كم‌فروشی در بازار مسكن
كم‌فروشی در بازار مسكن
ظاهرا فروش آپارتمان قبل از صدور پايان‌كار از سوي شهرداري، ممنوع است؛ اما اراده قوي بسازوبفروش‌ها در دورزدن مقررات مديريت‌شهري باعث شده هم‌اكنون بخش قابل توجهي از واحدهاي مسكوني، در ابتداي عمليات نازك‌كاري و بدون مجهزشدن به امکانات تكميلي، در بنگاه‌ها فايل شده و به بهانه حداكثر 5درصد ارزان‌تر از آپارتمان مشابه منطقه، بلافاصله فروش رود. اين گزارش حاكي‌است چنين مواردي، به خالي گذاشتن جاي تجهيزات تكميلي يا نازك‌كاري منتهي نمي‌شود، بلكه در عمده ساختمان‌هاي نوساز آماده تحويل در پايتخت، در باطن‌ساختمان نيز كم‌فروشي رخ داده است.
«كم‌فروشي» در فروش آپارتمان‌ها
عرضه واحدهاي‌مسكوني نوساز به صورت «ناقص» به بازار خريد به بهانه حداكثر 5درصد ارزان‌تر
هشدار ریيس سازمان نظام مهندسي به كم‌فروشان: استفاده مصالح كمتر از حد استاندارد در باطن‌بنا تخلف است
خودمختاري دلالان آپارتمان در تهران بابت فروش واحدمسكوني در هر مقطعي از ساخت كه سازنده تصميم بگيرد، باعث شده معضل «كم‌فروشي» از بازار مواد خوراكي به بازار مسكن نيز سرايت كند.
ظاهرا فروش آپارتمان قبل از صدور پايان‌كار از سوي شهرداري، ممنوع است؛ اما اراده قوي بسازوبفروش‌ها در دورزدن مقررات مديريت‌شهري باعث شده هم‌اكنون بخش قابل توجهي از واحدهاي مسكوني، در ابتداي عمليات نازك‌كاري و بدون مجهزشدن به امکانات تكميلي، در بنگاه‌ها فايل شده و به بهانه حداكثر 5درصد ارزان‌تر از آپارتمان مشابه منطقه، بلافاصله فروش رود.
سازنده‌ها با حذف آيتم‌هايي همچون نقاشي ساختمان، سيستم‌هاي گرمايشي و سرمايشي، تجهيزات آشپزخانه و حتي سرويس‌هاي بهداشتي از داخل واحدهاي مسكوني در حال ساخت، به شيوه «فروش ناقص» آپارتمان تمايل پيدا كرده‌اند.
در مقابل اين نوع عرضه مسكن، اگر چه انتظار طبيعي از نوع رفتار طرف تقاضا «اقدام به نخريدن» است، اما بررسي‌ها در بازار نشان مي‌دهد: در حال حاضر خريد آپارتمان‌هاي ناقص به مراتب بيشتر از واحدهاي تكميلي در رونق است!
اين در حالي است كه هزينه لازم براي خريدار بابت تكميل آپارتمان تقريبا با تخفيفي كه سازنده هنگام فروش ناقص، قائل مي‌شود برابري مي‌كند! این گزارش از كم‌فروشي عوامل ساخت آپارتمان‌هاي مسكوني، به خالي گذاشتن جاي تجهيزات تكميلي يا نازك‌كاري منتهي نمي‌شود، بلكه در عمده ساختمان‌هاي نوساز آماده تحويل در پايتخت، در باطن‌ساختمان نيز كم‌فروشي رخ داده است. ديوارهاي فوق‌العاده نازك بين واحدها، تركيدگي لوله‌هاي آب و سيستم‌هاي گرمايش تنها چند ماه بعد از مسكوني‌شدن واحد و همچنين نياز ساختمان به تعمير اساسي حداكثر دو سال پس از استفاده، نتيجه روش تازه‌اي از ساخت‌وساز است كه در آن، سازنده براي درامان ماندن از افزايش قيمت مصالح‌ساختماني، كمتر از حد استاندارد، مصالح استفاده مي‌كند.
