وبوي «نيمه‌تعطيل» به خود گرفته است.
قيمت تمام‌شده آپارتمان‌هاي طرح مسكن‌ويژه را «قيمت زمين» به عنوان سهم دولت و «هزينه ساخت» به عنوان سهم پيمانكار تشكيل مي‌دهد، طوريكه اوايل امسال مسوولان وزارت راه‌وشهرسازي قيمت‌كل هر واحدمسكوني براي متقاضيان را حدود 250 ميليون تومان اعلام كردند و در محاسباتي كه براي ميزان سهم دولت و سهم پيمانكار درنظر گرفتند، چيزي در حدود 70درصد اين رقم را بابت قيمت‌زمين اختصاص دادند و 30 درصد مابقي را براي سازنده تعيين كردند.
اما از همان زمان تعيين اين ارقام تاكنون، پيمانكاران اين پروژه آنچه را دولت برايشان درنظر گرفته قبول ندارند و خواستار تجديدنظر مسوولان نسبت به مبالغ تعيين‌شده، براي انطباق سهم‌ها با هزينه‌هاي واقعي هستند.
پيمانكاران مسكن‌ويژه بدون آنكه دنبال افزايش قيمت تمام‌شده باشند از دولت درخواست كرده‌اند سهم هزينهساخت از قيمت تمام‌شده را به 40درصد تغيير دهد و سهم زمين را كه خود مالك آن است، قدري كاهش دهد.
در نامه سرگشاده‌اي كه توسط سه پيمانكار فعال در پروژه مسكن‌ويژه براي وزير راه‌وشهرسازي تهيه و يك نسخه از آن براي ارسال شده، به حداقل 5 مشكل بزرگ كه از يكسال گذشته تاكنون در اين پروژه ايجاد شد و هزينه‌ها را هربار تاسطح قابل‌توجهي افزايش داد، اشاره شده است.
پيمانكاران مسكن‌ويژه مدعي هستند با تغييرات اساسي ظرف يكسال اخير در برنامه‌اي كه روز اول براي احداث اين واحدها از طرف دولت اعلام شد، سود ساخت‌وساز براي آنها تبديل به زيان‌قطعي شده است.
ساخت مسكن‌ويژه بعد از 6 ماه بحث‌وبررسي در كميته‌‌اي مركب از معاونان وزارت راه‌وشهرسازي، از مرداد سال گذشته با ظرفيت 4500 واحدمسكوني در قالب برج‌هاي 15طبقه روي زمين دولت آغاز شد، اما در شروع كار با دستور ناگهاني وزير مبني بر تغيير نقشه‌ها از ساختمان‌هاي متراكم و شلوغ به آپارتمان‌هاي كم‌طبقه حياط‌دار، پيمانكاران موظف شدند حداكثر 2650 واحدمسكوني در قالب ساختمان‌هاي 5طبقه احداث كنند. پيمانكاران اين تغيير در تراكم و تيراژ واحدها را مستلزم تغيير در قيمت توافق‌شده روز اول مي‌دانند و معتقدند: از آنجا كه به هركدام از آنها تا قبل از كاهش ظرفيت ساخت، حداقل 1000 واحد رسيده بود و حالا اين ظرفيت براي هر يك به 600 تا 700 واحد كاهش پيدا كرده، لازم است دولت هزينهساخت را به نسبت كاهش ظرفيت، افزايش دهد.
قناعت به سود 8 درصد
در اين نامه به نقل از سعيد فياض‌آذر مديرعامل پاياسازه پاسارگاد، محمدتقي ملكي مديرعامل احرار زنجان و مهدي جمشيديان مدير پروژه شگفت‌سازه پايتخت آمده است: دولت سهم مربوط به هزينهساخت هر واحدمسكوني طرح مسكن‌ويژه را 72 ميليون تومان و سهم قيمت‌زمين را 178 ميليون درنظر گرفته كه البته حدود 15 ميليون تومان از سهم زمين خرج پروانه‌ساخت و آماده سازي زمين مي‌شود در حالي‌كه اگر نرخ‌هاي واقعي و رشد قيمت مصالح‌ساختماني در محاسبات دولت لحاظ شود، سهم مربوط به هزينهساخت با احتساب تنها 8درصد سود براي پيمانكار بايد به 95 تا 110 ميليون تومان افزايش پيدا كند در غيراين‌صورت عملا امكان ادامه كار در كارگاه از سازندهها سلب مي‌شود.
