روزنه‌هاي اميد به تعديل اجارهبها
روزنه‌هاي اميد به تعديل اجارهبها
درخواست «تغيير سود بانكي» با هدف «تعديل اجارهبها» به بانك مركزي رفت
در بازار اجاره مسكن، پيش از آنكه نقل‌و‌انتقال اجاره‌نشين‌ها آغاز شود، روزنه‌هاي اميد به تعديل اجارهبها پديدار شده است؛ بررسي‌هاي پژوهشگران اقتصادي حاكي است: وزن «رهن» در سبد «رهن‌واجاره» افزايش يافته و موجرها به دو علت، دريافت پول‌پيش - رهن‌كامل - را ترجيح مي‌دهند. ظاهرا در شرايط موجود ريسك اكتفا به اجاره‌ماهانه براي مالكان افزايش پيدا كرده و اين تغيير در شيوه دريافت اجارهبها همان خواسته اصلي مستاجرها در تهران است كه در صورت تداوم آن تا تابستان، ظاهر مبالغ اجاره، كوچك و مقبول متقاضيان خواهد شد. از سوي ديگر اخيرا طرح افزايش نرخ سپرده‌هاي بانكي از طرف نهاد متولي بخش مسكن در قالب نامه رسمي به بانك‌مركزي پيشنهاد شده است. اين نامه بعد از آن نوشته شد كه در ريشه‌يابي‌هاي صورت گرفته براي شناسايي عوامل جهش اجارهبها در تهران، مشخص گرديد: نرخ تورم، نرخ سود بانكي و همچنين نرخ بازدهي دارايي‌هايي همچون ارز و طلا، نقش تعيين‌كننده‌اي بر رفتارها در بازار اجاره دارد. در دو تابستان متوالي 90 و 91، اگر چه برنامه‌هاي عمده دولت شامل افتتاح مسكن‌مهر و اعمال سقف تعزيراتي براي نرخ اجاره به اجرا درآمد، اما سرنوشت اجارهبها در جاي ديگري رقم خورد؛ طوري كه موجرها براي عقب‌نماندن از كسب سود، مبلغ اجاره را به نسبت رشد قيمت كالاهايي همچون سكه و دلار افزايش دادند.
درخواست‌نامه «تغيير سود بانكي به نفع اجاره‌بهاي مسكن» تقديم بانك‌مركزي شد
هم‌اكنون افزايش وزن «رهن» در سبد «رهن‌واجاره» آرامش را به بازار برگردانده است
اطلاع از آنچه در دو تابستان متوالي باعث جهش اجاره‌بهاي مسكن در تهران شد، دولت را به تكاپو براي كنترل نبض اجاره‌بهاي تابستان92 به شكلي «متفاوت از قبل» انداخته است.
پارسال و سال قبل از آن، به‌رغم پيش‌فروش حداقل 150 هزار واحد مسكوني‌مهر و تحويل 30 هزار واحد از آنها به اجاره‌نشين‌هاي تهران و همچنين اجراي طرح تعزيرات اجارهبها – اعمال سقف افزايش حداكثر 15 درصدي نرخ اجاره در بنگاه‌هاي املاك- بازار اجاره با التهاب غيرطبيعي مواجه شد و در حالي كه انتظار مي‌رفت اين دو برنامه در مهار اجارهبها موثر واقع شود، اين اتفاق نيفتاد.
در سال‌هاي 90 و 91 اگر چه تحت تاثير افتتاح‌هاي مسكن‌مهر در اطراف تهران، ظرفيت بازار اجاره اين كلانشهر به لحاظ تناسب بين تعداد واحدهاي اجاره‌اي و تعداد مستاجرها، متعادل شد، اما به دليل اثر شديد نرخ بازدهي يكي دو بازار سرمايه‌اي (ارز و سكه) بر رفتار موجرها، صعود اجارهبها متوقف نشد.
بررسي‌هاي اقتصادي يك پژوهشگر اقتصادي در اين باره نشان مي‌دهد: نرخ تورم و سپس نرخ بازدهي سرمايه‌گذاري در بازارهايي همچون سكه يا دلار، نقش تعيين‌كننده بر رفتارها در بازار اجاره مسكن دارد طوري كه در دو سال گذشته مالكان آپارتمان‌هاي اجاره‌اي، براي عقب‌نماندن از دارندگان ساير كالاهاي سرمايه‌اي در كسب سود دارايي، تصميم گرفتند مبالغ اجاره را به نسبت رشد قيمت كالاهايي همچون سكه، دلار و خودرو افزايش دهند.
بنابراين در شرايط كنوني هر چقدر دولت بر افزايش عرضه مسكن اقدام كند، چون سرنوشت اجارهبها در جاي ديگري – بازارهاي سرمايه‌اي- رقم مي‌خورد؛ تعديل نرخ اجاره حاصل نخواهد شد.
به همين خاطر براي تابستان پيش‌رو، مسوولان بخش مسكن علاوه بر حفظ دو برنامه قبلي – واگذاري حجم گسترده مسكن‌مهر در ماه‌هاي آتي و اجراي دوباره طرح تعزيرات- تصميم گرفته‌اند از تدابير اقتصادي برون‌زا براي ساماندهي بازار اجاره بهره ببرند.
طبق آنچه مدير كل دفتر اقتصاد مسكن روز گذشته اعلام كرد، از بانك‌مركزي در نامه‌اي درخواست شده است نرخ سود سپرده‌هاي بانكي تا پيش از شروع فصل نقل‌وانتقالات ملكي، مورد بازنگري قرار بگيرد.
در صورت افزايش نرخ سود بانكي، حركت نقدينگي به بازارهاي سوداگري متوقف مي‌شود و باعث خواهد شد التهاب افزايش قيمت‌ها در بازارهاي اثرگذار بر بازار اجاره فروكش كند و در نتيجه اشتياق افزايش اجارهبها در موجرها نيز از بين برود.
براساس پيش‌بيني‌هاي يك پژوهشگر اقتصادي، تابستان امسال عمده قراردادهاي اجاره آپارتمان به صورت دريافت «رهن‌كامل» تنظيم خواهد شد. آنچه باعث اين تغيير در سبد رهن‌واجاره مي‌شود نياز مالكان آپارتمان‌هاي اجاره‌اي -كه عمدتا بسازوبفروش‌ها هستند- به نقدينگي براي ساخت‌وساز‌هاي بعدي و همچنين نگراني موجرها از عدم پرداخت اجارهبها در طول قرارداد به خاطر تورم فزاينده است.
به اين ترتيب از هم‌اكنون روزنه اميد در بازار اجاره‌نشين‌ها با تغيير شيوه دريافت مبلغ، به وجود آمده است.
اجاره‌نشين‌ها همواره تمايل به پرداخت پول‌پيش دارند و در صورت اين تغيير، ظاهر اجارهبها در تهران كاهش قابل ملاحظه‌اي را تجربه خواهد كرد.
مهار اجارهبها منوط به مهار تورم
حجت‌الله میرزایی پژوهشگر اقتصادی اجرای طرح تعزیراتی در بازار اجاره را منجر به خروج بخشی از خانه‌های عرضه شده در بازار اجاره دانست و گفت: با توجه به اینکه در بازار اجاره تقاضا بیش از عرضه است تعیین کف و سقف برای نرخ اجاره باعث می‌شود تا بخشی از عرضه از صف خارج شود چون مالكان رغبتی به عرضه واحد خود با نرخ تعیین شده ندارند.
او به نرخ تورم و نرخ بازدهی سایر بازارهای سرمایه به عنوان دو نمونه از بازده مورد انتظار مالکان در بازار اجاره اشاره کرد و افزود: چون بازدهی در سایر بازارهای سرمایه‌ای در کوتاه مدت بیش از بازار اجاره است و نرخ تورم مورد انتظار در جامعه نیز بیش از تورم رسمی اعلام شده است، بنابراین مالکان سعی می‌کنند تا با افزایش نرخ اجاره بازدهی مورد انتظار خود را بالا ببرند. به طور طبیعی این نرخ می‌تواند معادل نرخ تورم افزایش یابد.
این تحلیلگر اقتصادی در تشریح وضعیت کنونی بازار اجاره گفت: در سال‌جاری نظر به اینکه نرخ تورم عمومی رو به افزایش است، مالکان به دلیل عدم اطمینان به شرایط اقتصادی مجبورند سهم رهن را پایین و اجاره ماهانه را افزایش دهند تا جایی که در برخی واحدهای اجاره‌ای مبلغ رهن از کل اجاره دریافتی سالانه کمتر می‌شود.
او ادامه داد: به همین دلیل مستاجران مجبورند حجم بیشتری از درآمد خود را به پرداخت اجاره اختصاص دهند.
البته برخی از مالکان با توجه به وجود نااطمینانی از شرایط آینده ترجیح می‌دهند که ميزان رهن دریافتی در سال جاری را در مقايسه با اجاره ماهانه افزایش دهند.
این کارشناس اقتصادی به دو دلیل برای تمایل برخی مالکان به دریافت رهن بیشتر اشاره و تاکید کرد: اول اینکه به دلیل نبود شرایط اقتصادی مناسب مستاجران، نوعی ضمانت پرداخت برای موجر خواهد بود تا اگر توان پرداخت اجاره ماهانه را نداشته باشند از مبلغ رهن طلب خود را برداشت کنند. دوم اینکه بسیاری از مالکان انبوه سازانی هستند که در حال حاضر به نقدینگی برای پیشبرد پروژه‌های خود نیاز دارند.
میرزایی در پاسخ به این سوال که آیا افزایش نرخ سود سپرده‌های بانکی می‌تواند سیاستی مناسب برای جذب سرمایه‌های موجران و افزایش مبلغ رهن به جای اجاره برای آنها باشد؟ اظهار کرد: سیاستی همچون افزایش نرخ سود سپرده‌های بانکی نمی‌تواند برای جذب نقدینگی موثر باشد؛ چرا که در آن صورت باز هم در نرخ بازدهی بازار اجاره براي موجران در مقابل سپرده بانکی پایین‌تر خواهد بود.
او سیاست‌های اجرایی برای کنترل افزایش نرخ اجارهبها را در سال‌های گذشته عملا تورم‌زا عنوان کرد و گفت: از آنجا که اعتماد مردم به سیاست‌های اجرایی در بخش اجاره کم شده است، بنابراین هرگونه اقدام کوتاه‌مدت در این بخش می‌تواند عاملی برای تشویش و به هم ریختگی در بازار اجاره باشد، این در حالی است که دولت می‌توانست با اعمال سیاست‌های کنترل تورم در سطح کلان در سال‌های گذشته از این اتفاق جلوگیری کند.
عضو پیشین هیات علمی دانشگاه علامه طباطبایی افزایش عرضه واحدهای استیجاری را راه حل مدیریت رشد نامتناسب نرخ اجاره دانست و ادامه داد: برنامه عنوان شده از سوی مسوولان بخش مسکن افتتاح بخش دیگری از پروژه‌های مسکن مهر در شهرهای جدید است، این در حالی است که عمده تقاضای بخش اجاره در کلان‌شهر‌ها است که عملا این شهرها توان جذب متقاضی را به سمت خود ندارد. میرزایی تصریح کرد: از آنجا که بازار مسکن تهران به عنوان مرجع و راهنما برای تعیین و افزایش قیمت در بازار مسکن سایر شهرهای کشور است، بهتر است پیشنهاد دهیم تا دولت از هرگونه اقدام شتاب زده برای مدیریت بازار اجاره دوری کند؛ چراکه این عملکرد نتیجه معکوس خواهد داشت و هر مداخله در بازار اجاره امسال وضعیت بازار را بدتر خواهد کرد.
برنامه چندمنظوره دولت
علی چگینی، مديركل دفتر اقتصاد مسكن وزارت راه وشهرسازي نیز با بیان اینکه بازار اجاره تابع عوامل متعدد اقتصادی است، اظهار کرد: قیمت‌ها بازار مسکن، روند تقاضا، نرخ عمومی تورم و سطح درآمد خانوارها از جمله مواردی است که نرخ اجاره را تحت تاثیر قرار می‌دهد؛ اما یکی از مهم‌ترین عواملی که در تعیین نرخ اجاره از سوی مالکان تاثیرگذار است نرخ بازدهی سایر بازارهای سرمایه‌ای همچون طلا و ارز است.
او به نامه مسوولان وزارت راه وشهرسازی به بانک مرکزی برای تغییر در سیاست‌های پولی اشاره کرد و گفت: در این نامه از مسوولان بانک مرکزی خواسته‌ایم تا نرخ سود سپرده‌های بانکی را تغییر دهد، البته بحث دیگر مورد توجه در بازار اجاره به عرضه و تقاضای این بازار بستگی دارد.
او ادامه داد: زمانی که عرضه بیشتری در بازار صورت بگیرد شدت فشار بر بخش تقاضا کمتر می‌شود؛ در نتيجه نرخ اجاره پیشنهادی از سوی مالکان تا حدی کنترل خواهد شد.
چگینی واحدهای مسکن مهر افتتاح شده در شهرهای جدید را به عنوان راه‌حل دیگری برای کنترل نرخ اجاره عنوان کرد وافزود: با این شرایط بخشی از تقاضای بازار اجاره به خارج از شهر تهران خواهد رفت و تعداد واحدهای استیجاری خالی برای بخش دیگر تقاضا باقی می‌ماند.
او در پاسخ به این سوال که چگونه ممکن است واحدهای مسکن مهر در شهرهای جدید تقاضای داخل شهر تهران را با توجه به هزینه‌های حمل و نقل بين تهران و اين شهرها پاسخ دهد، گفت: به هر حال اگر درصد کمی هم حاضر به این کار شوند به بازار اجاره کمک خواهد کرد؛ چراکه بخشی از مستاجران شهر تهران که جزو گروه کم‌درآمد هستند و به دلیل افزایش هزینه‌های پایتخت تحت فشار قرار گرفته‌اند به شهرهاي جديد مهاجرت مي‌كنند.
او تنظیم بازار اجاره را وابسته به دو دسته سیاست‌های بلندمدت و کوتاه‌مدت دانست و گفت: اجرای سیاست‌های کلان اقتصادی درون بخش مسکن، اعمال سیاست مالیات بر خانه‌های خالی و تغییر سیاست‌های پولی و مالی در بلند مدت سبب می‌شود تا عرضه واحدهای مسکونی بیشتر شود.
او اضافه کرد: علاوه بر این در کوتاه‌مدت نیز اجرای طرح تعزیراتی در بازار اجاره می‌تواند به عنوان آخرین حرکت دولت برای کنترل بازار اجاره محسوب شود.
