افزایش تعداد بنگاها ، درآمد كم‌سابقه مشاوران‌املاك
افزایش تعداد بنگاها ، درآمد كم‌سابقه مشاوران‌املاك
انتشار گزارش «دخل و خرج بنگاههاي مسكن سراسر كشور در سال90» نشان مي‌دهد، تعداد آژانس‌هاي املاك در طول عمر كاري دو دولت محمود احمدي‌نژاد دو برابر شده و از 33هزار واحد صنفي در سال84 به 72 هزار واحد در پايان سال90 رسيده است. افزايش بي‌سابقه تعداد بنگاهها اگرچه با هدف كسب درآمد آسان از حرفه واسطه‌گري ملكي بوده، اما نتيجه آن به كاهش درآمد‌خالص جمعيت 117 هزار نفري مشاوران‌املاك منجر شده است.
«فروش آپارتمان» رتبه اول درآمدزايی بنگاهها
تعداد بنگاههای مسكن در دولت محمود احمدي‌نژاد دو برابر شد
«اجاره آپارتمان» بيشترين فعاليت مشاوران‌املاك
گوش‌به‌گوش شدن درآمد مشاوران‌املاك در سال‌هايي كه خريد و فروش آپارتمان در غياب قيمت‌هاي حبابي، به راحتي انجام مي‌شد، تعداد بنگاهها را به حدي رسانده كه در حال حاضر ميانگين سود سالانه هر بنگاه معاملات ملكي در كل كشور به 8 ميليون و 600 هزار تومان تنزل پيدا كرده است.
مديران آژانس‌هاي املاك با اين ميزان درآمد همان قدر از شغل‌شان عايدي دارند كه يك كارمند ساده دولت. اما با اين حال ميل و اشتياق براي تاسيس بنگاه‌مسكن به خصوص در كلانشهري همچون تهران، روز به روز در حال افزايش است.
در آخرين دوره رونق معاملات مسكن –سالهاي84 تا 85- زماني كه قدرت خريد، از طريق دريافت وام‌هاي بانكي، توان پذيرش قيمت‌‌ها را داشت و با اخذ يك فقره وام 30 تا 40 ميليون توماني عملا بيش از نيمي از هزينه خريد يك واحدمسكوني متراژ متوسط نوساز تامين مي‌شد؛ شغل واسطه‌گري ملكي جزو يكي از معدود صنوف پردرآمد در كشور به حساب مي‌آمد.
آن زمان سود مناسب واسطه‌گرها تحت تاثير فراواني معاملات از يك‌سو و البته رابطه فوق‌العاده صميمي بين دولت و صنف مشاوران‌املاك از سوي ديگر دست به دست هم داد تا در فاصله 7 سال، تعداد بنگاههاي مسكن در سراسر كشور با 118 درصد افزايش از 33 هزار واحد صنفي در ابتداي سال85 به 72 هزار واحد صنفي در سال91 افزايش يابد.
تا پيش از رشد خيره‌كننده جمعيت مشاوران‌املاك، اگر چه حق‌كميسيون مشاوران -كه براساس نسبتي از ارزش آپارتمان است- از هر معامله با ميانگين قيمت متري 700 هزار تومان، ناچيز بود اما تعدد و تيراژ بالاي مبايعه‌نامه‌هايي كه 6 سال پيش در بنگاهها صادر مي‌شد، درآمد خالص مشاوران‌املاك را بصورت تصاعدي افزايش داد.
حالا اما ركود دست‌كم سه‌ساله معاملات مسكن و تعداد زياد بنگاهها، باعث شده سهم هر آژانس از حجم كل معاملات، به 3 فقره قرارداد در ماه برسد.
نتايج آمارگيري از فعاليت بنگاههاي مسكن در سراسر كشور توسط مركز آمار ايران نشان مي‌دهد: پروانه فعاليت بيش از نيمي از بنگاههاي املاك، در طول دو دولت محمود احمدي‌نژاد صادر شده است. از ابتداي سال85 تا پايان سال90، براي 39 هزار بنگاه‌مسكن جواز صادر شده كه اين تعداد آژانس 5/54 درصد كل آژانس‌هاي موجود در حوزه املاك را تشكيل مي‌دهد طوريكه صدور اين تعداد پروانه كسب براي مشاوران املاك در تاريخ فعاليت اين صنف بي‌سابقه بوده است.
با افزايش تعداد بنگاههاي املاك، نيروي شاغل در صنف مشاوران املاك نيز تقريبا دو برابر شده و از 60 هزار نفر كاركن به 117 هزار نفر در سال90 رسيده است. اما آنچه درباره اشتغالزايي اين صنف قابل‌تامل به نظر مي‌‌رسد، تعداد جمعيت حقوق‌بگير در بنگاهها است.
10 درصد مشاوران‌املاك حقوق بگيرند
مركز آمار ايران تعداد نفرات حقوق‌بگير در بنگاههاي املاك سراسر كشور را 11 هزار نفر يعني معادل 10 درصد كل نيروي انساني بنگاهها اعلام كرده است.
آيا با استناد به اين آمار بايد نتيجه گرفت كه 90 درصد نيروي انساني فعال در بنگاههاي مسكن كه در نقش بازارياب يا همان مشاور‌املاكي مشغول به كار هستند، هيچ دستمزدي از مدير آژانس دريافت نمي‌كنند؟
معاون بازرسي اتحاديه مشاوران‌املاك تهران در اين باره گفت: بازارياب‌ها از محل معامله‌اي كه زمينه عقد آن را در بنگاه ايجاد مي‌كنند، درصدي از ارزش معامله را تحت عنوان حق‌كميسيون از مدير آژانس دريافت مي‌كنند و چون حقوق و دستمزد ثابت و ماهانه ندارند، در آمارگيري‌ها به عنوان فرد كاركن غيرحقوق‌بگير معرفي مي‌شوند.
نكته جالبي كه در گزارش مركز آمار به چشم مي‌خورد كاهش تعداد حقوق‌بگيرهاي فعال در بنگاههاي مسكن ظرف سالهاي اخير به رغم افزايش تعداد بنگاهها و همچنين افزايش تعداد كل مشاوران‌املاك است. در سال 86 از 60 هزار مشاور املاك، 17 هزار نفر حقوق‌بگير بودند يعني 27 درصد كل مشاوران‌املاك. اما در حال حاضر تعداد حقوق‌بگيرها به 11 هزار نفر رسيده، طوري كه حداكثر 10 درصد كل مشاوران املاك داراي حقوق ثابت هستند.
روزی مشاوران‌املاك مديون اجاره‌نشين‌ها يا خريداران؟
اجاره آپارتمان مسكوني بيشترين فعاليت به سرانجام رسيده مشاوران‌املاك را در سال90، تشكيل مي‌دهد.
وقت و توان مشاوران‌املاك در نقش بازارياب عمدتا براي فروش واحدهاي مسكوني و ارتباط‌گيري با متقاضيان خريد، صرف مي‌شود در حالي كه نتايج عملكرد اين صنف نشان مي‌دهد بازدهي بازاريابي در بازار اجاره دو برابر بيشتر از بازار فروش است.
آنطور كه مركز آمار اعلام كرده، در سال90 حجم معاملات انواع ملك –مسكوني و غيرمسكوني- در بنگاههاي املاك سراسر كشور معادل 3 ميليون فقره قرارداد بوده است كه از اين تعداد، يك ميليون و 500 هزار فقره قرارداد در قالب اجاره‌نامه واحدمسكوني براي مستاجر و موجر تنظيم شده است.
سهم قراردادهاي خريد و فروش واحدمسكوني نيز 800 هزار فقره مبايعه‌نامه بوده است.
به اين ترتيب در سال90 كمتر از 27 درصد معاملات ملك در خريد و فروش آپارتمان و 50 درصد نيز در اجاره آپارتمان خلاصه شد.
تحليلي كه درباره علت دو برابر بودن سهم معاملات اجاره در مقايسه با معاملات خريد مي‌توان ارائه كرد به راحتي مسير اجاره‌نشيني در مقايسه با مسير صاحب‌خانه شدن برمي‌گردد.
در سال90 اگرچه اجاره‌بها جهش كرد و ركورد بي‌سابقه‌اي از افزايش نرخ را به ثبت رساند اما با اين حال، عمده متقاضيان مسكن مجبور شدند براي تامين سرپناه، اجاره‌نشيني را انتخاب کنند.
با اين حال اگرچه حجم معاملات اجاره در سال90 دو برابر بيشتر از معاملات خريد بوده، اما درآمد مشاوران‌املاك از محل بازاريابي براي اجاره‌نشين‌ها نصف بازاريابي براي خريد و فروش واحدمسكوني بوده است.
درآمد سال90 بنگاهها: 832 ميليارد تومان
مركز آمار درآمد ناخالص –دريافتي مشاوران‌املاك بدون كسر هزينه- بنگاههاي املاك كل كشور در سال90 را مبلغ 832 ميليارد تومان اعلام كرده است كه 420 ميليارد تومان از محل خريد و فروش واحدمسكوني براي متعاملين و 245 ميليارد تومان از محل اجاره آپارتمان براي موجر و مستاجر و مابقي از محل بازاريابي زمين و ساختمان‌هاي غيرمسكوني عايد مشاوران‌املاك شده است.
