رونق بازار مسکن به شرط کاهش قیمت دلار

گفت و گو با محمدحسین ادیب عضو هیات علمی گروه اقتصاد دانشگاه اصفهان

یک استاد اقتصاد ایران با تحلیل اقتصاد کلان در فضای کنونی، موج سوم سقوط ارز را پیش بینی کرده و معتقد است این روند بر تورم اثرگذار بوده و کاهش نرخ تورم را به دنبال خواهد داشت.

محمدحسین ادیب عضو هیئت علمی گروه اقتصاد دانشگاه اصفهان به هنگام افزایش نرخ دلار به 3700 تومان در مصاحبه با فارس پیش بینی کرد نرخ ارز به شدت کاهش می یابد، در فاصله یک هفته نرخ ارز به 3200 تومان کاهش یافت. در مصاحبه دوم با فارس، ادیب بر کاهش بیشتر نرخ تاکید کرد و اکنون نرخ ارز به کمتر از 2850 تومان کاهش یافته است. در دو مرحله پیش بینی این استاد دانشگاه با واقعیت انطباق داشته است در مصاحبه جدید ادیب از موج سوم سقوط ارز سخن می گوید.

تغییرات در نقشه ژئو استراتژیک خاورمیانه و آثار آن بر اقتصاد ایران بگویید.

 

ادیب: تمرکز سیاست خارجی آمریکا از خاورمیانه به شرق آسیا منتقل شده است. استراتژی جدید آمریکا مهار چین است. سنسورهای آمریکا در سیاست خارجی دیگر چندان در خصوص خاورمیانه فعال نیست. در هفته گذشته آمریکا در صحنه خاورمیانه بازیگر اصلی نبود و به داشتن یک صندلی در کنار میز بازی قناعت کرد، این به منزله کاهش فشار به ایران و اقتصاد آن است.

شما در مصاحبه قبلی بیان کردید تحریم علیه ایران تا کنون بیش از 4 ماه طول عمر نداشته است، هنوز بر این باور تأکید دارید؟

ادیب : بله. به اظهار آژانس بین المللی انرژی صادرات نفت ایران 500 هزار بشکه افزایش یافته است و این به منزله آن است که تحریم نفتی ایران به میزان 70 درصد کاهش یافته است.

افزایش صادرات نفت چه تاثیرات اقتصادی دارد؟

ادیب : افزایش نرخ ارز به دو عامل بستگی داشت. نقدینگی مازاد و کاهش صادرات نفت و اکنون با افزایش صادرات نفت ، عامل اصلی التهاب در بازار ارز کمرنگ شده است.

نرخ ارز را با این تفاسیر چگونه پیش بینی می کنید؟

ادیب : موج سوم کاهش نرخ ارز در پیش است. فاصله بین نرخ دلار در بازارآزاد با نرخ در اتاق مبادله ارزی رو به کاهش ارزیابی می شود. اتاق مبادله ارزی می رود تا ابتکار عمل در محیط اقتصاد کلان را بدست گیرد.

وضعیت کنونی بازار ارز را چگونه ارزیابی می کنید؟

ادیب : در کشورهایی که پول ملی یک کشور مورد حملات سوداگران ارزی قرار می گیرد، اگر سیاست های طرف عرضه جواب ندهد، راهکار دومی وجود دارد و آن رها کردن نرخ ارز است. در این مرحله، باید نرخ ارز بالاتر از انتظارات تورمی جامعه تعیین شود و در فاز بعد نرخ ارز قطره چکانی روزانه کاهش یابد و همه کسانی که به انتظار نوسان گیری از نرخ ارز وارد معاملات سوداگرانه ارزی شده اند با زیان بازار را ترک کنند. بازار ارز در ایران اکنون در این مرحله است نرخ ارز بسیار بالاتر از توان اقتصاد ایران تعیین شد ( 3700 تومان ) و بعد تقریبا روزانه در حال کاهش است.

