دفاع اتحادیه املاک از مشاوران املاک
مشاوران املاك به «ثبت» پاسخ دادند
دفاع اتحادیه املاک از مشاوران املاک
اتحاديه مشاوران املاك در واكنش به تلاش‌هاي سازمان ثبت اسناد و املاك براي خارج كردن بنگاههاي مسكن از نظارت دولت و همچنين ممنوع كردن آنها از تنظيم قرارداد اعلام كرد: فعاليت بنگاههاي مسكن در شكل كنوني طبق قانون نظام صنفي و اصل نهم قانون اساسي است و هرگونه اعمال تغيير در شكل فعاليت بنگاه‌ها غيرقانوني خواهد بود. اتحاديه املاك تاكيد كرد: بنگاههاي مسكن براي طرفين معامله عقد تعهدي و دفترخانه‌ها نيز عقد تمليكي انجام مي‌دهند و اين دو فعاليت به هيچ وجه موازي يكديگر نيست.
اتحاديه مشاوراناملاك به سازمان ثبت‌اسناد پاسخ داد
دفاع صنفي از مبايعه‌نامه ملكي
منشأ اختلافات‌ملكي در پرونده‌هاي‌قضايي چيست: بنگاه، محضر يا قيمت‌مسكن؟
اتحاديه مشاوراناملاك در واكنش به تلاش‌هاي دوباره از سوي سازمان ثبت اسناد و املاك براي بركناري بنگاههاي مسكن از صحنه اصلي معاملات ملك، فرضيه‌اي را كه مقامات قضايي با استناد به آن قصد كرده‌اند قطر دايره فعاليت بنگاه‌ها را كاهش دهند، زير سوال برد.
ریيس سازمان ثبت‌اسناد دو هفته پيش با یادآوری يك ماده حذف‌شده از لايحه قانون برنامه پنجم، نوع كار مشاوراناملاك را موازي با حرفه سردفتران توصيف كرده بود و ضمن درخواست از مجلس براي صدور مجوز نظارت سازمان ثبت بر بنگاههاي مسكن، ايرادهايي را به مسووليت مشاوراناملاك در تنظيم قرارداد گرفته بود.
اما اتحاديه مشاوراناملاك در پاسخ حقوقي به آنچه ریيس سازمان ثبت در جمع اعضاي كميسيون قضايي مجلس مطرح كرده، ضمن تاكيد بر اينكه بنگاههاي مسكن براي طرفين معامله «عقدتعهدي» و دفترخانه‌ها «عقدتمليكي» انجام مي‌دهند و اين دو فعاليت به هيچ‌وجه موازي يكديگر نيست، اعلام كرده است: نيت سازمان ثبت اسناد و املاك كشور حول دو محور خارج كردن اتحاديه املاك از نظارت دولت و ممنوع كردن مشاوراناملاك از انشا قرارداد مي‌چرخد، اما اين دو خواسته به ترتيب خلاف قانون نظام‌صنفي و در تضاد با قانون اساسي است.
اين اتحاديه با تشريح مباني حقوقي نقش مشاوراناملاك تاكيد كرده است: «بنگاههاي مسكن فعاليت خدماتي ارائه مي‌دهند و طبق ماده 2 قانون نظام صنفي، نظارت بر اين اتحاديه بايد برعهده قوه‌مجريه باشد. همچنين دو نفر براي انعقاد قرارداد بين خودشان اختيار تام دارند و مطابق اصل نهم قانون اساسي هيچ مقامي حق ندارد به نام حمايت از منافع يك قشر همچون دفاتر اسناد رسمي، آزادي‌هاي مشروع افراد در حيطه نحوه انعقاد را در جامعه سلب كند.»
