انفجار اجاره بها
انفجار اجاره بها
دولت در دو سال گذشته همزمان با شروع فصل نقل‌وانتقال در بازار اجاره، براي مقابله با سلب آسايش ناشي از «انفجار اجاره‌بها» كه چند هفته زودتر از تابستان علائم آن در بازار بروز كرده بود، دست به استفاده از ابزار تنبيهي زد و با تعيين سقف تعزيرات براي جلوگيري از افزايش نرخ اجاره از يك حد معين، عملا عايدي مالكان آپارتمان‌هاي اجاره‌اي را محدود كرد.
اين شيوه – اعمال محدوديت براي موجران- اگر چه ابزاري رايج در برخي بازارها براي كنترل قيمت محسوب مي‌شود؛ اما با خصلت فعلي بازار اجاره، پيامد اعمال اين نوع محدوديت مي‌تواند واكنش‌منفي طرف عرضه –موجران- باشد.
حميده امكچي كارشناس برنامه‌ريزي شهري، در مطالعه‌اي كه درباره بازار اجاره‌داري در ايران انجام داده، به اين جمع‌بندي رسيده است كه عايدي سرمايه و نرخ بازدهي در بازار اجاره براي سرمايه‌گذاران اين بازار –موجران- در مقايسه با ساير بازارها با توجه به خواب سرمايه، پايين است و انگيزه كافي براي اجاره‌داري وجود ندارد، بنابراين مداخله دولت در تعيين اجاره‌بها ممكن است جمعيت خرد اجاره‌دارها را تهديد كند و به خروج سرمايه‌گذاران و در نتيجه كاهش عرضه منجر شود؛ در حالي كه در سمت تقاضا، سهم خانوارهاي مستاجر حداقل تا سال95 رو به افزايش است و به 40 درصد كل بازار مسكن خواهد رسيد.
اين كارشناس برنامه‌ريزي شهري درباره آنچه به فشار اجاره‌بها معروف شده نيز مي‌گويد: بررسي افت‌وخيز 20 ساله نرخ اجاره و قيمت مسكن نشان مي‌دهد ميانگين نرخ رشد اجاره‌بها و نرخ رشد قيمت مسكن تقريبا يكسان است و حتي اين دو در مقايسه با نرخ تورم نيز فاصله فوق‌العاده ناچيزي دارند؛ اما مشكل بازار اجاره به فاكتورهاي اقتصادي نظير دستمزد و درآمد مستاجرها مربوط مي‌شود كه چون سرعت افزايش قيمت مسكن و اجاره‌بها بيشتر از ميزان افزايش حقوق است، سهم اين هزينه بزرگ شده است.
تحولات قیمت اجاره در ایران
موضوع تحولات اجاره بهای مسکن به عنوان تابعی از قیمت مسکن، در سال‌های گذشته نسبتا همراه با آن (البته با تاخیری ضمنی که به زمان عقد قراردادهای جدید موکول می‌شود) نوساناتی را تجربه کرده است . با این حال این روند افزایش در سال‌های زیادی پایین‌تر از نرخ تورم عمومی و کمتر از سایر شاخص‌های قیمت مصرف‌کننده (CPI)تحول یافته و توانسته است نوسانات و شیب نسبتا ملایم‌تری را طی کند.
بررسی تغییرات قیمت زمین ، زیربنا و اجاره بها طی یک دوره بیست ساله نشان می‌دهد که تقریبا در نیمی از سال‌ها میزان افزایش اجاره بها بیشتر از افزایش قیمت مسکن (زمین و زیربنا) ودر نیمی دیگر از سال‌ها، افزایش اجاره بها کمتر از افزایشی است که در قیمت مسکن (زمین‌وزیربنا) رخ داده است. نکته بسیار مهمی که در همین رابطه باید مورد تاکید قرار گیرد عقب ماندن روند افزایش اجاره بها از روند افزایش قیمت مسکن، دقیقا در سال‌هایی است که بازار مسکن (زمین و زیربنا) نوسان‌های بسیار شدید و افزایش‌های بسیار زیادی را تجربه کرده است. به این تعبیر می‌توان گفت افزایش اجاره بها از روندی آرام‌ترو یکنواخت‌تر نسبت به تحولات قیمت مسکن (بازارزمین‌وزیربنا) برخوردار بوده و رفتارهای منطقی تری نسبت به نوسانات پرفراز و فرود بازار زمین و مسکن داشته که این پدیده به ویژگی‌های ذاتی بازار استیجار بازمی‌گردد. در نهایت مقایسه متوسط نوسانات (افزایش) هزینه سالانه این سه شاخص طی بیست سال گذشته نشان می‌دهد که افزایش میزان اجاره‌بها در حدود دامنه افزایش قیمت مسکن رخ داده است و به‌رغم نوسانات برخی سال‌ها، متوسط تغییرات اجاره بها از دامنه تغییرات قیمت مسکن تبعیت نموده است.