این روند تا چه زمانی ادامه می یابد؟

ادیب : ممکن است سوداگران ارزی که به انگیزه سود سرشار وارد بازار ارز شده اند دچار وحشت شده و سقوط آرام ارز را به سقوط تند و هیجانی تبدیل کنند که البته کوتاه مدت است و مجدا افزایش می یابد. سقوط نرخ ارز تا بدست گرفتن کامل ابتکار عمل بوسیله اتاق مبادله ارزی ادامه خواهد داشت. بازار دارد احساس می کند اتاق مبادله ارزی مقتدارانه عمل می کند. در عین حال لحن کلام مسئولان اتاق مبادله ارزی به اقتصاد آرامش می دهد. البته حرکت نرخ ارز همواره سینوسی است و بازار نسبت به دامنه تغییرات بیرونی عکس العمل نشان می دهد اما معدل و روند نرخ ارز تا اطلاع ثانوی ضمن اینکه ممکن است مقطعی، افزایشی هم باشد در مجموع روند کاهشی است.

* تغییر مسیر فرایند تبدیل سپرده ریالی از ارز به مسکن

روند تبدیل سپرده رده ریالی به ارز را چگونه ارزیابی می کنید؟

ادیب : فرایند تبدیل سپرده ریالی به ارز متوقف شده است و از این منظر فشار به شبکه بانکی حذف شده است، اما فرایند تبدیل سپرده ریالی به مسکن حداکثری است و این فرایند جایگزین فرایند تبدیل سپرده ریالی به ارز شده است.

وضعیت تورم را چگونه پیش بینی می کنید؟

ادیب: در تحقیق انجام گرفته بوسیله اینجانب، تورم در مورد 24 کالا و خدمات منتخب در 26 آبان 1391 نسبت به اسفند 1389 حدود 109 درصد بوده است ارزش دلار 174 درصد ، طلا 260 درصد ،یک بشکه نفت 199 درصد، میلگرد 123 درصد ،آپارتمان در تهران 130 درصد، متانول 77 درصد ، مفتول مس 163 درصد ، شیر 134 درصد گندم 64 درصد، جو 98 درصد، مرغ 59 درصد ،8 قطعه صنعتی 123 درصد ، حقوق پرسنل دولتی 19و بازنشستگان 19 درصد در آبان 1391 نسبت به اسفند 1389 افزایش داشته است .

معدل تورم به میزان 109 درصد در مورد 24 کالای منتخب و افزایش حقوق کارمندان دولت به میزان 19 درصد، گپی در قدرت خرید به مدت 43 درصد را ایجاد کرده است. به زبان صریحتر قدرت خرید معدل جامعه اگر قدرت خرید مساوی با معدل حقوق قشر حقوق بگیر دولتی باشد، 43 درصد کاهش یافته است که این امر مهمترین عامل در کاهش نرخ ارز بوده است. تقاضای کل برای ارز به سبب گپ 43 درصدی کاهش یافته است و این به سقوط نرخ ارز انجامیده است. در بخشهای مختلف آثار کاهش قدرت خرید در حال تخلیه است اما خروجی مشترکی است و آن التهاب زدایی از بازار است.

در خصوص پیش بینی نرخ تورم، زمانی که نرخ ارز براساس واکنش مصرف کننده نهایی تعیین شود، تورم در ایران از حالت التهابی موجود فروکش می کند. تا یک ماه قبل نرخ ارز را سپرده گذاران بانکی تعیین می کردند که با تبدیل به سپرده به ارز تعیین کننده تعادلهای قیمتی بودند اما اکنون نرخ ارز را واکنش مصرف کننده نهایی تعیین می کند و این بر نرخ ارز تأثیر دارد. طی سه ماه آینده روند تورم برگرفته از آهنگ جدید غالب در اقتصاد کاهشی و رو به نزول خواهد بود. کسانی که به نوسانگیری از تورم می پرداختند، چند ماه آینده را مثبت ارزیابی نخواهند کرد

با لحاظ کردن تورم وضعیت نظام بانکی را چگونه ارزیابی می کنید؟

ادیب : سپرده شبکه بانکی از 272 هزار میلیارد تومان در اسفند 1389 به 375 هزار میلیارد تومان در مرداد 1391 افزایش یافته است ( با لحاظ کردن تورم109 درصدی 179 هزار میلیارد تومان ) که گواه 34 درصد کاهش است.

مشکل اصلی ایجاد شده عدم رشد منابع بانکی متناسب با تورم ریالی است، تسهیلات عادی ریالی به بخش غیر دولتی بدون معوقات، سرمایه گذاری مستقیم و مسکن تنها با 27 درصد رشد از 128 هزار میلیارد تومان در اسفند 1389 به 163 هزار میلیارد تومان در شهریور 1391 افزایش یافته است. با لحاظ کردن تورم 109درصدی تسهیلات عادی ریالی 78 هزار میلیارد تومان است که مقایسه آن با اسفند 1389 گواه 39 درصد کاهش است، در واقع بانکها 39 درصد کوچک شدند.

