بررسی قیمت مسکن
بررسی قیمت مسکن
معاون امور مسكن وزارت راه‌وشهرسازي برخلاف آنچه اين روزها هر دو طرف معامله در بازار مسكن نسبت به ايام بعد از انتخابات تصور مي‌كنند، معتقد است: انرژي قيمت مسكن بعد از رشد سال گذشته، هم‌اكنون تخليه شده و به‌رغم احتمالي كه درباره حركت نقدينگي‌ها به سمت بازاري با ريسك‌پذيري پايين همچون ملك، مطرح است، افزايش دوباره قيمت مسكن كاملا بعيد به نظر مي‌رسد؛ ابوالفضل صومعلو با اعلام تازه‌ترين آمار رسمي از ميانگين قيمت آپارتمان در تهران در ماه‌هاي گذشته از سال92، از نزولي‌شدن منحني رشد قيمت در فروردين امسال بعد از حداقل 5 ماه صعود مداوم خبر داد. و گفت: پارسال عمده افزايش قيمت مسكن ناشي از التهاب ارز و ترس تقاضا از ادامه آن بود، اما الان از يك‌سو فشار تقاضا كاسته شده و از سوي ديگر كفايت عرضه به‌وجود آمده است كه اين دو تحول بازار مسكن را به سمت تعادل پيش مي‌برد.معاون وزير راه‌وشهرسازي همچنين ميانگين نرخ رشد قيمت مسكن در دولت دهم را 15 درصد اعلام كرد و آن را كمتر از نصف نرخ رشد قيمت در دولت نهم دانست.آن طور كه صومعلو مي‌گويد: كابينه آينده بايد حداقل پنج برنامه‌كاري اولويت‌دار براي بازار مسكن داشته باشد كه مهم‌ترين آنها مداخله مستقيم دولت براي تنظيم بازار و عملياتي كردن مفاد قانون ساماندهي مسكن است.
در گفت‌وگو با معاون امور مسكن وزارت راه‌وشهرسازي بررسی شد: نقشه رسمي از بازار ملک
تخليه انرژي قيمت مسكن
مقايسه نرخ رشد قيمت مسكن در دو دولت احمدي‌نژاد
نقطه‌قوت بازار 92 در مقايسه با بازار 91 چيست؟
پيامد حركت نقدينگي به بازار ملك در طول سال جاري
رابطه‌اي بين انتخابات و قيمت مسكن وجود دارد؟
سناريوهايي كه از اواخر سال گذشته تاكنون براي «رفتارسنجي بازار مسكن در سال92» توسط گروه‌هاي مختلف كارشناسي – هم منتقدان برنامه‌هاي دولت در حوزه مسكن و هم طرفداران دولت- پردازش شده بر اين پايه استوار است كه امسال قيمت مسكن آرام‌تر از سال91 خواهد بود.
هر چند دلايل مطرح شده در متن اين سناريوها براي حصول چنين نتيجه‌اي كفايت نمي‌كند، اما معاون امور مسكن وزارت راه‌وشهرسازي با ترسيم نقشه‌‌اي كامل از عوامل قديم و جديد موثر بر بازار مسكن حال حاضر، اعلام كرده است: با رشد 30 درصدي نقدينگي در سال91 و فروكش كردن التهاب در برخي بازارها –ارز و طلا- هم‌اكنون احتمال حركت نقدينگي به سمت بازاري با ريسك‌پذيري پايين همچون مسكن وجود دارد، اما از آنجا كه انرژي قيمت مسكن تخليه شده و حجم عرضه از وضعيت قابل‌اتكا برخوردار است و همچنين فشار تقاضاي مصرفي نيز وجود ندارد، لذا ورود نقدينگي به بازار مسكن تهديد محسوب نمي‌شود و افزايش دوباره قيمت بعيد خواهد بود. ابوالفضل صومعلو با بيان اينكه طبق آخرين اطلاعات رسمي از بازار معاملات ملك، منحني نوسان قيمت مسكن بعد از 5 ماه رشد تدريجي و مداوم، در فروردين امسال نزولي شد، تصريح كرد: سال گذشته قيمت مسكن در بستر رشد نرخ ارز و هزينه‌هاي ساخت‌وساز و در نتيجه تعجيل خريداران مسكن به واسطه نگراني از تداوم رشد قيمت‌ها، افزايش پيدا كرد.
معاون نيكزاد معتقد است: دولت يازدهم بايد پنج اولويت كاري براي بخش مسكن داشته باشد. اولويت‌هايي همچون مداخله مالياتي براي تنظيم قيمت مسكن كه به رغم تاكيد مسوولان مسكن در اين دولت، تاكنون اجرايي نشده است.
متن گفت‌وگو با معاون امور مسكن وزارت راه‌وشهرسازي را در زير بخوانيد:
***
معاملات مسكن در سال گذشته زير سايه سنگين التهابات ارز و سكه، در دوره‌اي از سال راكد شد و در دوره‌اي هم رونق گرفت فكر مي‌كنيد امسال چشم‌انداز بازار مسكن چگونه خواهد بود؟
مسكن، كالايي با كاركرد دوگانه (مصرفي- سرمايه‌اي) مي‌باشد. از سوي ديگر نحوه تخصيص ثروت افراد ميان دارايي‌هاي مختلف، بستگي به نرخ بازدهي نسبي آنان دارد؛ به‌گونه‌اي كه در كوتاه‌مدت و ميان‌مدت شاهد انتقال در سبد دارايي افراد مي‌باشيم و طبيعتا مسكن نيز به عنوان يكي از مهم‌ترين دارايي‌هاي خانوار، از اين اصل مستثنا نبوده و از بازار دارايي‌هاي رقيب تاثير پذيرفته و بر آنها تاثير مي‌گذارد. علاوه بر اين، نرخ ارز تاثير مستقيمي بر تورم (فشار هزينه) در ساخت مسكن بر جاي مي‌گذارد، ضمن اينكه افزايش هزينه‌هاي ساخت در طرف عرضه، در سمت تقاضا نيز نوعي حالت تعجيل در متقاضيان مصرفي براي تامين مسكن ايجاد نمود كه مهم‌ترين دليل آن ترس از گراني مسكن در آينده به علت افزايش هزينه‌هاي ساخت بود؛ بنابراين تاثير متقابل دارايي‌هاي رقيب، اجتناب‌ناپذير مي‌باشد. با اين حال بخش مسكن با دارا بودن حجم قابل توجه در بازار دارايي‌ها و همچنين برخورداري از ريسك كمتر نسبت به ساير دارايي‌ها، ضمن جلب اعتماد سرمايه‌گذاران همواره نقش ضربه‌گير را در اقتصاد ايفا نموده است.
قيمت مسكن سال گذشته بعد از سه سال، از نرخ تورم جلو زد و صعود كرد. آيا اين جهش امسال ادامه مي‌يابد؟
نرخ رشد قيمت مسكن، برخلاف تورم از يك روند شبه هموار برخوردار نيست؛ به عبارت ديگر، برخلاف تورم كه طي دو دهه گذشته حول و حوش 20 درصد بوده، نرخ رشد قيمت مسكن با نوسان بسيار بالايي مواجه بوده است؛ به گونه‌اي كه نرخ رشد قيمت مسكن در برخي سال‌ها بيشتر و در برخي از سال‌ها كمتر از تورم عمومي مي‌باشد. نگاهي به روند بازار مسكن طي 8 سال گذشته نيز حاكي از آن است كه در اواخر سال 84، نرخ رشد قيمت مسكن از نرخ تورم پيشي گرفت و با اوج‌گيري قيمت مسكن، حداكثر فاصله ميان اين دو، در سال 86 به وقوع پيوست.
(بيش از 60 درصد) سپس به مدت چهار سال (87 تا 90)، مجددا نرخ رشد قيمت مسكن به زير نرخ تورم نزول يافت؛ بر اين مبنا و با طولاني شدن اين روند، انتظار مي‌رفت در سال 91 افزايش قابل توجهي جهت جبران عقب‌ماندگي قيمت مسكن، دامنگير اين بازار شود؛ با اين حال با توجه به وضعيت مطلوب توليد و عرضه مسكن در اين سال، تا حدود زيادي از انرژي بازار خنثي شده به‌گونه‌اي كه ميانگين نرخ رشد قيمت مسكن كه در بازه چهارساله 87-1384 حدود 32 درصد بود، در بازار چهار ساله 91-1388 به 15 درصد رسيد. اين در حالي است كه در صورت عدم كفايت عرضه، بدون شك شاهد افزايش به مراتب شديدتر قيمت در بازار مسكن طي اين سال‌ها به دلايلي چون هدفمندي يارانه‌ها و افزايش نرخ ارز مي‌بوديم.
