ابهامات موجود در پیرامون فعالیت مشاورین املاک
ابهامات موجود در پیرامون فعالیت مشاورین املاک
قانون نمی‌گذارد مشاوران املاک حذف شوند
در تازه‌ترین واکنش‌ها نسبت به تلاش برای محدودیت بنگاه‌های املاک و منع آنها از تنظیم هرگونه قرارداد یا مبایعه‌نامه، معاون بازرسی و عضو هیات مدیره اتحادیه املاک تهران گفت به ذکر چند استدلال در خصوص غیرکارشناسانه بودن آنچه اخیرا سازمان ثبت اسناد از آن تحت عنوان موازی کاری مشاوران املاک با دفاتر اسناد رسمی یاد کرده است، پرداخت.
حسام عقبایی در این گفت‌وگو تاکید کرد: محدود کردن مشاوران املاک علاوه بر ایجاد خطر بزرگ تهدید اشتغال برای یکی از اصناف بزرگ کشور، کاملا غیرقانونی و غیرکارشناسی است؛ چرا که در هیچ یک از متون قانونی، دلالان، از حق تنظیم قراردادهای حقوقی منع نشده‌اند.
به عقیده وی، خانواده سردفتران و دفاتر اسناد رسمی، گنجایش و ظرفیت لازم را برای بر عهده گرفتن آنچه گفته می‌شود مشاوران املاک باید از آن منع شوند، ندارند و با توجه به تدابیر اخیر در رابطه با افزایش نظارت‌ها بر فعالیت بنگاه‌های مسکن، اشاره به بی‌سوادی و غیرمتخصص بودن مشاوران املاک از سوی روسای سازمان ثبت اسناد و املاک بیشتر شبیه به بهانه‌ای غیرقابل توجیه است؛ چرا که از نیمه دهه 80، سازمان ثبت قبل از صدور پروانه اشتغال از سوی اتحادیه املاک برای مشاوران، از آنها آزمون تخصص می‌گیرد و برای آنها گواهی‌نامه صلاحیت حرفه‌ای صادر می‌کند.
متن گفت‌وگوی وی در ادامه بخوانید:
همانطور که می‌دانید اخیرا مقامات مسوول در سازمان ثبت اسناد و املاک با تاکید بر اینکه فعالیتی که هم اکنون مشاوران املاک در راستای انعقاد قرارداد یا همان مبایعه نامه‌های ملکی انجام می‌دهند خارج از حیطه تخصصی آنها است، موضوع محدودیت بنگاه‌های مسکن برای عقد قراردادهای غیررسمی را پیگیری می‌کنند، در این زمینه چه نظری دارید؟
در بسیاری از مصاحبه‌ها و اظهاراتی که اخیرا در برخی جراید و خبرگزاری‌ها هم درج می‌شود عموما می‌بینیم که از مشاوران املاک به عنوان افراد بی سواد و فاقد صلاحیت و تخصص یاد می‌شود؛ باید بگویم که چنین چیزی نیست، درست است که مشاوران املاک ما حقوقدان نیستند و حتی در ضوابط افتتاح دفاتر مشاوران املاک هم نیامده است که باید حتما حقوقدان باشند، ولی در میان مشاوران املاک با اینکه الزامی برای آنها در نظر گرفته نشده است، افراد حقوقدان و چهره‌های علمی و تحصیلکرده داریم و حتی در این راستا کادرسازی‌هایی هم انجام شده است؛ کادرسازی ما هم این بوده است که ما از وزارت علوم، مجوز دانشگاه علمی و کاربردی در شغل مشاور املاک را نه با مدرک معادل بلکه با مدرک کاردانی گرفته‌ایم. ضمن اینکه من بیسواد بودن مشاوران املاک را کاملا رد می‌کنم.
نکته دیگر هم اینکه تا زمانی که قانون جدیدی تصویب نشود پرداختن به مباحث پرهیاهو و ایجاد جو نامناسب در جامعه نه به مصلحت مردم است و نه به مصلحت دستگاه‌های ذی‌ربط اعم از اتحادیه املاک یا سازمان ثبت اسناد و املاک. ساماندهی فعالیت مشاوران املاک به آن نحوی که سازمان ثبت آن را تبدیل به یک هیاهو کرده است فعلا در حد یک صحبت است و هنوز قانونی در این زمینه تصویب نشده است.
در هیچ جای قانون هم نیامده است که مشاور املاک باید تنها به صورت شفاهی مشاوره بدهد.
ولی نارضایتی از عملکرد مشاوران املاک چه در بحث تاثیر بر افزایش قیمت‌ها و چه در زمینه دعاوی ناشی از قراردادهای غیررسمی یا همان مبایعه‌نامه‌های ملکی که در بنگاه‌های مسکن تنظیم می‌شود پیش از این نیز در قالب اعتراضات مردمی، مجلس و سایر نهادها و ارگان‌های ذی‌ربط مطرح شده و می‌شود؛ اتحادیه املاک تاکنون در برابر این اعتراضات چه واکنشی نشان داده است؟
در خصوص اظهارات و صداهایی که ما از سوی مجلس، نمایندگان یا قوه‌قضائیه و حتی از مردم شنیدیم، اعتراض‌هایی در مورد نحوه عملکرد مشاوران املاک داشتند، اما به این صورت نبوده است که ما نسبت به اینها بی‌تفاوت بوده باشیم و گامی برنداشته باشیم. این موضوع مساله جدیدی نیست که ما با آن مواجه شده باشیم. ما همواره در صدد رفع این اعتراض‌ها و نواقص بوده‌ایم؛ در این راستا در اتحادیه اقدام به برگزاری کلاس‌های آموزشی برای مشاوران املاک کرده‌ایم، همچنین سامانه کد رهگیری را برقرار کردیم تا بتوانیم این نواقص را برطرف کنیم و فعالیت‌ها را در کنترل بیشتری درآوریم. از سوی دیگر الان در کل کشور قبل از اینکه پروانه کسب مشاور املاک صادر بشود پروانه تخصصی ثبت صادر می‌شود؛ این نکته بسیار مهمی است؛ یعنی اگر یک مشاور املاک می‌خواهد پروانه کسب بگیرد حتما باید پروانه تخصصی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور را پس از گذراندن دوره آموزشی در اتحادیه دریافت کند. پس از صدور پروانه تخصصی از سوی سازمان ثبت اسناد و املاک است که اتحادیه به مشاور املاک پروانه کسب می‌دهد. تا زمانی که هر یک از این مشاوران املاک دوره‌های تخصصی سازمان ثبت اسناد را نگذرانده باشند و در آزمون آن هم که توسط خود این سازمان برگزار می‌شود نمره قابل قبول کسب نکنند، حتی اگر 40 سال هم سابقه مشاور املاک داشته باشند و حالا بخواهند پروانه کسب خود را تمدید کنند، نمی‌توانند پروانه بگیرند.
پس با این حساب عملا مشاوران املاک به نوعی تحت نظارت سازمان ثبت اسناد هستند؟
بله. از سال 85، پروانه‌های تخصصی مشاوران املاک قبل از کسب پروانه از سوی سازمان ثبت اسناد و املاک صادر می‌شود. این آزمون را هم ما برگزار نمی‌کنیم؛ سازمان ثبت سوال طراحی می‌کند و امتحان می‌گیرد، نماینده سازمان ثبت هم به عنوان مراقب حضور دارد و اوراق هم در سازمان ثبت تصحیح می‌شود. حتی رییس اتحادیه هم اگر این پروانه را از سازمان ثبت نگرفته باشد نمی‌تواند به عنوان مشاور املاک فعالیت کند. مدت زمان این آموزش تخصصی هم حداقل یک ماه به صورت هر روز است. البته در این میان برخی هم قبول نمی‌شوند و دوباره مشمول تجدید دوره می‌شوند؛ حتی سازمان ثبت در قبال این آموزش‌ها و امتحانات هزینه‌ای نزدیک به 100 هزار تومان از هر مشاور املاک دریافت می‌کند که با محاسبه تعداد مشاوران املاک هزینه هنگفتی است. همین مشاوران املاکی که سازمان ثبت به آنها اتهام بی صلاحیتی می‌زند همان کسانی هستند که خود سازمان ثبت به آنها پروانه تخصصی فعالیت در قالب مشاور املاک می‌دهد. اگر مشاوران املاک صلاحیت ندارند، چرا خود سازمان ثبت به آنها پروانه تخصص می‌دهد؟
سازمان ثبت براساس چه قانون یا مستنداتی ممنوعیت تنظیم قرارداد توسط مشاوران املاک را پیگیری می‌کند؟
محدود کردن مشاوران املاک و گرفتن حق تنظیم قرارداد از آنها مغایر با قانون اساسی است؛ چرا که در هیچ کجای قانون تصریح نشده است که دلال حق نوشتن قرارداد ندارد پس الان سازمان ثبت درصدد است نوعی آزادی مشروع را که در قانون اساسی کشور که قانون مادر تمام قوانین در جامعه ماست، از این صنف سلب کند. همچنین در قانون دلالی و قانون تجارت هم محدودیتی برای تنظیم قرارداد از سوی مشاوران املاک وجود ندارد.
