منابع مالی جهت ساخت «مسکن‌های پیش‌فروشی» چگونه تامین می شوند؟
منابع مالی جهت ساخت «مسکن‌های پیش‌فروشی» چگونه تامین می شوند؟
اغلب سازندگان واحدهای مسکونی که در هر یک از مراحل ساخت (از قبل از شروع عملیات ساختمانی گرفته تا زمانی پس از انجام درصد قابل توجهی از پروژه) برای پیدا کردن مشتری مناسب واحدهایشان آگهی پیش‌فروش منتظر مي‌کنند، کسانی هستند که عمدتا به دو دلیل اقدام به فروش واحدها قبل از اتمام کل فرآیند ساخت‌وساز مي‌کنند.
در اولین دلیل قابل توجیه برای پیش‌فروش واحدهای مسکونی از سوی سازندگان، این افراد به دلیل نداشتن بنیه مالی کافی برای اتمام ساختمان‌هاي در دست احداث، تلاش مي‌کنند ساخت‌وساز مورد نظر را با بودجه خریداران به انجام برسانند و به این ترتیب نگرانی‌هاي خود را در مورد چگونگی تامین مالی پروژه از این طریق برطرف مي‌کنند.
در دلیل دوم، سازندگان به منظور اطمینان از وجود مشتری مناسب و دست به نقد، واحدهای هنوز ساخته نشده یا نیمه تمام خود را به بازار پیش‌فروش عرضه مي‌کنند تا از این طریق نگرانی‌هاي خود را در مورد یافتن مشتری مناسب پس از تکمیل واحدها کاهش داده یا به صفر برسانند.
اما، مهم‌ترین دغدغه سازندگان در این دسته از پروژه‌ها برمی‌گردد به روش‌ها و زمانبندی مربوط به تامین مالی و تزریق پول به پروژه!
اینکه سازنده از ابتدا که قصد ساخت‌وساز در قالب واحدهای پیش‌فروشی مي‌کند باید چه میزان سرمایه در اختیار داشته باشد؟ در چه مرحله از ساخت مي‌تواند دست به پیش‌فروش بزند؟ واحدها را با چه شرایطی و به چه افرادی پیش‌فروش کند؟ تعداد مراحل دریافت پول از پیش خریداران چند مرحله باشد و در هر مرحله درصد معقول دریافت‌ها از پیش خریداران به چه صورتی باشد؟ و در نهایت مهم‌ترین سوالی که در این زمینه از سوی تمام سازندگان مطرح است اینکه از چه روش‌هايي مي‌توان برای این دسته از ساخت‌وسازها تامین مالی کرد؟
30 درصد پول پروژه را داشته باشید!
هرچند پیش‌فروش، در مدل‌هاي اقتصادی تامین مالی، خود به عنوان یکی از شیوه‌ها و روش‌هاي تزریق پول به پروژه محسوب مي‌شود اما، حتی زمانی که سازنده برای اطمینان بیشتر از بدست آوردن بازار فروش قبل از اتمام فرآیند ساخت و همچنین اطمینان از اینکه در تمام طول پروژه منبع مالی مورد نیاز در قالب وجوه دریافتی از پیش‌خریداران مانع از توقف کار به دلیل مشکلات مالی مي‌شود، اقدام به پیش‌فروش مي‌کند، تکیه صرف بر منابع مالی مشتریان نمي‌تواند کافی باشد.
به این ترتیب، علاوه بر اینکه لازم است سازندگان از همان ابتدای پروژه حداقل 30 درصد هزینه کل ساخت را از منابع مالی شخصی خود در اختیار داشته باشند، در کنار وجوه دریافتی از پیش خریداران، با تلفیق ديگر روش‌هاي تامین مالی مناسب برای این دسته از ساخت‌وسازها، کیفیت و زمان تحویل واحدها را طبق برنامه‌ریزی اولیه، مدیریت کنند.
به عبارت دیگر، با اتکای صرف به مبالغی که پیش‌خریداران در هر مرحله از انجام پروژه به سازنده مي‌پردازند نمي‌توان برنامه‌ریزی صورت‌گرفته در خصوص زمان‌بندی‌هاي صورت گرفته (زمان ساخت و تحویل) را به صورت 100 درصد تضمین کند.
بنابراین لازم است سازندگان، به خصوص آنهایی که در ساخت‌وساز تجربه کمتری دارند علاوه بر منابع مالی احتمالی که در طول پروژه به آنها مي‌رسد، روش‌هاي دیگری نیز برای این منظور پیش‌بینی کنند.
نوع متفاوت سرمایه‌گذاری
در میان تعاریفی که در مورد سرمایه‌گذاری‌هاي بلندمدت، کوتاه مدت و میان مدت وجود دارد، پیش‌فروش مسکن را مي‌توان به عنوان نوعی سرمایه‌گذاری میان مدت – بیش از یک سال و کمتر از 10 سال – معرفی کرد.