وضعیت قدرت خرید را چگونه تفسیر می کنید ؟

ادیب : افزایش قیمت آپارتمان در تهران در 26 آبان 1391 نسبت به سال 1385 حدود 261 درصد و افزایش نرخ ارز در همین فاصله 216 درصد، افزایش قیمت آپارتمان بیشتر از افزایش نرخ ارز بوده است، متوسط حقوق شاغلین بخش دولتی از 585 هزار تومان در اسفند 1389 با 19 درصد افزایش در آبان 1391 به 696 هزار تومان افزایش یافته است( با لحاظ کردن تورم 109 درصدی 333هزار تومان ) کاهش قدرت خرید کارمندان دولت با لحاظ کردن افزایش حقوق و تورم ریالی حدود 43 درصد است. بودجه دولت ( عملکرد ) از 128 هزار میلیارد تومان در سال 1390 به 80 هزار میلیارد تومان در سال 1391 کاهش یافته با لحاظ کردن تورم ریالی(109درصد ) بودجه دولت در سال 1391 حدود 38 هزار میلیارد تومان است که گواه70 درصد کاهش است. فروش 10 مغازه پوشاک در تاریخ 26 آبان 1391 نسبت به اسفند 1389 حدود 60 درصد از نظر ریالی کاهش یافته با لحاظ کردن تورم، کاهش 81 درصد بوده است.

شما به عدم تعادل های جدید اشاره می کنید؟

ادیب : در حالی که تورم 24 قلم کالای و خدمات منتخب 109 درصد افزایش داشته است حقوق فقط 19 درصد افزایش داشته است که به معنای آن است که قدرت خرید جامعه 43 درصد کاهش یافته است

قدرت خرید جامعه 43 درصد کاهش یافته است ( معادل قدرت خرید کارمندان دولت )، کلیه بخش هایی که مشمول کاهش قدرت خرید مردم اند در حوزه تولید ، واردات ، توزیع و تامین منابع ، طی سه ماه آینده مجبور به تعدیل نیرو هستند. در غیر این صورت به زیان دهی می رسند، آثار نهائی ناشی از نرخ جدید دلار ، پس از تخلیه آثار افزایش نرخ ارز بر این بخش ها ، شفاف می شود. نتیجه کاهش بیشتر قدرت خرید و در مرحله بعد کاهش تقاضا برای دلار است. قدرت خرید دولت 70 درصد، توان وام دهی بانکها 39 درصد و قدرت خرید مردم 43 درصد در آبان 1391 نسبت به اسفند 1389 کاهش یافته است.

سپرده های بانکی کمترین میزان کاهش را داشته اند و همچنان منشاء حرکت در محیط اقتصاد کلان اند(34 درصد ). عامل اصلی ایجاد التهاب در بازار، سپرده های بانکی خواهد بود. با وجودی که قدرت خرید جامعه 43 درصد کاهش یافته، حرکت سپرده ها منشاء التهابات تورمی است. در نقطه موجود، سپرده ها به صورت هجومی به سمت بخش مسکن حرکت کرده است. حرکت سپرده ها تا شش ماه آینده منشاء عدم تعادل های جدید در بازار خواهد بود. سپرده آنقدر به نوسان گیری از تورم ادامه می دهد تا قدرت خرید آن متناسب با قدرت خرید جامعه کاهش یابد و انتخاب دومی وجود ندارد. در نقطه ای ممکن است خروج سپرده از نظام بانکی برای ایجاد حباب قیمتی، از بضاعت شبکه بانکی عبور کند و بانک مرکزی حاضر به حمایت از بانکها نشود ، این احتمال قابل تامل ارزیابی می شود.

آیا نظام بانکی با نرخ جدید ارز می تواند بدهی های ارزی را نسویه کند؟

ادیب : آینده نرخ ارز به پاسخ به این سئوال مربوط می شود. اعتبارات اسنادی گشایش شده در شهریور 1391 حدود 37000 میلیارد تومان و یا 30 میلیارد دلار است که تادیه آن با دلار 2940 تومان نیاز به 88 هزار میلیارد تومان منابع دارد که معادل 54 درصد تسهیلات زنده ریالی بدون تسهیلات بخش مسکن است اعتبارات اسنادی منشاء بحران در شبکه بانکی تا شش ماه آینده است. حدود 60 میلیارد دلار سپرده ارزی وجود دارد که تأدیه آن با دلار 2940 تومان نیاز به 174 هزار میلیارد تومان منابع دارد که از تسهیلات ریالی به میزان 163 هزار میلیارد تومان، حدود 11 هزار میلیارد تومان بیشتر است. برای اولین بار نسبت سپرده ارزی از تسهیلات زنده ریالی بیشتر شده است. این عدم تعادل نشان می دهد بانکها قادر به تادیه سپرده ها با نرخ موجود نیستند و این مولد بزرگترین بحران در نظام بانکی طی شش ماه آینده است.

نرخ جدید ارز در خصوص حساب ذخیره ارزی را چگونه ارزیابی می کنید؟

ادیب: تسهیلات حساب ذخیره ارزی به میزان 14 میلیارد دلار با بخشنامه بانک مرکزی با دلار 2500 تومان محاسبه می شود که بازپرداخت آن نیاز به 35 هزار میلیارد تومان منابع دارد. در بهترین حالت تنها 10 درصد صنایع قادر به بازپرداخت تسهیلات با نرخ 2500 تومان خواهند بود. مازاد بر حساب ذخیره ارزی 26 میلیارد دلار تسهیلات ارزی پرداخت شده که واحد ها برای بازپرداخت آن نیاز به 76 هزار میلیارد تومان منابع دارند.

بانکها می توانند تسهیلات ارزی را نرخ جدید تسویه کنند ؟

ادیب: تأدیه اعتبارات اسنادی و تسهیلات ارزی در مجموع نیاز به 199 هزار میلیارد تومان منابع دارد که از مانده تسهیلات ریالی بیشتر است. بازپرداخت این میزان تعهد ارزی با نرخ بازار آزاد، به ورشکستگی فعالان اقتصادی ایران می انجامد. کاهش43 درصدی قدرت خرید ، پرداخت تسهیلات خرد به وسیله قشر حقوق بگیر را غیر ممکن کرده است. تداوم پرداخت این دسته از تسهیلات در نظام بانکی برای قشر حقوق بگیر، دیگر ممکن نیست.

* بازگشت نقدینگی مازاد به بانکها پس از خروج از بخش ارز و مسکن طی یک ماه آینده

علت اصلی التهاب در بازار ارز به چه عواملی مربوط می شد؟

ادیب: علت اصلی التهاب بازار ارز و اکنون التهاب بازار مسکن نقدینگی مازاد است، البته این مطلب استعداد بد فهمیده شدن دارد. تولید با کمبود مزمن نقدینگی مواجه است، اما جز در بخش تولید مسکن، نقدینگی تمایلی به ورود به بخش تولید ندارد و نقدینگی موجود اگر به سمت تولید هدایت نشود، حجم آن به نحو غیر لازمی بیش از نیاز بازار است . لذا این نقدینگی به هر سمتی حرکت کند آن بخش را دچار التهاب می کند تا کنون نقدینگی مازاد سه مسیر را طی کرده است.

اولین اینکه، بانکها سالهاست با پرداخت سود به سپرده ها بیشتر از بازده اقتصادی ، مانع خروج سپرده ها از بانکها شدند و رقابت کوری در این حوزه بین بانکهای دولتی از یکسو و بانکهای خصوصی و موسسات مالی از سوی دیگر شد این مسابقه با افزایش قدرت خودافزائی سپرده ، به رشد بیشتر نقدینگی انجامیده است.

دوم اینکه، از اردیبهشت 1390 تا مهر 1391 نقدینگی به سمت ارز و مسکن حرکت کرد و به انفجار قیمت ارز و مسکن انجامید ، در مقطعی در زمستان 1390 بانک مرکزی کوشید با انتشار اوراق مشارکت حرکت نقدینگی را مدیریت کند اما انتشار اوراق مشارکت، بیشتر از یک مسکن کوتاه مدت عمل نکرد و حجم نقدینگی مازاد بزرگتر از آن بود که با اوراق مشارکت قابل مدیریت باشد ، در عین حال حرکت نقدینگی به سمت ارز و مسکن همزمان و تواما نبوده است در مقاطعی که نرخ ارز تثبیت می شد نقدینگی به سمت مسکن حرکت کرد ( در فاصله بهمن 1390 تا خرداد 1391 و مجددا پس از آغاز سقوط قیمت ارز از اوایل آبان 1391 ) ، در مقاطعی که حرکت نقدینگی به سمت ارز پر شتاب بود بازار مسکن از نفس می افتاد، حرکت ارز و مسکن در این فاصله به صورت دو امدادی بود.

