آپارتمان‌های فاقد پروانه‌ساخت و پايان‌كار در پایتخت
آپارتمان‌های فاقد پروانه‌ساخت و پايان‌كار در پایتخت
تغيير كاربري و اعطاي مجوز برج‌سازي كماكان در تهران برقرار است
انتقاد رییس سابق سازمان نظام‌مهندسي از نحوه اجراي طرح‌تفصيلي
محسن بهرام‌غفاري: اداره تهران بدون فروش تراکم امکان‌پذیر نیست
 |
نويسنده مقررات ملي ساختمان و رییس سابق سازمان نظام مهندسي تهران با انتقاد از نحوه اجراي طرح تفصيلي جديد، متن طرح را چك سفيد امضايي تعبير كرد كه به كمك آن، مقررات از پيش نوشته شده براي ساخت‌وساز، متناسب با سليقه سازنده‌ها قابليت تغيير دارد.
محسن بهرام غفاري وابستگي مديريت شهري تهران به درآمد حاصل از ساخت‌وساز را زمينه دورزدن مقررات توسط سازنده‌ها عنوان كرد و ابزار جريمه خلاف‌هاي ساختماني براي رسيدن به درآمد لازم جهت اداره پايتخت را نيز عامل تشديد دورزدن‌ها دانست.
دامنه سوداگري در بازار مسكن تهران از شيوه «خريد سرمايه‌اي آپارتمان به قصد احتكار و فروش با قيمت‌هاي چندبرابري در آينده» به استفاده از شيوه‌هاي غيرمجاز در بازار ساخت‌وساز افزايش پيدا كرده است.
در شهر تهران آپارتمان‌هايي وجود دارد كه فاقد پروانه‌ساخت و پايان‌كار هستند؛ طوري كه فروش آنها به خاطر ارزان‌تر بودنشان به راحتي انجام مي‌شود؛ اما خريداران بعد از معامله به دليل نداشتن جواز ساخت، براي انتقال مالكيت به مشكل برخورد مي‌كنند.
همچنين در حالي كه شوراي عالي شهرسازي و معماري كشور ساخت برج بيشتر از 12 طبقه در تهران را به تدوين ضوابط ويژه بلندمرتبه‌سازي توسط شهرداري منوط كرده، در برخي نقاط پايتخت گودبرداري‌هاي عميقي براي احداث ساختمان‌هاي بالاي 20 طبقه شروع شده است كه اين اتفاق اجراي درست طرح تفصيلي را با ترديد روبه‌رو كرده است.
رییس سابق سازمان نظام مهندسي تهران در اين باره گفت: نظام شهرسازي در پايتخت از ابتداي شكل‌گيري شهرداري، در تراكم‌فروشي و صدور مجوز تغييركاربري خلاصه شده و وابستگي درآمدي شهرداري به ساخت‌وساز مانع اجراي بهينه مقررات شده است. غفاري به دولت پيشنهاد داد: براي شهري مثل تهران كه پايتخت محسوب مي‌شود و اداره كل كشور از طريق اين كلان‌شهر انجام مي‌گيرد، بايد منابع مالي براي اداره شهر از طريق بودجه كل كشور تامين شود نه اينكه شهرداري مجبور باشد با جريمه سازنده‌ها، خود را تامين مالي كند. متن گفت‌وگو با محسن بهرام غفاري عضو تيم نويسندگان مقررات ملي ساختمان و ريیس سابق سازمان نظام مهندسي ساختمان تهران را در زير بخوانيد:
***
بحث ساخت‌وساز و فروش آپارتمان‌های بدون پروانه به چالشی جدی در بازار ساخت وساز پایتخت بدل شده است؛ اما آنچه در مورد بررسی این چالش مهم است، چرایی بروز این پدیده است؟ مقصر اصلی در این میان چه کسی یا نهادی است؟ سازنده یا شهرداری؟
متاسفانه تخلف و اداره امور شهر در یک راستا هستند و این موضوعی است که از سال 1369 تاکنون دامنگیر مدیریت کلان شهری‌ها است. در حال حاضر هم صدور پروانه‌های ساخت‌وساز منطبق بر ضوابط ساخت‌وساز نیست چرا که با وجود کنترل‌هایی که شهرداری سعی دارد بر امور ساخت وساز انجام دهد باز هم با توجه به ذی‌نفع بودن در درآمد حاصل از ساخت‌وساز مقابله با تخلف را به دریافت جریمه از متخلف موکول می‌کند. این موضوع هم امری طبیعی است چون اگر به هر پاسبانی بگویند که درآمد او از محل تخلفات حاصل می‌شود به منزله این است؛ که اگر کنترل را به نحوی انجام دهند که تخلفی صورت نگیرد، حقوقی برایشان باقی نمی‌ماند.
اما چنین روندی اگر برای ادامه حیات شهرداری لازم باشد اثرات جبران‌ناپذیری بر ساختار شهر خواهد گذاشت.
مسلما همین‌طور است. این ساختار غیرمعقول به تخریب محیط زیست، ساختار و نظام شهرسازی و نهایتا بافت ارزشمند شهر می‌انجامد. به تعبیری دیگر پس از مدتی شهر به خوابگاهی با تراکم جمعیتی بالا تبدیل خواهد شد و به دلیل شرایط خاص اشتغال پذیری جمعیت بالایی را از سوی شهرهای کوچک به سمت خود جلب خواهد کرد و این موضوع به معنای نفی نظام شهرسازی و نادیده گرفتن ابعاد و اندازه‌های شهر است. شاید هم به این معنا باشد که قانون‌گذاری کن تا از محل آن ثروت کسب کنی.