پيمانكاران با اشاره به اينكه قرار بود اقدامي مشابه مسكن‌مهر -كه دولت در آن قيمت زمين را صفر كرد و از سهم خود گذشت- تكرار شود، تاكيد شده است: در پروژه مسكن‌ويژه، بخشي از ارزش‌افزوده زمين مسكوني از طريق فروش زمين‌هاي تجاري پروژه، نصيب دولت مي‌شود؛ بنابراين اگر دولت سهم 70درصدي‌اش در قيمت تمام‌شده واحدها را فقط 10 درصد به نفع جلوگيري از زيان پيمانكار كاهش دهد، مي‌تواند در جاي ديگري جبران كند.
طبق گفته پيمانكاران مسكن‌ويژه، تاخير در پرداخت آورده نقدي كه برخلاف مسكن‌مهر به جاي يك‌هفته گاهي 15 تا 20 روز به طول مي‌انجامد، مشكل ديگري است كه باعث شده حساب سازندهها به ازاي هر واحد تا 23 ميليون تومان منفي شود. ضمن اينكه شيوه ساخت اين واحدها – قالب‌تونلي- هزينه فوق‌العاده زيادي بابت تجهيز كارگاه و واردات ماشين‌آلات براي پيمانكار ايجاد كرده در حالي كه ميزان پرداخت به پروژه كمتر از نصف هزينه تجهيز بوده است.
اين پيمانكاران اعلام كرده‌اند در حال‌حاضر ميزان پيشرفت فيزيكي مسكن‌ويژه كمتر از 40درصد است و تعداد نيروهاي اجرايي كارگاه را به اجبار نصف كرده‌اند و اگر نسبت به تعيين‌تكليف و تجديدنظر در نسبت هزينهساخت و قيمت زمين از كل قيمت‌تمام‌شده اقدامي نشود، احتمال تعطيلي كارگاه وجود دارد، اما چنانچه تفاهم صورت بگيرد، تحويل واحدها به متقاضيان از اواخر سال جاري آغاز خواهد شد.
درخواست از وزير
پيمانكاران براي حصول نتيجه و رسيدن به توافق مشترك با دولت از وزير خواسته‌اند با اختيار تام به مديركل اداره راه‌وشهرسازي استان تهران، مسير دسترسي به نتيجه‌مشترك را كوتاه كند تا در جريان بازديد‌هاي هفتگي مديركل و نمايندگان وي و بررسي سريع آناليز قيمت تمام‌شده، اختلاف‌نظرها زودتر حل‌وفصل شود. در آناليز مدنظر پيمانكاران، قيمت تمام‌شده واحدها همان رقم 250 ميليون توماني كه دولت پيش‌تر به متقاضيان اعلام كرده بود، ثابت مانده است، اما سهم سازنده در مقايسه با سهم دولت، از اين رقم حدود 10 درصد افزايش يافته كه به اين ترتيب ذره‌اي تغيير در پرداخت نقدي پيش‌خريداران مسكن‌ويژه صورت نخواهد گرفت.
واحدهاي مسكن‌ويژه به لحاظ متراژ و حيات‌خلوت و مشاعات كاملا متفاوت از واحدهاي مسكوني مشابه در منطقه، ساخته شده طوري كه قيمت مسكن‌ويژه در حال حاضر با تدابيري كه دولت بابت دريافت اقساطي نيمي از قيمت‌كل واحدها در نظر گرفته، حداقل 30 درصد ارزان‌تر از نرخ واقعي بازار است.
