وام «رابطهای» برای خريد مسكن
وام رابطهای برای مسكن
در بازار غيررسمی وام خريد مسكن همان‌طور كه دلال‌ها به ممنوعيت پرداخت هر نوع تسهيلات برای خريد ملك اهميتی نمي‌دهند، در پي ابلاغ مصوبه پرداخت وام ده ميليوني به آپارتمان‌هاي بيست ساله، اين مصوبه را نيز دور زده‌اند و تا بيست ميليون تومان وام پرداخت مي‌كنند.در اين بازار نشانه‌هاي قوي از ركود نسبي براي خريد وام وجود دارد؛ اما شواهد حكايت از رونق معاملات مسكن براي طبقه مرفه جامعه دارد.تسهيلات خريد مسكن با كارمزدهاي نجومي در اين بازار خريد و فروش مي‌شود.
كناردست بازار مسكن چه خبر است؟
بازارغيررسمي، مصوبه بانك‌مسكن را دور زد؛ وام 20 ميليوني آماده پرداخت به آپارتمانهای 20ساله پورسانت 17 ميليوني دلالان براي يك فقره وام 45 ميليوني در بازار غيررسمي نقل‌وانتقال وام خريد مسكن، حجم تقاضا به اندازه‌اي كه در بازار مسكن وارد شده، نيست تا جايي كه دلالان وام مسكن از اينكه مراجعه خريدار وام به اين بازار نسبت به قبل كاهش پيدا كرده است، اظهار تعجب مي‌كنند و در عين حال عدم تغيير «قيمت فروش انواع وام خريد مسكن» در شرايطي كه قيمت همه نوع كالا و خدمات در كشور طي ماه‌هاي اخير افزايش يافته را نشانه‌ای قوي از «ركود نسبي در بازار وام مسكن» عنوان مي‌كنند.
دلالان بازار وام مسكن مي‌گويند: خريدار براي تسهيلات كمتر از 40 ميليون تومان به شدت كاهش پيدا كرده اما براي خريد تسهيلات درشت – بالاي 100 ميليون تومان- تاحدودي متقاضي وجود دارد.
وضعيتي كه دلالان وام توصيف مي‌كنند نشان مي‌دهد: آنچه در حال حاضر در بازار معاملات مسكن به «شلوغ‌بودن بنگاه‌هاي املاك از خريدار آپارتمان» تعبير شده، نوعي مراجعه غيرموثر تلقي مي‌شود و بخش زيادي از متقاضيان حاضر در بازار مسكن يا خريدار واقعي نيستند و صرفا براي اطلاع از قيمت ملك به بنگاه‌ها مراجعه كرده‌اند يا اينكه بعد از اطلاع درباره قيمت‌ها، از خريد انصراف مي‌دهند. همچنين وجود خريدار براي وام مسكن بالاي 100 ميليون تومان نيز حكايت از رونق معاملات مسكن براي طبقه مرفه جامعه دارد. تحول تازه ديگري كه در بازار غيررسمي خريد و فروش وام مسكن شكل گرفته است به دورزدن مصوبه اخير بانك‌مسكن مربوط مي‌شود. بانك مسكن هفته گذشته اعلام كرد: ممنوعيت پرداخت تسهيلات 20ميليوني به آپارتمان‌هاي بالاي 12سال ملغي شده و متناسب با افزايش عمر از حد 12 سال، سالي يك ميليون و 750 هزار تومان از وام 20 ميليوني كسر و به خريدار واحدمسكوني داده مي‌شود به اين صورت كه به آپارتمان‌هاي 20ساله حداكثر 10 ميليون تومان وام تعلق مي‌گيرد.
اما اين مصوبه در بازار وام به گونه ديگري قابليت اجرا پيدا كرده به طوري كه دلالان وام در مراجعه متقاضيان مدعي هستند با ارتباطي كه دارند مي‌توانند بدون رعايت عمر‌بنا، براي خريد هر آپارتماني با هر ميزان عمر بنا، 20 ميليون تومان به صورت مطلق و بدون كم و كاست، تسهيلات بانكي تامين كنند. دلالان بابت اين ارتباط 5/2 ميليون تومان دستمزد مي‌گيرند و به غير از آن، وام را با قيمت 2 ميليون و 700 هزار تومان از فروشنده دريافت و به متقاضي وام ارائه مي‌كنند كه به اين ترتيب هزينه نهايي تسهيلات 20 ميليوني خريد مسكن براي آپارتمان‌هاي چند سال ساخت تا 5 ميليون تومان افزايش پيدا مي‌كند. تحت‌تاثیر وام رابطهای، خریداران آپارتمانهای پیر می‌توانند15 تا 20 درصد از قیمت خرید را از طریق وام 20 میلیونی پوشش دهند. این در حالی است که این تسهیلات برای آپارتمانهای معمولی حداکثر 10 درصد پوشش می‌دهد.
وام 45 ميليوني جانبازان كه براي خريد مسكن كاربري دارد با قيمت 17 ميليون تومان در بازار غيررسمي خريد و فروش مي‌شود و براي تسهيلات بالاي 100 ميليون تومان نيز بين 10 تا 15 درصد ارزش وام به عنوان كارمزد يا كارمزد دلال، از خريدار دريافت مي‌شود. بازار «وام مسکن» در هفته‌هایی که مردم برای نو نوار شدن در شب عید قصد خرید مسکن پیدا کرده‌اند حال و هوای زمستانی پیدا کرده است طوری که نوسانات قیمتی بازار خرید و فروش مسکن میل به خرید مسکن و به دنبال آن تقاضا برای وام خرید مسکن را با رکود در مقایسه با ماه‌های ابتدایی سال جاری و دو سال گذشته مواجه کرده است.
رشد قیمت مسکن در ماه‌های اخیر، حجم معاملات مسکن را با افت همراه کرده است که نشان دهنده کاهش قدرت خرید مردم و ناتوانی ورود به بازار خرید مسکن است. از سوی دیگر بازار وام مسکن متاثر از رکود معاملاتی در «سکون نسبی» به سر می‌برد به گونه‌ای که به گفته مشاوران بازار غیررسمی خرید و فروش وام، ماه هاست متقاضی خرید مسکن در این بازار دیده نشده است.
در این میان اما باز هم همچون ماه‌های ابتدایی سال، وام‌های با مبالغ درشت مشتری بیشتری را به خود جذب می‌کنند؛ چرا که طبق اطلاعات مشاوران وام مسکن، همزمان با رشد قیمت مسکن، متقاضیان با دریافت وام‌های درشت با وجود اقساط سنگین آنها این امید را دارند که بتوانند درصد بیشتری از هزینه خرید ملک خود را تامین کنند.
در بازار خبری نیست!
مشاوران بازار غیررسمی وام مسکن، وضعیت تقاضا در بازار وام را در بی رونقی کامل توصیف می‌کنند و افزایش قیمت مسکن را عامل بروز چنین وضعیتی عنوان می‌کنند و معتقدند: این روزها در بازار وام، حجم تقاضا برای خرید در مقایسه با نیمه اول سال به شدت کاهش پیدا کرده است چرا که با وجود افزایش قیمت مسکن توان خریدارانی که تا چند ماه پیش می‌توانستند با دریافت وامی با ارزش 20 تا 30 میلیون تومانی خانه بخرند کاهش پیدا کرده است و در نتیجه این افراد از ورود به بازار به طور کلی منصرف شده‌اند.
مشاوران خرید و فروش وام مسکن تنها متقاضیان دریافت وام خرید مسکن را افرادی می‌دانند که به دنبال وام‌های درشت مسکن هستند. یکی از این مشاوران درباره علت بروز چنین وضعیتی اظهار کرد: تا چند سال گذشته که مبلغ وام اعطایی از سوی بانک مسکن 15 میلیون تومان بود خریدار می‌توانست با دریافت این وام حداقل یک سوم از ارزش ملک را با وام پرداخت کند اما در حال حاضر با گذشت چند سال رقم وام رسمی خرید مسکن فقط به 20 میلیون تومان افزایش پیدا کرده است این در حالی است که در زمان حال حداقل بودجه مورد نیاز برای خرید یک واحد کوچک متراژ در یک منطقه معمولی شهر 150 میلیون تومان است.
او ادامه داد: مبلغ وام مسکن حدود 13 درصد از هزینه خرید مسکن را تامین می‌کند بنابراین در شرایط فعلی یا کسی به فکر خرید خانه نیست یا افرادی که توانایی خرید را دارند به سمت وام‌های درشت که البته در سیستم رسمی بانکی تعریفی ندارند می‌روند.
انتخاب بین بد و بدتر!
وام درشت همچنان در میان متقاضیان پرطرفدار است. اگر چه در میانه‌های سال متقاضیان خرید وام به دلیل کاهش توان از خرید وام‌های درشت منصرف شده بودند اما هم اکنون متقاضیان وام که برای خرید ملک وارد بازار شده‌اند ترجیح می‌دهند که با وجود اقساط سنگین اینگونه وام‌ها، برای تامین بخش بیشتری از بودجه خرید ملک به سمت وام‌های درشت بروند. چرا که وام 20 میلیون تومانی بانک مسکن درصد پایینی از بودجه مورد نیازشان را تامین خواهد کرد.
