راهکاری برای پرداخت به موقع شارژ آپارتمان
راهکاری برای پرداخت به موقع شارژ آپارتمان
پیشنهاد یک فرمول جدید برای محاسبه شارژ ماهانه مجتمع‌های مسكونی در تهران
قابل توجه مديران ساختمان‌ها: دعوا نكنيد. به شارژ، تشويقي ببنديد
در تابلوي اعلانات مجتمعهاي مسكوني معمولا ابتداي هر ماه ولوله‌اي به پا مي‌شود. مدير مجتمع هفته اول ماه كه مي‌گذرد و براي او محرز مي‌شود كه تعدادي از ساكنان خيال پرداخت شارژ ماهانه مجتمع را ندارند، تصميم مي‌‌گيرد اسامي بدهكاران به همراه شماره واحدمسكوني آنها را ليست كرده و در تابلوي اعلانات در سالن ورودي يا لابي نصب كند تا بلكه بدهي اهالي مجتمع، به صندوق مجتمع پرداخت شود.
چالش پرداخت شارژ ماهانه ساختمان تقريبا در همه مجتمعهاي مسكوني –ساختمان‌هاي 4 واحدي و بالاتر- وجود دارد با اين تفاوت كه در مجتمعهاي زير 10 واحد، بدهي ساكنان خفيف و در مجتمعهاي بالاي 30 واحد، شدت اختلافات داخلي ساكنان برسر نحوه محاسبه شارژ و ميزان تاخير در پرداخت آن فوق‌العاده زياد است.
به همين دليل است كه انتخاب مديرساختمان در مجتمع‌ها كاری بس دشوار محسوب مي‌شود تا جايي كه به دليل پرهيز اعضا از مدير شدن، گاهي اوقات حضار مجبور به قرعه‌كشي مي‌شوند تا برنده بدشانس براي دوره‌اي 6 ماهه يا حداكثر يكساله، مسووليت سنگين مديريت ساختمان را برعهده بگيرد. وصول شارژ ماهانه سخت‌ترين مسووليت يك مدير ساختمان و هزينه‌كرد آن ساده‌ترين و جذاب‌ترين بخش از اين مسووليت به حساب مي‌آيد! گاهي اوقات آنچه باعث مقاومت ساكنان در پرداخت شارژ مي‌شود، رفتار سليقه‌اي و از نگاه ساكنان غيرمنطقي مدير در هزينه موجودي صندوق ساختمان است. اما گذشته از اين موضوع، دعواي شارژي در آپارتمان‌ها ريشه در دو موضوع دارد. موضوع اول مبلغ شارژ و موضوع دوم تنبلي ساكنان در پرداخت به موقع آن است. تجربه نشان داده مدير ساختمان معمولا از روي هزينه‌هاي چند ماه متوالي مجتمع، به عددي مي‌رسد كه تصور مي‌كند آن عدد بايد ملاك محاسبه شارژ ماهانه باشد. در اين ميان، نحوه هزينه‌كرد اصلا مورد توجه قرار نمي‌گيرد. باز هم تجربه نشان داده به محض تعويض مدير ساختمان، ميزان شارژ نيز يك ماه بعد تغيير مي‌كند. خواه سال به پايان رسيده باشد يا سال در نيمه قرار داشته باشد! ما در اين گزارش براي پايان دادن به دعواي شارژي در مجتمعهاي شما، بعد از كلي تحقيق و بررسي درباره هزينه‌هايي كه اين روزها به بخش مشاع –مشترك- ساختمان‌هاي مسكوني تحميل مي‌شود، فرمول جديد و منطبق با واقعيتي را براي محاسبه شارژ ماهانه ساختمان تدارك ديده‌ايم و معتقديم اين فرمول مي‌تواند در همه مجتمع‌ها مورد استفاده قرار بگيرد. اما قبل از اينكه از اين فرمول رونمايي كنيم، شيوههاي رايج در مجتمع‌ها را با هم مرور مي‌كنيم:
قديمي‌ترين شكل محاسبه شارژ ماهانه ساختمان، تعيين يك عدد مطلق براي همه واحدها است. در اين روش، مديرساختمان كاري به متراژ واحد و تعداد اعضاي خانوار ندارد و براي همه ساكنان، يك مبلغ را تعيين مي‌كند. ايراد اين شيوه اين است كه ساكنان كم‌تعداد يا كساني كه در هفته يكي دو روز در منزل نيستند، شارژ را اجحاف به خود مي‌دانند و از پرداخت آن سر باز مي‌زنند. شيوه ديگري براي محاسبه شارژ وجود دارد كه ابتدا يك رقم پايه براي همه ساكنان تعيين مي‌كند و سپس متناسب با متراژ واحدها، درصدي به شارژ پايه افزوده مي‌شود.
در شيوه سوم نيز ملاك محاسبه شارژ، تعداد اعضاي خانوار است كه ايراد اين شيوه نيز رابطه مخدوش بين تعداد اعضا با ميزان مصرف خدمات مشاع ساختمان نظير آب، برق و گاز است (ممكن است يك خانوار 4نفره در هفته 4بار از حمام استفاده كند، اما يك زوج تازه، براي رفتن به ميهماني‌هاي شبانه، هفته‌اي حداقل 7بار – سرجمع 14بار به ازاي هر نفر- از حمام استفاده كند). پس همانطور كه ملاحظه مي‌شود در تمام شيوههاي فعلي محاسبه شارژ ماهانه، ايراد و نقص و مشكل وجود دارد. بررسي‌ها در تهران نشان مي‌دهد: بهترين روش براي محاسبه شارژ ماهانه مجتمعهاي مسكوني، تعيين نرخ ثابت براي همه واحدها برمبناي هر مترمربع است. در اين فرمول كه با احتساب قيمت كنوني آب، برق و گاز دستمزد سرايدار محاسبه شده، به ازاي هرمترمربع از بناي مفيد واحدمسكوني، مبلغ 790 تومان شارژ تعيين مي‌شود.
فراموش نشود كه اين عدد نه خيلي مبلغ گران و نه خيلي ارزان محسوب مي‌شود، طوري كه براي يك برج مسكوني در شمال تهران مي‌توان از همين فرمول و معيار براي شارژ استفاده كرد و همزمان براي يك ساختمان مسكوني در جنوب تهران نيز اين عدد كارآيي دارد.
همچنين در اين فرمول، راهی نيز براي پرداخت به موقع شارژ آن دسته از افرادي كه دنبال بهانه مي‌گردند تا شارژ را پرداخت نكنند، پيش‌بيني شده است.
مديران مجتمعهاي مسكوني مي‌توانند براي واحدهايي كه در هفته اول هر ماه، شارژ را پرداخت مي‌كنند، تشويقي درنظر بگيرند. اين تشويقي عبارت خواهد بود از تخفيف 100 توماني مبلغ شارژ بابت هر مترمربع؛ به اين صورت كه شارژ اين دسته از ساكنان، متري 690 تومان محاسبه شود. اشتباه تاكتيكي مديران ساختمان‌ها در برخورد با ساكنان بدحساب، استفاده از ابزار تنبيه و افزايش مبلغ شارژ است. تجربه‌اي كه هيچ وقت جواب نداده بلكه برعكس، به كينه‌اي شدن فرد بدحساب و طولاني‌شدن مدت تاخير منجر شده است.
اما شيوه تشويقي در برج‌هايي كه تعداد كل واحدها در آن به مرز 100 واحد مي‌رسد، كاملا جواب داده و اين مدل براي ساختمان‌هاي با تراكم كمتر از 100 واحدمسكوني، به خوبي قابليت استفاده دارد.
