وضعیت مسکن پس از کاهش قیمت ارز
وضعیت مسکن پس از کاهش قیمت ارز
منحني قيمت مسكن در تهران كه در طول يك سال گذشته به واسطه هماهنگي با سطح نسبي قيمت در بازارهاي موازي (ارز و طلا) افزايش پيدا كرده بود و اين افزايش با توجه به ركود مسكن غيرمنطقي به نظر مي‌رسيد، اكنون با آزاد شدن نقدينگي از محل احتكار سكه و ارز در معرض آزمون جديدي قرار گرفته است. از يك طرف، كاهش قيمت‌هاي ارز و سكه باعث انتظار براي كاهش قيمت مسكن شده، اما با اين حال كاهش جذابيت در بازارهاي سكه و دلار نگراني‌هايي بابت افزايش ناگهاني تقاضاي مسكن ايجاد كرده است.
پالس‌هاي مثبت بازارها به «روحاني» چه تاثيري بر بازار مسكن دارد؟
معاملات مسكن در رونق «دو لبه»
منحني قيمت مسكن معلق بين «همخواني عرضه و تقاضا» و «خروج نقدينگي از بازار سكه و دلار»
راهكار كوتاه مدت براي مقاوم‌سازي بازار مسكن در برابر سيل نقدينگي چه مي‌تواند باشد؟
با به پايان رسيدن تب‌و‌تاب انتخابات رياست‌جمهوري، طرف‌هاي عرضه و تقاضا در بازار مسكن به خاطر آنچه انتظارات كاملا متفاوت آنها از تابستان92 گفته مي‌شود، همزمان به ميز معاملات برگشته‌اند. اين فرآيند مي‌تواند زمينه آرامش قيمت مسكن را فراهم سازد اما در مقابل اين رخداد، واكنش بي‌نهايت مثبت از سوي دو بازار رقيب مسكن نسبت به ورود «روحاني» ترديد‌هايي را متوجه آينده قيمت ملك كرده است.
«منافع متضاد» خريدار و فروشنده مسكن همواره باعث شده در هر دوره‌اي از ركود يا رونق بازار، يكي از دو طرف ميل به معامله از خود نشان دهد و طرف ديگر از انجام معامله پرهيز كند. معمولا هنگام افزايش قيمت‌ها، طرف تقاضا بي‌ميل به انجام معامله و طرف ديگر عكس اين حالت را دارد و در زمان كاهش قيمت اين وضعيت برعكس است. اما هم‌اكنون تحت تاثير برگزاري انتخابات رياست‌جمهوري و همچنين شرايط هفته‌هاي منتهي به راي‌گيري، انتظار طرفين معاملات مسكن از فضاي بازار ملك در دوره بعد از انتخابات نيز با يكديگر در تضاد درآمده طوري كه برآيند «منافع متفاوت» و «انتظار متفاوت»، باعث شده طرفين معاملات مسكن هر دو براي عقد قرارداد در بنگاه، اشتياق نشان دهند.بازگشت تدريجي متقاضي خريد و مالك آپارتمان فروشي به بازار به معني فراهم‌شدن بستر تخليه حباب قيمت در فصل مخصوص نقل‌وانتقال است.
شوك در حد...
اين در حالي است كه شوك بي‌سابقه به قيمت‌ها در بازارهاي سكه و دلار طي يك هفته گذشته، احتمال افزايش تصاعدي حجم تقاضا در بازار مسكن و در نتيجه برهم خوردن تعادل دراين بازار را تقويت كرده و به همين خاطر قيمت مسكن را در دوراهي كاهش يا افزايش دوباره قرار داده است.
ظاهرا استقبال ديپلمات‌هاي خارجي و عوامل ميز مذاكره هسته‌اي در اروپا از انتخاب «حسن‌‌روحاني» باعث ريزش 9 تا 10 درصدي قيمت سكه و دلار در بازار ايران ظرف 7 روز شده طوري كه اين ميزان كاهش قيمت در اين دو بازار ظرف يك هفته، در دو سال اخير بي‌سابقه ارزيابي مي‌شود.
از آنجا كه پايان جذابيت سفته‌بازي در بازارهاي ارز و طلا حتمي به نظر مي‌رسد، اين احتمال وجود دارد با تشكيل صنف فروش دراين بازارها، صنف تقاضا در بازار ملك از ناحيه متقاضيان سرمايه‌اي طولاني شده و حداقل 50 هزار ميلياردتومان نقدينگي نهفته در بازار ارز و همين مقدار در بازار سكه يكباره عازم بازار مسكن شود.
