نحوه تنظیم قرارداد پیش فروش

با توجه به اینکه عدم تنظیم دقیق قرارداد پیش فروش در نهایت منجر به ضرر و زیان یکی از طرفین یا هر دو مي‌شود و خواسته یا ناخواسته دعاوی حقوقی را افزایش مي‌دهد، توجه به شکل صحیح تنظیم قرارداد پیش‌فروش جزو اولین گام‌هاي ضروری پس از تصمیم طرفین به انجام معامله است.

 بهتر است طرفین به خصوص پیش‌خریداران، قبل از مراجعه به بنگاه‌هاي مسکن یا دفاتر اسناد رسمی، برای تنظیم قرارداد پیش‌فروش نسبت به هریک از مواد، بندها و تبصره‌هاي موجود در فرم‌هاي استاندارد در این نوع از قرارداد، مطالعه، ارزیابی و تامل کرده و در صورتی که خودشان سررشته کافی برای تعیین مفاد قرارداد ندارند، حتما با مشاور حقوقی و مالی در این زمینه مشورت کنند تا گرفتار دردسرهای بعدی ناشی از بی‌اطلاعی از اصول حاکم بر اینگونه معاملات نشوند.

این در حالی است که لازم است موارد موجود در قرارداد متناسب با وضعیت روز بازار مسکن و همچنین اهداف خریدار و سازنده تنظیم شود که در هر دوره‌اي ممکن است متفاوت باشد. تعیین زمان تحویل، ثابت یا متغیر بودن قیمت ساخت متناسب با افزایش هزینه‌ها در طول احداث پروژه و هزینه تاخیر، مواردی هستند که حتما باید با توجه کافی نسبت به شرایط روز، تعیین و تکلیف شوند.

فرم قرارداد پیش‌فروش در کامل‌ترین شکل خود دارای ۱۱ ماده است که هر کدام از این مواد، چند بند تکمیلی دارد. 

ماده ۱- طرفین قرارداد: عبارتند از فروشنده و خریدار یا وکلای آنان. (درج مشخصات کامل آنان، آدرس و شماره تماس به طور دقیق و خوانا)

ماده ۲- عبارت است از ساخت و فروش مورد معامله با مشخصات، اوصاف و شرایط مورد توافق طرفین و انتقال آن طبق مقررات به خریدار در برابر دریافت عوض معلوم که اصولا مبلغ بوده که بر حسب متر مربع یا قیمت تمام شده محاسبه مي‌گردد.

ماده ۳- مشخصات مورد قرارداد: دارای دو بند و یک تبصره مي‌باشد که در بند ۱ لزوما و الزاما ثبت تعداد دانگ مورد معامله، شماره پلاک احداثی و به‌خصوص مساحت واحد مذکور که اغلب اختلافات ناشی از عدم تسلیم مساحت و متراژ توافق شده توسط سازنده باعث بروز مشکلاتی برای طرفین مي‌شود. بنابراین تاکید مي‌شود مساحت خالص (مفید) و مشاع واحد، به صورت دقیق ذکر شود یا حتی‌الامکان حداقل و حداکثر آن نوشته شود تا بعد از انجام معامله یا تحویل واحد متعاملین متضرر نشوند. البته در قیمت‌گذاری واحد آپارتمان، محاسبه متراژ مفید ساختمان و انباری و یک دوم پارکینگ بدون محاسبه مشاعات ملحق ساختمان ملاک عمل قرار مي‌گیرد و همچنین ذکر ضلع و طبقه واحد. بند ۲ که طی برگه پیوست مصالح مورد استفاده و لوازم و منصوبات و ديگر موارد شرح داده مي‌شود.

در تبصره این بند آمده است که هرگونه تغییری در نقشه یا مشخصات ساختمان با رضایت طرفین امکان‌پذیر است.

ماده ۴ - قیمت مورد معامله: قیمت یا ثمن معامله طبق توافق طرفین مقرر مي‌شود، لذا ضمن درج دقیق قیمت برحسب مترمربع یا قیمت تمام شده، مبلغ پیش‌پرداخت و مبالغ باقی‌مانده به صورت دقیق با تاریخ مشخص پرداخت تنظیم مي‌شود.

تذکر: در درج شرایط پرداخت توصیه مي‌شود مبلغی به عنوان تضمین تنظیم سند در دفترخانه تعیین و در گرو خریدار باقی بماند.

ماده ۵ - تسلیم مورد معامله: در این ماده تاریخ دقیق تحویل مورد معامله درج مي‌شود، لذا در ذکر تاریخ توجه شود که متعاملین در آینده دچار ضرر و زیان نشوند. 

ماده ۶ - شرایط و آثار قرارداد: دارای ۱۴ بند و یک تبصره شامل لزوم ثبت قرارداد پیش‌فروش، دارا بودن شناسنامه و مجوز ساخت از شهرداری است؛ در برخی موارد مشاهده مي‌شود، سازندگان، به دلیل عدم تمکن مالی اقدام به پیش‌فروش مي‌کنند که به دلیل عدم دارا بودن مجوز مذکور، اعلام تاریخ دقیق تحویل مورد معامله امکان‌پذیر نبوده که این خود بروز مشکلات آینده را موجب مي‌شود.

قیمت مورد معامله طبق توافق طرفین مکتوب مي‌شود، لذا به هیچ عنوان و با بالا رفتن تورم تغییری در آن لحاظ نمي‌شود (هر چند در برخی قراردادها طرفین توافق مي‌کنند در صورت افزایش قابل توجه هزینه‌هاي ساخت در طول مدت احداث پروژه، درصدی از افزایش را اعمال کنند)، همچنین ذکر مبلغ خسارت در تاخیر تحویل واحد از ناحیه فروشنده و عدم پرداخت به موقع ثمن معامله مذکور در ماده ۴ از طرف خریدار، در بند‌هاي این ماده، از نکات قابل توجه است.

قسمت توضیحات: در این قسمت نکات مهمی از قبیل آدرس دقیق ساخت مورد معامله، نوع مصالح مورد استفاده، تمهیدات به کار رفته در آن، شرایط مالکیت، امکانات شامل آب، برق و گاز و مشاعات واحد از جمله پارکینگ و انباری و... طبق قانون تملیک آپارتمان‌ها، ذکر دقیق شرایط پرداخت به تاریخ، مقرر کردن مبلغ فسخ قرارداد برای تضمین قرارداد، ذکر مي‌شود. 

نمونه فرم قرارداد پیش فروش

ماده 1- مشخصات طرفين

1-1 فروشنده............ فرزند............ به شماره شناسنامه.......... صادره از............. کد ملی........ متولد..........ساکن...... تلفن......

با وکالت / قیومیت / ولایت / وصایت........... فرزند......... به شماره شناسنامه........... متولد......... به موجب.........

1-2 خریدار........... فرزند........... به شماره شناسنامه.......... صادره از........... کد ملی............. متولد........ ساکن...... تلفن.....

با وکالت / قیومیت / ولایت / وصایت........... فرزند........ به شماره شناسنامه........ متولد.......... به موجب..............

ماده 2 – موضوع قرارداد

عبارت است از ساخت و فروش مورد معامله با مشخصات، اوصاف و شرایط مورد توافق طرفین و انتقال آن طبق مقررات به خریدار در برابر دریافت عوض معلوم.

ماده 3 – مشخصات مورد قرارداد

دانگ احداثی در پلاک به مساحت متر مربع. اختصاصی ضلع طبقه دارای نقشه و پلان که مشخصات مورد: 

ماده 4 – قیمت مورد معامله

قیمت مورد معامله از قرار هر متر مربع ریال که جمعا ریال تعیین گردید که به‌صورت نقدی یا مبلغ.... ریال نقداَ و باقیمانده قیمت ریال...... طی..... قسط. هر یک به مبلغ...... ریال به تاریخ / / 13 طی چک / چک‌های شماره...... پرداخت خواهد شد.

ماده 5 – تسلیم مورد معامله

فروشنده مکلف است مورد معامله را حداکثر تا تاریخ / / 13 با توجه به شرایط مقرر در قرارداد، احداث، تکمیل و به خریدار تسلیم کند.

ماده 6 – شرایط و آثار قرارداد

1-6 فروشنده مکلف است قبل از عقد قرارداد پیش‌فروش نسبت به اخذ مجوز ساخت از شهرداری و مراجع ذی‌صلاح دیگر اقدام كند. مجوز مذکور پیوست قرارداد بوده و جزء لاینکفی از قرارداد خواهد بود.

