مشاوران‌املاك و سردفتران لازم و ملزوم هستند
جوابيه اتحاديه املاك به اطلاعيه كانون سردفتران
مشاوران‌املاك و سردفتران لازم و ملزوم هستند
اتحاديه كشوري مشاوران املاك در راستای بیانیه‌ای که از سوی کانون محترم سردفتران به تاریخ 18/09/91درقالب پاسخ سردفتران به مشاوران املاک، در نامه‌اي با امضاي مصطفي قلي خسروي ریيس اتحاديه، مطالبی جهت تنویر ذهن اعضای محترم صنف و آحاد جامعه و مقامات رسمی در قالب جوابيه به شرح زير ارسال كرده است:
بدوا لازم به ذکر است که سند رسمی و رسمیت معاملات دو مقوله جداگانه است که متاسفانه کانون سردفتران بدون دقت به این امر بیان داشته‌اند:رسميت معاملات اموال غيرمنقول طبق قانون ثبت فقط در دفاتر اسناد رسمي اعتبار پيدا مي‌كند!
در حالی که هر نوع سندی در مقام اثبات می‌تواند دلیل هر مدعایی قرار گیرد.
در همین راستا بد نیست که پرسش گردد دادخواست الزام به انجام تشریفات تنظیم سند رسمی با کدام مبنا و با چه مستنداتی مورد استماع قرار می‌گیرد؟ مگر نه این است که سندی که در دفاتر اعضای صنفی این اتحادیه انشا می‌گردد یا هر سند عادی دیگر مبنای صدور احکام آن دادخواست می‌تواند باشد؟!
انتظار ما از متخصصان حقوقی بیشتر از این است. کانون سردفتران در جایی دیگر از نامه خود بیان داشته‌اند مشاوران املاک نباید در حوزه علم حقوق که خارج از حیطه تخصصی‌شان است ورود پیدا کنند!!
اولا: مفهوم مخالف این منطوق، چنین است که کانون، اعضای خود را (که عموما تحصیلکرده مقطع کارشناسی حقوق هستند) متخصص علم حقوق می‌داند! در حالی که یک فارغ‌التحصیل مقطع دکتری علم حقوق تنها در بخشی جزئی از این علم متخصص تلقی می‌گردد نه در علم حقوق! ثانیا: شایان ذکر است که کانون فوق بدون ملحوظ نظر قراردادن پروانه تخصصی که از سوی سازمان ثبت اسناد و املاک برای اعضا صادر می‌شود و بدون اطلاع از دستور العمل اجرایی نحوه صدور پروانه تخصصی برای مشاوران املاک مصوب ریاست محترم قوه قضائیه و مفاد آن دستورالعمل اقدام به انشا نموده‌اند. مشاوران املاک متجاوز از چندصد ساعت تحت نظر اساتید حقوقی در اتحادیه‌های متبوع خود،دوره‌های آموزش را گذرانده و پس از آزمونی که به تولیت سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به عمل می‌آید (مشروط به قبولی در آزمون) موفق به اخذ پروانه تخصصی می‌گردند و مقدمه واجب برای بازگشایی محل کسب علاوه بر وجوب پروانه صنفی، وجوب صدور پروانه تخصصی است؛ حال اگر کانون سردفتران، اعضای صنفی این اتحادیه را بدون تخصص می‌دانند ظاهرا شبهه در پروانه تخصصی که از سوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور صادر شده است وارد آورده‌اند همچنین نسبت به دستورالعمل مصوب مقام عالی وزارت بازرگانی وقت و ریاست محترم قوه قضائیه که سازمان محترم ثبت اسناد و املاک کشور را صالح جهت اعطای پروانه تخصصی می‌دانند؛ این امر، قطعا از نگاه مراجع ناظر در قوای قضائیه و مقننه دور نخواهد ماند.
اما اینکه بیان کرده‌اند عقد عهدی چه اعتباری دارد؟
با همان سوال قبلی خود، به آنها پاسخ می‌دهیم؛ اگر عقد عهدی اعتبار ندارد چگونه مبنای الزام به تنظیم سندرسمی راجع به عین و منافع و حقوق اموال غیر منقول قرار می‌گیرد؟
یعنی محاکم دادگستری به ناحق!! حکم به الزام طرف مستنکف از مفاد عقد عهدی جهت الزام مشارالیه به تنظیم سندرسمی صادر می‌نمایند؟!
اگر چنین است بد نیست کانون سردفتران جهت توجیه محاکم محترم قضائی نیز اقدام نمایند!! تا محاکم من بعد این احکام را صادر نکنند. زیرا به قول کانون سردفتران عقد تعهدی اعتباری ندارد!!! متاسفانه کانون سردفتران ماده 46 قانون ثبت را مصادره به مطلوب نموده و نتوانسته تفکیک بین عین و منافع و حقوق اموال غیرمنقول از یک سو و تعهدات شخصی (دینی) از دگر سو برقرار نماید.
اصولا حقوق مالی بر دو قسم تقسیم می‌شود حق عینی(که حق شخص بر روی مال است به طور مستقیم اعم از اصلا و تبعا) و حق دینی(که حقی است بر روی شخص دیگر) استثنائات ماده 46 قانون ثبت ناظر به حقوق مالی از نوع عینی است– با این توضیح که فقدان سند رسمی در این موارد، از موانع اثبات به حساب می‌آید نه آنکه در عالم ثبوت نیز هیچ اعتباری به اراده طرفین قائل نباشیم(آنچه کانون سردفتران به غلط می‌پندارد)- و حقوق دینی خروج موضوعی از بحث ماده 46 دارد که اتفاقا همین موضوع محل نزاع این اتحادیه است.
انتظار ما از کانون سردفتران که خود را متخصص حقوقی قلمداد می‌کنند این بوده است که بین حقوق عینی و حقوق دینی خلط ننمایند! از کدام قسمت ماده 46 قانون ثبت مستفاد می‌گردد که حق متعهد له نسبت به متعهدعلیه در صورت امتناع وی از انجام تعهد شخصی(دینی) باید در دفاتر اسناد رسمی به ثبت برسد؟
لذا همچنان تاکید می‌گردد برای انعقاد عقود دینی و عهدی که بر اساس آن متعهد می‌بایست در آینده ملزم به انجام فعل گردد نیازی به هیچ‌گونه سند رسمی نیست. انجام تشریفات ثبت نیز انجام فعل محسوب می‌گردد.
اما کانون محترم سردفتران در فرازهای آخر پاسخ خود نشان داده‌اند که یا جهل به مبانی حقوقی دارند یا خود را به تجاهل زده‌اند یا درک صحیحی از اظهارات این اتحادیه نداشته‌اند که اگر موضوع مصداق صورت اول باشد با موشکافی موضوع مشکل آنان را برطرف می‌کنیم ولی در صورتی که موضوع دایر مدار تجاهل باشد از این اتحادیه و هیچ مرجع دیگری کاری ساخته نیست (چراکه خوابیده را می‌توان بیدار کرد ولی کسی که خود را به خواب زده خیر)... توضیح آنکه اصل حاکمیت اراده هم در مرحله انعقاد عقد و هم در مرحله بروز آثار و اجرای قرارداد، واجد اثر می‌باشد.آثاری که اصل حاکمیت اراده در مرحله انعقاد عقد از خود بر جای می‌گذارد از دو لحاظ قابل بررسی است یکی از لحاظ ماهوی و دیگری از لحاظ شکلی. از لحاظ ماهوی اصل حاکمیت اراده متضمن آزادی در انعقاد یا عدم انعقاد عقد، آزادی در انتخاب طرف عقد و آزادی در تعیین محتوای عقد می‌باشد از لحاظ شکلی اصل حاکمیت اراده متضمن اصل رضایی بودن قراردادها می‌باشد. آثاری که اصل حاکمیت اراده در مرحله بروز آثار و اجرای قرارداد از خود بر جای می‌گذارند از موضوع بحث ما خارج است.
بنا به مقدمه فوق ما بر اساس اصل حاکمیت اراده در مرحله انعقاد عقد به لحاظ ماهوی، آزادی اشخاص در انعقاد قرارداد را مدنظر قرار داده‌ایم و می‌گوییم منعی نیست که اراده اشخاص بخواهد موجد اثر تعهد باشد و الزام دیگران به ایجاد اثر تملیک مغایر با اصول و موازین حقوقی است و نیز بیان کرده‌ایم که اصل حاکمیت اراده در مرحله انعقاد عقد از لحاظ شکلی در بردارنده اصل رضایی بودن قراردادها است، ولی بعد از بیانیه کانون باید یا در تخصص این به اصطلاح متخصصان شک کرد یا در غرض آنان.
اما، لازم به ذکر است که تشریفات تنظیم و ثبت سند رسمی مقوله‌ای است عادی، ولی گهگاه به جهت آنکه اعضای آن کانون با توجه به بیانات روابط عمومی کانون، خود را متخصص نسبت به دفاتر مشاوران املاک تلقی می‌کنند به نحوی تحکم آمیز در ورود رابطه با متعاقدین رفتار می‌کنند و شئون صنفی و حرفه‌ای خود را در نظر نمی‌گیرند، لذا وصف ناز و کرشمه ناظر به هیچ تشریفات و اعمال حاکمانه نمی‌باشد که ناظر به نفس برخورد برخی از اعضای آن کانون است.