به اين ترتيب اگر چه حجم معاملات اجاره مسكن در بنگاهها 50درصد بيشتر از معاملات خريدوفروش است؛ اما به خاطر بزرگي حق كميسيون حاصل از معاملات خريدوفروش، درآمد بنگاهها از اين محل به مراتب بيشتر از معاملات اجاره است.
سود 616 ميليارد تومانی
بنگاههاي املاك سراسر كشور در مقابل 832 ميليارد توماني كه در سال90 به عنوان درآمد به دست آورده‌اند، 216 ميليارد تومان براي مواردي همچون اجاره محل كسب، آب و برق و گاز و... هزينه كرده‌اند كه در نتيجه سود حاصل از فعاليت صنف مشاوران‌املاك در سال90 رقمي معادل 616 ميليارد تومان از سوي مركز آمار برآورد شده است.
با احتساب تعداد بنگاهها، مشخص مي‌شود در سال90 مدير هر بنگاه مسكن در كشور به طور ميانگين 8 ميليون و 600 هزار تومان سود خالص به دست آورده است.
سود دلالی در تهران 5/2 برابر ساير شهرها
دخل و خرج مشاوران‌املاك در تهران تاحدود زيادي متفاوت از ساير استان‌ها است همان‌طور كه قيمت مسكن در تهران چند برابر ميانگين كشوري است.
بنگاههاي املاك در تهران در سال90 به طور ميانگين 21 ميليون تومان درآمد خالص –سود- كسب كرده‌اند كه 5/2 برابر درآمد كشوري محسوب مي‌شود.
افت شديد درآمد
درباره گزارش مركز آمار ايران از دخل‌وخرج بنگاههاي مسكن، ریيس اتحاديه مشاوران‌املاك اعلام كرد: داده‌هاي اين گزارش از منابع اطلاعاتی رهگيري استخراج شده و كاملا ركود در معاملات مسكن را بازگو مي‌كند.
مصطفي قلي‌خسروي گفت: ارقامي كه در اين گزارش به عنوان هزينه و درآمد بنگاههاي مسكن اعلام شده نشان مي‌دهد غالب مشاوران‌املاك عايدي حداقلي در اين بازار دارند و برخي توهمات درباره درآمدهاي آنچناني صحت ندارد.
عطش تاسيس بنگاه، چرا ؟
بنگاههای املاك «پاتوق‌اجتماعی» افراد است
حسام عقبايي، معاون بازرسي اتحاديه مشاوران‌املاك تهران در پاسخ به اين پرسش كه «چرا به‌رغم درآمد ناچيز بنگاههاي املاك طبق يك آمار رسمي، اين همه عطش براي اخذ جواز كسب در اين صنف وجود دارد؟» گفت: خوشبختانه با انتشار اين گزارش از سوي مركز آمار ايران و همچنين شفافيتي كه در بنگاهها به واسطه صدور كد رهگيري براي معاملات مسكن به وجود آمده، كاملا درآمد و هزينه مشاوران املاك مشخص شده است. برخلاف آنچه درباره درآمد رويايي بنگاههاي املاك مطرح است، بيش از 99 درصد مشاوران‌املاك در وضعيت فعلي كه ركود در معاملات برقرار است از حداقل درآمد ممكن برخوردارند و فقط 5/0 درصد بنگاهها درآمد قابل‌‌توجهي در مقايسه با توده بنگاهي‌ها دارند.
وي افزود: بعضي از بنگاهها در حال حاضر حتي يك مبايعه‌نامه هم در ماه صادر نمي‌كنند و ميانگين صدور مبايعه‌نامه در تهران به سالي 20 فقره رسيده كه رقم خيلي پاييني است.
عقبايي تاكيد كرد: ويژگي اين حرفه نوعي «پاتوق‌اجتماعي» براي افراد بازنشسته محسوب مي‌شود كه اين افراد در بنگاهها بيشتر از آنكه به فكر درآمد باشند در محيط بنگاه، با يكديگر ارتباط اجتماعي برقرار مي‌كنند.
معاون بازرسي اتحاديه مشاوران‌املاك تصريح كرد: در حال حاضر مديران آژانس‌هاي املاك در تهران ماهانه 4 تا 5 ميليون تومان بابت درج آگهي فايل‌هاي فروش در يكي از روزنامه‌هاي سراسري، هزينه پرداخت مي‌كنند و 27 تا 40 درصد آنچه از معاملات عايدشان مي‌شود را به مشاوران خود پرداخت مي‌كنند.