دلالان مسكن در اين باره مي‌گويند: خريدار به خاطر ضعف قدرت خريد از چنين آپارتمان‌هایي استقبال مي‌كند و با رضايت كامل صاحب اين واحدهاي مسكوني مي‌شود؛ اما ریيس سازمان نظام مهندسي ساختمان تهران با هشدار به انبوه‌سازان و بسازوبفروش‌ها هر نوع كم‌فروشي در ساخت‌وساز را تخلف مي‌داند و از برخورد با عوامل ساخت از مهندس‌ناظر گرفته تا سازنده خبر مي‌دهد.
براساس اين گزارش، با توجه به آخرين قيمت تجهيزات تكميلي ساختمان‌هاي مسكوني، خريداران آپارتمان‌هاي ناقص در تهران مجبورند به طور متوسط بين 20 تا 30 ميليون تومان براي تكميل نازك‌كاري واحدمسكوني هزينه كنند. اين در حالي است كه تخفيف اعمال شده از سوي فروشنده آپارتمان براي غيبت تجهيزات، به مراتب كمتر از اين ارقام است.
در حالی که هزینه‌های نهایی ساخت واحدهای نوساز از ماه‌های پایانی سال گذشته تاکنون در چند مرحله دستخوش افزایش قرار گرفته است سازندگان برای جبران کاهش قدرت خرید مردم و همچنین افزایش هزینه‌های ساخت که در نهایت باعث به فروش نرفتن واحدهای آنها شده، در اقدامی تازه با حذف برخی آیتم‌های داخلی ساختمان برای معضل خود و خریداران چاره‌جویی کردند.
این در حالی است که در ادامه این دسته از چاره‌جویی‌ها، برخی دیگر از سازندگان با استفاده از شرایط پیش آمده نوع تازه‌ای از کم فروشی در ساخت و ساز را نیز در بازار مسکن باب کرده‌اند؛ به این ترتیب در حالی که اغلب کم فروشی‌های سازندگان در سال‌های گذشته با ظاهرسازی تجهیزات داخلی پوشانده می‌شد و اغلب این کم فروشی‌ها مربوط به سازه و نوع ساخت به اضافه مصالحی بود که در ساخت واحدهای مسکونی به کار می‌رفت، چندی است کم فروشی به تجهیزات داخلی ساختمان نیز سرایت کرده است.
سازندگان کم فروش با این استدلال که برخی آیتم‌های داخلی ساختمان همچون پکیج، کابینت و... را با حذف هزینه‌های مربوط به آن از قیمت تمام شده ساختمان، بر عهده خود مشتریان می‌گذارند تا به این ترتیب فضای داخلی با سلیقه خریداران منطبق شود، شاید تنها حداقل نیمی از هزینه‌ها را بابت آنچه خریدار باید پس از خرید در قبال نصب تجهیزات داخلی بپردازد از قیمت نهایی کم می‌کنند.
از طرف دیگر، زمانی که سازندگان برای مثال تجهیزات 10 واحد را به صورت یکجا خریداری و نصب می‌کنند، طبعا هزینه‌ها کمتر از زمانی خواهد بود که هر خریدار به صورت انفرادی اقدام به خرید و نصب این تجهیزات می‌کند.
به این ترتیب و به گفته سازندگان و سایر فعالان بازار مسکن، این اقدام تازه هم به جهت مزایایی که برای خریدار و فروشنده در کاهش هزینه‌ها و سپس قیمت تمام شده مسکن دارد و هم از این نظر که به دلیل سوءاستفاده‌های برخی از سازندگان رواج کم فروشی در بازار مسکن را به همراه دارد نه می‌توان آن را به طور کلی طرد کرد و نه می‌توان به تشویق این شیوه از ساخت و ساز پرداخت.
باطن بدتر از ظاهر!