به این ترتیب، در قالب سرمایه‌گذاری‌هاي میان مدت، پیش‌فروش، خود یکی از موثرترین و موفق‌ترین روش‌هاي تامین مالی محسوب مي‌شود که ظرف سال‌هاي گذشته چه در حوزه املاک و مسکن و چه در ديگر بازارهای سرمایه‌گذاری مشابه، همواره روشی مطمئن محسوب مي‌شود.
مهم‌ترین مزایای این روش در مدل‌هاي اقتصادی مربوط به سرمایه‌گذاری و تامین مالی، دسترسی سریع به پول نقد و تزریق مرحله‌اي سرمایه به پروژه، متناسب با پیشرفت فیزیکی ساخت‌وساز است.
اما، در کنار این مزیت شاخص، پیش‌فروش زمانی مي‌تواند به عنوان روشی مناسب برای بازاریابی و فروش واحدهای مسکونی مورد توجه قرار گیرد که بازار موردنظر پرمتقاضی و از رونق کافی برخوردار باشد.
همچنین، استفاده‌کنندگان این شیوه واحدهای اقتصادی هستند که محصولات پرمتقاضی دارند و همچنین از نظر کیفیت و قیمت در بازار، دارای مزیت نسبی هستند، (مانند مسکن).
به این ترتیب، پیش‌فروش همواره یکی از شیوه‌هاي مطمئن و مورد تاکید در بازار مسکن محسوب مي‌شود؛ شدت و ضعف موفقیت این شیوه در ساخت‌وسازها به رونق و رکود در بازار مسکن در زمان موردنظر بستگی دارد.
مهم‌ترین فاکتورهای تامین مالی
به طور کلی، در مباحث تامین مالی فاکتورهای مهم و تقریبا ثابتی وجود دارد که با توجه به بازاری که تمایل به سرمایه‌گذاری در آن وجود دارد، هرکدام از این فاکتورها قابل تعریف، تامل و برنامه‌ریزی است.
به این ترتیب، مدیران مالی در تامین راهبردهای تامین مالی بر حسب منبع و مقدار وجوه، در ساخت‌وسازها، باید به مواردی که در زیر مطرح مي‌شود توجه کنند.
1. هزینه و ریسک راهبردهای تامین مالی
در این فاکتور، سازنده باید ابتدا تخمین مناسب و دقیقی از هزینه‌هاي پروژه‌اي که تمایل به ساخت آن دارد به عمل آورد.
از سوی دیگر، سازنده باید به ریسک‌هاي احتمالی پیش‌فروش- مانند هرگونه علتی که باعث شود منابع مالی به موقع به پروژه تزریق نشود یا پروژه به علت وجود نوسانات اقتصادی درگیر افزایش غیرقابل پیش‌بینی هزینه‌ها شود- واقف بوده و آنها را از همان ابتدا مورد ارزیابی قرار دهد.
2. پیش‌بینی مورد اطمینان از روند آینده شرایط بازار سرمایه
اینکه اصولا سازنده باید با داشتن چشم‌اندازی درست و نسبتا دقیق از تغییرات، تحولات و نوسانات بازار سرمایه در ماه‌هاي آتی، این توانایی را داشته باشد که آیا در مدت مورد نظر اساسا سرمایه‌گذاری برای ساخت مسکن آن هم با ابزار مالی پیش‌فروش، مناسب است یا خیر؟
3. توجه به تاریخ سررسیدهای بدهی
ممکن است سازنده برای تامین سرمایه مورد نیاز برای ساخت واحدها از بانک وام گرفته باشد یا به علت کمبود نقدینگی اقدام به خرید نسیه‌اي مصالح ساختمانی کرده باشد. در برآوردهای مالی اولیه، سازنده زمانبندی تامین مالی را به گونه‌اي برنامه‌ریزی کند که تمام سررسیدهای بدهی به دقت در آن ذکر شده باشد و توان تامین هزینه‌ها قبل از موعد بازپرداخت بدهی‌ها حاصل شود.
4. توانایی تغییر راهبردهای تامین مالی متناسب با تغییر شرایط اقتصادی
ممکن است به هر دلیل، نوسانات اقتصادی در بازار مسکن یا بازارهای همجوار پر تاثیر مانند طلا و ارز، شرایط ساخت‌وساز و میزان هزینه‌ها را به شدت تغییر دهد.
سازندگان باید از همان ابتدا با در نظر گرفتن احتمالات پیش رو در روزها و ماه‌هاي آتی، به گونه‌اي برنامه‌ریزی کنند که توان تغییر روش‌هاي تامین مالی متناسب با تغییر شرایط اقتصادی را داشته باشند تا تحت هیچ شرایطی زیان نکنند و کار تعطیل نشود.
