ماه سرنوشت ساز در وضعیت بازار مسكن
آنچه در حال حاضر طولاني‌شدن ركود معاملات مسكن در روزهاي گذشته از سال92 را رقم زده كمبود فايل‌فروش در بنگاه‌ها تحت تاثير بي‌اعتمادي خريدار و فروشنده به قيمت‌ها است. مشاوران املاك مي‌گويند: حجم تقاضا و مراجعه براي خريد آپارتمان قابل‌توجه است كه البته عمده متقاضيان فقط پرسش‌كننده قيمت هستند. با اين حال كارشناسان بازار ملك اميدوارند، آغاز تدريجي معاملات در ارديبهشت بتواند قيمت‌هاي محله‌اي را تعيين كند و سايه ركود بر بازار نيز مانع شيب مثبت قيمت‌ها شود.

مشاوران‌املاك به ارديبهشت‌ اميد دارند
ماه سرنوشت‌ساز بازار مسكن
 دلالان مسكن: با اين ركود، نزولی شدن قيمت حتمی به نظر می رسد
 ریيس اتحاديه املاك: قيمت‌های محله‌ای هنوز درنيامده است
 انتخابات ترمز معاملات را كشيده است
 مشاوران‌املاك كه اميدوار بودند با عبور از فروردين، ركود مطلق معاملات به پايان مي‌رسد و مقاومت در فروش واحدهاي مسكوني نيز شكسته مي‌شود، اكنون آنچه را در هفته اول ارديبهشت‌ماه تجربه‌ كردند، درست مشابه ماه اول سال توصيف مي‌كنند و در عين حال به تغيير اوضاع در سه هفته آتي خوش‌بين هستند.
آنچه در حال حاضر طولاني‌شدن ركود معاملات مسكن در روزهاي گذشته از سال92 را رقم زده كمبود فايل‌فروش در بنگاه‌ها تحت تاثير بي‌اعتمادي فروشنده‌ها به قيمت‌ها است.
دلالان بازار ملك در اين باره مي‌گويند: حجم تقاضا و مراجعه براي خريد آپارتمان قابل‌توجه است كه البته عمده متقاضيان فقط پرسش‌كننده قيمت هستند، اما با اين حال، غالب فروشنده‌ها با تصور اينكه با تغيير سال حتما بايد نرخ‌ها در بازار نيز تغيير كند، به دنبال مبناي جديد براي قيمت‌گذاري واحد‌هايشان هستند و به همين خاطر، فروش را تا زمان «اعتماد بازار به يك نرخ واحد» به تاخير انداخته‌اند.
در اين باره ریيس اتحاديه مشاوران‌املاك نيز اعلام كرد: حجم خريد و فروش‌ آپارتمان در محله‌هاي شهر تهران هنوز به حدي كه بتواند قيمت‌هاي محله‌اي را براي دلالان تعيين كند، نرسيده است.
مصطفي‌قلي خسروي تصريح كرد: قيمت محله‌اي نرخي است كه مشاوران‌املاك از روي تعداد مشخصي «قيمت‌ پيشنهادي» و «قيمت‌ معامله‌قطعي» تعيين مي‌كنند و آن را مبناي بازاريابي‌هايشان براي تنظيم خواسته خريدار و فروشنده قرار مي‌دهند.
ریيس اتحاديه املاك با بيان اينكه قيمت‌ مورد اعتماد بازار هنوز درنيامده است، تاكيد كرد: شرايط كنوني را مي‌توان به گيج‌بودن بازار مسكن تشبيه كرد ضمن اينكه نزديكي به انتخابات رياست‌جمهوري بر طولاني‌شدن اين دوره دامن زده است.
وي افزود: از طرف ديگر عرضه‌كنندگان بزرگ بازار مسكن همچون سازنده‌ها كه يكباره تعداد زيادي از واحدهاي نوساز يك ساختمان مسكوني را آماده بهره‌برداري مي‌كنند، اين روزها به شدت تحولات قيمتي بازارهاي ارز و طلا را پيگيري مي‌كنند و چون در اين دو بازار قيمت‌ها تثبيت نشده، ترجيح مي‌دهند فروش واحدهايشان را به تاخير بيندازند.
خسروي با اشاره به نظرات برخي كه معتقدند كه اگر ركود موجود تا پايان ارديبهشت ادامه پيدا كند، تحريم خريد در بازار مسكن شبيه آنچه در بازار خودرو اجرا شد و كاهش قيمت را در پي داشت شكل مي‌گيرد، گفت: خانه كاركرد خودرو را ندارد و نمي‌شود از خريد يا اجاره آن گذشت اما خودرو را مي‌شود براي مدتي نخريد و از جايگزين آن استفاده كرد.