مضافا درمورد دعاوی مطروحه در دادگستری، علل شکل گیری آن را در مطالب سابق بیان کردیم که اکنون نیازی به بیان مجدد آنها نیست لذا کانون محترم سردفتران را به آن بیانات ارجاع مجدد می‌دهیم.
اما در نهایت کانون سردفتران ابراز کرده است بیع مستغلات ضمن سند رسمی درج نمی‌شود بلکه خود، موضوع سند است!حال این جمله را با جمله‌ای که در جای دگر بیان کرده‌اند: تشریفات تنظیم و ثبت سند رسمی به موجب قانون است؛ با هم مقایسه نمایید!لازم به ذکر است که ثبت سند از تشریفات لازم برای مقبول گشتن برخی اسناد نزد مقامات دولتی است –موضوع ماده 22 قانون ثبت- نه آنکه سازنده عقد باشد اگر قائل به این موضوع باشیم تالی فاسد آن این است که اگر روزی تمامی سردفتران متحد شوند با یک اراده می‌توانند مانع انعقاد بیع مال غیر منقول گردند.سردفتران چه اولویتی دارند که اراده آنها را بتوان در طول اراده متعاقدین قرار داد؟! اعضای این اتحادیه و آن کانون صرفا در خدمت مردم و متعاملین هستند، ولی ظاهرا آن کانون اراده اعضای خود را حتی بالاتر از اراده متعاملین و شهروندان قرار داده است. حال سوال ما این است که کانون سر دفتران قصدخدمت به خلق را دارند یا ایجاد رانت؟
در خاتمه لازم به توضیح است که تمامی مشاغل حقوقی(همچون سردفتری) از باب فناوری (تکنسین) حقوقی ورود به جامعه دارند نه از باب تخصص در حقوق؛ چرا که صفت تخصص صرفا متصف به مقامات دانشگاهی(اساتید) این رشته است واگر تکنسین‌های حقوق را متخصص حقوق بنامیم کمترین حرمت قشر دانشگاهی جامعه خود را به جا نیاورده ایم و حتی اگر یک مقام دانشگاهی به اعتبار عضویت در مشاغل حقوقی قصد ایرادبیانات و انجام افعال داشته باشددر وجود وصف تخصص در وی دچار شبهه می‌شویم، چرا که ناگزیر است منافع صنفی خود را حتی فدای تخصص خود نماید.حال اگر آن کانون اصرار دارد که اعضای خود را متخصص حقوق بنامد( صرفنظر از ایرادات پیش گفته)، این موضوع انتظارات جامعه را افزایش می‌دهد و انتظار این نیست که اعضای آن کانون این‌گونه در جوابیه،مبانی حقوق را برنتابند.
اما کلام آخر؛ما اعتقاد داریم این اتحادیه و کانون سردفتران لازم و ملزوم هم هستند و در مورد معاملات غیر منقولات وجود هریک منوط به وجود دیگری است. حال اگر کاستی‌هایی هم باشد می‌توان از طرق مسالمت آمیز به رفع آن پرداخت ولی ظاهرا کانون سردفتران به فکر اصلاح نیست که اگر بودند طریق مشق در روزنامه را پی نمی‌گرفت و اکنون با توجه به رفتار آنان به این علم می‌رسیم که آن کانون به منافع خود بیش از حمایت از حقوق شهروندان بها می‌دهد، ولی همیشه با زدن سنگ صیانت از حقوق شهروندان به سینه خود(مثلا نگرانی از دعاوی مطروحه شهروندان در محاکم و...) قصد آن داشته که به منافع شخصی وصنفی خود نائل آید!!
ظاهرا امروز کانون سردفتران از صدور کدرهگیری و دانشگاه جامع علمی کاربردی مشاوران املاک به واهمه و هراس افتاده است و به همین جهت، اقدام به بیانیه و مصاحبه با مطبوعات می‌نماید، اما راهکاری که به نفع آحاد جامعه باشد این است که آن کانون و سازمان محترم ثبت با نهادهای ذی‌ربط همچون مجمع امور صنفی، شورای اصناف کشور، هیات عالی نظارت و وزارت صنعت، معدن و تجارت نشست‌هایی ترتیب دهد تا ضمن ایجاد اصلاحات منافع آحاد لحاظ گردد.
