کلاهبرداری در پیش فروش مسکن
کلاهبرداری در پیش فروش مسکن
در برخی موارد حتی پس از تحویل واحد و سکونت افراد در آن به علت نداشتن سند و همچنین بدهی‌هاي کلانی که سازندگان به بانک‌ها دارند، واحدمصادره شده است.
انتشار آگهی‌هاي مکرر و دوره‌اي در مطبوعات، پخش تیزرهای تبلیغاتی در رسانه‌هاي دیداری و شنیداری، تبلیغات گسترده اینترنتی، این روزها، بازار پیش‌فروش واحدهای مسکونی، تجاری، اداری و... را سبک و سیاق ویژه‌اي داده است. این شیوه تبلیغاتی که هم اکنون برای پیش‌فروش واحدهای مجتمع‌هاي بزرگ به خصوص در برخی مناطق آزاد کشور که میل بیشتری به سرمایه‌گذاری در آن از جانب صاحبان سرمایه وجود دارد، در سال‌هاي اخیر رواج خاصی یافته است. اما، آیا مي‌توان به صرف انتشار گسترده آگهی‌هاي پر زرق و برق این شرکت‌ها و اعتبار رسانه‌هايي که این آگهی‌ها در آن منتشر مي‌شود، به این دسته از شرکت‌هاي سازنده اعتماد کرد و تمام آنچه آنها در مورد ساخت و همچنین آینده واحدهایی که قصد پیش فروش آن را به مردم دارند، باور کرد؟ آنچه مسلم است اینکه، به‌رغم سودآوری معاملات ساخت‌وسازهای پیش فروشی برای طرفین – خریدار و سازنده – در برخی مناطق که بیشتر اینگونه معاملات با هدف سرمایه‌گذاری انجام مي‌شود و معمولا مبالغ چند صد میلیونی و حتی چند میلیاردی از سوی خریداران به سازنده بابت پیش‌خرید پرداخت مي‌شود، همیشه شرکت‌هايي هم وجود دارند که نه تنها به تعهدات خود 100درصد وفادار نیستند بلکه با شگردهای مخصوص از مبالغ دریافتی از خریداران برای سرمایه‌گذاری در پروژه‌هاي دیگری استفاده مي‌کنند. این در حالی است که براساس قانون و همچنین عرفی که برای معاملات پیش‌فروش وجود دارد، سازندگان حقیقی و حقوقی این دسته از واحدها، موظفند مبالغ را متناسب با پیشرفت فیزیکی کار از خریداران دریافت و همچنین وجوه دریافتی را تنها برای پیشرفت همان پروژه هزینه کنند. اما، کلاهبرداران ساختمانی در تازه‌ترین شگرد خود بازار پیش‌فروش را هدف قرار داده‌اند.
این سازندگان با تبلیغات گسترده برای پیش فروش واحدهای مسکونی، اداری، تجاری و... در شهرهای مختلف و در برخی مناطق آزاد که به دلیل بعد مسافت از محل زندگی سرمایه‌گذاران امکان نظارت و کنترل مستقیم و مداوم پروژه در فواصل کوتاه زمانی وجود ندارد، مبالغ دریافتی از خریداران را در ديگر پروژه‌ها سرمایه‌گذاری کرده و همین امر سبب مي‌شود نه‌تنها قادر به تحویل به‌موقع واحدها نشوند، بلکه برخی از آنان حتی پروژه را در همان مراحل اولیه که خریدار آن را پیش‌خرید کرده، رها مي‌کنند.
نحوه فعالیت کلاهبردار‌ها
برخي شرکت‌ها که با مدیریت اشخاص حقیقی یا حقوقی در برخی مناطق کشور به اسم ساخت‌وسازهای پیش فروشی از خریداران مبالغ هنگفتی دریافت مي‌کنند معمولا در دل شرکت خود دارای چندین شرکت هستند.
یعنی در اولین اقدام خود چند شرکت تاسیس مي‌کنند و با تشکیل هیئت مدیره‌هاي صوری، که الزاما تخصصی هم در امر ساخت‌وساز ندارند، با خریداران قرارداد مي‌بندند. همچنین برخی از آنان با نفوذ در شبکه‌هاي بانکی به بهانه ساخت‌وساز وام‌هاي کلان کم بهره دریافت مي‌کنند. این شرکت‌ها در ظاهر به صورت زنجیره‌اي به هم متصل هستند، اما در واقع مستقل از یکدیگر فعالیت مي‌کنند. به این ترتیب، این شرکت‌ها اولا دارای بدهی‌هاي کلان به بانک‌ها هستند و ثانیا هیچ کدام از اصول مدیریت و کنترل پروژه – از قبیل الزام به هزینه کردن مبالغ دریافتی از خریداران برای پیشرفت همان پروژه براساس برنامه زمانبندی- را در روند کاری خود اعمال نمي‌کنند. از سوی دیگر، این شرکت‌ها با ديگر شرکت‌ها و پیمانکاران نیز قراردادهای تامین مالی و همچنین خرید زمین به ارزش‌هاي کلان مي‌بندند که حتی به جای پرداخت پول به آنها هم وعده تحویل واحد از پروژه‌هايي را مي‌دهند که پیش از این پیش فروش کرده‌اند. به این ترتیب، حتی به شرکت‌ها و موسسات تبلیغاتی هم قول مي‌دهند که مبالغ مربوط به تبلیغات در قالب واحد مسکونی، اداری یا تجاری از همان پروژه، پس از تکمیل واحدها، به آنها پرداخت مي‌شود. این شرکت‌ها، حتی با ورود به برخي دستگاه‌ها کشور و به بهانه انبوه‌سازی، زمین‌هاي در آنها را هم تصاحب مي‌کنند تا با استفاده از اعتباری که به واسطه کار بر روی زمین‌هاي شهرداری انجام مي‌دهند، مشمول دریافت وام‌ها و اعتبارات کلان بانکی شوند.
