تغييركاربری
نحوه تغيير كاربری ملك در پايتخت
شورای شهر تهران در جريان بررسی لايحه بودجه 92 شهرداري، درآمد اين ارگان از محل عوارض تراكم و عوارض تغيير كاربري را نسبت به آنچه در لايحه آمده بود، كاهش داد تا مسير وصول درآمدهاي ناپايدار به سمت درآمدهاي پايدار (ماليات‌های شهری) هدايت شود. عضو كميسيون برنامه شوراي شهر درباره درآمد حاصل از تغيير كاربري با توجه به ممنوعيت تغيير كاربري در طرح تفصيل تاكيد كرد: فقط ساختمان‌هايي كه كاربري فعلي آنها متفاوت از آنچه در طرح تفصيلي براي آنها تعريف شده، اجازه تغيير كاربري دارند.
در گفت‌وگو با عضو شوراي‌شهر تهران بررسي شد
نحوه تغييركاربری ملك در تهران
تنظيم موتور درآمد شهرداري براي سال آينده
شهرداري‌تهران براي سال آينده، با چشم‌اندازي كه از ساخت‌وساز متصور شده، پيش‌بيني كرده بود درآمدي در حد 4 هزار و700 ميليارد تومان از محل اخذ عوارض تراكم و عوارض تغييركاربري كسب كند، اما با تغييراتي كه چند روز پيش در كميسيون برنامه و بودجه شوراي‌شهر تهران نسبت به اين منبع بزرگ درآمدي اعمال شد، شهرداري اجازه دارد براي سال92 به اندازه 3 هزار و 600 ميليارد تومان از فروش اين دو عوارض ساختماني، عايدي به دست بياورد. به اين ترتيب، از آنجا كه دورموتور درآمدي شهرداري براي سال آينده به اندازه امسال تنظيم شده، ساخت‌وسازهاي قابل اجرا در شهر تهران در سال92 نيز تقريبا معادل حجم امسال خواهد بود. محمدعلي نجفي عضو كميسيون برنامه و بودجه شوراي‌شهر تهران درباره تغييراتي كه اين كميسيون در لايحه بودجه سال92 شهرداري‌تهران اعمال كرده،اعلام كرد: بنا داريم جلوي افزايش درآمدهاي ناپايدار شهرداري- درآمدهاي حاصل از عوارض تراكم و تغيير كاربري- در 10 سال آينده را بگيريم تا در مقابل، راه دستيابي به درآمدهاي پايدار شهر تقويت شود.
نجفي درباره علت پيش‌بيني درآمد از محل تغييركاربري با توجه به اينكه طرح‌تفصيلي تهران هر نوع تغييركاربري ملك را ممنوع كرده است، گفت: در تهران فقط براي املاكي كه بين كاربري فعلي آنها و آنچه در طرح‌تفصيلي تعريف شده، مغايرت وجود دارد، تغييركاربري انجام مي‌شود، طوري كه ملاك عمل، كاربري قيدشده در طرح‌تفصيلي خواهد بود.نجفي تاكيد كرد: براي املاكي كه در حال حاضر مسكوني هستند، اما در طرح تفصيلي، كاربري تجاري يا اداري برايشان پيش‌بيني شده است، امكان تغييركاربري وجود دارد و كددرآمدي در بودجه92 نيز مربوط به اين دسته از املاك است، اما اين تصور كه كاربري يا پهنه قيدشده در طرح تفصيلي را بتوان با پرداخت عوارض، تغيير داد به هيچ وجه قابل اجرا نيست.
متن گفت‌وگو با محمدعلي نجفي عضو كميسيون برنامه و بودجه شوراي‌شهر تهران را در زير بخوانيد:
چه عامل یا تفکری باعث شد در کمیسیون برنامه و بودجه شوراي‌شهر به این جمع بندی برسید که دو هزار و 350 میلیارد تومان از بودجه پیشنهادی سال 1392 شهرداری تهران کم کنید؟
جدول درآمدی که در کمیسیون برنامه و بودجه بررسی شد در آن مشخص شد که هر رقم درآمدی در سال 90 چقدر بوده است، در سال 91 پیش‌بینی چقدر خواهد بود؟ و پیشنهاد شهرداری برای سال 92 چقدر است و نهایتا چه رقمی در کمیسیون برنامه و بودجه شورا تصویب شده است. یعنی چهار رقم مختلف بررسی می‌شود.
استدلال شورای شهر برای کاهش این رقم چه بوده است؟
همیشه دستگاه‌های اجرایی در دولت هم همین‌طور است برای درآمدها رقم‌هایی را پیش‌بینی می‌کنند که خیلی وقت‌ها واقعی نیست ارقام بالاتر از واقعیت را پیشنهاد می‌دهند. وظیفه آن دستگاه تنظیم کننده بودجه که در شوراي‌شهر، کمیسیون برنامه و بودجه است این است که این ارقام را بررسی کند و براساس رقم واقعی که پیش‌بینی دقیق تری است عدد بودجه تاييد شود. سیاست ما هم این است که اگر در آمد را قدری کمتر فرض کنیم بهتر از این است که از اول درآمد را بالا بگیریم. چون درآمد وقتی کمتر فرض شود اگر در عمل بیشتر شد مشکلی نیست و در چند ماه آخر سال می‌توان با متمم بودجه آن درآمد مازاد را خرج کرد همچون امسال که چنین اتفاقی افتاد. براي سال 92 هم همين سیاست را در نظر گرفتيم. گفتیم حتی اگر واقعا شهرداری 12 هزار میلیارد تومان درآمد داشته باشد بهتر است فعلا این رقم را کمتر بگیریم و هزینه ای غیرضروری برای آن نتراشیم. در طول عمل اگر دیدیم واقعا درآمد شهرداری 12 هزار میلیارد تومان شد این دو هزار میلیارد را در قالب یک متمم به بودجه اضافه می‌کنیم.
با کاهش دو هزار و 350 میلیارد تومانی بودجه92 سهم بخش نقد و غیرنقد هر کدام به چه رقمی رسیده است؟
رقم دقیق آن در ذهنم نیست، اما همان نسبت نصف به نصف نقد و غیرنقد در آن لحاظ شده است.
در بخش درآمدی بودجه بازهم دو هزار میلیارد تومان برای تراکم و دو هزار و700میلیارد تومان برای تغییر کاربری در نظر گرفته شده است. در این صورت در سال آینده شاهد خواهیم بود که بخش زیادی از درآمد شهرداری تهران از محل ساخت‌وساز که نوعی درآمد ناپایدار محسوب می‌شود تامین خواهد شد.این در حالی است که براساس سیاست‌های جدید باید نسبت درآمدهای پایدار به درآمدهای ناپایدار پیشی گیرد.
بله. ولی این سیاست باید در یک پروسه دراز‌مدت اتفاق افتد تا درآمدهای پایدار بخش بیشتری از بودجه را به خود اختصاص دهد و درآمدهای ناپایدار سهم کمتری داشته باشد. مسلما چنین امری در کوتاه مدت اتفاق نخواهد افتاد. روزی که شروع این سیاست کلید خورد تقریبا 92 درصد درآمدهای شهرداری ناپایدار بود تنها 8 درصد درآمدهای آن را درآمدهای پایدار تشکیل می‌داد، اما در حال حاضر طبق ادعای مسوولان شهرداری حدود 30 تا 35 درصد درآمدهای شهرداری پایدار شده است. چنین روندی قابل قبول است، بنابراین اگر بخواهیم به آن هدفی که شما اشاره کردید برسیم باید یک دوره ده ساله را طی کنیم.البته در این خصوص پیشنهادی در ارتباط با بودجه 92 داشتم که به طور نسبی هم اعمال شد این بود که به ردیف درآمدی عوارض ساخت و ساز، تراکم و تغییر کاربری در بودجه 92 نسبت به بودجه 91 رقمی اضافه نشود و تنها به بخش درآمدهای پایدار به میزانی متناسب با تورم اضافه شود. اگر این کار را شورای شهر و شهرداری حاضر باشند در ده سال ادامه دهند قطعا در سال دهم سهم درآمدهای ناپایدار کاسته خواهد شد و به آن نسبت استاندارد جهانی یعنی 20 تا 25 درصد از رقم بودجه خواهد رسید. اما در مجموع در بودجه سال 92 به نظر می‌رسد سیاست خوبی از سوی شورای شهر اعمال شده است.
تغییر کاربری طبق قانون طرح تفصیلی ممنوع است. پس چرا دو هزار میلیارد تومان برای تغییر کاربری در بودجه 92 لحاظ شده است؟
ممنوع نشده است. در حال حاضر بخش‌هایی از شهر براساس طرح تفصیلی جدید در راسته خدمات است یا در زون اداری قرار گرفته است، اما قبلا که ساخت وساز شده است با کاربری مسکونی ساخت وساز انجام گرفته است حالا مالکان مراجعه می‌کنند که چون این پهنه به یک پهنه اداری تبدیل شده تقاضا می‌کنیم که پلاک آنها هم به اداری تبدیل شود. چنین تغییر کاربری به نفع شهر است و به جای اینکه در مجموعه‌های مسکونی فعالیت اداری به صورت غیررسمی می‌شود با مجوز شهرداری آن پهنه رسما به اداری تبدیل شود و هزینه ای هم که باید به شهرداری داده شود پرداخت شود. به نظر می‌رسد این موضوع اقدام خوبی است و در طرح تفصیلی تغییر کاربری ممنوع شده است که به عنوان مثال یک مالک نمی تواند پلاک مسکونی را به اداری تبدیل کند یا اداری را به تجاری تبدیل کنند. اما اگر جایی اداری هست و قبلا با کاربری مسکونی ساخته شده است اشکالی ندارد که تغییر کاربری داده شود.
