رقیبان پربازده مسكن
در رقابتي كه بهار امسال بين 7 بازار شاخص اقتصادي براي پرداخت سود به سرمايه‌گذاران شكل گرفت، بازار مسكن چهارم شد و باعث شده در تابستان حجم خريد آپارتمان در تهران با افت 17 درصدي، كاهشي شديدتر از فصل بهار را تجربه كند.مطالعه رتبه سوددهي بازارها در دوره سه ماه اول امسال –نسبت به مدت مشابه سال90- نشان مي‌دهد: ارز و طلا به ترتيب با افزايش قيمت 80 درصدي و 56 درصدي، جذاب‌ترين بازار براي پذيرش سرمايه‌هاي ريز و درشت بوده‌اند.انتظار مي‌رود بازدهي سرمايه‌گذاري در بازار مسكن در بلندمدت افزايش يابد؛ به‌خصوص اينكه بازارهاي رقيب به نوعي هيجان زودگذر دچار شده‌اند.
رقباي پربازده بازار مسكن
تجديد قواي رقباي‌تازه در جذب نقدينگي‌هاي عازم بازار مسكن، ملك را به ميانه جدول پرسودترين بازارهاي اقتصادي طي نيمه اول امسال سوق داده است.
«بازدهي سرمايه‌گذاري» در بازار مسكن در ماه‌هاي گذشته از سال91 همانطور كه قابل پيش‌بيني هم بود از يك‌سو به دليل شرايط سياسي و از سوي ديگر به خاطر يكي دو بازار ملتهب، از مسير صعود خارج شد و درحالي كه اين تغيير‌جهت اخيرا به واسطه اعلام «آمار»، قابل رويت شده اما اثر آن در رفتار تابستاني فعالان بازار مسكن كاملا احساس مي‌شود.
مطالعه رتبه سوددهي 7 بازار اقتصادي شاخص براي سرمايه‌گذاري، در دوره سه ماه اول امسال نشان مي‌دهد: «خريد مسكن» مقام چهارم اين رتبهبندي را به خود اختصاص داده است، طوري كه حتي سود سپرده‌گذاري بانكي كه پيش‌تر رباينده نقدينگي محسوب نمي‌شد طي فصل بهار در مقايسه با ملك و آپارتمان، داراي ارزش تقريبا برابر شده است.
نزول بازدهي بهاري در بازار مسكن موجب شد در تابستان امسال حجم خريد آپارتمان مسكوني در تهران طبق گزارش جديد سامانه رهگيري معاملات مسكن 17 درصد كاهش پيدا كند كه اين نرخ رشدمنفي در مقايسه با افت 14درصدي حجم خريدهاي بهاري آپارتمان، از تشديد ركود در بازار مسكن طي نيمه‌اول سال حكايت دارد.
در سه ماه اول امسال بازار ارز در مقايسه با 6 بازار ديگر، بيشترين سود را به سرمايه‌گذارانش ارائه كرد. براساس مقايسه‌اي كه بين سود سرمايه‌گذاري در 7 بازار اقتصادي انجام شده است، افرادي كه در بهار سال90 اقدام به خريد دلار كرده بودند، در بهار سال91 – مقايسه يكساله به صورت نقطه‌اي- 80 درصد از محل اين سرمايه‌گذاري سود دريافت كرده‌اند. نرخ دلار از حدود يك هزار تومان در بهار پارسال به سطح يك هزار و 800 تومان در بهار سال جاري رسيد.بعد از بازار ارز، بيشترين نرخ بازدهي سرمايه‌گذاري در اين مدت نصيب فعالان بازار سكه و طلا شد. قيمت سكه در بهار امسال به طور ميانگين 56درصد نسبت به بهار سال قبل افزايش پيدا كرد و از 450 هزار تومان –سكه تمام- به نزديك 700 هزار تومان رسيد.در اين رتبهبندي، «زمين» رتبه سوم را در اختيار گرفته است به اين صورت كه ميانگين قيمت زمين مسكوني در تهران طي بهار امسال 35 درصد نسبت به بهار سال قبل افزايش پيدا كرد.
بعد از بازار زمين، بازار آپارتمان‌هاي مسكوني در رتبه چهارم قرار گرفته طوري كه متوسط قيمت واحدهاي مسكوني در شهر تهران در بهار امسال نسبت به بهار سال قبل 31 درصد افزايش پيدا كرد.
بعد از اين بازارها، سپرده‌گذاري در بانك‌ها بيشترين سود را به صاحبان سپرده در اين مدت اعطا كرده است، طوري كه به دنبال افزايش نرخ سود بانكي در اواخر سال گذشته و تعيين نرخ سود 17 تا 20 درصد براي سپرده‌هاي يكساله در ازاي نرخ قديمي 12 تا 15 درصد، افرادي كه در بهار سال گذشته به جاي فعاليت اقتصادي در ساير بازارها، ترجيح دادند در بانك‌ها حساب يكساله افتتاح كنند هم‌اكنون حداكثر 20 درصد به اصل پولشان افزوده شده است كه اين نرخ بعد از نرخ سود بازارهاي ارز و سكه و زمين و مسكن، بيشترين بازدهي براي سرمايه‌گذاري محسوب مي‌شود. رده‌هاي ششم و هفتم سوددهي كه درواقع آخرين رتبه به حساب مي‌آيند نيز به ترتيب نصيب بازار اوراق‌مشاركت و بورس شده است. در بازار اوراق سود 5درصدي و در بورس نيز سود 4 درصدي به سهامداران طي اين مدت رسيده است.
تابستان بدتر از بهار
در پي كاهش نرخ سود سرمايه‌گذاري در بازار مسكن طي فصل بهار، در فصل تابستان خريداران سرمايه‌اي و تاحدودي خريداران مصرفي از اين بازار خارج شدند.
در تابستاني كه گذشت تعداد معاملات خريد مسكن در تهران 17 درصد كاهش يافت و در حالي كه تابستان پارسال 49 هزار مبايعه‌نامه در بنگاه‌ها تنظيم و ثبت شده بود اين رقم در تابستان امسال به 40 هزار فقره رسيد.
همچنين حجم كل معاملات مسكن (شامل خريد و اجاره و پيش‌خريد) طي اين مدت 16 درصد افزايش يافت اين در حالي است كه در بهار امسال كل معاملات رشد 25 درصدي را نسبت به بهار سال قبل تجربه كرده بود.
به اين ترتيب سرعت كند معاملات مسكن در تهران در سال جاري با تغيير فصل و ورود به تابستان كندتر شده است كه يكي از دلايل اين تشديد ركود، رقابت 3 بازار رقيب براي جذب نقدينگي‌هاي خرد و درشت طي اين مدت بوده است. با اين حال در بازار مسكن بازدهي سرمايه‌گذاري، در بلندمدت از بازدهي بقيه بازارها سبقت خواهد گرفت؛ به خصوص اينكه سوددهي دو بازار اول بيشتر تحت‌تاثير هيجانات زودگذر و شرايط ناپايدار اين روزها است و به طور قطع در بلندمدت، اين بازار ملك و زمين است كه سود تضمين‌شده قابل اتكا –در مقايسه با نرخ تورم- را به مالكان پرداخت مي‌كند.