2-6 فروشنده مکلف است کلیه ضوابط و مقررات و نظامات دولتی و آیین‌نامه‌هاي مربوطه از قبیل اخذ پروانه ساختمانی، تراکم، پایان کار و... را رعایت کند.

3-6 فروشنده مکلف است کلیه آیین‌نامه‌هاي مهندسی مربوط به ساخت و مقاوم‌سازی در برابر زلزله را رعایت نماید.

4-6 فروشنده مکلف است بعد از تکمیل مورد معامله و تحقق شرایط ماده 4 جهت تنظیم سند رسمی انتقال به نام خریدار در تاریخ / / 13 در دفتر اسناد رسمی شماره......واقع در..... حاضر گردد.

5-6 این قرارداد، فروشنده را از هرگونه انتقال مورد معامله به هر عنوان و دلیل به غیرخریدار منع مي‌کند. در صورت تخلف و انتقال به غیر به عنوان فروش مال غیر تلقی و فروشنده مکلف است نسبت به جبران کلیه خسارت وارده به خریدار اقدام كند.

6-6 فروشنده مکلف است تا قبل از تاریخ مقرر برای تنظیم سند کلیه مجوزها و مدارک لازم برای تنظیم سند رسمی از قبیل مفاصا حساب مالیاتی، شهرداری و... را اخذ كند.

7-6 قیمت مورد معامله قطعی بوده و به هیچ عنوان از قبیل بالارفتن قیمت مصالح یا ديگر هزینه‌ها قابل افزایش نمي‌باشد.

8-6 فروشنده مکلف است در صورت تخلف و تاخیر در اجرای تعهدات مبنی بر تنظیم سند رسمی و تحویل مورد معامله به ازای هر روز تاخیر معادل مبلغ ریال به عنوان خسارت و تاخیر در اجرای تعهد در وجه طرف مقابل بپردازد. این خسارت مانع از الزام متعهد به انجام تعهد اصلی نیست.

9-6 در صورتی‌که خریدار ثمن مورد معامله مذکور در ماده 4 را پرداخت ننماید یا ترتیبی جهت بقیه اقساط ندهد، به ازای مبلغ باقیمانده..... درصد به عنوان خسارت دیر کرد مکلف به پرداخت به فروشنده خواهد بود.

10-6 در صورتی‌که پس از تحویل مورد معامله در یک دوره سه ماهه که به عنوان تحویل موقت مي‌باشد، معایبی در مورد معامله حادث شود که ناشی از افراط و تفریط خریدار نبوده باشد، فروشنده مکلف است نسبت به جبران خسارت وارده اقدام نماید.

11-6 فروشنده مکلف به بیمه نمودن کارگران و کارکنان در قبال حوادث کارگاهی بوده و در صورت ایراد خسارت مکلف به جبران آن خواهد بود. بدیهی است در مورد خسارت ناشی از این بند، خریدار هیچگونه مسوولیتی نخواهد داشت.

12-6 فروشنده مکلف است مشخصات مورد معامله و نقشه تفصیلی ساخت را روشن و بدون ابهام به خریدار تفهیم و آن را اجرا نماید. در صورت اختلاف در خصوص مشخصات و شرایط و اوصاف قرارداد، مشاور املاک به عنوان داور مرضی‌الطرفین اعلام نظر خواهد نمود.

13-6 هزینه‌هاي نقل و انتقال اعم از دارایی و شهرداری به عهده فروشنده و هزینه حق ثبت و حق‌التحریر به عهده خریدار می‌باشد.

ماده 7 - کلیه اختیارات به تراضی طرفین در این قرارداد اسقاط گردید.

ماده۸- در صورتی‌که مورد معامله دارای وام بانکی باشد و خریدار بخواهد از تسهیلات بانکی استفاده نماید، مخارج تنظیم سند رهنی بانک وام دهنده به عهده ..... خواهد بود.

ماده۹ - نام ونام خانوادگی مشاورحقوقی..................../نام و نام خانوادگی فروشنده..................../نام و نام خانوادگی خریدار...................../نام و نام خانوادگی شهود........................

با احراز هویت متعاملین و مدارک و اسناد مورد معامله تمام مراتب مندرج در این مبایعه‌نامه به تایید و گواهی اینجانب............. مي‌رسد.

مهرو امضاء مشاور املاک 

نظر بدهید: