آیا زمین بایر واگذار می شود؟
آیا زمین بایر واگذار می شود؟
پاييز سال گذشته حجم بالاي تقاضا براي خريد زمين به‌واسطه رونق ساخت‌وسازهاي دو سال قبل، قيمت زمين در تهران را با افزايش نزديك به دو برابري روبه‌رو كرد و اثر زنجيره‌اي خود را بر قيمت مسكن وارد كرد. اكنون بررسي‌هاي كارشناسان مسكن نشان مي‌دهد، وجود انبوه «زمينهاي باير» تقريبا در همه مناطق تهران باعث «كمبود كاذب» قطعات زمين آماده‌ساخت در اين كلانشهر و در نتيجه جهش قيمت‌ها شده است. اين در حالي است كه قانون مصوب سال 87، شهرداري و وزارت اقتصاد را موظف كرده بود از زمينهاي باير معادل 12 درصد قيمت روز ماليات بگيرند، اما تاكنون ريالي ماليات از زمينهاي باير گرفته نشده است
«حلال» قيمت زمين در بايگاني دولت
دولت مواد 15 و 16 از قانون ساماندهي مسكن را كه بر گشايش مسير عرضه تاكيد دارد اجرا نكرد
عدم تمكين از قانون «دريافت ماليات 12درصدي از زمينهاي باير»؛ شهرداري نمي‌گيرد، وزارت اقتصاد پيگيري نمي‌كند، مجلس نظارت ندارد.
تهراني‌ها هنوز بابت خيز 82درصدي قيمت زمين در پاييز سال91 مبهوت هستند و برخي مسوولان براي اقناع بهت‌زده‌ها اين‌طور استدلال مي‌كنند كه «چون كلانشهر تهران از كمبود زمين رنج مي‌برد، افزايش قيمت در برخي مواقع طبيعي است»، اما آنچه به‌تازگي به عنوان يكي از علل بحران قيمت زمين در پايتخت نمود پيدا كرده، بي‌توجهي دولت و مجلس و شهرداري‌ها نسبت به قانوني است كه 5 سال پيش به تصويب رسيد و چون در اين سال‌ها به اجرا درنيامد، پيامد تجميعي آن، سال گذشته گريبان بازار مسكن را گرفت.
بسازوبفروش‌ها و انبوه‌‌سازان معمولا در پاييز هر سال، براي تامين محل اجراي پروژه‌هاي سال بعد، وارد بازار خريد زمين مي‌شوند و در اين فصل معاملات زمين رونق مي‌گيرد. پاييز سال گذشته حجم بالاي تقاضا براي خريد زمين به‌واسطه رونق ساخت‌وسازهاي دو سال قبل، قيمت زمين در تهران را با افزايش نزديك به دو برابري روبه‌رو كرد و اثر زنجيره‌اي خود را بر قيمت مسكن وارد كرد؛ طوري كه در شرايطي كه سرتاسر سال91 معامله مسكن در ركود نسبي قرار داشت، اما قيمت مسكن حدود 50 درصد افزايش يافت. اكنون بررسي‌هاي كارشناسان مسكن نشان مي‌دهد، وجود انبوه «زمينهاي باير» تقريبا در همه مناطق تهران باعث «كمبود كاذب» قطعات زمين آماده‌ساخت در اين كلانشهر و در نتيجه جهش قيمت‌ها شده است.
آفت زمین بایر
زمين باير به زميني گفته مي‌شود كه مالك آن، زمين را براي فعاليت عمراني معطل گذاشته و آن را از استفاده ساختماني محروم كرده است.
طبق ماده 15 قانون ساماندهي مسكن كه ارديبهشت سال87 به تصويب رسيد، شهرداري‌ها در شهرهاي بزرگ موظفند موقعيت زمينهاي باير را شناسايي و آدرس آنها را در اختيار ادارات مالياتي قرار دهند تا مرجع مالياتي كشور سالي 12 درصد قيمت روز زمين، از مالكان آن ماليات دريافت كند. اما به رغم اين قانون و پيش‌بيني رديف درآمدي در بودجه، ريالي در قالب اين ماليات در 5سال گذشته چه در تهران چه در ساير شهرها دريافت نشده است. در اين ميان، دولت به‌خاطر عدم پيگيري نسبت به چرايي عدم دريافت ماليات از زمينهاي باير، شهرداري‌ها به‌خاطر آزاد گذاشتن مالكان زمينهاي باير و عدم اخطار به آنها بابت تعيين‌تكليف زمين‌ها و در نهايت مجلس به‌خاطر ضعف نظارت بر حسن اجراي ماده15 قانون ساماندهي مسكن در اين سال‌ها، در نابساماني بازار زمين بايد پاسخگو باشند. دولت در اين سال‌ها نه تنها در دريافت ماليات از زمينهاي باير غفلت كرده كه نسبت به ماده 16 قانون ساماندهي مسكن كه بر اعمال تخفيف 50 درصدي بر هزينه صدور پروانه و تراكم در بافت‌فرسوده تاكيد دارد نيز تمكين نكرده است.
اين دو ماده از قانون اگر به درستي و تمام و كمال به اجرا درمي‌آمد، مسير عرضه زمين به بازار ساختوساز و همين‌طور مسير ساختوساز ارزان‌قيمت هموار مي‌شد.
بررسی علت غفلت پنج ساله از دو ماده قانونی از سوی سه نهاد قانونگذار، نظارتی و اجرایی، در روزهای پایانی عمر دولت دهم زیر ذره بین مسوولان و کارشناسان این سه دستگاه قرار گرفت.
در شرایطی که بنا بر اظهار برخی نمایندگان مجلس، بیشترین بی‌اعتنایی‌ها به قوانین مصوب مجلس در حوزه مسکن و ساختوساز، ظرف پنج سال اخیر صورت گرفته، غفلت از دو ماده قانونی مهم، از ورود بخش قابل‌توجهی از سرمایه‌ها و توان اجرایی بالقوه به بازار عرضه مسکن، جلوگیری کرده است.
براساس دو ماده از قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن، شهرداری‌ها مکلف هستند با شناسایی زمین‌های بایری که هیچ مانعی در مسیر ساختوساز روی آنها وجود ندارد، ضمن معرفی مالکان آنها به سازمان مالیاتی، زمینه را برای ساختوساز بر روی این زمین‌ها و در نهایت کمک به عرضه واحدهای مسکونی و تنظیم بازار مسکن فراهم کند. همچنین براساس ماده دیگری از این قانون، شهرداری‌ها موظف شده‌اند به كليه طرح‌هاي توليد مسكن ويژه گروه‌هاي كم‌درآمد و همچنین طرح‌هاي توليد مسكن در بافت‌هاي فرسوده شهرها، حداقل 50 درصد تخفیف در هزینه‌های مربوط به عوارض و تراکم ساخت اعمال و مابقی را به صورت اقساط از سازنده دریافت کنند.
از سوی دیگر، براساس آنچه مجلس تکلیف کرده، دولت هم موظف است معادل 100درصد تخفيف اعمال شده از سوي شهرداري‌ها ناشي از اجرای اين قانون را در لوايح بودجه سنواتي منظور و به شهرداری‌ها پرداخت کند.
اما، در ارتباط با این دو ماده قانونی، یعنی مواد 15 و 16 قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن، دو نکته مهم قابل‌تامل است که ظرف پنج سال اخیر با غفلت دستگاه نظارتی مربوط، کوچک‌ترین توجهی به آن صورت نگرفته است. اول اینکه، برخلاف آنچه در ماده 15 قانون ساماندهی مسکن تکلیف شده، شهرداری‌ها، به جز در چند شهر کوچک، ظرف چهار سال گذشته اقدام مشخصی در راستای عمل به قانون ذکر شده و اخذ مالیات از زمین‌های بایر صورت نداده‌اند، این در حالی است که دولت هم براساس تکلیف موجود مبنی بر پیش بینی و تامین مابه‌التفاوت آنچه شهرداری بابت هزینه‌ها و عوارض ساخت به مردم تخفیف می‌دهد، در لوایح بودجه سالانه، ظرف پنج سال اخیر، اقدامی انجام نداده است.
به این ترتیب، آن طور که مسوولان شهری پیش از این نیز اعلام کرده‌اند، تاکنون دولت ریالی بابت مابه‌التفاوت تخفیف‌های اعمال شده به شهرداری‌ها پرداخت نکرده و اصلا در لوایح بودجه طی پنج سال اخیر، ردیف یا ماده‌ای تحت عنوان پرداخت این مبالغ به شهرداری‌ها تعریف و تصویب نشده است. در این میان، برخی مشاهدات و شنیده‌ها حاکی است برخی شهرداری‌ها ظرف سال‌های اخیر، بابت مبالغی که براساس قانون به متقاضیان نوسازی تخفیف می‌دهند از مالکان طلب چک یا اوراق بهادار دیگری در قالب تضمین برای دریافت مابه‌التفاوت تخفیف‌ها می‌کنند.
براین اساس، این شهرداری‌ها با مالکان شرط می‌کنند در صورتی که دولت پس از گذشت یک سال مابه‌التفاوت این تخفیف‌ها را به شهرداری پرداخت نکند، مبلغ موردنظر از متقاضی نوسازی وصول خواهد شد. به عبارت دیگر، برخی شهرداری‌ها برای جبران آنچه دولت از زیربار مسوولیت آن شانه خالی کرده، مردم را ضامن قرار می‌دهند. اما در این میان نقش مجلس به عنوان نهاد ناظر بر قوانینی که نمایندگان تصویب می‌کنند در بررسی آنچه گفته شد حائز اهمیت است. غفلت از قوانین مصوب به خصوص در حوزه مسکن در سال‌های اخیر به حدی بارز بوده که حتی خود نمایندگان هم بر این باورند که در دوره گذشته، ضعف نظارتی مجلس بر قوانین مصوب، به اوج خود رسیده و کمترین تمکین به قانون، مربوط به دوره اخیر است.
بی‌مسوولیتی دستگاه‌ها نباید گریبانگیر مردم شود
محمد آیینی، کارشناس مسکن و صاحبنظر در حوزه نوسازی بافت‌های فرسوده شهری، با بیان اینکه مواد 15 و 16 قانون ساماندهی مسکن، از زمان تصویب تاکنون، هیچ زمانی به اجرا نرسیده است گفت: غفلت از این دو ماده قانونی، مسوولیت مشخص دولت، شهرداری‌ها و مجلس را به مردم تحمیل کرده است.
وی ادامه داد: درست است که دولت باید هر ساله مبالغی را برای جبران مابه‌التفاوت آنچه شهرداری‌ها بابت عوارض ساخت به متقاضیان نوسازی در بافت‌های فرسوده شهری، تخفیف می‌دهند در بودجه سالانه تخصیص دهد و به شهرداری‌ها پرداخت کند، اما تاکنون این اقدام را صورت نداده است، اما شهرداری‌ها هم نباید بار این مسوولیت و بی‌توجهی را به دوش مردم بیندازند.
آیینی همچنین به نقش مجلس به عنوان نهاد ناظر بر حسن اجرای قوانین مصوب اشاره کرد و گفت: علاوه بر دریافت چک تضمینی از مردم بابت تخفیف‌های در نظر گرفته شده از سوی برخی شهرداری‌ها، برخی دیگر مابه‌التفاوت این تخفیف‌ها را با افزایش سایر تعرفه‌ها مانند افزایش هزینه عوارض تراکم و... جبران می‌کنند که در نهایت مجموع هزینه‌ها به حدی می‌رسد که هیچ تخفیف و کمکی در عمل در آن دیده نمی‌شود.
