برنامه دولت جدید برای تامین مالی مسکن
آیا دولت جدید می تواند نظام تامین مالی مسکن را سامان دهد؟
زمین و مسکن از مهم‌ترین دارایی‌ها در هر اقتصادی به شمار می‌آید. در اقتصاد ایران، زمین و مسکن با داشتن سهم بیش از 50 درصد از تشکیل سرمایه ثابت ناخالص داخلی و اختصاص 6 درصد تولید ناخالص داخلی به خود از اهمیت مضاعفی برخوردار می‌باشد. ارتباط این بخش واقعی از اقتصاد با حداقل 120 رشته صنعتی موجب می‌شود که چرخه‌های رونق و رکود آن با شدت قابل توجهی اقتصاد را متاثر کند.
از منظر اقتصاد خانوار نیز، مسکن در سبد هزینه خانوار ایرانی سهمی پررنگ دارد. مسكن بزرگ‌ترين سرمايه‌گذاري هر فرد عادي در طول عمر خود است. مسکن رويايي است كه به آنان هویت اجتماعی مي‌بخشد و تامین آن رکنی اساسی برای ایجاد آرامش‌خاطر فرد و خانوده به شمار می‌آید. از اين رو تسهیل شرایط تامین مسکن مسوولیت اجتماعی دولت‌ها در تمامی نظام‌های سیاسی به شمار می‌آید. بنابر آخرین آمار منتشر شده از سوی بانک مرکزی، متوسط سهم هزينه مسكن از كل هزينه خانوار در استان‌هاي مختلف بين 17 تا 45درصد است.
سهم اساسی مسکن در سبد هزینه‌خانوار و حساسیت‌های اجتماعی این کالا، ضرورت حمایت از تولید، عرضه و توانمندسازی تقاضا را دوچندان می‌کند. در این میان ضعف خانوار ایرانی در تامین مالی مسکن حقیقت تلخی است که نیازمند سیاست‌گذاری‌های هوشمندانه در حوزه مسکن می‌باشد. چرا که در اقتصاد ما نهاده‌های تولید مسکن و متولیان عرضه با محدودیت اساسی روبه‌رو نیستند. حجم صادرات خدمات فنی و مهندسی ساختمان موید این امر است.
از سوی دیگر، سیاست‌گذاری تولید و عرضه مسکن بخش آشناتری برای متولیان سیاست‌گذاری اقتصادی ما به شمار می‌آید تا سیاست‌گذاری تقاضا. به عنوان مثال تصویب قانون حمایت از عرضه و تولید مسکن و بهادادن به مولفه‌های مهندسی سمت عرضه نمونه‌هایی از این جنس سیاست‌ها است. اینها تماما اقدامات مناسبی بوده است که اگر با سیاست‌های توانمندسازی موثرتری در سمت تقاضا همراه بود، می‌توانست نتایج درخشان‌تری به همراه داشته باشد.
توانمندسازی تقاضای مسکن در واقع ایجاد مکانیزمی برای خرید نسیه مسکن با اقساط بلندمدت است. در تمامی اقتصادهای پیشرو سیاست بسط و گسترش بازار تامين مالي بلندمدت مسكن، راه حل اساسی و بلندمدت این مساله بوده است. به عبارت دیگر در اقتصادهای پیشرو مسکن از محل پس‌اندازهای حال وآینده تامین مالی شود. برای تحقق این امر نیاز به طراحی و استقرارنظام تامین مالی کارآمد در بازار مسکن است تا به این ترتیب موجب توسعه بازار رهن شود.
اگر تمام بازاری که وجوه تقاضای مسکن در آن به کار گرفته می‌شود را بازار سرمایه خرید مسکن بنامیم، توسعه این بازار خواهد بود که این ظرفیت‌ها را پدید خواهد آورد. بازار سرمایه مسکن را به دو بخش می‌توان تقسیم کرد: بازار اوليه رهن و بازار ثانويه رهن.
«بازار اوليه رهن» - در اين بازار خريدار مسكن مستقيما به وام دهنده رجوع مي‌كند و قرارداد وام رهني (با فروش اقساطي در نظام بانكي) به امضا مي‌رسد. بانك مسكن و بانك‌هاي تجاري ايران در اين بازار فعاليت مي‌كنند و در دنيا، شركت‌هاي رهني و موسسات وام و پس‌انداز بسياري در اين حوزه فعالند. صندوق‌هاي مسكن فعال در ايران همچون صندوق پس‌انداز مسكن مختلفی نيز در همين بازار فعالند و «وام‌هاي رهني» را خلق مي‌كنند.
«بازار ثانويه رهن»- در اين بازار، وام‌دهنده بازار اوليه، مي‌تواند وام‌هاي رهني خود را به فروش رساند، این بازار جايي است كه در آن وام‌هاي رهني خريدوفروش مي‌شودو در حال حاضر، اين بازار در ايران وجود ندارد. اعطا كننده «وام رهني» در ايران حق انتخاب ندارد و بايد تا پايان عمر وام، «وام‌هاي رهني» اعطايي را در سبد دارایی خود نگاه دارد.
هدف از تشكيل بازار ثانويه رهن آن است كه با نقدکردن سبد تسهیلاتش بتواند ظرفیت کسب و کار وام‌دهی‌اش را آزاد کند و جریان اعتبار مجددی خلق کند. به این ترتیب اعطا كننده «وام رهني»، مثلا بانك مسكن، با فروش «وام‌هاي رهني» اعطايي، وجوه خود را آزاد كند، و بتواند «وام‌هاي رهني» بيشتري بدهد و نقدينگي كافي به بازار رهن جاري شود.این امر از طریق به کارگیری دانش مالی ساخت‌مند به جریان فربه اعتبار در اقتصاد خواهد انجامید تا واسطه‌های مالی با ظرفیت جدید کسب‌شده «قراردادهاي وام رهني» سازگار با نيازهاي متقاضيان، یعنی وام ارزان قيمت، و با پيش پرداخت كم ارائه دهند. هرگاه بازار سرمایه مسکن به این‌گونه رشد یابد و عمیق شود، ابزارهای تامین مالی مسکنی درخور خانوار ایرانی عرضه خواهد شد. به عبارت دیگراگر بخواهیم تامین مالی مسکن سر و سامانی بگیرد نیازمند توسعه هر دو بازار هستیم. هر چند كه بازار «اوليه رهن» نيز در ايران هنوز کارآمد نیست، اما طراحي و تقويت بازار «ثانويه رهن» نيز بسيار ضروري است.
شبهه تورم‌زایی تحریک سمت تقاضای مسکن مساله‌ای است که گاها توسط عده‌ای مطرح می‌گردد. مطمئنا این مساله باکی برای سیاست‌گذار اصلح ایجاد نخواهد کرد. زیرا هنگامی که توانمندسازی تقاضای خرید مسکن هدفمند باشد یعنی به زوج‌های جوان فاقد مسکن و دیگر گروه‌هایی که توان خرید نسیه از محل پس‌اندازهای آینده دارند تخصیص داده شود و در کانال سفته‌بازی قرار نگیرد، چگونه از مسیر اصلی تقاضا خارج خواهدشد؟
از آنجا كه دولت جديد مانند هر دولت خیرخواه دیگری تصميم قاطع به خانه‌دار كردن مردم دارد، طراحي بازار اوليه و ثانويه رهن، و تقويت نظام مالي مسكن مي‌‌بايد در مركز توجه آن باشد. با تمامی این تفاسیر امید می‌رود که با توسعه بازار ثانویه رهن، خون جدیدی به رگ‌های نهادهای مالی بازار مسکن ایران دمیده شود و ظرفیت‌های بی‌نظیری خلق شود.
شرایط اضطرار حاضر در اقتصاد ملی، نباید ما را از اندیشه‌های بلند مدت و راه‌‌های اساسی دور سازد. دولت جدید اکنون چنان دغدغه معالجه اقتصاد بیمار این روزهای ما را دارد که ممکن است مشغله اجراییاتش مجالی برای اندیشیدن به راهکارهای خلاق اقتصادی باقی نگذارد.
کلام آخر آنکه، ضروری است تا هنوز عرق رقابت انتخاباتی خشک نشده برای بازسازی اقتصاد شتافت و فرصت هم‌اندیشی و اعتدال‌گرایی را از دست نداد.
