يك حقوقدان با ارائه چند پيشنهاد درباره فعاليت مشاوران‌املاك مطرح كرد
لحاظ كردن مسووليت قانونی برای دفاتر املاك

یک وکیل دادگستری معتقد است که اشخاصی که در شغل مشاوره املاک فعالیت می‌کنند، چه دارندگان پروانه فعالیت و چه کارکنان آن، همگی باید دوره‌های ثبتی و حقوقی مربوط به ملک و معاملات ملکی را گذرانده و در صورت موفقیت، اجازه فعالیت کسب کنند.

جمشید نورشرق در گفت‌وگو با ایسنا، در بررسی حقوقی نقش و جایگاه مشاوران املاک با بیان اینکه معاملات در دفاتر املاک به دو طریق انجام می‌شود، اظهار کرد: در واقع معاملات عادی خارج از دفاتر اسناد رسمی، یکی از طریق مراجعه اشخاص به دفاتر املاک و دیگری از طریق معاملاتی که بین خود افراد و خارج از این دفاتر انجام می‌شود، به وقوع می‌پیوندد. وی ادامه داد: از نظر قانونی تمام قراردادهایی که در دفاتر املاک منعقد می‌شود و نیز قراردادهایی که بین خود اشخاص خارج از این دفاتر انعقاد می‌شود «سند عادی» محسوب می‌شود، در حالی که قانونگذار برابر ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک، تنظیم سند رسمی را نسبت به املاکی که دارای سابقه ثبتی باشد، دلیل مالکیت خریدار می‌داند.
این کارشناس مسائل حقوقی تصریح کرد: با توجه به مسائل مختلفی که در ارتباط با تنظیم قراردادها در دفاتر املاک مطرح هستند و نیز پرونده‌های قضایی که در اثر انجام معاملات در این دفاتر در محاکم دادگستری تشکیل شده و بخش مهمی از پرونده‌های قضایی را به خود اختصاص می‌دهد، به نظر می‌رسد که چند راهکار را می‌توان مدنظر قرار داد.
از اسناد عادي سلب اعتبار شود
نورشرق ادامه داد: راهکار اول این است که اساسا با توجه به اینکه در راستای ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک،‌ هرگونه نقل و انتقال اموال غیرمنقول با سند عادی، اعتباری ندارد، اساسا سندی را معتبر و قابل استناد محسوب کنیم که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می‌شوند و در نتیجه به کلی از اسناد عادی مرتبط سلب اعتبار شود. این وکیل دادگستری تصریح کرد: البته رواج اسناد عادی ناظر بر معاملات املاک و عرفی که بین مردم در مراجعه به دفاتر املاک، حاکم و رایج شده است، باعث می‌شود که به راهکار دیگری نیز توجه کرد و آن عبارت است از اینکه سازوکاری را تنظیم کنیم تا معاملاتی که در دفاتر املاک انجام می‌شود از خطرپذیری کمتری برخوردار باشند. وی تاکید کرد: در حال حاضر مدت زمانی است که بحث کد رهگیری مطرح شده است که بر این اساس غالب دفاتر املاک معاملاتی را که انجام می‌دهند، مبتنی بر این کد ساخته و از این طریق تا حدود زیادی از معاملات معارض کاسته شده و اگر ملک در سوابق مربوطه، مشکلی داشته باشد، مشخص می‌شود. نورشرق با بیان این که معاملاتی که در دفاتر املاک انجام می‌شود به عنوان سند عادی محسوب می‌شود، ادامه داد: این موضوع می‌تواند مشکلاتی را برای متعاملین به وجود آورد؛ چرا که مال مورد معامله می‌تواند ده‌ها مرتبه مورد نقل و انتقال قرار گیرد که همین امر می‌تواند مشکلاتی را برای خریداران به وجود آورد. وی با بیان اینکه دریافت کد رهگیری در زمان انجام معاملات تا حدودی از انجام معاملات معارض جلوگیری می‌کند، گفت: وضعیت قولنامه یا مبایعه‌نامه‌ها به عنوان یک سند عادی تا حدودی با دریافت کد رهگیری بهبود بخشیده شده است، ولی مسلما این موضوع نیز رافع تمامی مشکلات حاکم بر تنظیم اسناد عادی نسبت به املاک نیست.
مشاوران‌املاك بايد مكلف به پرداخت خسارت شوند
این وکیل دادگستری با بیان این که اصولا حق در برابر تعهد است، ادامه داد: براین اساس بنگاه‌ها یا آژانس‌های املاک که واسطه خرید و فروش ملک می‌شوند و حق کمیسیون را در برابر انجام معاملات از طرفین معامله دریافت می‌کنند باید فعالیت‌شان در برابر یک مسوولیت قانونی باشد. در واقع دفاتر املاک باید تعلق سند مالکیت به ملک یا مال غیرمنقول را در انجام معاملات به طرفین معامله تایید کنند، بنابراین اگر این مسوولیت قانونی بر عهده آژانس‌های املاک قرار بگیرد این دفاتر مکلف می‌شوند که در صورت سستی و بی‌مبالاتی در احراز این موضوعات، خسارات وارده به فروشنده یا خریدار ملک را جبران کنند.
حق‌كميسيون تناسبي با كار مشاوران‌ ندارد
این حقوقدان درباره‌ حق کمیسیونی که دفاتر املاک از طرفین معامله برای انعقاد قراردادها دریافت می‌کنند، اظهار کرد: این دفاتر باید برابر تعرفه تعیین شده بر مبنای آنچه که اتحادیه مربوطه آنها در نظر گرفته است از طرفین معامله، حق کمیسیون دریافت کنند، ولی با توجه به نبود و فقدان مسوولیت قانونی برای مشاوران املاک، حق کمیسیونی که این دفاتر از طرفین معامله دریافت می‌کنند تناسبی با واسطه شدن آنها در معاملات نداشته و وجه دریافتی، بدون هیچ‌گونه مسوولیتی نسبت به صحت و اعتبار معامله است. وی با تاکید بر این که «باید فرم‌های از پیش تنظیم شده برای انعقاد قراردادها در دفاتر املاک با نظارت دادگستری یا کانون‌های وکلای دادگستری تنظیم شود»، خاطرنشان کرد: باید یک نظارت رسمی روی متن قراردادهای متحدالشکل دفاتر املاک صورت گیرد و آژانس‌های املاک با امضای ذیل این قراردادها و ممهور کردن قراردادها به مهر دفاترشان، مالکیت فروشنده در این ملک را تایید کنند و خسارات ناشی از کشف خلاف این موضوع را بر عهده بگیرند، بنابراین مطمئنا با سختگیری در این زمینه تا حدودی از بار پرونده‌های قضایی و دعاوی ملکی در دادگستری کاسته می‌شود.
تعريف مسووليت قانوني
نورشرق با اشاره به اینکه اکثر دعاوی ملکی در محاکم به دلیل این است که انعقاد قراردادهای مقدم در انجام معاملات مورد قبول قرار می‌گیرد و این موضوع با ماده 22 قانون ثبت املاک و اسناد در تعارض است، گفت: این امر باعث می‌شود که شخصی که ملک را با سند عادی مقدم خریداری کرده، برای الزام ملک به تنظیم سند رسمی، مبادرت به طرح دعوی علیه فروشنده در محاکم دادگستری کند و در این موارد مسلما حقوق شخصی که به دفاتر املاک اعتماد کرده و حتی پس از تنظیم مبایعه نامه، سند رسمی نیز بنام وی ثبت شده است، به خطر ‌افتد، بنابراین بهترین راهکار این است که مسوولیت قانونی را برای دفاتر املاک در متن قراردادها لحاظ کنیم. این وکیل دادگستری درباره‌ اینکه آیا امکان دارد دفاتر املاک هم مانند دفاتر اسناد رسمی زیرمجموعه سازمان ثبت اسناد و املاک قرار بگیرند، گفت: این امر در صورتی می‌تواند تحقق پیدا کند که انجام معاملات غیرمنقول در دفاتر املاک در راستای حرکت به سمت ماده 22 قانون ثبت املاک و اسناد باشد. به این معنا که به گونه‌ای حرکت کنیم تا طرفین معامله فکر نکنند سند عادی دلالت بر مالکیت آنها دارد و طرفین معامله آگاهی یابند که با حضور در دفاتر املاک فقط یک پیش‌توافقی را انجام داده‌اند و توافق اصلی در انجام معامله در محضر با تنظیم سند رسمی صورت می‌گیرد و ثمن اصلی معامله هم آنجا پرداخت خواهد شد.

نظر بدهید: