کاهش تقاضای وام های درشت

 شواهد در مركز رسمي مبادله اوراق 20 ميليوني خريد مسكن، نه تنها برگشت رونق به معاملات مسكن را تاييد مي‌كند كه از رغبت بيشتر در طرف عرضه در مقايسه با طرف تقاضا براي مبادلات ملكي حكايت دارد.

از تحولات تازه شكل گرفته در بازار عرضه انواع تسهيلات خريد مسكن، مي‌توان به وضعيت كنوني بازار خريد و فروش آپارتمان پي برد. 

هفته گذشته براساس اطلاعات دريافتي از سامانه رهگيري معاملات مسكن، مشخص شد نقل‌وانتقال آپارتمان در شهر تهران نسبت به ابتداي سال92 قوت گرفته و حجم معاملات با افزايش دو برابري روبه‌رو شده است.

برداشتي كه آن زمان از اين اطلاعات شد اين بود كه، مالكان واحدهاي نوساز و فروشنده‌هاي ساير آپارتمان‌ها به هواي افزايش قيمت مسكن بعد از انتخابات فعلا هيچ تمايلي به فروش ندارند، اما تحت‌تاثير شدت تقاضا براي خريد در اين روزها، به تدريج قصد فروش پيدا كرده‌اند. 

اما آنچه روز گذشته از فرابورس – محل خريد و فروش رسمي اوراق 20 ميليوني بانك‌مسكن تحليل فوق را رد مي‌كند و نشان مي‌دهد: در حال حاضر انبوه‌سازان و سازند‌ه‌هاي آپارتمان‌هاي تازه‌ساز مشتري اصلي اوراق 20 ميليوني خريد مسكن هستند و در نظر دارند با تجهيز واحدها به وام بانكي –ولو ناچيز- گروه تقاضا در بازار مسكن را نسبت به خريد تحريك كنند. مديرعامل فرابورس در اين باره گفت: از ابتداي سال جاري تاكنون حدود 50 ميليارد تومان اوراق 20 ميليوني در فرابورس خريد و فروش شده است طوري كه هم‌اكنون هر فقره اوراق 20 ميليون توماني نزديك به 2 ميليون تومان به فروش مي‌رسد. امير هاموني همچنين با تاكيد بر ريسك‌بالاي خريد تسهيلات مسكن از دست دلالان وام، افزود: خريد اوراق 20 ميليوني از فرابورس يا شعب بانك‌مسكن نه تنها هزينه كمتري براي متقاضيان دارد كه حداكثر ظرف يك هفته، اوراق در اختيار متقاضي قرار مي‌گيرد.

اين در حالي است كه دلالان بازار غيررسمي وام مسكن مدعي هستند خريد اوراق از آنها در كمترين زمان، اتفاق مي‌افتد.

دلالان وام همچنين از كاهش شديد تقاضا براي وام‌هاي بالاي 50 ميليون تومان خبر مي‌دهند و بازار وام‌هاي درشت را تقريبا تعطيل‌شده تلقي مي‌كنند. ناتواني در پرداخت اقساط ماهانه اين وام‌‌ها علت بي‌مشتري شدن اين بازار عنوان مي‌شود.

فقط از فرابورس بخريد

به گزارش برخی واسطه‌گران در بازار غیررسمی خرید و فروش اوراق مسکن ادعا می‌کنند خرید اوراق مسکن به صورت مستقیم از فرابورس برای متقاضیان عادی دردسرهایی دارد که بهتر است برای دور زدن این مشکلات خرید اوراق به صورت وکالتی به آنها سپرده شود.

این مشاوران دو تفاوت میان خرید اوراق از آنها و خرید اوراق به صورت مستقیم از بورس را عنوان می‌کنند که سبب می‌شود خرید اوراق از مراجع غیررسمی همچون دلالان وام يا برخي بنگاه‌هاي املاك امتیاز بیشتری برای خريدار داشته باشد. تفاوت اول به زمان تحویل اوراق باز می‌گردد. به گفته این افراد اگر فرد متقاضی خرید اوراق مسکن به صورت مستقل به فرابورس مراجعه کند زمان تحویل آن بین 7 تا 10 روز طول خواهد کشید در صورتی كه آنها قادرند یک روزه این اوراق را خریداری و به متقاضي وام تحویل دهند. تفاوت دیگر به وجه واریزی متقاضی برای خرید اوراق مربوط می‌شود. طبق ادعای این واسطه گران طبق قوانین فرابورس فرد خریدار برای خرید اوراق مسکن باید ابتدا وجه مورد نظر را به حساب کارگزاری واریز کنند و در صورت تغییر قیمت اوراق در زمان تحویل، پس‌از گذشت چند روز مابه‌التفاوت وجه به حساب آنها باز خواهد گشت اما زمان دریافت پول از خریدار اوراق مسکن در بنگاه‌های این واسطه گران بعد از پایان پروسه خرید خواهد بود طوري كه قيمت فروش تغيير نمي‌كند.

برخی از این مشاوران هزینه كارمزد خرید اوراق مسکن را حدود 50 هزار تومان عنوان کردند.