5. پیش‌فروش مسکن با در نظر گرفتن نرخ تورم آتی
با توجه به اینکه هر ساله و گاهی به صورت ماهانه، نرخ تورم عمومی هزینه‌هاي ساخت را تحت‌تاثیر قرار مي‌دهد، سازندگان باید در هنگام تعیین قیمت‌هاي پیش‌فروش، با درنظر گرفتن نرخ تورم احتمالی اقدام به فروش واحدها کنند.
در برخی قراردادها، سازندگان، از تعیین قیمت ثابت خودداری مي‌کنند و با خریداران به توافق مي‌رسند که در صورت گران‌تر تمام شدن هزینه‌هاي ساخت، درصدهای افزایشی را در قیمت نهایی اعمال کنند. این امر در واقع پاسخی است به مساله احتمال افزایش قیمت‌ها در نتیجه نرخ تورم.
علاوه بر موارد ذکر شده، اصولی مانند قدرت سودآوری و وضعیت نقدینگی سازندگان، نرخ‌هاي مربوط به بیمه و مالیات، محدودیت‌هاي احتمالی در نتیجه وام‌هاي دریافتی، میزان وثیقه مورد نیاز برای دریافت وجوه مورد نیاز از بانک‌ها و... مواردی است که سازندگان واحدهای پیش‌فروشی برای تامین مالی پروژه‌هاي خود باید به آن توجه کنند.
همچنین باید این نکته را مورد توجه قرارداد که به‌رغم تمام آنچه گفته شد، برآورد دقیق هزینه تامین مالی هر واحد اقتصادی از جمله شرکت‌هاي ساختمانی، با وجود برخی فرمول‌هاي موجود، در اغلب موارد دشوار است و به همین علت سازنده باید با درنظر گرفتن و رعایت تمام فاکتورهای مورد نیاز اقدام به برنامه‌ریزی و ساخت‌وساز کند.
رایج ترین منابع مالی برای ساخت مسکن پیش‌فروش
همانطور که گفته شد، علاوه بر اینکه پیش‌فروش، خود یکی از رایج‌ترین و مطمئن‌ترین روش‌هاي تامین مالی برای ساخت مسکن است، اما در کنار این شیوه مي‌توان از روش‌هاي دیگری هم استفاده کرد.
1.وام‌هاي بانکی
در این شیوه سازندگان مي‌توانند با وثیقه يا بدون وثیقه تمام یا بخشی از وجوه مورد نیاز خود را برای ساخت‌وساز تامین کنند.
2. استفاده از اعتبار تجاری
شامل خرید نسیه‌اي مصالح با استفاده از اعتبار حقیقی یا حقوقی سازنده است.
سهولت دسترسی، نداشتن هزینه، عدم نیاز به وثیقه و عدم سخت‌گیری طلبکاران مهم‌ترین مزیت‌هاي این شیوه محسوب مي‌شود.
3. تامین مالی از طریق وثیقه گذاری
برخی موسسات تامین مالی وجود دارند که با دریافت وثیقه ملکی یا تضمین‌هايي از قبیل چک و سفته، منابع مالی مورد نیاز سازندگان را برای مدتی مشخص و با درصد سود توافقی در اختیار آنها قرار مي‌دهند.
این شیوه معمولا مورد توجه و استقبال سازندگانی است که توان مالی ضعیفی دارند و امکان دریافت وام از موسسات اعتباری و بانک‌ها هم برای آنها وجود ندارد.
از سوی دیگر، دسترسی سریع به وجه نقد مورد نیاز برای تامین مالی پروژه در مقایسه با ديگر روش‌ها و توافقی بودن میزان سود و زمان بازپرداخت از دیگر مزایای این روش محسوب مي‌شود. اما، این شیوه در مقایسه با ديگر روش‌ها مستلزم تحمل هزینه‌هاي اضافی و سود تضمین‌شده در این روش هم بیش از وام‌هاي بانکی است. لازم به یادآوری است، هرچند برخی سازندگان، بدون در اختیار داشتن سرمایه کافی شروع به ساخت‌وساز و پیش‌فروش مي‌کنند، اما معمولا اغلب خریداران این دسته از واحدهای مسکونی، همواره به دنبال واحدهایی هستند که بخش قابل‌توجهی از پیشرفت فیزیکی خود را پشت سر گذاشته باشد. به این ترتیب، ساخت‌وساز واحدهای مسکونی حتی در صورتی که سازندگان ایده پیش‌فروش داشته باشند، بدون در اختیار داشتن حداقل 30 درصد از سرمایه موردنیاز برای ساخت‌وساز و برنامه‌ریزی دقیق و موشکافانه در خصوص تامین وجوه باقی مانده، از ديگر منابع مالی، ریسک بزرگی است که در اغلب موارد منجر به ورشکستگی سازنده مي‌شود.