یکی از مشاوران املاک فعال در تهران با بیان اینکه اساسا حذف برخی آیتم‌های داخلی ساختمان با دو هدف عمده از سوی سازندگان صورت می‌گیرد گفت: ایجاد فرصت برای اعمال سلیقه مشتریان و کاهش هزینه‌های ساخت مهم‌ترین دلایل حذف برخی آیتم‌های داخلی واحدهای مسکونی است.
وی با بیان اینکه بیشترین کم فروشی‌ها در باطن یا همان سازه بنا صورت می‌گیرد، تصریح کرد: در بسیاری موارد دیده می‌شود نمای داخلی یک ساختمان بسیار شیک، کامل و باب طبع مشتریان است، اما پس از یک سال دیوارها ترک می‌خورد یا حتی ساختمان نشست می‌کند.
شکل تازه کم فروشی در بازار مسکن
یکی دیگر از مشاوران املاک با انتقاد از سوء‌استفاده برخی سازندگان از بی‌اطلاعی مردم و رواج کم فروشی در بازار معاملات مسکن به خصوص در سال جاری گفت: پس از کم فروشی برخی سازندگان در نوع مصالحی که برای ساخت استفاده می‌شود و انتخاب برخی تجهیزات درجه دو و سه به اسم اقلام درجه یک ساختمانی، اینک نوبت به کم فروشی در تجهیزات داخلی مسکن رسیده است. وی افزود: برخی سازنده‌ها در حالی با حذف بعضی از آیتم‌ها به خریدار اعلام می‌کنند که قیمت تمام شده واحد را هم کم کرده‌اند که عملا شاید این میزان کاهش حتی نیمی از هزینه‌هایی را که خریدار باید پس از تحویل واحد در آن هزینه کند پوشش ندهد.
سازنده‌ها زیاده خواه شده‌اند
مشاور املاک دیگری که در زمینه خرید و فروش واحدهای نوساز فعالیت می‌کند گرانی تجهیزات و هزینه‌های ساخت را مهم‌ترین دلیل رواج کم فروشی و حذف برخی آیتم‌ها از فضای داخلی ساختمانی عنوان کرد.
وی گفت: علاوه بر گرانی و افزایش قابل توجه هزینه‌های ساخت، زیاده خواهی برخی سازندگان این شرایط را تشدید می‌کند.
این مشاور املاک ادامه داد: هم اکنون بیش از نیمی از سازندگان در شهر تهران به طور متوسط در ساخت و سازهای نوساز کم فروشی می‌کنند.
وی به مردم و مشاوران املاک توصیه کرد تا با خودداری از خرید واحدهای سازندگان ناشناس با سودجویی و زیاده‌خواهی‌های آنان مقابله کنند.
کم فروشی در واحدهای رده پایین
در همین زمینه، بیت ا... ستاریان، کارشناس و انبوه ساز مسکن گفت: اغلب کم فروشی‌های واحدهای نوساز معمولا در تولیدات رده پایین و بساز و بفروشی اتفاق می‌افتد.
وی افزود: دلیل اصلی هم این است که با افزایش مضاعف هزینه‌های ساخت قدرت خرید متقاضیان واحدهای نوساز کاهش پیدا کرده و سازندگان هم برای جبران افزایش قیمت‌ها و برای اینکه واحدهایشان روی دستشان نماند برخی آیتم‌ها را از فضای داخلی ساختمان حذف می‌کنند.
ستاریان تصریح کرد: علاوه بر این در بسیاری از ساختوسازها خصوصا واحدهایی که به شیوه پیش فروش عرضه می‌شوند حذف این آیتم‌ها با توافق خریدار و فروشنده صورت می‌گیرد.
