آینده بازار مسکن در سال 92

بازار مسکن، یکی از بازارهایی است که در تعاریف اقتصادی مربوط به خود همیشه با دو کاربرد اصلی معرفی مي‌شود.

یکی از این کاربردها تامین‌کننده نیاز مصرفی و سکونتی هر یک از خانوارها است و دیگری زمانی است که افراد به منظور حفظ و ارتقای ارزش پول خود، آن را برای ساخت یا خرید مسکن یا مسکن‌هاي دیگری غیر از واحدی که در آن سکونت دارند، سرمایه‌گذاری مي‌کنند.براساس آمارهای موجود، مسکن یا در نگاهی کلی‌تر، املاک و مستغلات، 50 درصد دارایی‌هاي متوسط دنیا را به خود اختصاص مي‌دهد که بخش اعظمی از این دارایی‌ها در وجه سرمایه‌اي املاک قرار دارد. این در حالی است که سهم سرمایه‌اي املاک در کشورهای پیشرفته دنیا به طور متوسط یک سوم ارزیابی شده است.

در چنین شرایطی به‌رغم اینکه بر خلاف ديگر بازارهای سرمایه‌ای، مسکن به علت جانشین ناپذیر بودن و غیرشفاف بودن اطلاعات، شاید کالای سرمایه‌اي مناسبی به لحاظ سوددهی به حساب نیاید و همچنین مانند ديگر بازارهای سرمایه‌اي بازار سازمان یافته‌اي نداشته باشد، اما، ریسک‌پذیری کمتر سرمایه‌گذاری در املاک، نسبت به بازار سهام و اوراق بهادار و همچنین برخی بازارهای اقتصادی مانند طلا و ارز، باعث شده است، این کالا به خصوص ظرف دهه‌هاي اخیر به یکی از جذاب‌ترین و پرطرفدارترین بازارهای سرمایه‌اي در دنیا و به خصوص ایران تبدیل شود.

اما، اگر شما جزو کسانی هستید که قصد دارید امسال بخشی از سرمایه‌هاي خود را در بازار مسکن وارد کنید یا ملکی سرمایه‌اي خریدار کنید، بهتر است قبل از اقدام در این زمینه چشم‌انداز روشنی از آینده و همچنین روند یکساله سرمایه‌گذاری در این بازار داشته باشید.

هرچند سرمایه‌گذاری در بازار مسکن به علت حرکت ارزش املاک با رقم تورم سالانه، ریسک کمتری برای سرمایه‌گذاران دارد و احتمال ورشکستگی یا زیان سرمایه‌اي در این بازار کمتر از ديگر بازارهای سرمایه پرطرفدار مانند بورس است، اما بازار سرمایه‌اي ملک در مقایسه با ديگر بازارهای رقیب، به دلیل عدم سازمان‌یافتگی، اطلاعات غیرشفاف و ناقص، تعداد کم خریداران و فروشندگان، هزینه‌هاي بالای معاملاتی، تاخیر زمانی در تعدیل قیمت‌ها، نقدشوندگی پایین و ناهمگن بودن، در صورتی که شرایط سرمایه‌گذاری در بازار مسکن در مدت مشخص‌شده چندان مهیا نباشد یا سود حاصل از سرمایه‌گذاری در بازارهای رقیب برای سال‌جاری بیشتر پیش‌بینی شود، نمی‌تواند محل مناسبی برای استقرار سرمایه‌ها و کسب ارزش افزوده محسوب شود.

اما سوال اساسی این است: امسال سرمایه‌ها را به بخش مسکن وارد کنیم یا نه؟

اگرچه هر پاسخی که به این سوال داده شود به‌طور‌قطع تنها بر پایه پیش‌بینی‌هاي کارشناسی و با توجه به شرایط کنونی و همچنین آینده‌اي است که هم‌اکنون برای یک سال آتی قابل تصور است، اما داشتن چشم‌اندازی روشن و پیش‌بینی کارشناسانه از احتمالات سرمایه‌گذاری نمی‌توان وارد بازارهای سرمایه‌اي شد.

گام اول: درک درست!

به‌طور‌کلی برای ورود به بازار سرمایه‌گذاری مسکن یا در شکل کلی آن، املاک و مستغلات،‌ باید ابتدا درک درستی از مسائل اساسی موجود در رابطه با تامین مالی و سرمایه‌گذاری در این بخش از سوی صاحبان سرمایه حاصل شود.

به‌طورکلی، مباحث اساسي مطرح در سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات شامل دو بخش سرمایه‌گذاری و تامین مالی مي‌شود که در بخش سرمایه‌گذاری، صاحب سرمایه اساسا باید به پاسخ درست این سوال برسد که با توجه به شرایط موجود، باید در چه املاک و مستغلاتی سرمایه‌گذاری کند؟ از سوی دیگر، شناسایی و ارزیابی ابزارها و نحوه تامین منابع مالی لازم برای سرمایه‌گذاری سوال مهم دیگری است که سرمایه‌گذار باید به آن توجه اساسی داشته باشد.

به این ترتیب، لازم است قبل از هر اقدامی تجزیه و تحلیل اساسی از وضعیت املاک و مستغلات صورت گیرد که این تجزیه و تحلیل شامل وضعیت قیمت‌ها و ارزش افزوده قابل پیش‌بینی املاک در طول دوره مورد نظر، معمولا دوره یکساله و همچنین تعیین و استفاده از اهرم مالی و هزینه‌هاي سرمایه‌اي است.

ارزشیابی بازارهای گوناگون املاک اعم از مسکونی، اداری، تجاری و...، شناخت نهادهای مالی فعال در بخش املاک و مستغلات و همچنین صندوق‌هاي سرمایه‌گذاری مانند صندوق‌هاي سرمایه‌گذاری زمین و مسکن نیز مهم‌ترین اقداماتی است که در مباحث مربوط به تامین مالی برای سرمایه‌گذاری در بخش مسکن باید به آن توجه شود.

امسال، سال مسکن نیست!

تحلیلگران بازار سرمایه توصیه مي‌کنند نگاه سرمایه‌گذاری در بخش مسکن باید به صورت منطقه‌اي باشد و نه شهری، چرا که هر منطقه مختصات، ویژگی‌ها و شرایط خاص خود را دارد.

اما اینکه آیا امسال سال مناسبی برای سرمایه‌گذاری در حوزه املاک و مستغلات هست یا نه؟

برپایه برآوردهای کارشناسی به عمل آمده از سوی تحلیلگران بازار سرمایه، چنانچه امسال قصد سرمایه‌گذاری جدید در بازارهای سرمایه‌اي دارید و هدفتان کسب سود هر چه بیشتر است، بهتر است سرمایه‌هاي خود را وارد بخش مسکن نکنید!

افزایش قابل توجه هزینه‌هاي ساخت و عبور مسکن از مرز تورم ظرف دو سال اخیر، به خصوص با شدت گرفتن رکود تورمی در معاملات مسکن، احتمال افزایش قابل توجه قیمت مسکن در سال 92 را به شدت تضعیف کرده است، این در حالی است که هنوز تحلیلگران بازار سرمایه، بازار ارز را پرنوسان‌ترین بازار احتمالی سرمایه‌اي و در عین حال سودده‌ترین بازار برای سال‌جاری مي‌دانند.

نظر بدهید: