تحلیل : نحوه برخورد با گرانی مسکن
نحوه برخورد با گرانی مسکن
خيلي از كساني كه اين روزها براي خريد يك آپارتمان نه چندان شيك و بزرگ و مدرن و نوساز و بالاي‌شهر و همه‌چيز تمام، به بنگاه‌هاي املاك سطح شهر تهران مراجعه مي‌كنند، در قدم اول بابت قيمت‌هايي كه دلالان بازار ملك اعلام مي‌كنند، شوكه شده و تقريبا بيش‌از نيمي از متقاضيان با انصراف از عزمي كه براي خريد مسكن جزم كرده بودند، از بازار خارج مي‌شوند.
نيمي ديگر نيز اگرچه براي مدتي دوام مي‌آورند و به جست‌وجو در بين فايل‌هاي فروشي بنگاه‌هاي مسكن براي پيدا كردن آپارتماني مناسب قدرت‌خريدشان ادامه مي‌دهند، اما در اين گروه نيز فقط تعداد معدودي موفق به خريد شده و بقيه جز اتلاف وقت، عايدي ديگري دستشان را نمي‌گيرد. مشكلي كه در بازار مسكن به‌خصوص در كلانشهر تهران و چند كلانشهر ديگر وجود دارد - و متاسفانه دولت بدون توجه به اصل مشكل، برنامه‌هاي غيرموثري را در پيش گرفته است- به نابرابري بين نرخ رشد قيمت مسكن و نرخ رشد قدرت خريد مسكن برمي‌گردد.
در حداقل 5 سال گذشته، سقف وام خريد مسكن هيچ افزايشي به خود نديده است و در اين مدت فقط رقمي در حد 20 ميليون تومان تسهيلات بانكي براي خريد مسكن به متقاضيان داده مي‌شود. اين در حالي است كه قيمت مسكن در 5 سال اخير از مترمربعي يك ميليون و 200 هزار تومان به بالاي متري 3 ميليون و 500 هزار تومان رسيده است.
اين يعني اينكه قدرت خريد مسكن از سال86 تا سال91 رقمي معادل صفر درصد افزايش پيدا كرده، اما قيمت مسكن 191 درصد افزايش را به خود ديده است.
هر چند اين نابرابري شديد، به‌راحتي در بازار مسكن ديده مي‌شود و درمان آن براي دولت شايد خيلي كار سختي هم نباشد، اما بي‌توجهي به آن، ريشه مشكلات در بازار مسكن را سال به سال ضخيم‌تر كرده تا جايي‌كه هر سال بر تعداد خانوارهايي كه به دليل ضعف مالي، امكان خانه‌دارشدنشان سلب مي‌شود، افزوده مي‌شود. در اين ميان دود انصراف از خريد مسكن به‌خاطر نداشتن توان جبران رشد قيمت‌ها مستقيم به چشم اجاره‌نشين‌هاي مقيم بازار اجاره مي‌رود. در يكي دو سال اخير به نسبت كاهش حجم تقاضا در بازار خريد مسكن، حجم تقاضا در بازار اجاره افزايش پيدا كرده است و همه خانوارهايي كه به‌خاطر ناتواني مالي در خريد مسكن، از اين بازار خارج شده‌اند، به ناچار وارد بازار اجاره شده‌اند. به همين خاطر است كه در دو سال گذشته نرخ رشد اجاره‌بها به مراتب بيشتر از نرخ رشد قيمت مسكن بوده و فشاري كه به اجاره‌نشين‌ها وارد شده افزايش تصاعدي پيدا كرده است.
اكنون دولت كه برنامه‌اي براي افزايش سقف وام خريد مسكن ندارد، برنامه‌اي هم براي مهار قيمت مسكن بعيد است وجود داشته باشد، جز اينكه يكسري پروژه‌هاي مسكن‌مهر در اطراف تهران به زودي افتتاح خواهند شد و شايد اين افتتاح‌ها بتواند تنها بخش كوچكي از نرخ رشد قيمت را جبران كند. پس در اين صورت بايد متقاضيان مسكن خودشان دست به كار شده و با مهارت‌هاي كاربردي، غول قيمت را به پايين بكشند. آيا مي‌توان در شرايط كنوني كه آپارتمان گران شده و اميدي هم به ارزان‌شدنش وجود ندارد، صاحب خانه شد؟
پاسخ مثبت است!
يك تحقيق ميداني درباره اندازه جيب كساني كه اين روزها به نيت خريد واحدمسكوني وارد بازار مي‌شوند، نشان مي‌دهد: اغلب متقاضيان با بودجه‌اي در حدود 100 ميليون تومان براي خريد آپارتمان وارد بازار مي‌شوند. اين 100 ميليون تومان عبارت است از پول نقد، وام در نظر گرفته شده و همچنين يكسري كالاي سرمايه‌اي همچون سكه يا خودرو كه فرد متقاضي خريد مسكن قصد دارد به محض پيداشدن ملك مناسب، آنها را به پول‌نقد تبديل كند.
در مقابل بودجه 100 ميليوني، ميانگين قيمت واحدمسكوني در تهران امروز به عددي حول و حوش 200 ميليون تومان رسيده است. پس تا اينجاي كار محال است فردي كه 100 ميليون تومان براي خريد مسكن كنار گذاشته بتواند ناگهان آن را دو برابر كرده و براي خريد اقدام كند.
اما راهكار چيست؟
اگر شما جزو دسته 100 ميليوني‌ها هستيد –كه حتما هم هستيد- مي‌توانيد با يكي از اقوام يا دوستانتان كه دست بر قضا او هم به دنبال آپارتمان مي‌گردد، شريك شويد و با سهام 50-50 براي خريد يك واحدمسكوني در تهران اقدام كنيد. شراكت فاميلي براي خريد مسكن در تهران ممكن است به اين زودي به سرپناه براي شما تبديل نشود، اما جلوي زيان اقتصادي شما را در آينده به‌طور قطع خواهد گرفت.
نرخ تورم در بازار مسكن سال به سال با شيب مثبت در حال افزايش است و اگر در سال جاري با 100 ميليون تومان بتوان 28 مترمربع از يك آپارتمان 60 مترمربعي را خريداري كرد، ممكن است سال بعد، اين عدد كفاف 25 متر يا حتي كمتر از آن را بدهد و سال بعدتر با اين مبلغ فقط بتوان 20 مترمربع از چنين آپارتماني را صاحب شد.
اما اگر فردي امسال اين آپارتمان را به‌صورت شراكتي خريداري كند، از تورم در امان خواهد بود، ضمن اينكه ارزش پول نقد او حالا ديگر به ملك تبديل شده و متناسب با نرخ تورم، بر ارزش آن افزوده نيز خواهد شد.خريد مسكن از طريق شراكت با يك نفر در فاميل يا دوست يا همسايه، علاوه براينكه جلوي كاسته‌شدن از ارزش پول‌نقد شما را مي‌گيرد، فاصله صاحب‌خانه‌شدن قطعي را نيز براي شما كوتاه خواهد كرد. طوري‌كه چنين افرادي مي‌توانند چند سال بعد سهم خود را واگذار كنند يا اينكه سهم طرف مقابل را خريداري كرده و با پول حاصل از آن، آپارتماني كوچكتر اما اين بار با 100 درصد سهام در اختيار را صاحب شوند.
با خريد مشاركتي آپارتمان حتي مي‌توان در آن ساكن شد و از پرداخت 50 درصد اجاره‌بها معاف بود!
