چشم‌انداز بازار مسكن در سال۹۲
چشم‌انداز بازار مسكن در سال92
معاون سابق وزارت مسكن پس از سال‌ها سكوت و پرهيز از اعلام نظر درباره برنامه‌هاي دولت يا اوضاع بازار مسكن، تحليل كاملي از تحولات چندساله اخير و همچنين نماي سال 92 ارائه كرده است كه نشان مي‌دهد. در سال جاري احتمال بروز پديده «ركود تورمی» در بازار مسكن نسبت به ساير پديده‌ها، بيشتر است و بايد همه محورهاي قانون ساماندهي مسكن به اجرا دربيايد.منوچهر خواجه دلويي در تحليل خود به اعلام نرخ رشد قيمت مسكن در سال 91 پرداخته و درباره ورود سرمايه‌ها به قسمت سوداگري بازار ملك و دست به دست شدن زمين و آپارتمان بين سوداگران هشدار داده است.در اين مقاله همچنين براي اولين بار آمار شكاف بين عرضه و تقاضاي مسكن به‌رغم رشد ساخت‌و‌ساز در كشور، محاسبه شده است.
توصيه‌های معاون سابق وزير مسكن بعد از سه سال سكوت
گره‌های بازار مسكن 92 چيست؟
منوچهر خواجه‌دلويي: شكاف بين عرضه و تقاضاي مسكن هنوز رفع نشده است؛ پارسال نرخ رشد قيمت مسكن به 50 درصد رسيد؛ قانون ساماندهي مسكن مبناي عمل قرار گيرد
منوچهر خواجه‌دلويي معاون امور مسكن وزارت مسكن در دولت نهم، بعد از سه سال پرهيز – سكوت- از اعلام نظر درباره مسائل مرتبط با بازار مسكن، اخيرا به تحليل كاملي از وضعيت بازار طي چهار سال گذشته، پرداخته و با مقايسه آماري بين شاخص‌هاي مهم مسكن در سال‌هاي 87 تا 91، توصيه‌هايي را خطاب به دولت براي سال92 مطرح كرده است. اين مقام سابق وزارت مسكن در اولين بررسي خود، سراغ نامعادله عرضه و تقاضا رفته و تاكيد كرده است: در حال حاضر ميزان تقاضاي واقعي در بازار مسكن سالانه معادل يك ميليون و685 هزار خانوار است، اما حجم توليد سالانه مسكن، نصف اين ميزان و معادل 840 هزار واحد است.
آنچه خواجه‌دلويي درباره نرخ عرضه و تقاضاي مسكن مطرح كرده كاملا متفاوت از تفسيري است كه دولت با تكيه بر نتايج سرشماري نفوس‌ومسكن، دارد. مسوولان وزارت راه‌وشهرسازي مي‌گويند: در حال حاضر نامعادله عرضه و تقاضا، حل شده و حتي معكوس هم شده است به اين معني كه تعداد واحدهاي مسكوني موجود از تعداد خانوارها فراتر رفته و 400 هزار واحد نيز مازاد در كشور وجود دارد.
معاون ارشد سابق وزارت مسكن همچنين درباره اوضاع بازار در سال92، به اشتياق موجود در اين بازار براي سرمايه‌گذاري در خريد ملك و زمين اشاره كرده و با بيان اينكه در زمان رونق مسكن، سرمايه‌ها به اين سمت كشيده مي‌شود و آپارتمان‌ها، بدون استفاده مصرفي، دست به دست مي‌چرخد، از دولت خواسته است، كل مقررات درج شده در قانون ساماندهي مسكن همچون ماليات بر زمين‌هاي باير و ماليات بر معاملات مكرر را براي سال 92 به اجرا دربياورد.
خواجه‌دلويي همچنين درباره چشم‌انداز بازار مسكن در سال92، دو مبحث روز اقتصاد كشور –فاز دوم هدفمندي و افزايش نرخ ارز- را پيش كشيده و اثر اين دو را بر قيمت مسكن، افزايشي توصيف كرده است. گزيده‌اي از مقاله‌اي را كه به قلم منوچهر خواجه‌دلويي در شماره نوروزي هفته‌نامه «تجارت‌فردا» به چاپ رسيده است در زير بخوانيد:
نیاز به مسکن در كشور با توجه به برآیند اعداد ناشی از میزان ازدواج‌ها طی سال‌های برنامه پنجم و توزیع کسری ناشی از انباشت تقاضای سال‌های گذشته در کنار مازاد واحدهای مسکونی ناشی از مرگ و میر و واحدهای کسر‌شده ناشی از نرخ تخریب که متاسفانه در شهرهای بزرگ عدد نسبتا بالایی است، حدود يك‌ميليون و 685هزار واحد است كه در جدول شماره يك نشان داده شده است.
براساس جدول مذکور در حالی که تقاضای ناشی از تشکیل خانوارهای جدید در سال‌های آخر برنامه به حدود یک میلیون واحد مسکونی بالغ می‌شود کل نیاز سالانه از 5/1 میلیون واحد فراتر می‌رود و این در حالی است که آمار تولید مسکن در سال در مناطق شهری کشور حدود 800 هزار واحد بوده و با احتساب مسکن روستایی که البته بخش عمده آن نوسازی مسکن موجود است حداکثر حدود یک میلیون واحد را شامل می‌شود. (نمودار).
به عبارت دیگر طی سال‌های اخیر به‌رغم اینکه میزان تولید مسکن نسبت به دوره‌های قبل از برنامه چهارم رشد مناسبی داشته لیکن آنچه تولید شده با آنچه نیاز واقعی یا سرپناه در کشور قلمداد می‌شود مبین شکافی 50درصدی است که با ادامه این روند شاهد انباشته شدن تقاضای پاسخ گفته‌نشده خواهیم بود. در حوزه تولید و عرضه مسکن با توجه به اعداد فوق چند نکته حائز اهمیت است.
1- نرخ تخریب مسکن طی سال‌های اخیر افزایش چشمگیری یافته است به نحوی که در کلانشهرها و به ویژه تهران بسته به مناطق تحت بررسی بین 15 تا 35 درصد از واحدهای جدیدی که در قالب پروانه ساختمانی تولید و عرضه می‌شود جایگزین واحدهای مسکونی تخریب‌شده در همان اراضی است که نسبت به نرخ تخریب استاندارد عدد بالایی است؛ بنابراین آمار پروانه‌ها نباید برنامه‌ریزان را گمراه کند و باید میزان تولید واقعی را در برنامه‌ریزی مد نظر قرار دهند.
2- نرخ تشکیل خانوار، توان اقتصادی زوج‌های جوان و... با توجه به تولید و عرضه واحدهای اجاره‌ای و واحدهای کوچک موضوع مهم دیگری است. همان‌گونه که در جدول مربوطه دیده می‌شود به‌طور متوسط سالانه بالغ بر 900 هزار ازدواج جدید صورت می‌گیرد که این ازدواج‌ها بالقوه متقاضی واحد مسکونی ملکی در آینده و مسکن استیجاری در حال حاضر هستند؛ بنابراین موضوع پاسخگویی به این بخش از تقاضا عمدتا در کلانشهرها و شهرهای بزرگ در قالب برنامه تولید و عرضه واحدهای مسکونی کوچک و اجاره‌ای از مباحث اساسی است.
3- موضوع تولید و عرضه مسکن مهر که یکی از برنامه‌های طرح جامع مسکن کشور است از جمله برنامه‌های مهم و تاثیرگذار در بخش تولید و عرضه مسکن کشور به ویژه در شهرهای میانی، کوچک و شهرهای جدید کشور است که فارغ از برخی نکات در روش اجرا آثار مثبت و موثری در بازار مسکن این شهرها به‌جای گذاشته و چنانچه این برنامه اجرا نمی‌شد تبعات عدم تولید و عرضه مسکن به ویژه در شهرهای مذکور و در کل مسکن کشور مسائلی به مراتب سخت‌تر را پدید آورده بود.
قسمت قابل‌تامل بازار مسكن در ايران
آنچه در بخش مسکن ایران قابل تامل است بیشتر ناشی از نقشی است که بخش مسکن به‌عنوان ضربه‌گیر اقتصاد کشور عمل می‌کند. به دلیل کمبود برنامه‌های مناسب جهت مدیریت نقدینگی در کشور و نبود جاذبه‌های اطمینان‌بخش در سایر بخش‌های مهم اقتصادی و تولیدی به ویژه در نرخ تورم بالا، این بخش همواره در تلاطم‌های اقتصادی حجم عمده‌ای از نقدینگی سرگردان را جذب کرده است. البته اگر سرمايه‌ها بتواند توسط بخش تولید و عرضه مسکن جذب شود فی نفسه بد نیست لیکن آنچه بار منفی بخش سرمایه‌گذاری و ورود نقدینگی به این حوزه را به همراه دارد جنبه‌های سودا‌گرانه آن است که از زمین و مسکن به عنوان کالایی استفاده می‌شود که صرفا دست به دست چرخیده و اتفاقی که منجر به افزایش تولید یا بهره‌وری در محصول شود در طی آن صورت نمی‌گیرد. دوره‌های تجاری مسکن (دوره‌های رونق و رکود) از زمانی که آمار معاملات مسکن در کشور ثبت شده است (از سال 1370 به بعد) مبین آن است که در دوره‌های رکود این بخش از منابع و سرمایه از بازار مسکن کشور خارج شده و صرفا سرمایه‌گذاری، تولید و عرضه مسکن بر مبنای تقاضای مصرفی به فعالیت ادامه می‌دهد در حالی که با شروع هر دوره رونق حجم معتنابهی از سرمایه بازارهای رقیب (بازار سرمایه، طلا، تولید و این اواخر ارز) از آنها خارج و وارد بازار مسکن می‌شود به نحوی که این نسبت در اوج دوره‌های رونق به حدود 60 درصد حجم کل سرمایه گذاری در بخش مسکن در کلانشهرها می‌رسد.
از زمستان سال 1390 سیکل تجاری مسکن وارد مرحله رونق شده که طی سال 1391 تداوم یافته و در تهران مجموعا نرخ رشدی حدود 70 درصد را شاهد بوده‌ایم.
«ركود‌تورمی» در سال92
در سال 92 اجرای فاز دوم هدفمندی از جمله مقولاتی است که می‌تواند با رشد نقدینگی کماکان فشار روی این بخش را فزونی بخشد و قیمت نهاده‌های مسکن از جمله زمین، مصالح و دستمزد را افزایش دهد. افزایش نرخ ارز و تداوم برخی محدودیت‌ها نیز در حوزه مصالح و تجهیزات و تاسیسات مرتبط با ساختمان و مسکن قیمت تمام‌شده را می‌تواند بالاتر ببرد. لذا در صورت اجرای فاز دوم هدفمندی بروز پدیده «رکود - تورمی« در این بخش دور از انتظار نیست. رشد تقاضای مصرفی در کنار تقاضای سرمایه‌ای در سال 1392 ضرورت توجه برنامه‌ریزان را جدی‌تر می‌کند. آنچه می‌تواند مبنای عمل قرار گیرد عملیاتی کردن برنامه‌های مختلفی است که در قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن که منبعث از مطالعات گسترده متخصصان و برنامه‌ریزان کشور در قالب طرح جامع مسکن کشور است آمده است، همچون: حمایت از تولید و عرضه مسکن اجاره‌ای و ایجاد نهادهای حرفه‌ای اجاره‌داری به ویژه در کلانشهرها و شهرهای بزرگ جهت زوج‌های جوان، حمایت از تولید و عرضه مسکن روی زمین با حق بهره‌برداری طویل‌المدت از زمین (همان مسکن مهر) و ... .
در بخش مقابله با سوداگری نیز دو بند در لایحه به مجلس محترم پیشنهاد شد که یک بند آن در قانون تصویب، و بند دیگر حذف شد که ضرورت دارد احیا شود. بند قانونی موجود اعمال مالیات بر اراضی بایر شهری است در صورتی که ظرف مدت مشخص تولید و عرضه مسکن روی آنها صورت نگیرد، که در حال حاضر اعمال نمی‌شود وگرنه از این طریق در کلانشهرها حجم زیادی از اراضی به‌جای دست‌به‌دست شدن در اولین فرصت زیر ساخت و ساز و عرضه مسکن خواهد رفت و بند دیگر مالیات بر معاملات مکرر در بخش مسکن که صرفا مشمول کسانی می‌شود که با هدف سوداگری وارد بازار شده و بدون هیچ‌گونه نقش تولیدی با خرید و فروش ملک از افزایش ارزش آن بهره‌مند می‌شوند.
