تراكم «تشويقي»باعث تورم جمعیتی می شود.
تراكم «تشويقي»باعث تورم جمعیتی می شود.
ریيس شوراي عالي شهرسازي و معماري كشور: «تراكم‌تشويقي» حذف‌شدني نيست اما آثار آن را با برنامه «بالانس‌جمعيتي» كنترل مي‌كنيم
ریيس شوراي‌شهر تهران امتيازساختماني ارائه شده از سوي شهرداري به مالكان خانه‌هاي ناپايدار را براي كل‌پايتخت خطرساز توصيف كرده و از تجديدنظر در تداوم يا لغو اين امتياز خبر داده است.
 |
شهرداري‌تهران از ابتداي امسال با استناد به طرح‌تفصيلي جديد، امتياز تازه‌اي تحت عنوان «تراكم‌تشويقي نامحدود» براي ساخت‌وساز در نقاط ناپايدار شهر كه 23درصد كل مساحت پايتخت را شامل مي‌شود، در نظر گرفت.
در قالب اين امتياز، به ازاي هر تعداد تجميع در پلاكهاي ناپايدار، تعداد طبقات قابل ساخت افزايش پيدا مي‌كند به اين صورت كه اگر مالك يك خانه فرسوده به جاي نوسازي انفرادي، نظر سه مالك مجاور براي تجميع و ساخت‌وساز روي زمين چهار پلاك را جلب كند، مي‌تواند از شهرداري علاوه بر تراكم‌مجاز طرح‌تفصيلي، را تا سه طبقه اضافه‌‌تراكم نيز دريافت كند كه در اين صورت نرخ تراكم براي طبقات اضافي، رايگان خواهد بود.
اكنون جهش ساخت‌وساز در مناطقي از تهران تحت‌تاثير تراكم‌تشويقي نامحدود اگر چه به افزايش عرضه در بازار مسكن و كاهش سطح فرسوده پايتخت منجر شده اما در مقابل، تعادل رشد جمعيتي تهران را برهم زده است.
مهدي چمران ریيس شوراي‌شهر تهران با هشدار نسبت به عواقب افزايش تعداد طبقات ساختماني، اعلام كرده است: با ادامه اين روند، جمعيت تهران از آنچه كه در طرح جامع شهر تهران تعيين شده، تجاوز مي‌كند و جمعيت ساكن پايتخت از حدنصاب 8 ميليون و 700 هزار نفري در سال 1404 فراتر خواهد رفت.
«تراكم‌تشويقي نامحدود» تا پيش از اين به شكل حداكثر يك طبقه تراكم‌رايگان در ازاي نوسازي بافت‌فرسوده ارائه مي‌شد، اما به خاطر نياز نيمه‌جنوبي پايتخت به تجميع پلاكهاي ريزدانه و افزايش متراژ آپارتمان‌هاي نوساز، شوراي عالي معماري و شهرسازي كشور تصويب كرد براي پلاكهاي فرسوده كمتر از مساحت 100 مترمربع، متناسب با تجميع و افزايش مساحت قطعه، تراكم تشويقي چندطبقه تعلق بگيرد.
ميرمحمد غراوي دبير شوراي عالي شهرسازي و معماري كشور درباره علت صدور مجوز تراكم‌تشويقي چندطبقه براي ساخت‌وساز در نقاط ناپايدار شهر تهران، تصريح كرد: در ضوابط جديد طرح تفصيلي حداقل مساحت قطعه زمين براي ساخت‌وساز بايد حدود 180 تا 200 مترمربع باشد اما در نقاط فرسوده تهران، املاكي وجود دارد كه مساحت آنها 50 تا حداكثر 70 مترمربع است و نوسازي انفرادي آنها شدني نيست به همين خاطر براي تشويق مالكان اين خانه‌ها به تجميع و افزايش متراژ قطعات، امتياز تراكم تشويقي را در نظر گرفتيم تا ساخت‌وسازهاي جديد در اين نقاط شكل استاندارد با قابليت احداث پاركينگ و مشاعات كافي را پيدا كنند.
تراكم‌تشويقي لغوشدني نيست
غراوي همچنين درباره نظر ریيس شوراي شهر تهران مبني براينكه تراكم تشويقي دردسرساز شده و خطر تورم جمعيتي را براي كل شهر به وجود آورده است، گفت: رعايت حدنصاب جمعيتي طرح جامع تهران الزامي است اما از طرف ديگر امكان لغو تراكم‌تشويقي و در واقع لغو مجوزي كه به نوسازي، انگيزه مي‌دهد وجود ندارد.
دبير شوراي عالي شهرسازي و معماري كشور افزود: شوراي‌شهر و شهرداري بايد با استفاده از برنامه بالانس‌جمعيتي، به ازاي افزايش سقف جمعيتي در مناطقي كه تراكم‌تشويقي در آنها داده مي‌شود، تراكم مجاز در ساير نقاط شهر را كاهش دهند تا جمعيت كل شهر متعادل شود.
غراوي تصريح كرد: در مناطق ناپايدار تهران همچنين به ازاي افزايش جمعيت ناشي از افزايش طبقات، بايد سرانه‌هاي خدماتي نيز افزايش پيدا كند.
سومین فصل طرح تفصیلی
طرح تفصیلی جدید تهران در حالی سومین فصل اجرایی خود را سپری می‌کند که اعضای شورای شهر ادامه اجرای آن را در نواحی از بافت ناپایدار شهر مغایر با اهداف طرح جامع شهر تهران دانسته و آن را نیازمند اصلاحات به شکل حذف تراکم‌های اضافی اعلام کرده اند.
همزمان با آغاز اجرای طرح تفصیلی جدید تهران مدیران شهری برای نوسازی و احیای 14 هزار هکتار بافت ناپایدار از سوی ساکنان، تسهیلات تشویقی مختلف همچون تخفیف 100 درصدی عوارض ساخت و ارائه تراکم اضافی را در نظر گرفتند تا در صورت حائز شرایط بودن ملک، مالک آن بتواند از بخشی از مزایای تشویقی استفاده کند اما در طول اجرای طرح برخی از واحدهای بافت ناپایدار به دلیل دارا بودن چندین شرط همچون تجمیع چندین پلاک یا دارا بودن حداقل عرض گذر، به جای بهره‌مندی از یکی از تسهیلات از چندین بند مزایای تشویقی استفاده می‌کنند. به نحوی که در بخش‌هایی از طرح یک واحد مسکونی به جای دریافت یک طبقه تراکم تشویقی در مجموع بیش از 3 طبقه تراکم اضافی را دریافت می‌کند. همین امر اکنون به چالشی جدی برای برخی از اعضای شورای شهر بدل شده است. طوری که رییس شورای شهر تهران این موضوع را دلیلی برای بر هم خوردن ساختار جمعیتی بافت ناپایدار و در نهایت تمام شهر تهران می‌داند.
رویکرد شورا: حذف تراکم‌های اضافی
از همین رو مهدی چمران رییس شورای شهر تهران از پیگیری پیشنهاد حذف تراکم‌های اضافی بافت ناپایدار خبر داد و عنوان کرد: ارائه چندین طبقه تراکم تشویقی در بافت ناپایدار به جای یک طبقه علاوه بر اینکه با مقررات طرح جامع شهر تهران ناهماهنگ است سرانه جمعیت‌پذیری بافت فرسوده را افزایش می‌دهد.
او ادامه داد: به همین دلیل شورای شهر به دنبال آن است که پیش‌بینی تراکم اضافی در بافت‌های ناپایدار را از طرح تفصیلی پایتخت حذف کند.
چمران در حاشیه جلسه علنی شورای شهر اظهار کرد: در طرح تفصیلی جدید برای بافت ناپایدار شهر تهران تراکم اضافی پیش‌بینی شده است تا به عنوان یک مشوق برای نوسازی بافت‌های ناپایدار قرار گیرد اما شورای شهر به دلایل دیگری پیگیر حذف آن است.
او به ویژگی برخی از املاک مسکونی در دریافت تسهیلات تشویقی بافت ناپایدار اشاره کرد و گفت: برخی از املاک به دلیل شرایط ویژه شان از چندین بند تسهیلات تشویقی استفاده می‌کنند. به عنوان مثال با تغییراتی که در طرح تفصیلی اعمال شد، پهنه‌های R112 به R122 تبدیل و در نتیجه یک طبقه تراکم از این بابت به املاک ناپایدار اضافه شد. از سوی دیگر با تجمیع پلاک‌ها باز هم تراکم اضافی به واحدها ارائه می‌شود یا ملک دیگری به دلیل شرایط خاص گذر خود می‌تواند از تراکم اضافه دیگری برخوردار شود به این ترتیب ممکن است یک ملک سه طبقه در نهایت به ساختمان هفت طبقه تبدیل شود.
او افزود: این اقدام مغایر با تمامی برنامه‌ریزی‌های علمی طرح جامع شهر تهران است و میزان تراکم ساختمان‌ها در سطح مناطق را به هم می‌ریزد.
طرح جایگزین ارائه می‌دهیم
چمران پیشنهاد داد: این در حالی است که می‌توان به جای یک طبقه تراکم اضافی، تخفیف در عوارض را برای نوسازی بافت‌های ناپایدار در نظر گرفت.
چمران تصریح کرد: طرح حذف تراکم اضافی در بافت‌های ناپایدار به زودی به صحن شورای شهر می‌آید و سپس به عنوان پیشنهاد به شورای عالی شهرسازی و معماری برای تصویب نهایی و اعمال در طرح تفصیلی، ارائه خواهد شد.
حواسمان به جمعیت‌پذیری هست!
گفته‌های رییس شورای شهر تهران در حالی است که مدیر عامل نوسازی شهر تهران از پیشنهاد جدید شورای شهر درباره حذف تراکم‌های اضافی تشویقی در بافت ناپایدار اظهار بی‌اطلاعی می‌کند.
او با تایید ارائه تسهیلات تراکم‌های تجمیعی در برخی از واحدهای بافت ناپایدار آن را نیاز امروز برای نوسازی واحدهای درون بافت عنوان کرد و گفت: با وجود تجمیع جمعیتی که ممکن است در اثر ارائه این نوع از مزایای تشویقی در بافت به وجود آید، اما با تعادل جمعیتی که در نواحی دیگر بافت به وجود خواهیم آورد، سرانه جمعیتی بافت نسبت به گذشته تغییر نخواهد کرد.
با این وجود مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران معتقد است با توجه به آسیب‌پذیری جدی که در بافت ناپایدار شهر تهران وجود دارد باید برای نوسازی و تجمیع واحدهای متراژ کوچک از سوی مالکان ابزارهای تشویقی موثر مورد عمل قرار گیرد.
علیرضا جعفری مدیر عامل سازمان نوسازی شهرداری تهران در مورد تسهیلات تشویقی ارائه شده در بافت ناپایدار شهری اظهار کرد: بافت ناپایدار در ناحیه‌ای از مناطق مرکزی شهر تهران دارای شرایط خاصی هستند که به واسطه آن شرایط مشمول تعدد مزایای تشویقی به شکل تعداد طبقات بالا می‌شوند.
او ادامه داد: البته برای این گونه از موارد موجود در طرح تفصیلی بنا شده است بازنگری دوباره ای انجام شود؛ اما نکته مهم آن است که ممکن است ارائه این گونه تسهیلات به تجمیع جمعیت در نقاطی از بافت منجر شود؛ اما با بالانس‌های جمعیتی که در نقاط دیگر ایجاد خواهیم کرد سعی می‌کنیم جمعیت‌پذیری این نواحی به هم نخورد.