اما سازمان ثبت می‌خواهد با تغییر قانون یا دریافت قانون جدید از مجلس مشاوران املاک را محدود کند.
بله، خب اینها باید استدلال‌های خود را در این زمینه برای مجلس شرح دهند و مجلس را قانع کنند؛ اینکه آیا اساسا جامعه پذیرای قانون جدیدی در این زمینه است؟ آیا قابلیت اجرا دارد؟ زمانی که امری قابلیت اجرا ندارد مجلس هم به آن رای نمی‌دهد.
چرا قابلیت اجرا نداشته باشد؟
ببینید وقتی تعیین می‌کنید که مشاوران املاک حق تنظیم قرارداد ندارند باید برای این دلیل داشته باشید؛ اصلی‌ترین دلیل آن است که گفته می‌شود مشاوران املاک متخصص نیستند، از طرف دیگر بیان می‌کنند که مشاوران املاک به خاطر بی‌اطلاعی از ماهیت ملک، دعاوی حقوقی در دادگاه‌ها را افزایش می‌دهند در حالی که ماهیت ملک در واقع چیزی جز اطلاعات ثبتی و تخصصی ملک نیست؛ اطلاعات ثبتی ملک مسائلی است که در ادارات ثبت قراردارد و مشاوران املاک وقتی معامله‌ای را انجام می‌دهند اسناد و مدارک فرد فروشنده را رویت می‌کنند؛ در اینجا تنها خلایی که وجود دارد و سازمان ثبت هم انگشت روی آن گذاشته است، عدم امکان تشخیص اصل بودن یا جعلی بودن سند برای مشاوران املاک است؛ اینکه عنوان می‌شود ماهیتا نمی‌توانند جعلی بودن یا فروش به فرد دیگری را مشخص کنند مربوط به سوابق و اطلاعات ثبتی ملک است که اگر سازمان ثبت به دنبال برطرف کردن نواقص در این زمینه است در همین سامانه مدیریت املاک، با ما لینک شود و اطلاعات ثبتی ملک را از این طریق در اختیار مشاوران املاک قرار دهد. در نهایت طرفین برای تشریفات عقد قرارداد و سند باید به دفترخانه‌ها مراجعه کنند و مشاوران املاک هم خود تسهیل کننده مراجعه طرفین به مراکز ثبت اسناد هستند و این ارتباط میان مشاوران املاک و سازمان ثبت خطری هم برای دفترخانه‌ها ندارد. از طرف دیگر صدور کد رهگیری راه را برای این تخلفات بسته است، اگر در معامله قبلی کد رهگیری دریافت کرده باشد که سامانه آن را نشان می‌دهد اگر هم کد رهگیری نداشته باشد، اداره دارایی تا زمانی که فروشنده کد رهگیری ارائه نکند اجازه انتقال سند نمی‌دهد.
صحبت از حذف مشاوران املاک چه تبعاتی برای بازار مسکن می‌تواند داشته باشد؟
نکته مهمی که در این زمینه باید بر آن تاکید کنم آن است که الان در دعوای میان وزارت صنعت، معدن و تجارت و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، نباید مشاوران املاک هدف قرار داده شوند؛ به گونه‌ای که الان ما احساس می‌کنیم خطر قربانی شدن این صنف به وجود آمده است. نه تنها این خطر قربانی شدن را برای مشاوران املاک می‌بینیم بلکه خطر قربانی شدن دفاتر اسناد رسمی هم در این اختلافات وجود دارد؛ چرا که ممکن است از بالا گرفتن اختلافات میان این دو دستگاه نوعی جریان سوم یا شاکله دیگری در نهاد یا دستگاه دیگری شکل بگیرد و با استفاده از فرصت پیش آمده جای این دو دستگاه را بگیرد. از سوی دیگر، نوع و جنس مشاوران املاک با نوع و جنس فعالیت دفاتر اسناد رسمی بسیار متفاوت است و این دو به هیچ عنوان به موازات هم نیستند که برخی مسوولان معتقد به آن هستند که چون دفاتر اسناد رسمی و مشاوران املاک به موازات هم هستند باید در هم ادغام شوند. درخواستی که در این زمینه از نمایندگان مجلس و سایر مسوولان ذی‌ربط دولتی دارم این است که با مشاوران املاک که به طور مستقیم در اقتصاد کشور نقش دارند به صورت قیم مآبانه برخورد نکنند، بلکه با تقویت نظارت کارشناسی و کاربردی به حل مشکلات موجود کمک کنند. حذف مشاوران املاک در مقطع حاضر، یک طرح نپخته و غیرکارشناسی است که بنا بر آنچه گفته شد نمی‌تواند خلأ‌های موجود در جامعه را پر کند. بنابراین این بار هم همین توقع را از کمیسیون حقوقی و قضایی مجلس داریم که مانند دو سال قبل که در جریان تصویب قانون برنامه پنجم توسعه، ماده 188 را که مربوط به محدودیت فعالیت مشاوران املاک بود پس از بررسی از دستور کار خارج کرد، بازهم با دقت و درایت کافی با موضوع برخورد کند.
سازمان ثبت اسناد معتقد است عدم نظارت بر فعالیت مشاوران املاک تخلف‌های موجود در این زمینه را افزایش داده است؛ در این زمینه چه دفاعی دارید؟
در مورد دغدغه دیگر سازمان ثبت که بیان می‌کنند نظارتی بر فعالیت اتحادیه املاک و مشاوران وجود ندارد باید بگویم که این گونه نیست؛ ما در اتحادیه املاک معاونت بازرسی داریم که مسوولیت آن با شخص بنده است؛ از طرف دیگر سال‌ها است که ما سامانه مدیریت املاک و مستغلات را راه‌اندازی کرده‌ایم که این سامانه نقش بسیار مهمی در جلوگیری از بروز تخلفات در حوزه مسکن داشته است؛ الان تا قراردادی کد رهگیری نداشته باشد سازمان امور مالیاتی به آن اجازه نقل و انتقال نمی‌دهد. ولی سازمان ثبت اسناد با ما لینک نشد. چرا سازمان ثبت اسناد در یک طرح ملی که به نام سامانه اطلاعات املاک و مستغلات کشور در یک نهاد صنفی غیرانتفاعی تعریف شده با ما لینک نشد؟ سازمان ثبت باید در این مورد پاسخگو باشد. مگر حتما این گونه حرکت‌ها باید به نام سازمان ثبت باشد که این گونه خدمات به مردم ارائه شود و این سازمان با آن همراهی کند؟ واقعا اگر سازمان ثبت دلسوزانه می‌خواهد دامنه تخلفات و مشکلات در این زمینه برطرف شود یا کاهش پیدا کند باید با این حرکت همراهی کند. چرا که دادن اطلاعاتی نظیر افراد ممنوع‌المعامله یا اطلاعاتی نظیر پلاک‌های ثبتی و ... که تنها در اختیار سازمان ثبت قرار دارد نقش بسیار موثری در پیشگیری از تخلفات می‌تواند ایفا کند.
پیشنهاد شما برای حل این اختلافات و مشکلات چیست؟
پیشنهاد من این است که برای از بین بردن مشکلات موجود در این زمینه باید با چشم‌انداز تازه‌ای به این شغل - مشاور املاک- نگاه کنیم. چشم‌انداز جدید این است که در آینده‌ای نه چندان دور مشاوران املاک مجازی تاسیس خواهد شد و تمام فعالیت‌ها از معرفی ملک تا دریافت امضای دیجیتالی، انعقاد قرارداد و دریافت کد رهگیری به صورت دیجیتالی انجام می‌شود. تا چه زمانی باید معاملات ما به این صورت باشد که در دفترخانه گفته شود و تایید شود که ثبت با سند برابر است؟ ثبت ما هم باید در این زمینه پیشتاز باشد و همیشه تلاش کند تا یک گام به جلو بردارد.