این کارشناس مسکن با بیان اینکه این گونه مشکلات کمتر در پایتخت دیده می‌شود، خاطرنشان کرد: شهرداری‌ها اگر در این زمینه اختلاف نظری با دولت دارند نباید این اختلاف نظر را به منافع مردم وارد کنند، این در حالی است که علاوه بر قانون ساماندهی، براساس ماده 171 قانون برنامه پنجم نیز، شهرداری‌ها وظیفه حمایت از نوسازی بافت فرسوده را دارند. وی با تاکید بر اینکه براساس قانون، دولت هم باید ضمن برآورد تخفیف‌های اعمال شده از سوی شهرداری‌ها برای کمک به روند نوسازی در بافت‌های فرسوده، این مبالغ را محاسبه و در لایحه بودجه سالانه درنظر بگیرد، گفت: از سال 88 که باید این مبالغ به شهرداری‌ها پرداخت می‌شد به دلایلی که مشخص نیست، چنین اقدامی صورت نگرفته که دلایل آن قابل‌بررسی است.
نقش نظارتی مجلس کجاست؟
رییس کمیسیون عمران مجلس نیز در این زمینه گفت: مواد 15 و 16 قانون ساماندهی مسکن جزو ده‌ها ماده قانونی است که دستگاه‌های اجرایی طی سال‌های اخیر از آن غفلت کرده و مجلس هم نظارت کافی در این زمینه نداشته است.
مهدی هاشمی ادامه داد: یکی از مهم‌ترین معضلاتی که در ارتباط با دریافت مالیات از زمین‌های بایر وجود دارد، نبود بانک اطلاعاتی جامع زمین و مسکن در شهرها است که شناسایی و اخذ مالیات از املاک بلااستفاده را با دشواری‌های فراوانی مواجه می‌کند. وی افزود: با توجه به اینکه عرضه زمین‌های بایر به بازار مسکن و ساختوساز روی آنها به طور قطع در تنظیم بازار مسکن موثر است، می‌توان از سازوکارهای تشویقی براي عرضه زمین استفاده کرد که نتیجه‌بخش‌تر از دریافت مالیات و ابزارهای تنبیهی است.
هاشمی در عین حال شائبه عدم تمکین شهرداری‌ها از قانون به دلیل اینکه درآمدهای مالیاتی به جیب دولت می‌رود و نفعی برای شهرداری‌ها ندارد را رد کرد و گفت: عرضه زمین‌های بایر و ساختوساز روی آنها در نهایت منجر به پرداخت عوارض ساخت و صدور پروانه می‌شود که درآمد قابل‌توجهی را برای شهرداری‌ها حاصل می‌کند.
ضمن اینکه تغییر چهره شهر از نظر شهرسازی و زمینه سازی برای اجرای کامل طرح‌های جامع و تفصیلی از دیگر مزایای عرضه زمین‌های بایر است؛ بنابراین اینکه شهرداری‌ها به دلیل ذی‌نفع نبودن از منابع مالیات از زمین‌های بایر به قانون تمکین نمی‌کنند نمی‌تواند دلیل خوبی باشد.
مالیات می‌گرفتیم، دیوان عدالت قانون را لغو کرد
اما، معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهران بی‌توجهی 5 ساله به قانون دریافت مالیات از زمین‌های بایر را تکذیب کرد و گفت: در شهر تهران، همزمان با تصویب قانون ساماندهی مسکن، قانون مکملی با عنوان قانون اخذ عوارض از اراضی و املاک بلااستفاده شهری در شورای شهر به تصویب رسید که برای مدتی هم با موفقیت اجرا شد. علیرضا جاوید ادامه داد: اما در نهایت بر اثر اعتراض‌های مردمی، هيات عمومی دیوان عدالت اداری، مصوبه شورای شهر را لغو کرد و از آنجا که مصوبه این هيات در حکم قانون و لازم‌الاجرا است، قانون اخذ مالیات از اراضی و املاک بلااستفاده شهری لغو شد. وی افزود: به این ترتیب، همزمان با لغو قانون، تکمیل بانک اطلاعات زمین‌ها و املاک بلااستفاده شهری هم متوقف شد. جاوید با دفاع از مصوبه شورای شهر در زمینه اخذ مالیات از اراضی و املاک بلااستفاده شهری، گفت: این مصوبه، قانون مفیدی بود که با افزایش عرضه زمین به بازار مسکن علاوه بر کنترل قیمت‌ها در این بازار، بورس بازی‌ها و استفاده‌های غیر‌مولد از منافع حاصل از معامله مکرر زمین‌های بایر را نیز تحت کنترل در می‌آورد.