وی ادامه داد: برای مثال وقتی واحدی در فصل زمستان به فروش می‌رود خریدار در همان زمان نیاز به سیستم سرمایشی ندارد؛ بنابراین ترجیح می‌دهد هزینه این سیستم را به تدریج و در زمان مناسب پرداخت کند و از همان ابتدا آن را تقبل نکند. این انبوه ساز کاهش هزینه‌های ساخت و افزایش قدرت خرید مردم را مهم‌ترین راهکار مقابله با این شیوه از ساخت و سازها دانست و تاکید کرد: کم فروشی اغلب در ساختمان‌های رده پایین، ارزان و شبیه مسکن مهر صورت می‌گیرد.
حذف آیتم‌های داخلی، عیب یا حسن؟
محمد مهدی مافی، انبوه ساز مسکن هم با بیان اینکه حذف برخی آیتم‌ها از ساخت و سازهای معمولی به خاطر کاستن از هزینه‌های ساخت صورت می‌گیرد گفت: هم اکنون سازندگان برای کسب بازارهای بهتر برای واحدهای نوساز خود ترجیح می‌دهند با حذف این آیتم‌ها قیمت واحدهای خود را به قدرت خرید مردم نزدیک کنند؛ ضمن اینکه تا حد زیادی هم از هزینه‌های خود می‌کاهند.
وی تاکید کرد: با توجه به اینکه این شیوه از ساخت و ساز به مردم امکان می‌دهد تا در زمان لازم پس از خرید واحد، برخی آیتم‌ها را مطابق با سلیقه خود تامین کنند و دیگر نیازی به پرداخت یکجای هزینه‌ها در هنگام خرید نداشته باشند، از سوی دیگر این اقدام ممکن است نوعی کم فروشی هم تلقی شود و نمی توان دقیقا گفت که فروش ناقص واحدهای نوساز کاری خوب است یا بد؟
کم فروشی مسکن با توافق خریدار و فروشنده!
رییس سازمان نظام مهندسی تهران رواج کم فروشی در اغلب ساخت‌وسازهای پایتخت را تایید کرد.
سعید غفرانی با تایید اینکه هم اکنون کم فروشی به خصوص در تجهیزات داخلی ساختمان‌های مسکونی و سایر ساختوسازها به دلیل افزایش قابل توجه هزینه‌های ساخت نسبت به سال‌های گذشته رواج قابل توجهی یافته است، گفت: این کم فروشی‌ها بیشتر در مواردی صورت می‌گیرد که پس از اتمام عملیات ساخت و حتی فروش نیز می‌توان آنها را به تجهیزات ساختمان افزود.
وی تاکید کرد: در عین حال قانونی هم برای مقابله با این نارسایی هنوز وجود ندارد.
غفرانی ادامه داد: قانونی در این زمینه نداریم؛ چرا که در نهایت خرید و فروش این گونه واحدها نیز با علم خریدار از نقص موجود و توافق دو طرف صورت می‌گیرد و حتی در مبایعه نامه‌ها هم ذکر می‌شود که برای مثال واحدی کابینت ندارد و نقاشی نشده است.
وی خاطرنشان کرد: بنابراین چون سازنده در این زمینه پنهان کاری صورت نداده است جایی هم برای شکایت باقی نمی ماند. هر چند این امر بیشتر در مناطقی اتفاق می‌افتد که حتی به دلیل کاهش قدرت خرید افراد یا به دلایلی همچون تمایل به اعمال سلیقه در تجهیزات داخلی خریداران خود از این مساله استقبال هم می‌کنند.
برخورد قانونی با کم فروشان ملکی
رییس سازمان نظام مهندسی تهران همچنین با تاکید بر اینکه اگر در نوع سازه یا باطن بنا تخلفی صورت گیرد یا کم فروشی شود کلیه عوامل ساخت اعم از سازنده، مالک و مهندس ناظر مقصر هستند و باید پاسخگو باشند گفت: ناظر در 5 مرحله قبل از اتمام سفت کاری و پس از آن بعد از اتمام نازک کاری برای دریافت پایان کار از روند ساخت گزارش گیری و گزارش دهی می‌کند. وی تاکید کرد: در صورت بروز تخلف، با سازندگان کم فروش باطن بنا، مطابق قانون برخورد می‌شود.