درخصوص بازار مسكن در سال جاري (سال 92) نيز بايد گفت اين بازار با عرضه انبوه، مواجه مي‌باشد؛ به‌گونه‌اي كه هيچ كمبودي در بازار مسكن مشاهده نمي‌شود و متقاضيان مصرفي مي‌توانند با اطمينان از اين مساله، اقدام به خريد نمايند؛ چراكه از يك سو تمام برنامه‌هاي دولت در چند سال گذشته براي طرح مسكن مهر، به تدريج به ثمر نشسته و علاوه بر اينكه تاكنون حدود 740 هزار واحد مسكن مهر افتتاح شده است؛ در سال جاري، شاهد تكميل و عرضه الباقي واحدهاي در دست ساخت مسكن مهر خواهيم بود؛ از سوي ديگر نگاهي به آمار پروانه‌هاي ساختماني حاكي از آن است كه روند صدور پروانه‌هاي ساختماني طي سال‌هاي 89، 90 و 91 مناسب بوده و اين به معناي آن است كه با توجه به دوره ساخت تقريبا دو ساله مسكن پس از اخذ پروانه، عرضه مسكن از وضعيت قابل اتكايي برخوردار است؛ ضمن اينكه براساس سرشماري عمومي نفوس و مسكن در سال 90، حجم بسيار بالايي از مسكن خالي در كشور وجود دارد. (حدود 6/1 ميليون واحد مسكوني) كه پشتوانه سمت عرضه مسكن، تلقي مي‌شود. بنابراين با لحاظ جميع جهات و با فروكش نمودن التهابات سال گذشته، مي‌توان پيش‌بيني نمود در سال‌جاري، آرامش در بازار مسكن حاكم باشد.
نزديك به دو ماه از سال 92 مي‌گذرد. اطلاعاتي از وضعيت قيمت‌ها داريد؟ آيا پيش‌بيني تعادل يا همان آرامش در اين دو ماه محقق شده است؟
اگر بخواهيم قيمت مسكن را از آبان‌ماه سال 1391، يعني زمان شروع تاثير عوامل بيروني از جمله تغييرات نرخ ارز و ... ببينيم، طبق جدول ملاحظه مي‌شود كه قيمت مسكن تا پايان اسفندماه سال 1391 افزايش يافته و در فروردين‌ماه سال 1392 مجددا روند كاهشي را نشان مي‌دهد. به هر حال ميانگين قيمت مسكن در سال 1391 حدود سه ميليون تومان بوده است.
به نظر شما نقدينگي‌ها امسال به چه سمتي حركت مي‌كند؟ آيا ممكن است بازار مسكن مقصد امسال نقدينگي باشد؟
ميزان جذب نقدينگي در بازار دارايي‌ها، بسته به ميزان و درجه نقدشوندگي، حجم پول لازم براي خريد هر واحد، ريسك‌پذيري معامله آن دارايي و حجم نقدينگي سرگردان، متفاوت است. با توجه به شرايط حاكم بر اقتصاد كشور مي‌توان گفت چنانچه شرايط كنوني در طول سال 1392 نيز ادامه يابد، با توجه به رشد نقدينگي حدودا 30 درصدي در طول سال 1391 احتمال جذب بخشي از اين نقدينگي به بخش مسكن دور از انتظار نيست كه اين امر به ويژگي ريسك‌پذيري پايين‌تر مسكن نسبت به ساير دارايي‌ها برمي‌گردد. با اين حال توجه به اين نكته حائز اهميت است كه تحت اين شرايط، وجود عرضه كافي مسكن (افزايش پروانه‌هاي صادره ساختماني و تكميل كليه واحدهاي مسكن مهر طي سال‌جاري)، از افزايش قيمت مسكن حتي با وجود جذب نقدينگي به اين بخش، جلوگيري خواهد شد. به ويژه كه بهبود شاخص تراكم خانوار در واحد مسكوني نيز گوياي عدم‌وجود فشار بر تقاضاي مسكن از ناحيه تقاضاي مصرفي مي‌باشد؛ بنابراين اين عوامل در بازار مسكن مي‌تواند كمك شاياني به تعادل بازار مسكن و عدم‌تاثيرپذيري از عوامل بيروني و فرابخشي مثل افزايش نقدينگي كند.
خبرها از بازار اجاره چندان جالب نيست و اجاره‌بها همچنان ميل به افزايش دارد. براي اين بازار در تابستان 92 چه برنامه‌اي داريد؟ آيا قرار است دوباره از روش تعزيرات استفاده كنيد؟
دولت تمام توان خود را جهت تنظيم بازار اجاره مسكن به كار بسته است تا كمترين التهاب را در اين حوزه داشته باشيم. با اين حال همان طور كه مستحضر هستيد مسكن كالايي زمان‌بر، سرمايه‌بر و غيرقابل‌واردات مي‌باشد؛ بنابراين تعديل بازار نيازمند اقدامات ساختاري است و بر اين اساس، دولت با اتخاذ سياست حمايت
از توليد و عرضه مسكن درصدد است مشكلات اين بخش را به صورت ريشه‌اي حل كند.
بر اين اساس با عنايت به تكميل و عرضه كليه واحدهاي مسكن مهر در سال‌جاري، پيش‌بيني مي‌شود به تدريج با تحويل اين واحدها به متقاضيان واجد شرايط، شاهد بهبود شرايط در بازار به نفع سمت تقاضا باشيم كه اين موضوع كمك قابل‌توجهي به كنترل بازار اجاره مسكن خواهد كرد.
با اين حال بازار مسكن به صورت پيوسته پايش مي‌گردد تا به مقتضاي شرايط، سياست بهينه جهت كاهش التهابات كوتاه‌مدت بازار مسكن صورت پذيرد، بر اين مبنا توسل به تعزيرات جهت مواجهه با موجرين و مشاوران املاكي كه ساختار قيمتي متعارف را رعايت نمي‌كنند نيز مي‌تواند در صورت لزوم در دستور كار قرار گيرد؛ ضمن اينكه اين ابزار، تنها راهكار جهت تعديل بازار مسكن نبوده و استفاده از اين ابزارهاي مالياتي جهت مواجهه با خانه‌هاي خالي، دلالي در بازار مسكن و ... نيز در دست بررسي مي‌باشد تا در صورت تصويب در مجلس در فصل نقل‌و‌انتقالات به كار گرفته شود.
در رابطه با اعمال ماليات بر خانه‌هاي خالي نیز، سازمان امور مالياتي كشور، به دليل كاستي‌هاي موجود در ساختار اطلاعاتي در خصوص شناسايي خانه‌هاي خالي و ساير مشكلات اجرايي، چندان موافق با اجراي طرح نبود. لكن وزارت راه و شهرسازي به‌رغم تمام مشكلات موجود، معتقد است كه اعمال ماليات بر خانه‌هاي خالي حداقل در كلانشهرها امري ضروري و تا حدودي تاثيرگذار در بازار خواهد بود؛ بنابراين پيشنهاد اجراي طرح ماليات بر خانه‌هاي خالي مجددا از سوي اين وزارت اعلام و در حال حاضر در كميسيون اقتصادي مجلس در دست بررسي مي‌باشد. طرح اعمال ماليات بر معاملات مكرر نيز در لايحه اصلاح نظام مالياتي كشور گنجانده شده است و در مجلس شوراي اسلامي در دست بررسي قرار دارد.
اثر انتخابات پيش رو با توجه به تجربه دوره‌هاي گذشته، بر بازار مسكن چه خواهد بود؟
تجارب گذشته حاكي از آن است كه رابطه معناداري ميان بازار مسكن با انتخابات وجود ندارد ضمن اينكه همان طور كه اشاره شد با عنايت به وضعيت مناسب عرضه مسكن در سال‌جاري، نگراني خاصي در اين بازار مشاهده نمي‌شود؛ با اين حال سياست‌گذاري در وزارت راه و شهرسازي، انعطاف‌پذير بوده و در صورت لزوم سياست بهينه اتخاذ مي‌شود.
به نظر شما دولت يازدهم براي تدوين سرفصل برنامه‌هاي بخش مسكن چه مواردي را بايد در اولويت قرار دهد؟
5 محور مي‌تواند سرفصل قرار گيرد؛ تكميل و تحويل واحدهاي مسكن مهر، تامين تاسيسات خدمات روبنايي و زيربنايي موردنياز پروژه‌هاي مسكن مهر، ادامه پرداخت تسهيلات در بافت‌هاي فرسوده جهت استفاده از اين ظرفيت، براي ساماندهي عرضه و تقاضا در بازار مسكن، اصلاح ابزارهاي مداخله دولت براي تنظيم بازار مسكن از جمله اصلاح نظام مالياتي و عملياتي كردن مفاد قانون ساماندهي و حمايت از توليد و عرضه مسكن.
