ارزشیابی زمینهای نمایشگاه
ارزشیابی زمینهای نمایشگاه
مصوبه دولت براي واگذاري زمين نمايشگاه بين‌المللي تهران به سازمان صداوسيما، علاوه‌بر واكنش‌هاي سياسي، بازار معاملات مسكن را آبستن دو ركورد كرده است.معامله اين زمين 85 هكتاري هم به لحاظ مساحت و هم به لحاظ قيمت، در تاريخ معاملات ملك ايران بي‌سابقه ارزيابي شده، طوري كه كارشناسان بازار ملك قيمت واقعي اين زمين را به اندازه آنچه در 4 سال اخير از طرف بانك‌مركزي به پروژه‌هاي مسكن‌مهر تزريق شده، ارزيابي مي‌كنند.كاربري زمين نمايشگاه بين‌المللي در طرح‌تفصيلي تهران، اداري-تجاري تعيين شده، اما به گفته معاون برنامه‌ريزي وزارت صنعت، معدن و تجارت واگذاري آن هنوز قطعي نشده است.
جزئيات بزرگ‌ترين واگذاري ملكي ايران را بررسي مي‌كند:
قیمت زمین نمایشگاه تهران، چند؟
كاربري اين زمين در طرح تفصيلي‌جديد «تجاري، اداري و خدمات» تعيين شده است
گفت‌وگو با «مديركل پيشين اداره مسكن استان تهران» و «عضو هيات‌مديره اتحاديه املاك» درباره ابعاد اقتصادي گران‌ترين واگذاري دولتي زمين نمايشگاه بين‌المللي به مساحت 85 هكتار چيزي در حدود 34 هزار ميليارد تومان ارزش دارد كه اين رقم معادل كل تسهيلات بانكي پرداخت‌شده به مسكن‌مهر از ابتدا تاكنون است
مصوبه روزچهارشنبه گذشته هيات‌دولت در خصوص «واگذاري زمين محل نمايشگاه بين‌المللي تهران» را برخي رسانه‌ها با نگاه سياسي تحليل كردند و مثلا اين واگذاري را با تقدير و تجليل چندروز قبل ریيس سازمان صداوسيما از ریيس‌جمهور بي‌ارتباط ندانستند. اين در حالي است كه بررسي‌ها درباره ابعاد اقتصادي اين واگذاري به يافته‌هايي منتج شده كه حواشي به وجود آمده را كاملا تحت‌الشعاع قرار مي‌دهد.
دولت با انتقال مالكيت زمين نمايشگاه بين‌المللي، بزرگ‌ترين معامله ملكي در پايتخت و حتي در كل‌كشور را هم به لحاظ ارزش ريالي و هم به لحاظ مساحت مورد معامله، رقم زده است طوري كه برخي كارشناسان بازار معاملات مسكن در تهران، ارزش زمين واگذارشده را در حد كل تسهيلاتي كه دولت در 4سال اخير به طرح مسكن‌مهر پرداخت كرده، ارزيابي مي‌كنند.
هيات‌دولت هنوز درباره نحوه واگذاري اين زمين و اينكه آيا انتقال مالكيت به صورت فروش با قيمت روز يا فروش با قيمت منطقه‌اي (حداقل يك‌دهم قيمت‌روز) يا مثلا فروش با قيمت روز اما در اقساط بلندمدت چند ده‌ساله يا حتي واگذاري در قالب هبه انجام شده است، اطلاع‌رساني رسمي انجام نداده اما اين واگذاري با هر شكل و طريقي كه بوده، رقمي از ارزش واقعي اين زمين كم يا زياد نمي‌كند.
قيمت زمين
عضو هيات‌مديره اتحاديه مشاوران‌املاك كه از كارشناسان برجسته و مطلع در اين حوزه محسوب مي‌شود، درباره قيمت زمين محل نمايشگاه بين‌المللي تهران معتقد است: قيمت اين زمين بسته به كاربري آن، ارقام متفاوتي مي‌تواند باشد. اگر كاربري اين زمين «سبز» باشد و فقط اجازه احداث پارك و فضاي‌سبز براي آن وجود داشته باشد، قيمت آن نازل است، اما اگر كاربري تجاري داشته باشد كه با توجه به موقعيت قرارگيري اين زمين، كاربري حتمي آن تجاري‌اداري خواهد بود در اين صورت هر مترمربع زمين تجاري در اين منطقه 40 ميليون تومان ارزش دارد. با احتساب اين مبناي قيمتي، زمين نمايشگاه در حدود 34 هزار ميليارد تومان ارزش دارد.
كاربري مصوب زمين
زمين نمايشگاه بين‌المللي تهران 850 هزار مترمربع يا 85 هكتار وسعت دارد كه اين ميزان مساحت براي يك قطعه مستقل، بي‌سابقه است. كاربري اين زمين در سايت استعلام طرح تفصيلي جديد تهران، پهنه S222 در نظر گرفته شده است. كاربري زمين‌هاي داخل اين پهنه عبارت است از ايجاد مراكز تجاري، اداري و خدمات البته با «غلبه فرهنگي».
با توجه به ويژگي ممتاز پهنه S222، زمين‌هايي كه در اين پهنه قرار مي‌گيرند داراي تراكم از قبل تعيين شده نيستند بلكه برحسب نوع درخواست مالك و طرح موضوع در كميسيون ماده5 شهر تهران، ميزان تراكم (تعداد طبقات قابل‌ساخت) و همچنين ميزان سطح‌اشغال آن تعيين و تصويب مي‌شود.به اين ترتيب مالك جديد زمين نمايشگاه بين‌المللي كه از اين پس سازمان صداوسيما ناميده مي‌شود متناسب با نوع ساخت‌وسازي كه تصميم مي‌گيرد روي اين زمين انجام دهد مي‌تواند با رايزني در كميسيون ماده5 كه نمايندگان دولت و شهرداري در آنجا مستقر هستند، تراكم دلخواه را دريافت كند.
با توجه به مقررات طرح تفصيلي، در زمين نمايشگاه بين‌المللي امكان ساخت هتل، برج تجاري، برج اداري و خلاصه هر نوع ساختمان غيرمسكوني بلندمرتبه وجود دارد و چون در متن طرح براي اين پهنه بر واژه «غلبه‌فرهنگي» تاكيد شده، مالك زمين بايد در كنار يا داخل برج، يك سالن سينما يا حتي پرديس سينمايي نيز داير كند. البته از آنجا كه معاون اول ریيس‌جمهور روز چهارشنبه هدف از واگذاري اين زمين به صداوسيما را توسعه فعاليت‌هاي ماهواره‌اي اين سازمان عنوان كرده احتمال دارد در همين قالب از زمين بهره‌برداري شود.
از مسكن‌مهر و مسكن‌ويژه تا زمين نمايشگاه
به سرنوشتي كه دولت براي بزرگ‌ترين زمين در بهترين نقطه تهران - مرز شمالي منطقه3 در جنوب اتوبان چمران و مرز جنوبي منطقه1- رقم زده يك انتقاد اقتصادي وارد است.
در اين زمين اگر يكي از مفاد قانون ساماندهي مسكن مورد توجه دستگاه‌هاي دولتي قرار مي‌گرفت، اين قابليت وجود داشت كه حداقل 8 هزار و 500 واحدمسكوني براي كم‌درآمدها و ميان‌درآمد‌ها احداث شود و چيزي شبيه مسكن‌ويژه تهرانسر كه در 25 هكتار زمين متعلق به سازمان ملي زمين‌ومسكن ساخته شده، در اين زمين به عنوان فاز دوم مسكن‌ويژه تكرار شود. توان مسكوني زمين نمايشگاه معادل است با 10درصد آنچه در اين 4سال در شهر جديد پرند در قالب مسكن‌مهر ساخته شده و كلي انتقاد به دولت از بابت دوري اين واحدها از مركز تهران را برانگيخته است.
با اين حال اطلاعات به دست آمده از جزئیات زمین اهدایی به سازمان صدا و سیما حاکی است: این زمین 85 هکتاری در حال حاضر تحت مالکیت آستان قدس رضوی قرار دارد که از سال 1346 به منظور استفاده از آن به عنوان فضایی دائمی برای برگزاری نمایشگاه بین‌المللی، در اختیار دولت قرار گرفت.
گسترش صداوسیما با کدام هدف؟
کارشناسان و مسوولان مسکن در مورد اقدام اخیر دولت برای واگذاری زمین نمایشگاه بین‌المللی تهران به سازمان صدا و سیما که برخی از آن با عنوان کادوی دولت به این سازمان یاد می‌کنند، در گفت‌وگو با «دنیای اقتصاد» دو نکته مهم را مورد توجه قرار دادند.اول اینکه به طور قطع اختصاص فضای نمایشگاه به ساخت مسکن، با توجه به موقعیتی که این زمین در آن واقع شده و سایر نیازهای شهری که هم اکنون تهران به عنوان پایتخت کشور با آن مواجه است، تصمیم درستی نیست و نمی‌توان به این فضا به عنوان ظرفیتی مناسب برای ساخت‌وساز مسکونی فکر کرد.
نکته دوم هم بر می‌گردد به اینکه آیا اساسا صداوسیما در بلندمدت به گسترش فیزیکی و فضایی نیاز دارد یا خیر؟این در حالی است که براساس چشم‌اندازهای قبلی که در رابطه با گسترش سازمان صداوسیما مطرح بود، هدف از مباحث مربوط به گسترش این سازمان تمرکز زدایی از مکانی بود که این سازمان در آن واقع شده است.به این ترتیب، گسترش سازمان صدا و سیما درست در نقطه‌ای مجاور محل فعلی آن، خلاف برنامه‌ای است که پیش از این به منظور تمرکززدایی از محل این سازمان، مطرح و تا حدودی هم دنبال شده بود.
کمیسیون عمران بی اطلاع است
بی اطلاعی کمیسیون عمران مجلس از تصمیم اخیر دولت با گذشت چند روز از انتشار خبر واگذاری زمین نمایشگاه به صدا و سیما نکته دیگری است که در این رابطه قابل تامل است.رییس کمیسیون عمران مجلس پس از آنکه در رابطه با خبر این واگذاری اظهار بی‌اطلاعی کرد، به «دنیای اقتصاد» در خصوص تجسس پیرامون موضوع و پیگیری در مورد نحوه این واگذاری، قول پیگیری و پاسخ داد.
البته مهدی هاشمی، رییس کمیسیون عمران و نماینده مردم تهران در مجلس زمین نمایشگاه را برای ساخت مسکن مناسب ندانست و گفت: به طور قطع نامحتمل ترین گزینه برای بهره‌برداری از این زمین، استفاده از آن برای ساخت واحدهای مسکونی است.
دولت می‌تواند نمایشگاه را بفروشد؟
همچنین عضو هیات مدیره اتحادیه املاک تهران درباره کاربری و ارزش زمین نمایشگاه بین‌المللی تهران گفت: زمینهای واقع در محدوده‌های شهری اساسا براساس سه معیار مهم مورد سنجش و ارزیابی قرار می‌گیرند، اینکه کاربری زمین چه باشد، ملک در چه موقعیتی واقع شده باشد و متراژ آن چقدر باشد، مهم‌ترین معیارهای مطرح در این زمینه هستند.حسام عقبایی افزود: البته زمین نمایشگاه بین‌المللی تهران حواشی زیادی دارد؛ از این نظر که ارگان‌های تصمیم‌گیر در مورد آن زیاد هستند و باید دید که آیا با توجه به موقعیت خاص آن دولت حق واگذاری یا فروش آن را دارد یا خیر؟وی ادامه داد: هم اکنون ارزش هرمترمربع زمین مسکونی در منطقه‌ای که نمایشگاه بین‌المللی در آن واقع شده حداقل 10 میلیون تومان است. این در حالی است که قيمت اين زمین در صورت داشتن کاربری تجاری کمتر از مترمربعی 40 میلیون تومان نخواهد بود.
عقبایی تصریح کرد: در مورد زمین نمایشگاه بین‌المللی باید دید که این زمین براساس ضوابط طرح تفصیلی تهران در کدام پهنه قرار می‌گیرد؛ هر چند حتی اگر در پهنه سبز هم واقع شده باشد - یعنی ارزانترین پهنه- دولت می‌تواند با شهرداری توافق کند و کاربری آن را تغییر دهد.
دولت، مستاجر نمایشگاه است!
مدیرکل پیشین اداره مسکن و شهرسازی استان تهران نیز در این زمینه گفت: زمین نمایشگاه بین‌المللی تهران در مالکیت آستان قدس رضوی است و دولت در حال حاضر مستاجر این زمین محسوب می‌شود.
ابوالفضل مشکینی ادامه داد: به این ترتیب هرگونه واگذاری این زمین باید با هماهنگی و موافقت آستان قدس رضوی صورت گیرد.
وی در پاسخ به این سوال که بهتر نبود از این زمین که مساحت آن معادل 9 برابر هتلی است که در مجاورت آن قرار گرفته است (هتل استقلال) برای ساخت مسکن استفاده شود، گفت: با احداث مسکن در این زمین مخالفم! هر چند در رابطه با این واگذاری باید دو بحث مهم را مورد توجه قرار داد.
مشکینی تصریح کرد: اولا باید دید که سازمان صدا و سیما در برنامه بلندمدت خود نیازی به گسترش دارد یا نه؟ ثانیا، این گسترش آن طور که پیش از این مطرح بود نباید در مکانی مجاور سازمان صدا و سیمای فعلی صورت می‌گرفت!وی ادامه داد: علاوه بر بحث انتقال قطعی محل دائمی نمایشگاه‌های بین‌المللی تهران به خارج از شهر تهران، از سال ها قبل، با توجه به موقعیت خاص سازمان صدا و سیما بحث تمرکززدایی مکانی این سازمان مورد توجه و پیگیری بود؛ طوری که حتی در دوره‌ای، گسترش این سازمان در سایتی واقع در شمال غرب تهران مورد مطالعه و بررسی قرار داشت.مشکینی ادامه داد: به این ترتیب، گسترش سازمان صدا و سیما در زمینی که درست در مجاورت آن واقع شده، نمی‌تواند اقدامی در جهت برنامه بلند مدتی باشد که پیش از این در راستای گسترش مکانی این سازمان و تمرکززدایی از آن مطرح بود.
بهترین کاربری براي زمین نمایشگاه چیست؟
مدیر کل پیشین اداره مسکن و شهرسازی استان تهران، با تاکید بر اینکه نه ساخت و ساز مسکن و نه گسترش صدا و سیما در زمین نمایشگاه بین‌المللی تهران گزینه‌های مناسبی برای کاربری این زمین نیستند، گفت: اگر تهران تفکر تبدیل شدن به یک شهر جهانی را داشته باشد این گونه فضاهای خاص، مانند زمینی که نمایشگاه بین‌المللی تهران روی آن واقع شده، نوعی ذخیره شهری محسوب می‌شود.وی ادامه داد: در واقع این مرکز بهترین مکان برای ايجاد مرکز تجارت جهانی در آینده است.مشکینی در مورد سایر کاربری‌های مناسب برای زمین نمایشگاه بین‌المللی خاطرنشان کرد: در حال حاضر تهران با ضعف گسترده در صنعت هتلینگ مواجه است و این فضا می‌تواند ظرفیت مناسبی برای هتل‌سازی و ساخت فضاهای گردشگری محسوب شود.
وی افزود: علاوه بر آن، می‌توان این فضا را در اختیار نهادهایی مانند اتاق‌های بازرگانی قرار داد که هم هزینه‌های مربوط به آن را پرداخت کنند و هم سرمایه‌گذاری‌های کلانی که برای انجام امور خاص در این فضا صورت گرفته صرف همین امور خاص تجاری و بازرگانی شود.