ریيس صنف بنگاههاي مسكن معتقد است: مشاوراناملاك ابتدا تاجر محسوب مي‌شوند و سپس در قالب دلال بين دو نفر كه يكي قصد خريد ملك دارد و ديگري متقاضي فروش است، ايفاي نقش مي‌كنند طوري كه نه تنها در هيچ قانوني، هيچ محدوديتي براي دلالان به عنوان ناظر قرارداد يا راهنماي قرارداد وضع نشده است كه در عين حال اسنادي كه يك تاجر آن را امضا كند نيز با مزيداعتبار همراه مي‌شود. اتحاديه مشاوراناملاك اين بار در موضع‌گيري نسبت به تحركاتي كه براي حذف بنگاه‌ها صورت مي‌گيرد، متفاوت از گذشته عمل كرده است. در سال89 و در ماجراي ماده188 لايحه برنامه پنجم، اتحاديه املاك نسبت به پيشنهاد جلوگيري از تنظيم مبايعه‌نامه در بنگاه‌ها، احساسي عمل كرد و خطر بيكاري اين صنف را مطرح کرد اما اين بار مستندات قانوني را براي اثبات نقش مشاوراناملاك پيش كشيده است تا راه براي طرح خواسته‌هاي مقامات سازمان ثبت در مجلس و تصويب احتمالي قانوني عليه بنگاه‌ها، سخت‌تر شود.
متن دفاعيه حقوقي اتحاديه مشاوراناملاك و پاسخ خسروي ریيس اين اتحاديه به اظهارنظر دو هفته پيش ریيس سازمان ثبت اسناد به اين شرح است: اولا در خصوص اينكه اين اتحاديه تحت نظارت قوه مجريه باشد يا قوه قضائيه، موضوع نياز به بررسي‌هاي دقيق و متقن و كارشناسانه دارد و علي‌الراس نمي‌توان حكم داد. با توجه به عمومات قانون نظام صنفي بالاخص ماده 2 آن قانون و قيد فعاليت‌هاي خدماتي در آن ماده چنين افاده دارد كه نظارت قوه مجريه بر فعاليت‌هاي اين اتحاديه صحيح‌تر و منطبق با قانون است مضافا آنكه دستورالعمل اجرايي نحوه صدور پروانه تخصصي اشتغال براي مشاوران املاك مصوب 1384 توسط رياست وقت قوه قضائيه به دلالت اشاره، حاكي از اين امر است. به هر روي موضوع نيازمند تشكيل كارگروه‌هاي تخصصي است.
دوما، رییس ثبت اعلام كرده‌اند كه فعل مشاوران املاك موازي با فعل دفترخانه‌ها است! كه مشاوران املاك در راستاي اهداف خود بر اساس قانون، دلالت دهنده دو طرف قرارداد هستند. مشاوران املاك، تاجر محسوب مي‌شوند و تاجر بايد داراي دفاتر مخصوصه باشد و اگر اسناد تجاري ضمن صدور از ناحيه غير تاجر به ظهرنويسي تاجري درآيد داراي اعتباري مزيد مي‌گردد يا اينكه پروانه‌هاي اكتسابي اعضاي اين صنف به عنوان تاجر، آزادي از بازداشت يك متهم را مي‌تواند به ارمغان آورد و بسياري ديگر مطالبي، از اين دست. حال آيا سردفتران اسناد رسمي نيز تاجر محسوب مي‌گردند تا اين تصور شود كه فعل آنان با اعضای اين صنف همپوشاني دارد؟!
با كمي درايت درمي‌يابيم كه جنس و رنگ كاري هر يك به مقتضاي ذات تكليف آنان در جامعه متفاوت از ديگري است همان طور كه مشاوران املاك به عنوان تاجر با انعقاد قراردادهاي تخصصي خود از لحاظ مظنه بازاري به اعتلاي جامعه كمك مي‌كنند، اسناد رسمي نيز در نزد سران دفاتر اعتبار مي‌يابد و قراردادهاي مشاوران املاك نيز قابليت رسميت يافتن را در اين دفاتر پيدا مي‌كند و جاي تعجب است كه فعل مشاوران املاك موازي فعل سردفتران تلقي مي‌گردد!
ناز و كرشمه سردفتران
از لحاظ ماهوي افراد براي انعقاد يا عدم انعقاد قرارداد در جامعه آزادند و از لحاظ شكلي نيز اصل بر رضايي بودن صورت قرارداد است كه اين موارد هر دو (ماهيتا و شكلا) در مرحله انعقاد قرارداد ظهور پيدا مي‌كند.
لذا متعاقدين مختارند كه اصالتا به هر طريقي مبادرت به انعقاد قرارداد بنمايند. آنچه امروز در متعارف جامعه ما مي‌گذرد اين است كه متعاملين به مشاوران املاك در خصوص قراردادهاي منعقده مستغلات اعتمادي بالايي دارند؛ چرا كه لسان او به لسان متعارف جامعه نزديك‌تر است؛ براي مردم عادي ابتدا به ساكن دشوار است كه خود را با ناز و كرشمه مسوولان دفاتر كه فعاليت‌هاي تخصصي حقوقي انجام مي‌دهند روبه‌رو ببينند؛ به همين دليل به ميل خود ضمن حضور در دفاتر مشاوران املاك ضمن رضايت خاطر و طيب نفس راسا مبادرت به انعقاد قرارداد مي‌نمايند، همچنان كه مخيرند اين عمل را انجام ندهند و ابتدا به ساكن به دفاتر اسناد رسمي مراجعه نمايند.
مضافا آنكه در مورد قراردادهاي بيع مستغلات تا زماني كه عقد، ضمن سند رسمي (كه اين عمل توسط سردفتران صورت مي‌گيرد) درج نگردد موضوع قرارداد در نزد مقام‌هاي دولتي و حاكميتي مقبول نمي‌باشد؛ لذا قراردادهاي منعقده در دفاتر مشاوران املاك يك عقد تعهدي محسوب مي‌گردد نه عقد تمليكي و مي‌دانيم كه هر عقدي در مقام آثار مي‌تواند متنوع باشد پس انعقاد عقود عهدي و عقود تمليكي دو ماهيت جداگانه هستند.
اما در جايي دگر ابراز گرديده كه: در حال حاضر عمده خريداران ملك، بعد از دريافت مبايعه‌نامه از بنگاههاي مسكن، به دليل خلف وعده فروشندگان يا جهل به ماهيت معامله از انعقاد سند رسمي باز مي‌مانند.
چرا تصور مي‌كنيم ممنوعيت مشاوران املاك از انعقاد قرارداد موجب دينداري و اخلاق‌گرايي مردم در جامعه مي‌شود؟
هيچ قانوني هيچ محدوديتي را براي دلالان به عنوان ناظر قرارداد يا راهنماي قرارداد وضع نكرده است. اگر برخي خريداران تصور مي‌كنند مبايعه‌نامه اصل سند انتقالي است، به نظر مي‌رسد كانون دفاتر اسناد رسمي به رسالت صنفي خود (ايجاد ارتقای سطح دانش عمومي جهت بهره‌برداري از اسناد رسمي) كمك نرسانده است و كم كاري نهادهاي ديگر را نمي‌توان با ايجاد موانع براي اين صنف جبران كرد.
اضافه مي‌گردد اگر امروزه حجم گسترده‌اي از پرونده‌هاي قضايي رقم مي‌خورند، دلايل متعددي دارد كه بخشي از آن (مثلا عدم پايبندي متعاقدين به مفاد قرارداد) ذكر شد و مزيد آنكه؛ در شرايطي هستيم كه هر لحظه، ملك در نوسانات و تغييرات قيمتي است و شرايط براي فروشندگان از حالت اعتدال خارج مي‌باشد و به جوزدگي آنها دامن زده مي‌شود؛ حال اگر امروز در بنگاههاي مسكن جهت تنظيم قرارداد خلف وعده مي‌كنند؛ در آينده نيز بعد از امضای سند رسمي، دادخواست ابطال سند رسمي تقديم مي‌نمايد!
و كلام آخر اينكه اصل نهم قانون اساسي را جهت يادآوري مرور مي‌كنيم:«هيچ مقامي حق ندارد به نام حفظ استقلال و تماميت ارضي كشور آزادي‌هاي مشروع را هر چند با وضع قوانين و مقررات سلب كند.»
از قياس ضمن مفهوم موافق در علم اصول به اين نتيجه مي‌رسيم كه هيچ مقام دولتي به طريق اولي حق ندارد به نام حمايت از منافع يك قشر (دفاتر اسناد رسمي) آزادي‌هاي مشروع افراد (در حيطه نحوه انعقاد قرارداد) را در جامعه سلب كند. پس ايجاد محدوديت براي انعقاد قرارداد در جامعه كه مخالف قانون اساسي محسوب مي‌گردد، اصولا نمي‌تواند در دستور كار مجلس قرار بگيرد.