آنچه در نظام ساخت وساز فعلی تاکید زیادی بر آن می‌شود ساخت‌وساز بر مبنای طرح تفصیلی جدید است. آیا در حال حاضر ساخت‌وسازهای پایتخت کاملا منطبق با ضوابط طرح تفصیلی است یا اینکه مثل گذشته ساخت‌وساز بر مبنای سلیقه و تصمیمات کمیسیون ماده پنج است؟
من طرح تفصیلی جدید را در امتداد تراکم فروشی و تغییر کاربری دو دهه گذشته می‌بینم؛ چون طرح تفصیلی جدید به دلیل فاصله گرفتن از زمان تدوین طرح جامع، هم از سلسله مراتب و چارچوب اجرایی آن فاصله گرفته است و هم آنکه به طور کامل اجرایی نمی‌شود.
اما گفته می‌شود با اجرای طرح تفصیلی جدید هیچ یک از اعضای شهرداری امکان صدور پروانه بر خلاف طرح تفصیلی جدید را ندارند؟
طرح تفصیلی توسط طرح جامع کنترل می‌شود؛ اما با فاصله افتادن میان تدوین و اجرای دو طرح، نظام کنترلی از میان رفت. به همین جهت دست شهرداری باز گذاشته شده تا تقریبا در هر جا که بخواهد بر خلاف طرح تفصیلی عمل کند. درست است که کارمند شهرداری نمی‌تواند بر خلاف طرح تفصیلی عمل کند؛ اما شخص شهردار می‌تواند هر تغییری انجام دهد. می‌تواند هر جا خواست مجوز تجاری بفروشد یا تراکم هر منطقه را به صورت شناور تغییر دهد. باید گفت اجرای طرح تفصیلی به این شکل چک سفید امضایی در اختیار شهرداری است که تقریبا در هر جا بخواهد می‌تواند آن را خرج کند. البته نظام ساختمان سازی ما از همان سالی که وزارتخانه راه و مسکن با یکدیگر ادغام شدند ضربه‌پذیر شد؛ طوری که حتی عنوان مسکن از نام وزارتخانه‌ای که 95 درصد آن را ساخت‌وساز ساختمان‌ها در برمی‌گیرد حذف شد و بحث مسکن به طور کلی در سایه قرار گرفت. از سوی دیگر هم با از بین رفتن نظام سلسله مراتبی میان طرح جامع و طرح تفصیلی هیچ سیگنالی از نقض قوانین به ما نمی‌رسد.
آنچه اخیرا در برخی از نقاط تهران که دارای ارزش افزوده خوبی است مشاهده می‌شود، ساخت برج‌های بلند مرتبه در مقابل ساختمان‌های کم ارتفاع است.آیا چنین روندی در نظام شهرسازی مورد قبول است؟
چنین روندی جدا از بحث سودآوری آن برای سازنده‌ها به علت وجود نظام سوداگرانه در مدیریت شهری است؛ چرا که اگر شهرداری نتواند تراکم مازاد بفروشد، نمی‌تواند شهر را اداره کند.
یعنی هنوز هم شهرداری به درآمد حاصل از فروش تراکم وابسته است؟
بله و این موضوع هم روندی است که از سال 69 تاکنون وجود داشته و این طور نیست که فقط شهرداری این دوره مورد انتقاد باشد چرا که اصلا ادامه شهرداری بدون این تخلف امکان‌پذیر نیست.
آیا جز این روند می‌توان راهکار دیگری برای شهرداری داشت؟
تهران به عنوان شهری که محل استقرار تمامی ستادهای کشوری است و به تمامی 75 میلیون نفر سرویس خدماتی می‌دهد باید هزینه‌های وارد بر آن از سوی تمامی همان 75 میلیون نفر تامین شود نه فقط شهرداری. بنابراین لازم است هزینه‌های شهرداری به جای فروش تراکم از محل منابع عمومی
تامین شود. ما نیاز داریم خدمات مدیریت شهری را مبتنی بر منابع مالیاتی اداره کنیم. این کار دارای عواید زیادی برای کلان‌شهری همچون تهران خواهد بود و منجر به جداشدن بند ناف شهرداری از درآمدهای حاصل از ساخت وساز شهری می‌شود.
آیا آخرین پیشنهاد سازمان نظام مهندسی درباره نوشتن شماره سریال شناسنامه فنی در سند محضری کمکی به رفع تعلیق آن خواهد کرد؟
شناسنامه فنی ساختمان ایده‌ای بود بر این مبنا که سندی باشد تا تمام تاریخچه و مشخصات فنی و کیفیت ساختمان مشخص شود تا در آینده بتواند بخش‌های پنهان ساختمان را نشان دهد؛ اما خود به خود به طور مستقیم نمی‌تواند ایجاد کیفیت کند؛ چون یک امر ثبتی است که خودش نقشی ندارد. درست است که در طراحی آن ممکن است ضعف‌هایی هم وجود داشته باشد؛ اما برای حفظ حقوق مصرف کننده لازم است. پیشنهاد اخیر سازمان نظام مهندسی هم برنامه خامی است که به نظر می‌رسد بیشتر جنبه تبلیغاتی دارد که من آن را نمی‌پسندم.
پس تکلیف تعلیق شناسنامه فنی ساختمان چه می‌شود؟
باید ببینیم تعلیق را چه کسی به وجود آورده است؟ در حال حاضر شورای شهر علاقه‌ای به این امر ندارد و متعاقبا شهرداری را به اجرای آن ملزم نمی‌کند. در نتیجه ترتیبات اخیر برای اجرای شناسنامه فنی ساختمان کارساز نیست.