با اين حال كارشناسان بازار ملك اميدوارند، آغاز تدريجي معاملات در ارديبهشت بتواند قيمت‌هاي محله‌اي را تعيين كند و سايه ركود بر بازار نيز مانع شيب مثبت قيمت‌ها شود.
در هفته اول اردیبهشت ماه با توجه به گذشت بیش‌ از یک ماه از سال جدید همچنان بازار معاملات مسکن به خصوص معاملات مربوط به خرید و فروش واحدهای مسکونی راکد است و خبری از رونق در بازار نیست.
سردرگمی قیمت‌های فروش در بازار مسکن از یک سو و همچنین توقف مالکان در اقدام به فروش واحدشان از سوی دیگر تا حدی باعث شده تا بازار معاملات این روزها در رکود به سر ببرد.
با گذشت 20 روز از سال 92، هنوز قیمت‌ها در بازار مسکن به طور رسمی اعلام نشده البته اینکه قیمت‌ها رسمی اعلام نشده است به این معنا نیست که مسوولان بخش کنترل و نظارت بر قیمت مسکن نرخ‌های جدید را به بازار ارائه نکرده‌اند (وظیفه‌ای که بسیاری از متقاضیان در بازار مسکن تصور می‌کنند، می‌تواند بر دوش این افراد باشد، اما مسوولان مدام براین باورند که ملک به عنوان سرمایه افراد است و آنها نمی‌توانند بر ارزش‌گذاری این کالا دخالتی داشته باشند) بلکه منظور فروشنده‌ها هستند که همچنان مصمم به اعلام قیمت فروش نشده‌اند.
یکی از مسائلی که فروشنده‌ها این روزها بیش از گذشته برای ارزش گذاری واحدهای شان مورد اهمیت قرار می‌دهند، نرخ اقلام خوراکی است چراکه اغلب بنگاهداران املاک اظهار می‌کنند در مقابله با فروشنده‌ها برای عنوان دلیل اعلام نرخ‌های کاذب، مالکان نوسان قیمت برخی از اقلام خوراکی ضروری در یک هفته را مثال می‌زنند.
جرات خريد نيست
تعدادی از مشاوران املاک در منطقه پونک در پاسخ به پرسش بر اینکه برخی از خریداران بر این باورند «در مقابل گرانی مسکن باید اقدام به خرید نکنیم و به نوعی تحریم کنیم تا ارزان شود» و آیا این افراد موفق می‌شوند؟ اظهار کردند: نبود اتحاد در میان متقاضیان مسکن یکی از معضلاتی است که همیشه در بازار مسکن نقل قول تمامی فعالان این صنف بوده و هست و اتفاقا خود متقاضیان هم از این رفتار شاکی هستند.
وی در ادامه افزود: همین افرادی که چنین حکم‌هایی می‌دهند، اولین‌هایی هستند که خودشان به محض گرانی اقدام به خرید می‌کنند!
ایمانی درباره وضعیت فعلی بازار خرید و فروش در غرب تهران گفت: در حال حاضر تعداد فروشنده‌ها بسیار کم است و هنوز اغلب مالکان قیمت جدید به بازار ارائه نکرده‌اند و فقط عده‌ اندکی در ابتدای سال 10 تا 15 درصد قیمت‌های اسفند ماه را با نوسان رو‌به‌رو کردند.
این بنگاهدار خاطرنشان کرد: اکنون واحد مسکونی نوساز در برخی محله‌های پونک متری 5 میلیون تومان قیمت‌گذاری می‌شود و ممکن است بالاتر از این رقم هم به بازار اعلام شود و فعلا خریداران هم به دلیل گنگ بودن قیمت‌ها جرات خرید ندارند.
معیار غلط قیمت‌گذاری مسکن: اولین خرید با بالاترین قیمت
در خیابان راه آهن مشاور املاکی تاکید کرد: با اتمام فروردین ماه هنوز فایل جدیدی به ما سپرده نشده است اما همکارانی که تعدادی واحد جدید فایل کرده‌اند از قیمت فضایی به جای کذایی خبر می‌دهند.
وی در رابطه با پرسش دیگر براینکه به چه دلیل اردیبهشت ماه را زمان مشخص شدن قیمت‌های جدید در بازار مسکن معرفی می‌کنند؟ خاطرنشان کرد: به دلیل ایام نوروز دو هفته ابتدای سال تعطیل است و شروع کار و افتادن آن روي غلطک کمی به زمان نياز دارد. به همین خاطر در فروردین ماه بازار مسکن به طور کلی سوت و کور است.
مقدم تاکید کرد: حال با شروع اردیبهشت مالکان منتظر هستند تا واحدی در جوار واحدشان به فروش برسد در این لحظه قیمت‌گذاری‌ها کم‌کم شروع می‌شود زیرا ارزش واحد فروخته شده مبنا قرار می‌گیرد و هر فروشنده‌ای با مقایسه واحدش با واحد فروخته شده، قیمت متفاوتی را تعیین می‌کند در نتیجه با دست به دست گشتن چنین رویدادی به همین راحتی و بدون هیچ نظارت و کنترلی از سوی صاحب نظران قیمت‌های غیر واقعی در بازار رنگ واقعیت می‌گیرند ! خلاصه با انجام چندین معامله حدود قیمت‌ها مشخص می‌شود.
این مشاور املاک تصریح کرد: همین مسائل باعث شده تا امروز همه متقاضیان قدرت خرید نداشته باشند و بازار هم با رکود دست و پنجه نرم کند و تازه این اول کار است که قیمت‌های جدید به بازار فروش عرضه نشده است.
فروشنده‌های مسکن جلوتر از تورم حرکت می‌کنند
متاسفانه برخی از فروشنده‌ها فکر می‌کنند باید به طور یقین با تغییر سال قیمت ملک شان را زیاد کنند. یکی از فعالان در بازار مسکن خیابان نارمک در این باره عنوان کرد: این تفکر اشتباهی است اما برخورد فروشنده با این پرسش، پیش بینی آنها از گرانی‌ها و تورم در آینده است.
خازنی اظهارکرد: این روزها فروشنده‌ها جلوتر از تورم قدم برمی‌دارند و بهتر است گفته شود که این دسته از متقاضیان در بازار مسکن دست پیش گرفته‌اند.
وی درباره تحریم خرید از بازار مسکن به این موضوع اشاره کرد: عدم خرید توسط متقاضیانی که ملزم به خرید 100 درصدی نیستند یعنی صاحب خانه هستند و قصد دارند واحدشان را تبدیل به احسن کنند، موجب می‌شود تا عده‌ای از بازار خرید خارج شوند و در مقابل این رفتار برخی از سازنده‌هایی که با کمک قسط و وام وارد بازار فروش شده‌اند در مواجه شدن با چنین وضعیتی مجبور می‌شوند قیمت واحدهای‌شان را کاهش دهند.
خازنی البته به این مساله اشاره کرد که قیمت‌های پیشنهادی فروش حدود 10 درصدی نوسان یافته است و 10 تا 15 درصد مالکان دست به چنین کاری زده‌اند.
فروش موفق، شرط خرید موفق
«وقتی که قیمت گوشت و روغن که عرضه دولتی دارد طی یک روز بیش از یکبار دچار نوسان می‌شود، مسکن به عنوان کالای شخصی چطور دچار کمترین نوسانات شود ».
این جمله اغلب فروشنده‌ها در بازار مسکن است که این روزها تحویل بنگاهداران مسکن و خریداران می‌دهند.
این دسته از فروشنده‌ها براین باورند که آنها باید فروش موفقی داشته باشند که در ازای آن خرید موفقی هم داشته باشند اما جدا از این مساله مدتی است که فروشنده‌ها به خصوص موجران قیمت مایحتاج زندگی را برای توجیه قیمت‌های پیشنهادی‌شان عنوان می‌کنند.
بنگاهداری در خیابان نازی آباد با افزودن به این مطالب، گفت: قیمت فایل‌ها هنوز دچار نوسان نشده‌اند و فعلا مالکان در حد ادعا قیمت‌های جدیدی را به‌صورت گفتاری عنوان کرده‌اند.
کبیری خاطر نشان کرد: از ابتدای فروردین ماه معامله‌ای را به ثبت نرسانده‌اند چراکه قیمت‌های پیشنهادی فروش بالا است و توان خرید متقاضیان سلب شده است.
رونق خرید مسکن در پاییز تا اسفند
مشاور املاکی در منطقه تهرانپارس درباره بیشترین حجم خرید و فروش واحدهای مسکونی طی سال گفت: معمولا معاملات در نیمه دوم سال از رونق بیشتری برخوردار است و الان که به خصوص اول سال است بازار همچنان راه نیفتاده و معامله‌ای انجام نشده است.
شاهین درباره میزان فایل در بازار تصریح کرد: حجم فایل‌ها در بنگاه کافی است اما میزان معاملات با آنها غیرقابل مقایسه است.
وی در رابطه با خرید نکردن از بازار مسکن (تحریم) عنوان کرد: اکنون موقعیتی نیست که متقاضی قدرت خرید داشته باشد اما تحریم کند و اقدام به خرید نکند و به نظر می‌رسد هر متقاضی به محض فراهم شدن امکان خرید پا به بازار می‌گذارد.
وی کمترین قیمت‌های پیشنهادی فروش نوساز در تهرانپارس را برای هر متر مربع سه میلیون تومان اظهار کرد.

نظر بدهید: