وضعیت مسکن مهر پس از دولت دهم
وضعیت مسکن مهر پس از دولت دهم
وزير راه و شهرسازي در پاسخ به اظهارات يك نفر از نامزد‌‌هاي رياست‌جمهوري كه مسكن‌مهر را به «آپارتمان‌سازي در بيابان» تشبيه كرده بود، به دفاع از طرح و ارزش‌افزوده نهفته در اين واحدها پرداخت و با بيان اينكه سود مسكن مهر مستقيم به جيب مردم مي‌رود، گفت: خريد و فروش واحدهاي مسكوني‌مهر مشروط به تسويه حساب با بانك، مجاز است.علي نيكزاد همچنين از عدم مخالفت با انتقال مالكيت زمين‌هاي 99ساله خبر داد و همزمان يك مقام سابق وزارت مسكن با اعلام قصد ریيس‌جمهور در سال86 براي واگذاري تدريجي مالكيت اين زمين‌ها به مردم، مدل بهينه انتقال را تشريح كرد.
ریيس پيشين سازمان مسكن تهران نگفته‌ها از مسكن‌مهر را براي تشريح كرد
شروط انتقال مالكيت زمينهای 99ساله
واگذاري زمين‌هاي مسكن‌مهر به مردم جزو برنامه‌هاي تدريجي دولت احمدي‌نژاد تعريف شده بود و حرف تازه‌اي نيست
بهترين روش براي انتقال عرصه مسكن‌مهر كدام است؟
آيا دولت از اين انتقال نفع مي‌برد، مالكان واحدها چطور؟
وعده سه هفته پيش يكي از كانديداهاي انتخابات رياست‌جمهوري درباره «انتقال مالكيت زمين‌هاي 99ساله از دولت به صاحبان مسكن‌مهر»، ذهن مخاطبان ميليوني اين طرح را ياد چنين روزهايي در خرداد سال88انداخت زماني كه محمود احمدي‌نژاد در يكي از برنامه‌هاي تبليغات انتخاباتي تلويزيون در پاسخ به پرسشي در خصوص آخر و عاقبت مسكن‌مهر، بحث بخشش زمين به متقاضيان را رد نكرد و با پاسخ دوگانه به سوال مجري، شائبه واگذاري توام زمين و مسكن‌مهر را در بازار ثبت‌نام از واجدين شرايط، تقويت كرد.
اكنون با گذشت 4 سال از آخرين اظهارنظر رسمي درباره تكليف مالكيت زمين‌هاي مسكن‌مهر، بار ديگر حداقل دو ميليون خانواري كه يا ساكن اين واحدها شده‌اند يا در قالب پيش‌خريدار در صف دريافت واحد خود هستند نسبت به صحت و سقم اظهارنظرهاي تازه در اين خصوص دچار ترديد شده‌اند و تشخيص مرز بين وعده و شايعه تا واقعيت اين ماجرا برايشان غيرممكن شده است. شايد سال88 در شروع ثبت‌نام و روشن‌شدن موتور ساخت مسكن‌مهر توسط دولت دهم، براي متقاضيان آنچنان فرقي بين «واگذاري فقط اعيان مسكن‌مهر» با «واگذاري عرصه و اعيان» وجود نداشت، اما امروز در شرايطي كه حداقل نيمي از همين متقاضيان در واحدهاي مسكوني‌مهر مستقر شده‌اند و قيمت حال حاضر آنها در بازار معامله ملك به حداقل دو برابر زمان تحويل و قيمت دولتي آن رسيده است، اهميت فرجام مالكيت زمين 99ساله براي اين افراد دوچندان شده است طوري كه صاحبان مسكن‌مهر به سادگي 4 سال پيش از كنار موضوع نخواهند گذشت. با اين حال ریيس پيشين سازمان مسكن استان تهران كه در دولت نهم و در تابستان سال86 از نزديك با تصميم ریيس‌جمهور براي آغاز اجراي طرح حذف قيمت زمين از ساخت مسكن –مسكن‌مهر- درگير بود و در جلسات شوراي عالي مسكن آن زمان براي تدوين برنامه عملياتي ساخت مسكن‌مهر شركت مي‌كرد، روز گذشته اعلام كرد: انتقال مالكيت زمين‌هاي 99ساله به صاحبان مسكن‌مهر حرف جديدي نيست و در سال86 يعني زمان شروع طرح مسكن‌مهر جزو يكي از برنامه‌هاي اصلي دولت تعريف شده بود و قرار بر اين بود كه اين زمين‌ها به تدريج به افراد واگذار شود. ابوالفضل مشكيني كه هم‌اكنون سمت دولتي در وزارت راه‌وشهرسازي ندارد و فقط در قالب مقام مطلع از كم‌وكيف تصميمات اوليه دولت احمدي‌نژاد در بخش مسكن‌مهر، با گفت‌وگو كرده، تصريح مي‌كند: در 8سالي كه از عمر مسكن‌مهر مي‌گذرد، زمين اين طرح به صورت اجاره 99 ساله با مالكيت دولت به اجاره ساكنان مسكن‌مهر درآمده است طوري كه ساكنان با پرداخت اجاره سالانه ناچيز در حد 100 هزار تومان، فقط مالك اعيان واحدها هستند. اما با واگذاري مالكيت زمين هم دولت نفع مي‌برد هم صاحبان واحدها. دولت از محل فروش زمين‌هاي 99 ساله به ساكنان مي‌تواند منابع مالي قابل‌توجهي براي اقدامات بعدي خود همچون ساخت سري جديد مسكن‌مهر كسب كند و مردم نيز به ارزش‌افزوده نهفته در دل زمين‌ها مي‌رسند ضمن اينكه صاحبان مسكن‌مهر براي نوسازي يا بازسازي مسكن‌مهر بعد از سال‌ها استفاده، نياز به اخذ مالكيت زمين دارند در غيراين‌صورت اجازه بازسازي نخواهند داشت. ریيس اسبق مركز مطالعات معماري و شهرسازي ايران همچنين دو شرط براي واگذاري مالكيت زمين‌هاي 99 ساله قائل است و معتقد است: بهترين مدل براي اين اقدام، تسريع دولت در صدور سندمحضري براي اعيان مسكن‌مهر و سپس انتقال مالكيت عرصه است و تا قبل از آنكه ساكنان اين واحدها سند اعيان را دريافت نكرده باشند، نبايد مالكيت زمين به آنها منتقل شود. مشكيني شرط دوم را واگذاري زمين‌هاي 99 ساله با قيمت زمان ساخت اين واحدها عنوان مي‌كند و مي‌گويد: ارزش‌افزوده زمين‌هاي مسكن‌مهر كه در دو سه سال اخير تحت تاثير مسكوني‌شدن اين مناطق، زياد شده است بايد به جيب ساكنان برود نه دولت.
واگذاری زمین99 ساله به نفع دولت است
رییس پيشين سازمان مسکن استان تهران با بیان اینکه واگذاری مالکیت زمین‌های مسکن مهر در وهله اول به نفع دولت خواهد بود؛ گفت: از ابتدا هم قرار بود مالکیت زمین‌های مسکن مهر به صورت تدریجی به مردم واگذار شود، به عبارت دیگر نوعی برنامه واگذاری مالکیت زمین به صورت میان مدت در دستور کار دولت نهم و دهم قرار داشت.
ابوالفضل مشکینی افزود: اولین فایده واگذاری مالکیت زمین‌های مسکن مهر متوجه دولت خواهد بود چرا که دردسرهای اجاره داری زمين و هزینه‌های ناشی از آن را از دوش دولت بر می‌دارد و قیمت کارشناسی و روز زمین‌ها را به جیب دولت واریز می‌کند.
وی ادامه داد: همچنین واگذاری مالکیت زمین‌ها به دلیل آنکه عمده ارزش واحدهای مسکونی به زمینی است که روی آن احداث ميشود، به نفع صاحبان مسكن‌مهر خواهد بود و دولت باید اجازه دهد که ارزش افزوده این زمین‌ها به جیب مردم برود.
مشکینی خاطرنشان کرد: از سوی دیگر با توجه به اینکه عمر مفید ساختمان‌ها در ایران بسیار کمتر از 90 سال است، چنانچه در طول زمان، این واحدها نیازمند نوسازی شوند اگر مالکیت در اختیار مردم نباشد با دردسرهای زیادی در مسیر نوسازی مواجه می‌شوند، چون در این صورت اجازه دولت برای نوسازی مسكن‌مهر ضروری ميشود.
ارزش مسکن‌مهر به زمین آن است
وی در پاسخ به این سوال که آیا واگذاری مالکیت زمین‌های مسکن مهر به مردم، با نفس ساخت این واحدها، یعنی به صفر رساندن ارزش زمین، مغایر نیست؟ گفت: خیر، داشتن یک واحد مسکونی به تنهایی ارزش نیست، بلکه این ارزش عمدتا با زمین قابل تعریف است.
مشکینی ادامه داد: علاوه بر این اگر دولت در ارزیابی‌های خود در شناخت و پالایش متقاضیان درست عمل کرده باشد دیگر نباید نگران به هم خوردن تعادل قیمت در بازار مسکن باشد چون این واحدها را به دست مصرف‌کنندگان واقعی آن رسانده است.
وی خاطرنشان کرد: اما لازم است قیمت زمین بدون در نظر گرفتن ارزش افزوده، به منابع درآمدی دولت واریز شود و دولت اجازه دهد که ارزش افزوده این زمین‌ها نصیب مردم شود. رییس سابق سازمان مسکن استان تهران تاکید کرد: دولت باید این قیمت‌گذاری را قبل از اینکه زمین‌ها ارزش افزوده پیدا کنند انجام دهد و پس از تثبیت مالکیت متقاضیان و صدور سند به نام آنها اجازه واگذاری مالکیت زمین‌هاي 99 ساله را صادر کند. وی خاطرنشان کرد: به این ترتیب منع دولت برای واگذاری مالکیت زمین‌های مسکن مهر تنها تا زمانی قابل توجیه است که مالکیت متقاضیان بر این واحدها محرز نشده و با صدور سند مالکیت تثبیت نشده باشد، اما همین که برای این واحدها سند صادر شد هیچ کس نمی‌تواند مالکیت زمین را منع و آن را محدود کند.
اول مالکیت اعیان، بعد واگذاری عرصه
مشکینی در پاسخ به سوال در مورد احتمال سوء استفاده برخی پیمانکاران مسكن‌مهر در صورتی که مالکیت زمین‌هاي 99ساله حين ساخت اين واحدها به پيش‌خريداران واگذار شود، توضیح داد: کلاهبرداری در تمام کارها ممکن است به وجود بیاید اما چون از همان ابتدا واحدها به نام متقاضیان تفکیک و ساخته می‌شود واگذاری زمین‌ها همزمان با اعیان نمی‌تواند کلاهبرداری را تشدید کند هر چند ابتدا باید مالکیت متقاضيان مسكن‌مهر بر اعیان يعني بر واحدها تثبیت شود و بعد دولت نسبت به واگذاری مالکیت زمین يعني عرصه واحدها به متقاضی اقدام کند.
سندی كه تعلق ايده «بخشش زمين مسكن‌مهر» به اين دولت را تاييد می كند
ارزش تقريبی زمينهای 99ساله
برای اطلاع از اينكه ايده «خارج كردن زمين‌هاي مسكن‌مهر از حالت اجاره 99ساله به مالكيت قطعي صاحبان واحدها» را چه كسي براي اولين‌بار مطرح كرد و آيا اصلا اين موضوع در دولت‌هاي نهم و دهم توسط بانيان مسكن‌مهر پيگيري شده بود يا نه؟ بهتر است به آرشيو مراجعه شود.ریيس سازمان ملي زمين و مسكن در خرداد سال89 درباره مالكيت زمين‌هاي 99ساله و احتمال بخشيدن زمين‌ها به مردم چنين گفته است: «در حال حاضر امكان فروش زمين‌هاي 99ساله وجود ندارد، چون براي زمين به متقاضيان سند مالكيت داده نمي‌شود بلكه سند عرصه مسكن‌مهررا دولت در قالب ضمانت بانكي در اختيار بانك‌ها قرار مي‌دهد تا به واسطه آن تسهيلات ساخت دريافت كند. تاكنون بحثي به صورت رسمي در دولت درباره بخشش زمين‌هاي 99ساله مطرح نشده است اما احتمال دارد بعد از اينكه واحدهاي مسكوني روي اين زمين‌ها ساخته شد و به متقاضيان تحويل شد، اين موضوع به صورت جدي مورد بررسي قرار بگيرد. در اين صورت چنانچه دولت واگذاري زمين‌هاي 99 ساله را تصويب كند مالكيت عرصه هم به مردم منتقل ميشود.» با توجه به وجود سند اين گفت‌وگو مشخص ميشود بحث واگذاري مالكيت زمين‌هاي مسكن‌مهر، موضوع تازه‌اي نيست و ايده آن از همان ابتدا در دولت مطرح بوده است. آمار سازمان ملي زمين و مسكن در سال89 يعني اوج واگذاري زمين به پيمانكاران مسكن‌مهر نشان مي‌دهد: حداقل 8500 هكتار از زمين‌هاي دولتي زير بار ساخت‌وساز رفته است. آن زمان ارزش تقريبي اين زمين‌ها به طور ميانگين مترمربعي 100 هزار تومان اعلام شد. بنابراين چنانچه زمين‌ها با قيمت زمان ساخت بخواهد واگذار شود با توجه به قدرالسهم هر واحدمسكوني از زمين كه حداكثر 50 مترمربع خواهد بود، حداكثر 5 ميليون تومان قيمت واگذاري زمين‌ها برآورد ميشود، اما اينكه زمين‌هاي 99ساله بخشيده ميشود، به قيمت زمان ساخت واگذار ميشود يا به قيمت روز، موضوعي است كه دولت يازدهم درباره آن تصميم خواهد گرفت.
