عقب بودن میزان عرضه نسبت به تقاضا در بازار مسکن
عقب بودن میزان عرضه نسبت به تقاضا در بازار مسکن
آمارهای رسمی، جای هيچ شك‌وشبهه‌ای نسبت به سرعت و حجم بالاي ساخت‌وساز مسكن در كل كشور، باقي نگذاشته است، اما نتيجه يكساله از اين رخداد مثبت نشان مي‌دهد: به رغم رشد در تيراژ و ارزش ريالي فعاليت‌های ساختمانی، نوعی «انحراف» در سرمايهگذاريهاي اين حوزه ديده مي‌شود، طوری كه تحت‌تاثير هدايت نادرست سرمايه‌هاي وارد شده به بازار ساخت‌وساز، هنوز ورودی عرضه به بازار مسكن با فاصله‌اي قابل‌توجه، عقب‌تر از ورودي تقاضا به اين بازار است.
آنچه بانك‌مركزی درباره مقصد سرمايهگذاری های ساختمانی در يك سال90 اعلام كرده، حاكی است: فقط 15 درصد كل سرمايه‌هاي وارد شده به بخش ساخت‌وساز، صرف تكميل ساختمان‌های در حال‌ساخت براي عرضه واحدمسكوني جديد به بازار مصرف، مي‌شود و مقصد مابقی سرمايه‌ها، پروژه‌های جديد و نيمه‌تمام هستند. طوري كه با توجه به حجم تقاضاي خريد و اجاره مسكن، اگر سرمايه‌گذاران، سهم «تكميل ساختمان‌ها» از سرمايهگذاری را حداكثر 5 درصد افزايش دهند، بازار مسكن به تعادل خواهد رسيد.
طبق اعلام بانك‌مركزي در سال90 رقمي معادل 40 هزار ميليارد تومان در بخش ساخت‌وساز سرمايهگذاری شده كه از اين رقم، 5 هزار ميليارد تومان برای تكميل آپارتمان‌های مسكونی، 25 هزار ميليارد براي آپارتمان‌هاي نيمه‌كاره و 10 هزار ميليارد تومان نيز براي شروع به ساخت آپارتمان‌هاي جديد هزينه شده است.
ماحصل اين حجم سرمايه‌گذاري در نهايت به عرضه 564 هزار واحدمسكوني آماده مصرف به بازار تقاضا منجر شده است، طوري كه 85 درصد كل سرمايهگذاريهاي ساختماني در سال90، عملا صرف پروژه‌هايي شده كه سال‌هاي بعد به «آپارتمان قابل‌استفاده» تبديل خواهد شد.
اين در حالي است كه پارسال، حدود 890 هزار متقاضی جديد- آمار ازدواج‌های سال90- وارد بازار مسكن شد.
به اين ترتيب حداقل 35 درصد از تقاضاي موجود در بازار مسكن-صرف‌نظر از تقاضاي انباشته- با كمبود آپارتمان براي خريد يا اجاره مواجه است.
به بيان ساده‌تر، سال گذشته بين بازار تقاضا و بازار عرضه، فاصله 326 هزار واحدي وجود داشته است كه اين نابرابري در صورت هدايت درست سرمايه‌هاي بكارگرفته شده در بخش ساخت‌وساز، به راحتي قابل رفع و برطرف شدن بود.
ارقام منتشرشده در گزارش بانك‌مركزي نشان مي‌دهد: پارسال با 15 هزار ميليارد تومان سرمايه‌گذاري در بخش تكميل ساختمان‌هاي مسكوني، نيم‌ميليون واحدمسكوني تكميل و به بازار مصرف عرضه شد بنابراين اگر سازنده‌ها 5 هزار ميليارد تومان ديگر به اين محل وارد مي‌كردند، تعداد واحدهاي جديد قابل‌سكونت، به راحتي كفاف تقاضا را مي‌داد.
آنچه بر انحراف سرمايه‌ها در بازار ساخت‌وساز قطعيت مي‌بخشد، وجود نسبت معكوس بين نرخ رشد عرضه آپارتمان به بازار مصرف و نرخ رشد سرمايهگذاريهاي ساختماني در كشور است طوري كه، تعداد واحدهاي مسكوني جديدي كه سال گذشته تكميل و روانه بازار مصرف شد، فقط 5/2 درصد نسبت به سال قبل از آن رشد داشته است اين در حالي است كه رقم كل سرمايه‌گذاري در ساخت‌وساز در سال90، حداقل 23 درصد نسبت به سال 89 افزايش پيدا كرده است.
كارشناسان مسكن در آسيب‌شناسی وضع موجود بازار ساخت‌وساز و كج‌راهه‌ای كه سرمايه‌گذاران اين بازار وارد آن شده‌اند، معتقدند: سودي كه سرمايه‌گذارها از محل شروع پروژه‌های جديد برای خود تصور مي‌كنند به مراتب بيشتر از سود حاصل از صرف سرمايه براي تكميل ساختمان است چونكه با گذر زمان از يك‌سو رشد قيمت مسكن به رشد سود كمك مي‌كند و از سوی ديگر ارزش ذاتی ساختمان نيمه‌كاره نيز بالا مي‌رود.
سهم تهران از آپارتمان‌های جديد
سال گذشته از 564 هزار واحدمسكوني عرضه‌شده به بازار تقاضا، 135 هزار واحد سهم تهران بوده است. ميزان عرضه آپارتمان جديد به بازار مسكن تهران در سال90 رقمي معادل 6 درصد افزايش داشته كه اين نرخ رشد سه برابر نرخ رشد كشوري بوده است. به اين ترتيب 24 درصد از كل عرضه جديد، در تهران اتفاق افتاده است.
همچنين 28 درصد از كل سرمايهگذاريهاي ساختماني در سال90، سهم تهران بوده است.
اصفهان نيز در مقام دوم بيشترين سرمايه‌گذاري قرار گرفته است.