صحبت‌های این دلالان در حالی است که امیر هامونی مدیرعامل فرابورس وجه تمایز خرید اوراق مسکن از بازار غیر رسمی را نه تنها قابل اعتماد نمی‌داند، بلکه معتقد است: دریافت هزینه‌های جانبی بابت اخذ کد معاملاتی یا نقل و انتقال اوراق مسکن از سوی بنگاه‌ها صرفه اقتصادی خرید اوراق از بازار غیررسمی را از بین می‌برد. به گفته هامونی خرید اوراق مسکن علاوه بر فرابورس در تمامی شعب بانک مسکن امکان‌پذیر است و کارمزد دریافتی بابت تمامی فرآیند خرید بین 10 تا 15 هزار تومان است.

او با اشاره به ارزش اوراق مسکن معامله شده از ابتدای سال تاکنون اظهار کرد: از ابتدای سال تاکنون حدود 50 میلیارد تومان اوراق مسکن 20 میلیون تومانی از طریق فرابورس فروش رفته است که به طور متوسط روزانه 75 برگ اوراق 20 میلیون تومانی مسکن (معادل 5/1 میلیارد تومان) بوده است و نسبت به مدت مشابه سال گذشته روندی ثابت داشته است. مدیر عامل فرابورس ادامه داد: به طور متوسط هر برگ 500 هزار تومانی اوراق 20 میلیونی مسکن به قیمت 49 هزار و 870 تومان فروخته شده است که در مجموع قیمت كل اوراق 20 میلیونی در حدود دو میلیون تومان است و به دست مشتری می‌رسد.

او به دریافت هزینه‌های اضافی از سوی بنگاهداران برای خرید این اوراق اشاره کرد و افزود: اگر در بنگاه‌ها خرید و فروش اوراق به همین صورت باشد به صرفه است، اما طبق گزارش‌های رسیده، این‌طور نیست چون مواردی وجود دارد که واسطه‌ها برای انجام آن کارمزد دریافت می‌کنند. به عنوان مثال واسطه‌ها برای اخذ کد معاملاتی هزینه دریافت می‌کنند این در حالی است که انجام این فرآیند در فرابورس یا شعب بانک مسکن بدون دریافت وجه انجام می‌شود.

هامونی وضعیت بازار خرید و فروش اوراق را مثبت ارزیابی کرد و گفت: اگرچه روند قیمتی اوراق مسکن کاهشی است، اما بازار متقاضیان نسبت به سال گذشته بزرگ تر شده است. او اضافه کرد: عرضه کننده‌های بازار به دلیل رونق نسبی که در خرید و فروش اوراق وجود دارد بیشتر شده است البته سهم زیادی از متقاضیان خرید اوراق مسکن را انبوه‌سازان تشکیل می‌دهند. هامونی به تمایل تعداد زیادی از انبوه‌سازان برای خرید اوراق از فرابورس اشاره و تصریح کرد: این انبوه‌سازان برای آنکه امتیازات ملک خود را در زمان فروش افزایش دهند و بتوانند قیمت پیشنهادی خود را برای فروش بالا ببرند اقدام به خرید اوراق مسکن 20 میلیون تومانی می‌کنند.

عاقبت وام های 100 میلیون تومانی

در بازار غیررسمی خرید و فروش وام مسکن، همزمان با افزایش تقاضا برای خرید اوراق 20 میلیون تومانی مسکن برخی از بنگاهداران به دلیل کاهش تقاضا برای وام‌های بیش از  50 میلیون تومان فعالیت در زمینه فروش وام‌های با رقم بالا را از دستور کار خود خارج کرده‌اند. براساس این گزارش، بسیاری از متقاضیان دریافت وام مسکن که در گذشته با وجود اقساط بالای این وام‌ها باز هم به خرید آن تمایل نشان می‌دادند در ماه‌های ابتدایی سال‌جاری به دلیل کاهش قدرت خرید به سمت وام‌های درشت (50 و 100 میلیون تومانی) رغبت کمتری نشان می‌دهند به همین دلیل، عاملان خرید و فروش وام در بازار غیررسمی عمده فعالیت خود را بر روی اوراق 20 میلیون تومانی و همچنين وام 20 میلیون تومانی مسکن قرار داده‌اند. بنابراین، تسهیلات 20 میلیون تومانی مسکن که به صورت رسمی هم در بازار عرضه می‌شود با وجود آنکه درصد پایینی از قیمت کل خانه را پوشش می‌دهد، اما در رتبه اول تقاضای خریداران مسکن قرار دارد. با این وجود، برخی از مشاوران وام مسکن از کاهش حجم معاملات خرید و فروش وام مسکن هم‌راستا با روند معاملاتی بازار مسکن خبر می‌دهند. به گفته این فعالان بازار از ابتدای سال جاری تاکنون حجم معاملات مسکن با رونق مناسبی همراه نبوده است به همین دلیل بازار خرید و فروش وام مسکن نیز به نوعی با کاهش تقاضا رو‌به‌رو شده است. 

یکی از این مشاوران در این رابطه گفت: میزان تقاضا برای وام‌های درشت کاهش پیدا کرده است اما در مقابل افرادی هم که به دنبال وام‌های کم ارزش‌تر هستند بیشتر انبوه‌سازان هستند تا با خرید وام امتیاز ملک خود را افزایش دهند.

نظر بدهید: