مبارزه با محتکران مسکن به وسیله مالیات
مالیات بر واحد های مسکونی خالی
ركود سنگين در معاملات مسكن در نتيجه تصوري به‌وجود آمده كه هر يك از دو گروه خريدار و فروشنده درباره آينده قيمت مسكن، تصويري براي خود ترسيم كرده‌اند. خريداران با اين تصور كه بعد از انتخابات رياست‌جمهوري دولت كارآمد اقدام به برنامه‌ريزي براي كنترل قيمت مسكن خواهد كرد، اميد به بازگشت قيمت‌ها را دارند و تا زمان واقعي‌شدن ارزش آپارتمان‌ها، دست نگه داشته‌اند.
در طرف مقابل نيز، فروشنده‌ها چون اميد به بي‌برنامه‌گي چندماه بعد از انتخابات را دارند و فكر مي‌كنند در فاصله خرداد تا مرداد كه كابينه جديد بر سر كار حاضر شود، عملا بازار مسكن بدون نظارت خواهد بود، قصد دارند واحدهاي تازه‌ساز خود را در آن دوره به بازار عرضه كنند تا بتوانند با حداكثر قيمت ممكن، به فروش برسانند.
اما اين دو تصور كاملا متضاد از هم، در نهايت باعث بروز پديده‌اي در تابستان 92 خواهد شد كه زير سايه آن، خريداران مسكن مي‌توانند به انبوه آپارتمان‌هاي تازه‌ساز دست پيدا كنند، بدون آنكه قيمت آنها حالت حبابي داشته باشد. آنچه در بالا اشاره شد، پيش‌بيني هفته گذشته بود، اما رئيس كانون سراسري انبوه‌سازان نيز درباره چشم‌انداز تابستاني معتقد است، ركود بهاري در تابستان به پايان خواهد رسيد با اين تفاوت كه آن زمان، رونق به‌صورت رشد قيمت بروز نخواهد كرد، بلكه با ازدياد تعداد آپارتمان‌هاي نوساز، رونق معاملاتي توام با ثبات قيمت خواهد بود.
رئيس بزرگ‌ترين تشكل ساختماني كشور مي‌گويد: حجم زياد ساخت‌وسازهاي سال گذشته بعد از آنكه به رشد شديد قيمت مصالح‌ساختماني و تورم عمومي برخورد كرد، متوقف شد و عمده پروژه‌ها به‌صورت نيمه‌كاره رها شد. سازنده‌هاي اين پروژه‌ها در اين مدت منتظر تعديل نرخ تورم براي از سرگيري پروژه‌هاي نيمه‌كاره‌شان بودند و از آنجا كه درنگ بيش از اين، هزينه سربار كارگاه‌هاي ساختماني را افزايش مي‌دهد، سازنده‌ها به‌زودي به تكميل واحدهاي نيمه‌كاره رو مي‌آورند و عرضه به بازار مصرف را از سر خواهند گرفت.
در حال حاضر تعداد فايل فروش واحدهاي نوساز در بنگاه‌هاي املاك شهر تهران به شدت كاهش پيدا كرده و فقط معدود فايل‌هاي فروش واحدهاي سالخورده در بنگاه‌ها موجود است.
خروج واحدهاي نوساز از بازار فروش تا حدودي عمدي است، به اين صورت كه واحدهاي تازه‌ساز تا زمان مشخص شدن قيمت‌هاي جديد، از بازار خارج شده‌اند و بخشي ديگر از تازه‌سازها نيز به خاطر تكميل نبودن، قابليت فروش ندارند. رئيس اتحاديه مشاوران املاك تهران در اين‌باره معتقد است قيمت مسكن به اندازه 20 درصد داراي حباب است و انتظار مي‌رود تا تابستان اين حباب تخليه شود.
مصطفي قلي خسروي با اشاره به اينكه برنامه‌هايي از جانب دولت براي كنترل قيمت مسكن در اطراف تهران اجرا شده است، تاكيد مي‌كند: شرايط كنوني در بازار مسكن غيرطبيعي است و انتظار مي‌رود قيمت‌ها كاهش پيدا كند.
در تهران طي سال‌هاي 89 و 90 و 91 به ترتيب 150 هزار واحد مسكوني، 233 هزار واحد مسكوني و 253 هزار واحد مسكوني ساخته شده است، به اين صورت كه طي اين سه سال براي بيش از 600 هزار واحد مسكوني پروانه‌ساختماني صادر شده است.
اين در حالي است كه طي اين مدت كمتر از 200 هزار واحد مسكوني نوساز روانه بازار مصرف شده است و به اين ترتيب 400 هزار واحد مسكوني يا به اتمام نرسيده‌اند يا اينكه ساخته شده و در بازار ته‌نشين شده است (به ليست خانه‌هاي خالي شهر تهران افزوده شده‌اند.)
اين احتكار سنگين موجب شده است دولت و مجلس در اقدامي مشترك طرح‌هاي مالياتي تازه‌اي براي مقابله با پديده احتكار مسكن در تهران، در نظر بگيرند.
هر چند در بازار مسكن تا به حال هيچ ابزار مالياتي براي مقابله با سفته‌بازي و خانه‌هاي خالي وجود نداشته، اما قرار است براي خانه‌هاي خالي، خريد و فروش‌هاي مكرر واحد مسكوني و همچنين نفروختن عمدي واحد مسكوني، قوانين جداگانه و سفت‌وسخت مالياتي در دستور كار قرار گيرد.
خبر تصويب قوانين مالياتي براي بخش مسكن، محتكران را نگران كرده طوري كه پيش‌بيني شده است به‌زودي واحدهاي مسكوني خارج‌شده از بازار دوباره روانه بازار خريد شود.
براساس اين قوانين، در صورت تصویب لایحه اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم، نقل و انتقال بیش از دو واحد در سال مشمول مالیات مضاعف خواهد بود.
نقل و انتقال قطعی املاک و انتقال حق واگذاری محل مازاد بر 2 واحد در سال توسط اشخاص حقیقی و حقوقی، در خصوص املاکی که بعد از اجرای این قانون خریداری می شوند، به ازای هر واحد اضافی مشمول مالیات اضافی معادل یک برابر نرخ ماده (59) این قانون برای هر بار معامله و حداکثر تا نرخ 50 درصد خواهد بود.
بر اساس ماده 59 قانون مالیات‌های مستقیم، نقل و انتقال قطعی املاک به مأخذ ارزش معاملاتی و به نرخ پنج درصد و همچنین انتقال حق واگذاری محل به مأخذ وجوه دریافتی مالک یا صاحب حق و به نرخ دو درصد در تاریخ انتقال از طرف مالکان عین یا صاحبان حق مشمول مالیات است. همچنین بنا به تبصره 1 این ماده چنانچه برای مورد معامله ارزش معاملاتی تعیین نشده باشد، ارزش معاملاتی نزدیک‌ترین محل مشابه مبنای محاسبه مالیات خواهد بود. به علاوه بر اساس تبصره 2، حق واگذاری محل از نظر این قانون عبارت است از حق کسب یا پیشه یا حق تصرف محل یا حقوق ناشی از موقعیت تجاری محل.
بر این اساس در صورت تصویب لایحه اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم، واحد یا واحدهای مسکونی استیجاری که زیربنای مفید آن در کلانشهرها تا 75 متر مربع و در ديگر نقاط تا یکصد متر مربع باشند از مالیات بر درآمد اجاره املاک معاف می شوند.
همچنین درآمد اجاره براساس قرارداد اعم از رسمی یا عادی مبنای تشخیص مالیات قرار می‌گیرد و در مواردی که قرارداد وجود نداشته باشد یا از ارائه آن خودداری شود یا مبلغ مندرج در آن کمتر از 80 درصد ارقام مندرج در جدول املاک مشابه تعیین و اعلام شده که توسط سازمان امور مالیاتی کشور باشد میزان اجاره بها براساس جدول اجاره املاک مشابه تعیین خواهد شد.
به موجب بخش ديگري از اصلاحيه قوانين مالياتي، از مالكان خانه‌هاي خالي معادل درصدي از ارزش روز واحدهاي مسكوني، ماليات تصاعدي دريافت خواهد شد. نرخ پيشنهاد شده از سوي وزارت راه‌وشهرسازي براي اين نوع ماليات بين 10 تا 20 درصد ارزش املاك شهر تهران است.