به اين ترتيب اگرچه بستر تعديل قيمت مسكن در درون اين بازار با حركت همسوي عرضه و تقاضا فراهم شده است، اما در صورتي كه دولت جديد سد نقدينگي در مقابل سفته‌بازهاي كاركشته ساير بازارها ايجاد نكند، خريدهاي سرمايه‌اي آپارتمان رونق مي‌گيرد و دراين صورت شرايط براي تخليه حباب قيمت مسكن سخت خواهد شد.
انتظار «تغيير»
آثار اولیه واقعه انتخابات ریاست‌جمهوری در بازار مسکن از فردای روز رای گیری توسط دلالان بنگاه‌های املاک حس شد. همان طور که انتظار می‌رفت از شنبه بعد از برگزاری انتخابات، طرف تقاضا در بازار مسکن -که خودش را از یک ماه مانده به روز انتخابات، از بازار دور کرده بود- روی مثبت به بازار نشان داد و با برقراری ارتباط دوباره با دلالان ملک، به تحریم خرید پایان داد. اما این اقبال از طرف خریداران همه آن چیزی نیست که برای یک رونق معاملاتی مورد نیاز است. واقعیت این است که از ابتدای سال تاکنون، نرخ‌ها در بازار مسکن افزایش قابل ملاحظه‌ای پیدا کرده و اگرچه مقامات دولتی افزایش قیمت در قراردادها و مبایعه نامه‌ها را انکار می‌کنند، اما حتی اگر این افزایش فقط در حد نرخ‌های پیشنهادی فروشنده‌ها باشد و به معاملات سرایت نکرده باشد، این نگرانی وجود دارد که با شروع دوباره خرید و فروش‌های گسترده در بازار مسکن در روزهای بعد از انتخابات، قیمت‌های 40 تا 50 درصد بادکرده، به معاملات سرایت کند و زمینه جهش تابستانی را فراهم سازد. هر چند این نگرانی بی‌مورد نیست و همواره باید مدنظر مسوولان به خصوص دولت جدید و وزیر مربوطه باشد، اما پیش بینی‌هایی وجود دارد که نشان می‌دهد سقف قیمت مسکن در تابستان 1392 کوتاه خواهد شد. برای اطلاع از این پیش‌بینی لازم است اتفاقات رخ‌داده در بازار مسکن از زمستان گذشته تا آستانه انتخابات خردادماه مورد بررسی قرار بگیرد. زمستان سال 1391 به دلیل یکی دو موج ریزشی در قیمت سکه و دلار در ماه‌های قبل از آن، برخی دارندگان این دو کالای جذاب برای سفته بازی، از ادامه نگهداری سکه و دلار منصرف شده و با تبدیل آنها به پول نقد روانه بازار مسکن شدند.
در این فصل همچنین تقاضای مصرفی نیز خرید مسکن را به «صبر تا شروع سال جدید» ترجیح داد، طوری که خریدهای شب عید از یکسو و خریدهای سرمایه ای از سوی دیگر، زمینه رشد حجم بازار و گرم شدن تنور معاملات مسکن را فراهم کرد. سال گذشته قیمت مسکن در تهران 50 درصد افزایش پیدا کرد که در مقایسه با نرخ تورم، این رشد قیمت به معنای گذر از حد مجاز بود.
اما با شروع سال 1392 انتظار «تغییر» در حال و هوای بازار از سوی هر دو طرف - خریدار و فروشنده- مانع طولانی شدن عمر کوتاه رونق معاملات مسکن شد. در بهار امسال حجم معاملات مسکن در تهران حداقل 25 تا 30 درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل کاهش پیدا کرد.
خيال گراني در سر فروشنده‌ها و اميد به ارزاني در سر خريداران
بررسی‌ها درباره علت کاهش میل به معاملات مسکن در بهار امسال نشان می‌دهد در این فصل سال هر کدام از دو طرف بازار با دو فرضیه متفاوت، تصور خاصی از سرنوشت قیمت مسکن در بعد از انتخابات داشتند و با اتکا به فرضیه هایشان، از بازار خرید و فروش خارج شدند. به اعتقاد متقاضیان خرید مسکن، دولت جدید بلافاصله جست‌وجو برای شناسایی ابزاری که بتواند قیمت مسکن را در تابستان منطقی کند، آغاز خواهد کرد و مانع نابسامانی قیمتی در تابستان 1392 می‌شود. فروشنده‌ها نیز در روزهای پیش از انتخابات با این فرضیه که در جریان جابه‌جایی دولت و انتقال قدرت در کابینه، مسوولان بخش مسکن فرصت رسیدگی به منحنی نرخ رشد قیمت مسکن را نخواهند داشت و ساده‌ترین و بی‌اثرترین برنامه‌ها همچون اجرای طرح تعزیرات -که در دو تابستان متوالی 90 و 91 به اجرا درآمد- نیز در ماه‌های تابستان 1392 پیاده نخواهد شد، امیدوار بودند بعد از انتخابات بتوانند با حداکثر قیمت ممکن، واحدهای خود را عرضه کنند. در حال حاضر که انتخابات به پایان رسیده است، هر دو طرف تصمیم گرفته‌اند به تدریج وارد بازار شوند و با اهداف از پیش تعیین شده‌ای که دارند، اقدام به معامله کنند. نتیجه ورود همزمان طرف‌های عرضه و تقاضا به بازار مسکن این خواهد شد که رونق معاملات بدون رشد قیمت ایجاد می‌شود. در حال حاضر آنچه صحت این پیش‌بینی را تقویت می‌کند تفاوت این دوره با دوره‌های قبل است. در دوره‌های قبل، همواره منافع یک طرف بازار در تضاد با طرف دیگر بازار بود به این معنی که در برهه‌ای از سال، به دلیل اوج قیمت مسکن، فروشنده‌ها در بازار حاضر هستند، اما خریدار بازار را ترک کرده و در یک برهه دیگر به خاطر برگشت قیمت‌ها تحت تاثیر نبود مشتری برای واحدهای فروشی، رفته‌رفته طرف عرضه تصمیم می‌گیرد برای مدتی نامشخص، فروش را تعطیل کند، اما ماحصل تغییر کابینه در سال جاری -که درست همزمان شده با شروع فصل نقل و انتقال- برای اولین بار در تاریخ معاملات مسکن، شرایط مساوی برای طرفین معاملات به وجود آورده است.
سيل نقدينگی چه می شود؟
با این حال، هنوز جای یک نگرانی در کرسی معاملات تابستان 1392 خودنمایی می‌کند: «احتمال حرکت سيل نقدینگی به سمت بازار ملک». در یک هفته گذشته با مشخص شدن رییس‌جمهور جدید و همچنین خط مشی فکری کابینه یازدهم که «اعتدال» پایه آن را تشکیل می‌دهد، بازارهای ارز و سکه شاهد افت شدید قیمت – حدود 10درصد- بود. این دو بازار که در طول سال‌های 1390 و 1391 توانست بخش عمده نقدینگی معطل در اقتصاد را به سمت خود جذب کند و رشدهای هیجان‌برانگیز قیمت‌ها در آنها، بازار مسکن را برای سفته‌بازی و سرمایه‌گذاری کاملا ناامن کرده بود، حالا دارد علائم خطر از خود بروز مي‌دهد، در صورتی که دولت برآمده از رییس‌جمهور منتخب بتواند اوضاع اقتصاد را سامان بدهد و روابط خارجي را بهبود ببخشد، قطعا جذابیت سفته‌بازی در بازارهای ارز و طلا از بین می‌رود و این احتمال وجود دارد که بخشی از هزاران میلیارد تومان نقدینگی سرگردان روانه بازار مسکن شود. هرچند اين اميدواري وجود دارد همانگونه كه پارسال قيمت مسكن درپي افزايش قيمت سكه بالارفت تا سطح نسبي قيمت در بازارها با هم هماهنگ شود درپي كاهش اخير قيمت سكه، قيمت مسكن نيز افت كند.
ابزارهای مالياتی
دولت حسن روحانی که فرض بر مجهز بودن اعضای آن به قدرت آینده‌نگری است، برای جلوگیری از حرکت نقدینگی به سمت بازار مسکن، می‌تواند برخی طرح‌های قدیمی و در بایگانی مانده دولت و مجلس همچون اخذ مالیات از خانه خالی، اخذ مالیات از معاملات مکرر مسکن و همچنین اخذ مالیات از افزایش ناگهانی قیمت مسکن را تایید، تصویب و به اجرا درآورد تا مقصد بعدی پول‌های سرگردان به اجبار، بخش تولید و صنعت کشور باشد.به این ترتیب برای ماه‌های آتی اگر چه پیش‌بینی تخلیه حباب موجود در قیمت‌های پیشنهادی فروشنده‌های مسکن و برگشت رونق به فضای معاملاتی قابل تصور است، اما احتمالاتی هم درباره رشد قیمت ناشی از تغییر فاز نقدینگی وجود دارد که اگر دولت جدید به‌موقع سياستگذاري كند، قادر به مهار ریشه آن خواهد بود.
