وضعیت مسکن در ماه رمضان
وضعیت مسکن در ماه رمضان
در نبود طرح يا برنامه‌ای خاص براي كنترل تابستاني اجاره‌بها از سوي دولت، حلول ماه رمضان به كمك اجاره‌نشين‌ها آمده و با ايجاد فرصت 30 روزه براي مستاجراني كه قراردادهاي يكساله‌شان سررسيد شده، شرايط را براي اين گروه ضعيف در بازار مسكن بهبود داده است.
معاملات اجاره در بازار مسكن طي ماه‌هاي اخير از سر ناچاري مستاجران كماكان برقرار بود و در شرايطي كه خريداران در واكنش به قيمت‌هاي بالا، از بازار خارج شده‌اند، اما اجاره‌نشين‌ها مجبور بودند با نرخ‌هاي نجومي موجران كنار بيايند.
اجاره‌نشين‌ها تا پيش از شروع فصل تابستان به اجراي طرح كنترل تعزيراتي اجاره‌بها در ايام تابستان اميدوار بودند تا بلكه موجران در حول‌وحوش «نرخ‌‌مجاز» اقدام به افزايش اجاره‌بها كنند، نه بيشتر.
اما در حال‌حاضر با بي‌توجهي مسوولان تنظيم بازار، مالكان آپارتمان‌هاي اجاره‌اي هيچ سقفي از طرف دولت براي مهار اجاره‌بها نمي‌بينند و متناسب با مخارج ماهانه زندگي‌شان، نرخ اجاره را تعيين مي‌كنند.
با اين حال طبق گفته رییس اتحاديه مشاوران‌املاك، با آغاز ماه مبارك رمضان به علت آنچه «پرهيز دلال و موجر از گفتن حرف‌ها و نرخ‌هاي غيرواقعي در ماه روزه» عنوان مي‌شود، معاملات اجاره به نفع مستاجر در بنگاه‌ها تنظيم خواهد شد، طوري كه اجاره‌بها در اين ماه نه تنها افزايش پيدا نمي‌كند كه حتي احتمال كاهش آن نسبت به بهار نيز وجود دارد.
برخي مشاوران املاك در اين باره مي‌گويند: با توجه به نرخ تورم تازه اعلام‌شده، اجاره‌بهاي قراردادهاي تابستان 92 نبايد بيشتر از 20 درصد نسبت به تابستان قبل افزايش پيدا كند.
انتظاری که از ماه گذشته برای کاهش قیمت‌ها در بازار مسکن ایجاد شده بود، با آغاز ماه رمضان تشدید شده است.
در نتیجه تغییرات نسبتا محسوسی که ظرف یک ماهه گذشته در روند معاملات مسکن در تهران اتفاق افتاد، بازار معاملات برای چند روز تحت تاثیر روند کلی سیاست و اقتصاد کشور، به سمتی حرکت کرد که امیدواری‌هایی را که در راستای پیش‌بینی‌های قبلی برای خروج از شرایط رکود تورمی در این دسته از معاملات ایجاد شده بود پر رنگ‌تر کرد.
با این حال، هفته گذشته برای بازار مسکن هفته‌ای تقریبا ناامید کننده رقم زده شد، چرا که اولین نشانه‌های رونق در معاملات مسکن که از روزهای پایانی خرداد، بازار مسکن را تحت تاثیر قرار داده بود با خروج خریداران و مستاجران از این بازار، افزایش قیمت‌ها از سوی مالکان و بازگشت به شرایط سابق، تقریبا از بین رفت.
سیاست تعزیرات رسما شکست خورد
در این شرایط، اما، بازار معاملات اجاره مسکن به دلیل شرایط خاصی که هر ساله مستاجران به دلیل اجبار برای جابه‌جایی با آن مواجهند، چندان درگیر بازی رونق و رکود مقطعی یک ماهه اخیر نشد و هم اکنون بیشتر حجم معاملاتی که این روزها در بنگاه‌های مشاور املاک انجام می‌شود معطوف به رهن و اجاره واحدهای مسکونی است.
این در حالی است که هر چند امسال، جهش قیمتی سال قبل در اجاره بهای درخواستی موجران از مستاجران به چشم نمی‌خورد، اما با این حال ورود به ماه رمضان نیز نه تنها از حجم معاملات اجاره کم نکرده بلکه به دلیل فضای به خصوص خود، شرایط را به نفع چانه زنی بیشتر مستاجران و نرمش بیشتر موجران نسبت به سایر ماه‌ها، فراهم کرده است.