سوم اینکه، افزیش قیمت ارز از اسفند 1389 تا کنون در بخش مسکن 130 درصد و در ارز 174 درصد بوده است.

چهارم اینکه، نقدینگی مازاد با گران نمایی در بخش ارز و پس از رساندن نرخ ارز به 3700 تومان از این بخش خارج شده و تمام قد وارد بخش مسکن شده است طی یک ماه آینده پس از ایجاد حباب در بخش مسکن ، نقدینگی مازاد از بخش مسکن نیز خارج می شود و با خروج از بخش مسکن ، حباب مسکن می ترکد و در این بخش رکود ایجاد می شود

پنجم اینکه، نقدینگی مازاد با خروج از بخش ارز و مسکن طی یک ماه آینده، مجددا به بانکها بازمی گردد و آرامش به بازار بازمی گردد .

 عامل اصلی رشد نقدینگی به چه عواملی مربوط می شد؟

عامل اصلی رشد نقدنگی در سه عامل ریشه دارد. اولین عامل به 4 برابر شدن قیمت نفت از سال 1381لغایت 1390 مربوط می شد. متناسب با افزایش قیمت نفت تقریبا هر سال باید دلار بیشتری فروخته می شد برای فروش دلار بیشتر، دو راه متصوربود. کاهش نرخ دلار و یا چاپ اسکناس برای خرید دلار مازادی که اقتصاد توان جذب آن را نداشت، تقریبا از سال 1381 تا 1390 مهم ترین عامل رشد نقدینگی چاپ اسکناس برای خرید دلار مازاد بود و تقریبا هر سال بانک مرکزی دلار بیشتری فروخت. دومین عامل رشد نقدینگی رشد بانکداری مجازی بود که همانند چاپ اسکناس عمل می کرد. بانکداری مجازی مهمترین عامل رشد نقدینگی است که به آثار تورمی آن در رشد نقدینگی کم توجهی شده است و سومین عامل رقابت کور برای جذب سپرده بود که قدرت خودافزائی سپرده را افزایش می داد نظر به اینکه این سه عامل، تواما عمل می کرد رشد نقدینگی به 850 درصد رسید.

نقدینگی که طی ده سال بیش از 8 برابر شده بود با حرکت به سمت ارز و مسکن و ایجاد التهاب در این دو بخش ، قدرت خرید خود را از دست داد و مجددا طی یک ماه آینده با قدرت خریدی معادل 36 درصد سابق در حوزه ارز، 43 درصد سابق در حوزه مسکن و 47 درصد سابق در حوزه سطح عمومی قدرت خرید، به آشیانه بازمی گردد.

 برآیند کلی شما از مجموع این سخنان چیست؟

ادیب : نقدینگی با ترفند حفظ تعادل پیش رفت حفظ تعادل بین نقدینگی ، ارز و مسکن ، اما اصلاحات اقتصادی برای ایجاد تعادل در اقتصاد طی ده تا بیست سال جواب می دهد و حرکت های یک تا دوساله برای ایجاد تعادل، نتایجی بیش از این در برندارد، نقدینگی باید فراتر از افق را بیند.

اکنون اقتصاد در جاده ولخرجی نیست و این دستاورد کمی نیست . در گذشته در اقتصاد، قدرت از بالا به پائین بود و اکنون قدرت از پائین به بالاست و این سطح بالاتری از توسعه اجتماعی است.

نقدینگی در خلال بحث و تصمیم گیری هم واقع بین است و هم مسئول ، اما وقتی نوبت اجرای تصمیم می رسد مسئولیت را جا می گذارد. اتاق مبادله ارزی با تلنگرهای خود اقتدار بانک مرکزی را به نمایش گذاشته است در هیچ کشوری بانک مرکزی ضعیف نیست. نقدینگی به زودی با پرداخت هزینه سنگین این نکته را درک خواهد کرد .

نظر بدهید: