پیش فروش مسکن به روش جدید
پیش فروش مسکن به روش جدید
مزايده آپارتمان‌هاي در حال ساخت در تهران و چند شهر ديگر با قيمت پايه استثنايي
فروش مزايده‌اي چه تاثيري بر قيمت‌ها دارد؟
شيوه «مزايده» براي فروش آپارتمان مسكوني كه از سال گذشته در تهران توسط معدود شركت‌هاي ساختماني فعال در شمال‌شهر به كار گرفته شد هم‌اكنون به خاطر آنچه «بهره‌برداري حداكثري از قيمت» گفته مي‌شود، در كل بازار نفوذ كرده طوري كه علاوه بر «فروش مزايده‌اي»، براي «پيش‌فروش» نيز استفاده از اين شكل عرضه رونق گرفته است.
تا پيش از اين، فقط مالكان آپارتمان‌هاي نوساز در شمال تهران بودند كه موفق مي‌شدند از طريق مزايده، واحدهايشان را به بالاترين قيمت پيشنهادي عرضه كنند، اما در حال حاضر برخي نهادهاي عمومي يا زيرمجموعه‌هاي موسسات مالي كه در نقاط مختلف تهران مشغول ساخت‌وساز هستند نيز تصميم گرفته‌اند براي پيش‌فروش واحدها، مزايده برگزار كنند.
به كارگيري ابزار جديد - و در عين حال ريسك‌زا براي طرف تقاضا- در بازار پيش‌فروش مسكن در شرايطي قوت گرفته كه در قانون مصوب مجلس براي پيش‌فروش ملك، مجوزي براي استفاده از اين ابزار – مزايده- داده نشده است اما چونكه قانون پيش‌فروش فعلا در بايگاني دو قوه –مجريه و قضائيه- قرار دارد و اجراي آن هنوز شروع نشده، پيش‌فروشنده‌ها مختارند به هر شكلي كه سود يك‌طرفه در معامله را برايشان حاصل كند، اقدام كنند.
بازار جديد «پيش‌فروش مزايده‌اي» حاكي است: اخيرا در تهران و چند شهر ديگر فراخوان مزايده عمومي آپارتمان‌هاي در حال ساخت با «قيمت‌پايه» مشخص منتشر شده و برعكس عرف بازار پيش‌فروش، مالك برگزاركننده مزايده شرط پيش‌فروش را دريافت بيش از 90درصد «قيمت نهايي» اعلام كرده است.
ظاهر اين مزايده‌ها براي متقاضيان مسكن سودده است به طوري كه «قيمت‌پايه» حدود 10 تا 25 درصد كمتر از قيمت روز واحدهاي مسكوني مشابه است، اما شرايطي كه در بطن مزايده تعيين شده قابل‌تامل به نظر مي‌رسد.
در پيش‌فروش‌هاي معمولي –غيرمزايده‌اي- معمولا حداكثر 50 تا 60 درصد از قيمت مورد توافق طرفين، از پيش‌خريدار گرفته مي‌شود. همچنين براي فروش واحدهاي آماده‌تحويل نيز در اغلب مواقع حدود 10 درصد از كل بهاي معامله، در زمان انتقال سندمحضري،
رد و بدل مي‌شود. اما در بازار پيش‌فروش مزايده‌اي، شرايط براي پيش‌خريدار حتي از خريداران هم سخت‌تر است.
در پيش‌فروش بين «مبلغ دريافتي از پيش‌خريدار» و «ريسك پيش‌خريد» رابطه مستقيم وجود دارد. هر چقدر مبلغ بيشتري از پيش‌خريدار دريافت شود، احتمال اينكه پيش‌فروشنده به تعهدش بابت تحويل واحدمسكوني آماده‌مصرف در زمان وعده داده شد، عمل كند، پايين مي‌آيد و در نتيجه ريسك معامله افزايش پيدا مي‌كند.
هر چند در پيش‌فروش‌هاي مزايده‌اي كه اين روزها در جريان است، مالك و عرضه‌كننده واحدها داراي برند و شهرت است، اما اتفاقات پيش‌بيني نشده در بازار ساخت‌وساز همچون افزايش ناگهاني قيمت مصالح در آينده و ضرر و زيان سازنده از اين بابت را نمي‌توان به واسطه صاحب‌نام بودن شركت‌ها جبران كرد.
از سوي ديگر تنها مزيت پيش‌خريد مسكن پرداخت تدريجي بهاي معامله است. در اين حالت اگر قرار باشد پيش‌خريدار در ابتداي معامله كل ارزش آپارتمان را پرداخت كند بعيد است چنين خريدي از بازار پيش‌فروش صرفه‌اقتصادي به همراه داشته باشد به خصوص اينكه در شرايط كنوني سود كوتاه‌مدت ناشي از سرمايه‌گذاري در برخي بازارهاي غيرملكي به مراتب بيشتر از بازار ملك است و مي‌طلبد نقدينگي افراد يا به صورت تدريجي براي پيش‌خريد يا براي خريد واحد تكميل‌شده يا در اين بازارها سرمايه‌گذاري شود.
بازار جديدي كه هم‌اكنون مجاور بازار پيش‌فروش مسكن شكل گرفته، آپارتمان‌هاي مسكوني در حال ساخت با «قيمت پايه» از 200 ميليون تا يك ميليارد تومان در نقاط مختلف تهران براي مزايده عرضه شده است. به عنوان نمونه در منطقه‌اي از تهران (حوالي پونك) كه قيمت واحدمسكوني نوساز حداقل مترمربعي 3 ميليون و 800 هزار تومان است، «قيمت‌پايه» پيش‌فروش مزايده‌اي واحدها مترمربعي 3 ميليون تومان تعيين شده است.
همچنين پيش‌فروش‌هاي مزايده‌اي آپارتمان‌هاي شمال تهران نيز با «قيمت‌پايه»6 تا 8 ميليون تومان در جريان است.
اين مدل پيش‌فروش در شهرهاي شمالي كشور نيز آغاز شده است در شهرهايي همچون نمك‌آبرود «قيمت‌پايه» مزايده واحدمسكوني در حال ساخت 200 ميليون تومان –براي يك واحد 120 متري- تعيين شده است كه در مقايسه با قيمت منطقه، پايين برآورد مي‌شود.
