افزایش سطح فرسوده در تهران

قيمت املاك مستقر در لكه‌هاي جديد بافت‌فرسوده كاهش مي‌يابد يا افزايش؟
گروه مسكن- بهشاد بهرامي: سازمان نوسازي شهر تهران نقشه حاوي بافت‌فرسوده فعلي و بافت‌فرسوده جديد كلان‌شهر تهران را براي تصويب در شوراي‌ عالي شهرسازي و معماري كشور، تحويل شوراي‌شهر داد.
مساحت بافت‌فرسوده شهر تهران براساس نقشه جديدي كه شهرداري از روي سه ويژگي املاك تهيه كرده، 66 درصد افزايش پيدا كرده و از 3 هزار و 268 هكتار به 5 هزار و 100هكتار رسيده است.

در اين نقشه، لكه‌هاي فرسوده تازه‌ شناسايي شده، تقريبا در همه مناطق 22گانه حتي در شمال‌شهر نيز ديده مي‌شود اما بيشترين سطح فرسوده به نقاط مركزي و جنوب پايتخت تعلق دارد.
املاك موجود در سطح جديد بافت‌فرسوده داراي سه ويژگي توام ناپايداري، ريزدانگي و نفودناپذيري هستند و عمر بناي اغلب آنها حداقل بيش از 5/1دهه تخمين زده مي‌شود.
درباره تصويب نقشه جديد بافت‌فرسوده در شوراي عالي شهرسازي و معماري كشور ترديدهايي وجود دارد از جمله اينكه گفته مي‌شود: ممكن است بار مالي ناشي از افزايش مساحت فرسوده پايتخت براي دولت بابت تامين مالي نوسازي املاك، مانع تصويب كامل اين نقشه شود. با اين حال در صورت اعلام آدرس نقاطي از تهران كه در جريان تدقيق نقشه بافت‌فرسوده، به عضويت اين بافت درآمده‌اند، املاك مستقر در لكه‌هاي جديد داراي ارزش‌افزوده خواهند شد.
كارشناسان شهري درباره تاثير نقشه جديد بافت‌فرسوده تهران بر قيمت مسكن، معتقدند: در نقاطي كه جزو بافت‌فرسوده جديد محسوب مي‌شوند، مالكان اجازه تخريب و نوسازي با امتياز «معافيت در پرداخت عوارض ساخت و تراكم و همچنين استفاده از وام بانكي بدون سپرده» را پيدا مي‌كنند ضمن اينكه در جريان نوسازي تعداد طبقات بيشتري از وضع فعلي ملك، نصيب مالكان مي‌شود كه مجموعه اين مزايا، رشد ارزش‌ اين املاك نسبت به قبل را در پي خواهد داشت.
اين در حالي است كه دلالان بازار مسكن، اطلاق بافت‌فرسوده به يك محله را با كلنگي قلمدادكردن املاك آن محله و در نتيجه شكست قيمت املاك برابر عنوان مي‌كنند.
 در حال حاضر در برخي محله‌هاي تهران مالكان آپارتمان‌هاي چند طبقه 20سال ساخت با اطلاع از تراكم‌هاي اضافي در طرح تفصيلي قصد تخريب و ساخت از نو را دارند، اما شهرداري منطقه صدور مجوز ساخت را به ابلاغ نقشه جديد بافت‌فرسوده و وجود اين محله در نقشه منوط كرده است.
مدیر عامل سازمان نوسازی شهر تهران با اعلام افزایش حدود دو هزار هکتار به مساحت بافت فرسوده، از زیاد شدن تعداد لکه‌های بافت فرسوده در برخی مناطق شمالی تهران در پیش‌نویس نقشه‌های طرح تدقیق بافت فرسوده خبر داد و عنوان کرد: با توجه به حجم بالای فرسودگی روند نوسازی هنوز قابل‌قبول نیست، اما قطعا در این مناطق رونق ساخت وساز به وجود خواهد آمد. به گزارش «دنیای اقتصاد» پس از گذشت چند ماه پیش نویس طرح تدقیق نقشه‌های بافت فرسوده به شورای شهر تهران ارسال و برای بررسی به کمیسیون توسعه و عمران شورا فرستاده شد. طبق اطلاعات این پیش نویس مساحت بافت فرسوده به پنج هزار و 100 هکتار رسیده است اما مساحت بافت ناپایدار همچنان در مرز 15 هزار هکتار باقی مانده است.
علیرضا جعفری مدیر عامل سازمان نوسازی با اشاره به آماده شدن طرح تدقیق نقشه‌های بافت فرسوده گفت: با توجه به اصلاحاتی که در بخشی از اراضی بافت ناپایدار صورت گرفته است مساحت بافت ناپایدار در این طرح همچنان در مرز 15 هزار هکتار قرار دارد.
او به افزوده شدن مساحت بافت فرسوده اشاره و تاکید کرد: تا پیش از تهیه نقشه‌های تدقیق مساحت بافت فرسوده تهران در شورای عالی شهرسازی و معماری کشور سه هزار و 268 هکتار ثبت شده بود، که پس از انجام گرفتن طرح تدقیق در سازمان نوسازی در طرح‌های تدقیقی که توسط کارشناسان سازمان تهیه شده، این رقم به 5 هزار و 100 هکتار رسیده است.
جعفری با بیان اینکه بافت فرسوده در تمامی مناطق شهر تهران گسترده شده است، اظهار کرد: درست است که بافت فرسوده تمامی پهنه جنوبی پایتخت را در بر گرفته است، اما این‌طور نیست که در مناطق شمالی شهر با بافت ناپایدار و فرسوده مواجه نباشیم. او ادامه داد: لکه‌های بافت فرسوده در تمامی مناطق تهران قابل رویت است اما در طرح تدقیق نقشه‌های بافت فرسوده تعداد لکه‌های بافت فرسوده در مناطق شمالی شهر بیشتر شده است. جعفری در پاسخ به این سوال که افزایش پهنه‌های بافت فرسوده در قیمت مسکن چه تاثیری خواهد گذاشت، تصریح کرد: این اتفاق به رونق ساخت‌و‌ساز در نقاطی از شهر که در نقشه جدید به عنوان بافت ناپایدار یا فرسوده شناسایی شده‌اند منجر مي‌شود. جعفری در خصوص علت رونق ساخت وساز در مناطقی که به بافت اضافه شده اند توضیح داد: چون مالکانی که قصد نوسازی دارند ممکن است با موانع مالی روبه‌رو باشند اما با اطلاع از این موضوع که ملک آنها در پهنه بافت فرسوده قرار گرفته، می‌توانند از مزایا و تسهیلات تشویقی اختصاص یافته به بافت فرسوده استفاده کنند.

نظر بدهید: