کشمکش سردفتران و مشاوران املاک
کشمکش سردفتران و مشاوران املاک
عقد تعهدي اعتبار دارد؟
كانون سردفتران در واكنش به مقايسه‌اي كه رييس اتحاديه مشاوران‌املاك بين قراردادهاي تنظيمي در بنگاه‌هاي مسكن و قراردادهاي ثبتي در دفترخانه‌ها انجام داده است، با صدور اطلاعيه‌اي اعلام كرد: رسميت معاملات اموال غيرمنقول طبق قانون ثبت فقط در دفاتر اسناد رسمي اعتبار پيدا مي‌كند و مشاوران‌املاك نبايد در حوزه علم حقوق كه خارج از حيطه تخصصي‌‌شان است، ورود پيدا كنند. در اين اطلاعيه تاكيد شده است: اينكه در بنگاهها براي خريدار و فروشنده «عقدتعهدي» تنظيم مي‌شود و تا زمان تبديل‌نشدن به «عقد‌تمليكي» در دفترخانه‌ها رسميت نمي‌يابد، پس اصلا عقدتعهدي چه اعتباري دارد؟
واكنش كانون سردفتران به اظهارات ریيس اتحاديه مشاوران‌املاك
عقد تعهدي در معاملات‌مسكن اعتبار دارد؟
كانون سردفتران و دفترياران: دخالت مشاورين املاك در حيطه تخصصي حقوق، مصداق «خط غلط، معنی غلط، املاي غلط، انشاي غلط» است
از «نسبت دادن نازوكرشمه به سردفتران» تا «گلايه از لسان مشاوران‌املاك»
رسميت معاملات ملك طبق قانون ثبت فقط در دفاتر اسناد رسمي اعتبار پيدا مي‌كند
لشكركشي به ميدان «تعيين مرجع ثبت معاملات مسكن» كه بعد از ورود اوليه مديران سازمان ثبت اسناد و سپس كميسيون حقوقي مجلس به صحنه، صنف مشاوران‌املاك را هم وارد كرد، اكنون به دليل اختلاف‌نظر حاضران در ميدان و طرح يكسري مسائل حقوقي از سوي دو طرف، به حضور يك نهاد جديد در اين ميدان منجر شده است.
ميدان زماني شلوغ شد كه مسوولان سازمان ثبت درصدد برآمدند از طريق مجلس، بنگاه‌هاي املاك را در امضاي مبايعه‌نامه محدود كرده و مسووليت تنظيم قرارداد بين خريدار و فروشنده را به دفاتر اسناد رسمي محول كنند، طوري كه مشاوران‌املاك به محض اطلاع از اين اقدام با موضع‌گيري مقابل تغييرات انقباضي مدنظر سازمان، به دفاع از كاركرد مبايعه‌نامه‌هاي تنظيمي در بنگاهها پرداختند.
در اين باره ریيس اتحاديه مشاوران‌املاك اگرچه به صراحت تاييد كرد كه آنچه در بنگاه مسكن براي طرفين معامله تنظيم و امضا مي‌شود نوعي «عقد تعهدي» است كه بعد از تبديل‌شدن به «عقد تمليكي» در دفترخانه، رسميت مي‌يابد اما او كماكان بر تداوم صدور مبايعه‌نامه در قالب عقدتعهدي تاكيد كرد و در عين حال هر نوع اعمال محدوديت در اين شيوه فعاليت بنگاهها را با حذف كامل مشاوران‌املاك از صحنه معاملات يكسان دانسته است.
دفاعيه ریيس اتحاديه مشاوران‌املاك، هم‌اكنون به واكنش كانون سردفتران منجر شده و اين پرسش را براي كانون به وجود آورده است: اگر صنف مشاوران‌املاك مي‌دانند قراردادهايي كه براي متعاملين تنظيم مي‌كنند فاقد مقبوليت نزد مقام‌هاي دولتي و حاكميتي است، پس در اين صورت اين قراردادها چه اعتباري مي‌تواند داشته باشد؟
كانون سردفتران و دفترياران با صدور اطلاعيه‌اي، اظهارات ریيس اتحاديه مشاوران‌املاك درباره مقايسه‌اي را كه وي بين قراردادهاي تنظيمي در بنگاهها و قراردادهاي ثبتي در دفترخانه‌ها انجام داده است داراي ايراد حقوقي دانسته و تاكيد كرده است: طبق قانون ثبت، معامله اموال غيرمنقول فقط از طريق تنظيم سند در دفاتر اسناد رسمي، رسميت پيدا مي‌كند.
در اطلاعيه كانون سردفتران ضمن تاكيد بر اينكه قصد يا نيتي براي حذف مشاوران‌املاك وجود ندارد، عنوان شده است: مشكل در اين حوزه به دخالت اين گروه در حيطه تخصصي حقوق مربوط مي‌شود.
متن اطلاعيه كانون سردفتران به شرح زير است:
روابط‌عمومی کانون سردفتران و دفتریاران درخصوص گفت‌وگوی رییس محترم اتحادیه مشاورین املاک واکنش نشان داد و به اظهارات اخیر رییس اتحادیه مشاوران املاک درخصوص «عقد تعهدی» و «عقد تملیکی» پاسخ داد: «كسي بر آن نيست كه اين صنف را حذف يا ضرورت وجودي آنها را انكار كند. اشكال در جایي است كه مشاورين املاك خارج از حيطه تخصص خود و در حوزه علم حقوق كه حيطه فني كارشناسان حقوقي است، اظهار نظر مي‌کنند.»
در متن اطلاعیه روابط‌عمومی کانون سردفتران و دفتریاران درباره اظهارات مصطفی قلی خسروی رییس اتحاديه مشاورين املاك درخصوص عقد «تعهدي» و «تمليكي»، آمده است: «در اينكه مشاورين املاك يكي از صنوفي است كه در جامعه وجود دارد و در قبال ارائه خدمات، دستمزد دريافت مي‌كند شكي نيست و كسي بر آن نيست كه اين صنف را حذف كرده يا ضرورت وجودي آنها را انكار كند. اشكال در جایي است كه مشاورين املاك خارج از حيطه تخصص خود و در حوزه علم حقوق كه حيطه فني كارشناسان حقوقي است اظهار نظر مي‌کنند. شاهد مدعا، همين اظهارات رياست محترم اتحاديه مشاورين املاك است كه با عنوان كردن عقد «تعهدي» و «تمليكي»، حيطه وظيفه مشاورین املاک را تنظيم سند عقود تعهدي مي‌دانند؛ درحالی که اولا در مورد اموال غيرمنقول، به صراحت ماده 46 قانون ثبت، كليه عقود و معاملات مربوط بايد به موجب سندرسمي باشد اعم از عقود عهدي و تمليكي. ثانيا اگر مشاورين املاك صلاحيت تنظيم اسناد عقود عهدي را داشته باشند لابد بايد كليه تعهدات قراردادي و صلح‌نامه‌ها نيز در حيطه وظيفه آنها باشد. بنابراین باید دقت شود که به موجب قانون، اسناد راجع به اموال غيرمنقول در دفاتر اسنادرسمي به ثبت برسد.»
در این اطلاعیه همچنین درخصوص آنچه از سوی مصطفی قلی‌خسروی به «ناز و كرشمه سردفتران» تعبیرشده، آمده است: «واضح است که تشريفات تنظيم و ثبت سندرسمي به موجب قانون و در راستاي اجراي قانون است؛ نه ذره‌ای بیشتر و نه ذره‌ای کمتر و نسبت دادن ناز و کرشمه به تشریفات قانونی برای صدور سند، حتما از نگاه مراجع ناظر در قوای مقننه و قضائیه دور نخواهد ماند.»
اين اطلاعيه درباره بخش ديگری از اظهارات ریيس اتحاديه املاك كه گفته بود: «متعاملين به مشاوران املاك در خصوص قراردادهاي منعقده مستغلات اعتماد بالايي دارند؛ چرا كه لسان او به لسان متعارف جامعه نزديك‌تر است» آورده است: «اتفاقا همه مشكل از همین لسان ناشي مي‌شود كه به اقرار رییس محترم اتحادیه مشاورين املاك، قراردادهاي عادي به لسان ايشان تنظيم مي‌شود و چون تخصص حقوقي ندارند، می‌تواند معاملات را دچار اشكال سازد به نحوي كه اكنون بيش از 30 درصد دعاوي مطروحه در دادگستري ناشي از همين اسنادي است كه به لسان ايشان نوشته شده است.»
کانون سردفتران و دفتریاران در این اطلاعیه درباره دیگر اظهارات رییس اتحادیه مشاورین املاک درباره «قراردادهاي بيع مستغلات» گفته است: «اظهارنظر ايشان را بنگريد كه مي‌گويند از لحاظ ماهوي افراد براي انعقاد يا عدم انعقاد قرارداد در جامعه آزادند و از لحاظ شكلي نيز اصل بر رضايي بودن صورت قرارداد است كه اين موارد هر دو (ماهيتا و شكلا) در مرحله انعقاد قرارداد ظهور پيدا مي‌كند. در اين باره اجمالا اشاره می‌شود که اولا: آزادي انعقاد قرارداد ارتباطي به ماهيت قرارداد ندارد. آزادي اراده در مرحله قبل از قرارداد است و ماهيت قرارداد پس از انعقاد تحقق مي‌يابد؛ دوما رضایي بودن قراردادها که از لسان ایشان بیان شده، در علم حقوق مربوط به ماهيت قرارداد است نه شكل و صورت آن؛ اي‌كاش ايشان قبل از بيان یک مطلب حقوقي با یک كارشناس حقوقي مشورت مي‌كردند.»
و باز در اظهارات خود فرموده‌اند كه «در مورد قراردادهاي بيع مستغلات تا زماني كه عقد، ضمن سندرسمي(كه اين عمل توسط سردفتران صورت مي‌گيرد) درج نگردد موضوع قرارداد در نزد مقام‌هاي دولتي و حاكميتي مقبول نمي‌باشد؛ لذا قراردادهاي منعقده در دفاتر مشاوران املاك يك عقد تعهدي محسوب مي‌گردد.»
به اين مطلب نيز اشكالات متعدد حقوقي وارد است: اولا بيع مستغلات ضمن سندرسمي درج نمي‌شود و خود، موضوع سند است؛ ثانيا اگر به گفته حقّه خود ایشان اين قرارداد نزد مقام‌هاي دولتي و حاكميتي مقبول نمي‌باشد، پس این قرارداد چه اعتباري دارد؟ و براي چه تنظيم مي‌شود؟ و چه اثر حقوقي بر آن مترتب است؟
و سوم اینکه نتيجه‌گيري ایشان از اين مقدمه آن است كه هر عقدي كه نزد مقام‌هاي دولتي و حاكميتي مقبول نيست عقد تعهد محسوب است كه اين امر واضح البطلان است و همه آنچه در مصاحبه ايشان بيان شد، مثبت این مدعا است كه هرگاه مشاورين املاك در حيطه تخصصي حقوق دخالت نمايند مصداق خط غلط، معنی غلط، املاي غلط، انشاي غلط است!»