با این حال، هنوز هم امیدواری‌ها برای تثبیت و کاهش قیمت‌ها هر چند کند و اندک، در میان فعالان بازار مسکن وجود دارد.
از سوی دیگر، عدم ورود دولت به موضوع کنترل اجاره‌بها برای تابستان امسال، در شرایطی که دو سال قبل برخورد تعزیراتی با مالکان متخلف را اعلام کرده بود، فرضیه شکست سیاست‌های توام با اجبار برای مهار قیمت‌ها را در میان فعالان بازار مسکن و متقاضیان، تقویت کرد.
دولت امسال با گذشت نزدیک به سه هفته از ورود رسمی معاملات مسکن به فصل طلایی جابه‌جایی‌ها، هنوز کوچک‌ترین اشاره‌ای به داشتن برنامه برای مهار قیمت‌ها در بازار اجاره نکرده است و بعید هم به نظر می‌رسد که در روزهای پایانی عمر دولت دهم، اعلامی در این باره از سوی مسوولان مسکن صورت گیرد.
هر چند صنف مشاوران املاک که دو سال قبل وظیفه داشتند نرخ‌های اعلام شده از سوی دولت برای میزان مجاز حداکثر افزایش اجاره‌بها را در معاملات لحاظ کنند، خود یکی از سرسخت‌ترین مخالفان برخورد تعزیراتی با موجران متخلف بوده و هنوز هم معتقدند نمی‌توان با اجبار مالکی را وادار به تبعیت از خواست دولت کرد.
مشاوران املاک می‌گویند موجران طی سال‌های اخیر انعطاف کمتری نسبت به مستاجر از خود نشان می‌دهند و در صورتی که بنگاه‌ها اصرار به تعدیل قیمت داشته باشند، فایل خود را به بنگاه بعدی معرفی می‌کنند.
کاهش قیمت به اجاره رسید؟
یکی از مشاوران املاک فعال در مرکز تهران، در مورد شرایط فعلی قیمت‌ها در بازار اجاره گفت: امسال هم افزایش قیمت در بازار اجاره داشته ایم منتها نه به آن اندازه که پارسال شاهد آن بودیم.
وی ادامه داد: افزایش اجاره‌بها معمولا فرمول مشخصی ندارد و به خواسته مالک تعیین می‌شود هر چند شرایط ملک و به خصوص مبلغی که سال گذشته به عنوان اجاره بهای واحد مسکونی تعیین شده در تعیین قیمت جدید بسیار اثرگذار است.
این مشاور املاک تصریح کرد: موضوع اصلی این است که اجاره‌ها طی دو سال گذشته به صورتی کاذب افزایش یافت، این در حالی است که هم اکنون توان مالی مستاجران به حدی نیست که بتوانند خواسته موجران را اجابت کنند.
وی با ناموفق خواندن طرح برخورد تعزیراتی با موجران متخلف که دو سال گذشته برای کنترل اجاره‌بها از سوی دولت اجرا شد، خاطرنشان کرد: نه دولت و نه مشاور املاک نمی‌تواند به موجر در مورد تعیین قیمت امر و نهی کند، حتی اگر مشاور املاک در این زمینه اندکی هم اصرار کند، موجر فایل اجاره را از این بنگاه به بنگاه دیگری منتقل می‌کند.
اجاره بها، 6 ماه بدون تغییر!
مشاور املاک دیگری در این زمینه به «دنیای اقتصاد» گفت: آخرین تغییر و تحول قیمتی در اجاره بها به دو ماه آخر سال گذشته بر می‌گردد و بعد از سال جدید تفاوت فاحشی در نرخ‌های اجاره مشاهده نشده است.
وی با بیان اینکه امسال هم مانند دو سال قبل اغلب موجران و مستاجران ترجیح می‌دهند قرارداد اجاره سال قبل را برای یک سال دیگر تمدید کنند، خاطرنشان کرد: معمولا توافق افزایش قیمت بین موجر و مستاجری که برای تمدید قرارداد به بنگاه می‌آیند روی 10 تا 20 درصد افزایش است.
این مشاور املاک با انتقاد از شرایط رکود در بازار معاملات مسکن و بیکار شدن بنگاه‌ها گفت: سال‌های قبل به طور متوسط هر مشاور املاک، حداقل هفته‌ای یک قرارداد امضا می‌کرد، اما الان این عدد کمتر از یک قرارداد در طول یک ماه است.
موجر حرف شنوی از مشاور املاک ندارد
یکی دیگر از مشاوران املاک با تاکید بر اینکه رکود بیشتر متوجه معاملات خرید و فروش مسکن است و مستاجران به دلیل اجبار برای جابه‌جایی نمی‌توانند معامله را به تاخیر بیندازند، به «دنیای اقتصاد» گفت: ما تلاش می‌کنیم امسال اجاره بها را در مرز قیمتی 10 تا 15 درصد افزایش، نگه داریم، اما نه ما و نه دولت و نه اتحادیه مشاوران املاک نمی‌تواند مالک را به زور مجبور کند که از نرخ به خصوصی برای تعیین اجاره بها تبعیت کند.
مگر با برنامه‌های دولت اجاره بها کنترل شد؟
رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران با بیان اینکه ظرف دو سال گذشته برنامه‌های دولت نتوانست اجاره بها را در پایتخت کنترل کند گفت: اینکه دولت امسال برای کنترل اجاره بها برنامه‌ای نداشته باشد کاملا طبیعی است؛ مگر دو سال پیش که برنامه داشت توانست اجاره‌بها را کنترل کند؟ مصطفی قلی خسروی ادامه داد: اصلا نمی‌توان بازار اجاره را با برنامه‌های اجباری کنترل کرد، چرا که مالکیت در شرع اسلام مقدس و بالاتر از هر قانون دولتی است. وی افزود: دولت نهم و دهم تلاش می‌کرد سرمایه‌ها را به سمت مالکیت کالا هدایت کند، اما وقتی کالایی وجود نداشته باشد و تولید جدیدی صورت نگیرد چگونه می‌تواند ضوابط حمایت از مصرف کننده را برای آن اعمال کند؟
موجران با انصاف تشویق شوند
خسروی با تاکید بر اینکه هر چه بیشتر به بازار مسکن پرداخته شود به نابسامانی‌ها دامن زده می‌شود، گفت: بهتر است بازار مسکن به حال خود رها شود تا سیر واقعی و طبیعی خود را بازیابد. وی راه حل معضل مسکن و اجاره بها را افزایش تولید و تشویق موجران به صنعت اجاره دانست و عنوان کرد: می‌توان با معافیت‌های مالیاتی و دیگر ابزارهای تشویقی برای موجران عرضه مسکن اجاره‌ای را افزایش داد و از این طریق به نقطه تعادل در این بازار دست یافت. وی تاکید کرد: در قانون مدنی هم ذکر شده که هیچ کس نمی‌تواند آزادی معاملات را به هم بزند و ما برای کنترل اجاره بها باید از مشارکت همه مردم استفاده کنیم.
تعطیلی 800 بنگاه مسکن طی 6 ماه
رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران با بیان اینکه افزایش قیمت‌ها نتیجه‌ای جز رکود و بیکاری مشاوران املاک ندارد، گفت: برخی تصور می‌کنند مشاوران املاک مقصر گرانی‌ها هستند، این در حالی است که کار مشاور املاک تسهیل شرایط معامله بین دو طرف است.
خسروی افزود: هم اکنون به دلیل گرانی و رکود در معاملات مسکن جمعیت قابل توجهی از مشاوران املاک در حال تغییر شغل هستند. وی تصریح کرد: ظرف 6 ماهه گذشته 800 بنگاه مسکن به علت تغییر شغل تعطیل شده‌اند. وی به متقاضیان خرید و فروش و اجاره در بازار مسکن توصیه کرد: پیشنهاد می‌کنم اجاره‌نشین‌ها قراردادهای جدیدشان را در این ماه انجام دهند، چرا که در ماه رمضان انعطاف متعاملین بیشتر است و این انعطاف در همین روزهای اول ماه مبارک هم در بازار مسکن احساس می‌شود. خسروی افزود: هم اکنون به دلیل تغییرات مثبتی که در راستای ثبات سیاسی در کشور اتفاق افتاده قیمت مسکن هم هر چند کند، اما آرام‌آرام در حال کاهش است.