سازنده کلاهبردار چگونه قانون را دور مي‌زند؟
اما در شرایطی که در اغلب قراردادهای پیش‌فروش، معمولا طرفین متعهد مي‌شوند که در صورت عمل نکردن به تعهدات فی‌مابین، مبلغی به عنوان جریمه تعیین و پرداخت شود، اما، کلاهبرداران ساختمانی برای این مورد هم تدبیر کرده‌اند. به این ترتیب، در حالی‌که قراردادهای خود را به گونه‌اي تنظیم مي‌کنند که حق افزایش قیمت ساخت به بهانه افزایش هزینه‌ها در طول زمان برای سازنده محفوظ بماند، پس از آنکه به دلیل سرمایه‌گذاری مبالغ دریافتی از خریداران در پروژه‌هاي دیگر، موفق به تکمیل و تحویل به موقع واحدها نمي‌شوند به بهانه افزایش هزینه‌ها، قیمت‌ها را هم بالا مي‌برند. به این ترتیب، جریمه‌اي که سازندگان کلاهبردار بابت تاخیر پروژه موظف به پرداخت آن به خریداران مي‌شوند در مقابل مبالغی که بابت افزایش هزینه‌هاي ساخت از خریداران مطالبه مي‌کنند بسیار ناچیز خواهد بود. در آخرین مراحل هم حتی اگر به دلیل تعطیلی کار یا تاخیر بیش از اندازه، اختلافات به دادگاه‌ها و مجامع قضایی کشیده شود، اعلام مي‌کنند که ما غرامت خریداران را پرداخت مي‌کنیم که حتی اگر به خریداران غرامت بدهند، در تمام زمانی که پول خریداران را در پروژه‌هاي دیگری سرمایه‌گذاری کرده‌اند چند برابر بیش از مبلغ غرامت سود به دست آورده‌اند. این در حالی است که پول و زمان خریداران برای مدت زمانی قابل توجه – معمولا چند ساله – متوقف شده و سود این سرمایه به کلاهبرداران رسیده است. به این ترتیب، در حالی که هنوز بعضا اینگونه شرکت‌ها در مناطق مختلف کشور در حال فعالیت و تبلیغات گسترده هستند، تنها اطلاع‌رسانی به متقاضیان خرید از بازار پیش‌فروش و اطلاع دقیق آنان از الزامات حقوقی نحوه تنظیم قرارداد مي‌تواند راهکاری برای کاهش و از میان بردن این شکل از کلاهبرداری باشد.
چگونه سرتان کلاه نرود؟
حرفه‌ای‌هاي بازار پیش‌فروش و پیش‌خرید برای کسانی که قصد دارند سرمایه خود را به این بازار وارد کنند 18 توصیه مهم دارند برای اینکه چطور رفتار کنند تا سرشان کلاه نرود و در تور کلاهبردارن حرفه‌اي ساختمانی گرفتار نشوند.
1.مشاهده و تایید سند مالکیت ملک
قبل از اینکه هر گونه مبلغی به عنوان پیش خرید به سازنده بپردازید، سند مالکیت ملک موردنظر را ببینید و تاییدیه آن را از سازمان ثبت در شهرهای عادی و سازمان مناطق آزاد در این مناطق، دریافت کنید.
2. اخذ سند و مجوز قانونی ساخت از مراجع قانونی ذی‌صلاح پس از انجام معامله.
اگر مبايعه‌نامه خرید را امضا کردید، حتما پیگیر دریافت و انتقال سند رسمی از مراجع ذی‌صلاح باشید. در مواردی مشاهده شده حتی پس از تحویل واحدها و سکونت افراد در آنها به علت نداشتن سند و همچنین بدهی‌هاي کلانی که این سازندگان به بانک‌ها دارند، واحدها مصادره شده است.
3. اخذ آخرین ترازنامه حسابرسی شرکت سازنده و تجزیه و تحلیل آن از سوی یک مشاور مالی آگاه.
ترازنامه حسابرسی شرکت‌ها نشان‌دهنده میزان دقیق بدهی شرکت‌ها نسبت به دارایی‌هاي آنها چقدر است.
در ترازنامه حسابرسی اغلب شرکت‌هاي ساختمانی کلاهبردار، نسبت دارایی‌ها به بدهی‌ها منفی است که این امر نشان‌دهنده ورشکستگی کامل آن ششرکت سازنده است.
4. مطالبه گزارش دقیق و منظم در خصوص مدیریت پروژه که نشان‌دهنده میزان پیشرفت فیزیکی کار و نحوه مدیریت پروژه است.
5. بازدید مکرر از محل پروژه و مشاهده میزان پیشرفت فیزیکی کار متناسب با پرداخت‌ها و تعهد سازنده (بعد مسافت نباید مانع از بازدیدهای به موقع شود).
6. بررسی آخرین تغییرات و تحولات مربوط به اعضای هیات‌مدیره شرکت از طریق سایت روزنامه رسمی کشور.
در برخي موارد هویت اعضای هیات‌مدیره شرکت‌هاي کلاهبردار صوری است. به این معنی که مدیر عامل شرکت، شخص دیگری است که به علت بدهی و ورشکستگی قادر به فعالیت نیست و شخص دیگری به صورت صوری به عنوان مدیرعامل معرفی مي‌شود.
7. فریب تبلیغات متعدد در خصوص پیش فروش واحدها که از طریق بنرها، بیلبوردها، رسانه‌هاي مکتوب، دیداری و شنیداری، مهمانی‌ها و جشن‌ها و... صورت مي‌گیرد را نخورید.
8. دام‌هاي مختلفی از سوی برخی از این شرکت‌ها برای جذب خریدار گسترده مي‌شود که از جمله آنها مي‌توان به جذب برخی افراد سرشناس در حوزه‌هاي گوناگون به عنوان خریداران اولیه یا دادن بلیت‌هاي قرعه‌کشی و جوایزی مانند اتومبیل به خریداران اشاره کرد.
9. خرید را به صورت اقساطی انجام دهید و هر چند وقت یکبار پیشرفت کار را از نزدیک نظاره کنید.
10. خسارت تاخیر را در قرارداد طوری محاسبه و لحاظ کنید که حداقل ضرر و زیان ناشی از 60 درصد تورم را پوشش دهد.
11.پیشنهاد مي‌شود پروژه‌هايي را برای پیش‌خرید انتخاب کنید که بیش از 60 درصد پیشرفت فیزیکی داشته‌اند. این امر به معنای احداث پروژه با سرمایه ثابت صاحب یا سازنده آن است.
پیش خرید واحدهایی با صفر درصد پیشرفت فیزیکی یا واحدهایی که کمتر از 60 درصد پیشرفت داشته اند ریسک بزرگی است و به هیچ وجه توصیه نمي‌شود.
12. در پیشنهاد بهتری، خرید از واحدهای تکمیل شده از یک پروژه، توصیه مي‌شود.
13. بررسی وضعیت برند شرکت ساختمانی مورد نظر از مراجع ذی صلاح.
برند در اینجا به معنای شهرت و سابقه شرکت است که در مناطق آزاد از طریق سازمان مناطق آزاد و در شهرهای دیگر از طریق اداره کل راه و شهرسازی استان قابل وصول است.
14. توجه داشته باشید که ملک مورد نظر شما به هیچ علتی در گرو بانک نباشد. حتی در زمان تحویل، سند ملک را دریافت کنید و به مبایعه‌نامه اکتفا نکنید.
15. توجه داشته باشید که گاه انبوه‌سازانی که مبادرت به پیش فروش مي‌کنند مشکل نقدینگی دارند و بدون اینکه درصد قابل توجهی از پروژه انجام شده باشد مبادرت به پیش فروش مي‌کنند. مراقب این انبوه سازان باشید و از آنها خرید نکنید.
16. برخی از این انبوه‌سازان وکلایی دارند که فعالیت‌هاي غیرقانونی و خلاف آنها را با ترفندهایی، قانونی و قابل توجیه جلوه مي‌دهند تا طعمه‌هاي خود را در صورت شکایت و عدم تحویل واحدها، مغلوب کنند. به استدلالات این وکلا توجه نکنید و شکایت خود را از مراجع قانونی پیگیری کنید.
17. پیشنهاد مي‌شود قبل از خرید واحدهای تجاری، ادرای، مسکونی و... که قیمت بالایی دارند حتما با مشاور حقوقی و مالی مشورت کنید.
18. به علت وجود تورم، خرید واحدهایی که قرار است مدت زمانی طولانی برای دریافت آنها صبر کنید و زمان تحویلشان طولانی است، مقرون به صرفه نیست. شما مي‌توانید به جای خواب سرمایه خود در این پروژه‌ها، در مکان‌هاي امن‌تری سرمایه‌گذاری کنید که زودتر هم به بازدهی برسید.
