پیشنهاد جایگزین برای مسکن مهر
پیشنهاد جایگزین برای مسکن مهر
رييس كانون سراسري انبوهسازان با تاكيد براينكه دولت يازدهم بعد از اتمام پرونده مسكن‌مهر، بايد طرحي با ابعاد مشابه اين طرح همراه با نقاط قوت و در عين حال حذف نقاط ضعف آن، براي پاسخ به همه دهكهاي متقاضي مسكن طراحي كند و به اجرا دربياورد، مي‌گويد: بهترين گزينه، ساخت چندين «شهرك مسكوني» در اطراف تهران و برخي كلانشهرها است كه وظيفه دولت در اين ارتباط صرفا صدور سريع مجوز ساخت شهرك و پرداخت تسهيلات بانكي براي ساخت واحدها البته با نرخ سود مشاركتي است نه بيشتر.رييس صنف انبوهسازان با اشاره به اينكه گراني زمين در داخل شهر تهران حداقل 40 درصد قيمت آپارتمان را در بر گرفته، معتقد است: رقابت انبوهسازان در ساخت شهرك‌هايي با همه امكانات و خدمات رفاهي براي پذيرش توام اقشار كم‌درآمد، ميان‌درآمد و پردرآمد، قيمت‌ها را نيز رقابتي مي‌كند.او در عين حال ضمن دفاع از عملكرد دولت فعلي در مسكن‌مهر، مخاطب قرار نگرفتن 5 دهك بالاي جامعه را بزرگ‌ترين نقطه‌ضعف اين طرح مي‌داند كه به اعتقاد او اثرگذاري فوق‌العاده زياد همين 5 دهك (ميان‌درآمدها و پردرآمدها) بر بازار تقاضا و قيمت مسكن باعث شده تاثير مسكن‌مهر كمرنگ جلوه كند.رييس انبوهسازان همچنين براي يك سال اول كار دولت يازدهم كه خواه‌ناخواه بايد صرف پروژه‌هاي نيمه‌كاره مسكن‌مهر شود، سه مسير پيشنهاد كرده تا از اين طريق بدون فشار مالي به پيش‌خريداران، خواسته سازنده‌ها بابت افزايش قيمت مسكن‌مهر محقق شود.
جزئیات طرح ساخت «شهرک‌های مسکونی» در گفت‌وگوی «دنياي‌اقتصاد» با ریيس كانون انبوهسازان
پيشنهاد جایگزین مسكن‌مهر
نسخه‌ای براي نحوه مواجهه دولت جديد با نيمه‌كاره‌هاي مسكن‌مهر به نیکزاد 20 می‌دهیم، مسوول پرکار خطاهایش هم بیشتر است دولت يازدهم در بخش مسكن با دو صورت مساله روبه‌رو است.
مساله اول نيمه‌كاره بودن حدود 400 هزار واحد مسكوني‌مهر پيش‌فروش شده‌اي است كه اگر خواسته سازنده‌هاي اين واحدها مورد توجه دولت قرار بگيرد، صداي اعتراض پيش‌خريداران بلند مي‌شود و اگر به بهانه موجود در مسير توقف ساخت اين واحدها بي‌محلي شود، تعداد دفعات تاخير در تحويل مسكن‌مهر افزايش مي‌يابد.
مساله دوم نيز يافتن طرحي تازه براي اجرا در بازار مسكن است كه به طور قطع بايد نقاط قوت طرح دولت قبلي - مسكن‌مهر- را در خود محفوظ و نقاط ضعف آن را حذف كرده باشد. ریيس كانون سراسري انبوهسازان با اشاره به ملاقات هيات‌مديره كانون با نماينده اقتصادي ریيس‌جمهور منتخب، از برنامه‌هاي كانون در 5 محور براي پاسخ به اين دو چالش خبر داده است. ايرج رهبر ضمن دفاع از طرح مسكن‌مهر و بازاري كه با اجراي اين طرح در 4سال گذشته براي انبوهسازان ايجاد شد، اعلام كرد: مهم‌ترين نقطه‌ضعف مسكن‌مهر عدم برقراري ارتباط با 5 دهك بالاي جامعه –ميان‌درآمدها و پردرآمدها- است، طوري كه تاثير اين 5دهك غيرمخاطب مسكن‌مهر بر قيمت مسكن و نبود طرح يا برنامه حمايتي براي اين گروه، ميزان اثرگذاري مسكن‌مهر را تحت‌تاثير قرار داده است. ریيس كانون انبوهسازان طرح ساخت شهرك‌هاي مسكوني با سرمايه‌گذاري خود انبوهسازان را به دولت يازدهم پيشنهاد مي‌كند و مي‌گويد: دولت جديد براي باقي‌مانده واحدهاي مسكوني‌مهر، سه راه پيش‌رو دارد كه از طريق آنها، مشكل پيش‌خريداران و سازنده‌ها توام برطرف مي‌شود. متن گفت‌وگو با ايرج رهبر را در زير بخوانيد:
مشكل انبوه‌سازاني كه مسكن‌مهر را نيمه‌كاره گذاشته‌اند و دنبال افزايش قيمت واحدها هستند، چيست؟ مگر قراردادهاي ساخت مسكن‌مهر با اراده خود انبوه‌ساز امضا نشد؟
مهندس نيكزاد قراردادهاي مسكن‌مهر را با قيمت مقطوع متري 300 هزار تومان منعقد كرد. روش قيمت‌مقطوع روش خوبي است، اما به شرطي كه سود و زيان قرارداد دوطرفه باشد يعني طبق مقررات سازمان مديريت، براي قراردادهاي مقطوع بايد «تعديل‌فصلي» در نظر گرفته شود و متناسب با نرخ تورم بانك‌مركزي، به ارزش قرارداد تعديل خورده شود و متمم‌قيمت لحاظ شود.
ما در زماني كه قراردادهاي مسكن‌مهر را امضا كرديم فكر اينجا را نكرده بوديم كه مثلا قيمت مصالح‌ساختماني ظرف يكسال دو برابر افزايش پيدا مي‌كند. سال89 ميلگرد كيلويي 500 تا 600 تومان بود، اما در سال90 از 1000 تومان بالا زد و در مرداد91 به 2300 تومان رسيد. همين شن‌وماسه را ما هر سه ماه يكبار با يك قيمت بالاتر خريداري مي‌كنيم. شن‌وماسه دو سال پيش تني 6هزار تومان بود، اما الان رسيده به 21 هزار تومان. مشكل ما فقط مصالح نيست، دستمزد كارگر هم از روزي 15 هزار تومان به 60 هزار تومان رسيده است. كارگر افغاني چون دلار به كشورش مي‌برد حاضر است همان دستمزد دو سال پيش را بگيرد به شرطي كه معادلش را با دلار دريافت كند.
اما به‌رغم اين افزايش هزينه‌ها، دولت در حال‌حاضر در هيچ‌كدام از قراردادهاي مسكن‌مهر، تعديل و نرخ‌تورم لحاظ نكرده است.
سود انبوه‌ساز در مسكن‌مهر چقدر است؟
سال88 كه شروع طرح بود، بچه‌ها مي‌گفتند 10 درصد سود مي‌كنند كه باتوجه به تيراژ واحدها و عدم نياز به سرمايه به خاطر پرداخت وام، عدد خوبي بود.
امروز براي اينكه انبوه‌ساز پرونده مسكن‌مهر را ببندد و همه واحدها تحويل صاحبانش شود، قيمت متري300 هزار تومان چقدر بايد افزايش پيدا كند؟
اواخر سال گذشته اين قيمت با دستور وزير به 340 هزار تومان افزايش پيدا كرد، يعني فقط 13درصد افزايش براي جبران 100 درصد افزايش هزينه‌ها. حرف ما براي واقعي‌شدن قيمت مسكن‌مهر، احتساب نرخ تورم سال‌هاي88 تا 92 در قراردادها است. مشكل ما اين است كه در همه بخش‌ها مثل خودرو يا لبنيات، وزير مربوطه افزايش قيمت را پذيرفته و اجازه اعمال آن را داده، اما در بخش مسكن، اين‌طور نشده است.
مشكلي كه چه اين دولت و چه دولت جديد با باقي‌مانده مسكن‌مهر دارد اين است كه اگر قيمت‌ها را زياد كند، پيش‌خريداران نمي‌توانند آن را پرداخت كنند. شما براي حل اين مشكل راهكاري داريد؟
بله خب درست است. چون در مسكن‌مهر اقشار، اقشار كم‌درآمد هستند و توان پرداخت به آن صورت را ندارند. آقاي نيكزاد مراعات مردم را كرد. اما با این حال از سه طريق اين مشكل قابل‌حل است. اول اينكه دولت جديد وام‌هاي 25 ميليوني را به 30 ميليون تومان فقط براي پروژه‌هاي نيمه‌كاره تبديل كند تا افزايش قيمت، فشاري به متقاضيان از بابت آورده نقدي وارد نكند. اما اگر باز هم بخواهيم فشار منتقل نشود و براي بخش بانكي هم مشكل پيش نيايد، دو راه ديگر وجود دارد. دولت مي‌تواند در مناطق مسكن‌مهر، زمين‌هايی با كاربري تجاري و خدماتي به قيمت روز همراه با درصدي تخفيف به صورت اقساطي به انبوه‌ساز واگذار كند تا همپاي مسكن‌مهر، امكانات رفاهي سكونتي نيز در كنار واحدها روي اين زمين‌ها توسط انبوه‌ساز ساخته شود و از اين طريق، زيان قيمت متري 300 هزار تومان براي انبوهسازان جبران شود. راه دوم نيز واگذاري مسووليت فروش واحدهاي مسكوني مهر مازاد بر تقاضا به خود انبوه‌ساز است تا اين واحدها به قيمت روز بازار و بدون رعايت 4شرط مسكن‌مهر، به ميان‌درآمدها و حتي پردرآمدها فروخته شود.
آقاي روحاني و نماينده اقتصادي ايشان به صراحت گفته‌اند برخي واحدهاي مسكن‌مهر در شأن مردمي نيست كه در آنها زندگي مي‌كنند. اين انتقاد مستقيم به سازنده‌هاي اين واحدها برمي‌گردد و ربطي به دولت فعلي و سيستم بانكي ندارد. ضمن اينكه مردمي هم كه در اين واحدها مستقر شده‌اند گلايه‌هايي درباره كيفيت و نواقص جدي برخي از اين ساختمان‌ها دارند. چرا برخي انبوهسازان باعث بدنام شدن نام اين صنف در مسكن‌مهر شده‌اند؟
البته ببينيد پروژه مسكن‌مهر از ابتدا به اين صورت دست انبوه‌ساز نبود، بلكه دست تعاوني‌ها بود و تعاوني‌ها با افراد غيرفني قرارداد مي‌بستند و اين مشكلات از آنجا به وجود آمد. اغلب پروژه‌هايي كه به انبوه‌ساز داده شده بيش از شايد 97 درصد خوب ساخته شده و اصول فني در آنها رعايت شده است.
گفته مي‌شود انبوهسازان از مصالح درجه3 در مسكن‌مهر استفاده كرده‌اند. ما اصلا مصالح درجه 3 در بازار نداريم.
مي‌گويند برخي كارخانه‌هاي مصالح ساختماني، يك خط توليد مخصوص مسكن‌مهر راه‌اندازي كرده‌اند.
نه چنين چيزي نيست. اينها شايعات است. مردم واقعا راضي هستند.
انبوهسازان در دولت‌هاي گذشته سهمي از بازار كار نداشتند؛ چون اصلا دولت‌ها اعتقادي به ساخت‌وساز حمايتي نداشتند؛ اما در چهار سال اخير بازاري به وسعت دوميليون واحدمسكوني براي انبوهسازان ايجاد شد. بازاري كه در آن، زمين رايگان، وام تا 70 درصد هزينه ساخت و بالاخره تضمين خريد واحدها به انبوه‌ساز داده شد. با اين حساب شما با ادامه مسكن‌مهر موافقيد يا با توقف آن؟
البته طبق نظر كارشناسان، دولت تا زماني كه تعادل بين عرضه و تقاضاي مسكن برقرار نشده، بايد برنامه‌هاي حمايتي خود را ادامه دهد و مسكن‌مهر هم قابل تعطيل‌شدن نيست. ترديدي نيست كه حرفه انبوه‌سازي در اين دولت بروز پيدا كرد. ما به مهندس نيكزاد بابت اين حجم وسيع كار كه حتي روساي جمهور برخي كشورها با مشاهده وسعت مسكن‌مهر تعجب مي‌كردند، نمره 20 مي‌دهيم. بازار مسكن تا به حال وزيري نداشته كه بتواند نمره 20 بگيرد. اما به هرحال هركسي كه پركارتر باشد، خطاهايش هم بيشتر است. اگر ايراد و نقصي در مسكن‌مهر وجود دارد، حتما قابل رفع است. يكي از امتيازات اين دوره، فعال شدن بخش خصوصي در بخش مسكن بود.
ریيس‌جمهور منتخب بعد از مسكن‌مهر، مانند ساير روساي جمهور، حتما برنامه‌اي خاص دولت متبوعش براي بازار مسكن پياده مي‌كند. به نظر شما طرح بهتر و كامل‌تر از مسكن‌مهر براي ارائه به دولت يازدهم چيست؟
ما در اين زمينه كار كارشناسي كرديم. دولت آقاي احمدي‌نژاد اولويت تامين مسكن را به دهكهاي زير 5 داد تا اين گروه كه كمدرآمدها محسوب مي‌شوند با آورده كم بتوانند صاحبخانه شوند، اما براي دهكهاي بالا كه بالاخره آنها هم جزو اين جامعه هستند در اين دولت فكري نشد؛ در حالي كه به اعتقاد ما، كمدرآمدها چون اصلا توان خريد مسكن ندارند هيچ عامل تحريك‌كننده براي قيمت مسكن به حساب نمي‌آيند و عمده تحركات در بازار تقاضا از طرف دهكهاي بالاي 5 صورت مي‌گيرد. بنابراین به نظر ما در دولت يازدهم بايد نياز دهكهاي درآمدي بالاي 5 در اولويت قرار بگيرد و همزمان براي كمدرآمدها نيز برنامه‌هاي خاص همچون مسكن‌مهر ادامه پيدا كند.
براي دهكهاي بالاي 5 خيلي كارها مي‌شود انجام داد. يك پيشنهاد ما اين است كه تسهيلات بانكي با نرخ روز مشاركتي و عرف بازار براي ساخت مسكن مخصوص اين دهك‌ها در اختيار انبوهسازان قرار بگيرد. بانك‌ها مي‌توانند براي اين موضوع، نقدينگي‌هاي مردم را با نرخ سود بالا جذب كنند و با نرخ سود متناسب با آن، به انبوه‌ساز بدهند، بانك‌ها وظيفه دارند سالي 25 درصد از كل منابع خود را در اختيار بخش مسكن قرار دهند.
اما پيشنهاد اصلي انبوهسازان به دولت آقاي روحاني اجراي طرح ساخت شهرك‌هاي مسكوني در اطراف تهران و كلانشهرها است. بررسي‌هاي ما نشان مي‌دهد به علت گراني زمين در تهران، 40 درصد قيمت مسكن را هزينه خريد زمين تشكيل داده و اگر از زمين‌هاي ارزان‌قيمت اطراف تهران براي ساخت شهرك‌هاي مسكوني مدرن و مجهز به همه امكانات سكونتي با مسيرهاي دسترسي سريع به مركز استفاده شود، تقاضاي مغفول‌مانده در اين سال‌ها، مشتري اين شهركها خواهد شد.
براي دولت در طرح ايجاد شهرك‌هاي مسكوني، چه وظيفه‌اي قابل تعريف است؟
دولت فقط بايد مجوز احداث اين شهركها را صادر كند و تسهيلات بانكي براي ساخت با نرخ مشاركتي در اختيار انبوه‌ساز قرار دهد. انبوه‌ساز با پول خود زمين اين شهركها را خريداري مي‌كند و چون تعداد شهركها محدود نيست و همزمان مجوز حداقل 10 شهرك براي اطراف تهران احداث مي‌شود، ساخت‌وساز به صورت رقابتي انجام خواهد شد و عوامل شهركها سعي مي‌كنند با تجهيزات بيشتر و امكانات بهتر و حتي قيمت رقابتي، مشتري براي واحدهاي خود جذب كنند.
طرح شهرك‌هاي مسكوني چه تفاوتي با طرح مسكن‌مهر خواهد داشت؟
در مسكن‌مهر، به خدمات رفاهي سكونتي توجه آن چناني نشد؛ ضمن اينكه در مسكن‌مهر، فقط از يك طبقه خاص جامعه يعني كمدرآمدها دعوت شد؛ در حالي كه شهر يا شهرك با تركيبي از همه طبقات و دهك‌ها در كنار هم شكل مي‌گيرد. به نظر ما اگر مسكن‌مهر هم بخواهد دوباره ادامه پيدا كند بايد ساختمان‌هاي اين طرح دهكهاي مختلف را در خود جا دهد؛ با اين شرط كه مثلا براي دهكهاي بالا، قيمت واقعي واحدها لحاظ شود و از محل دريافت قيمت واقعي، هزينه واگذاري واحد به كمدرآمدها به صورت يارانه‌اي حساب شود.
