كفايت عرضه در بازار مسكن؟
براساس تازه‌ترين آمار رسمی اعلام شد
ترديد برخي مسوولان بخش مسكن نسبت به آنچه مركز آمار درباره تعداد خانه‌هاي خالي در جريان اعلام نتايج سرشماري سال90 ارائه كرده بود، باعث شد اين مركز گزارش مكملي حاوي آدرس استاني خانه‌هاي خالي را در اين باره منتشر كند. جزئيات اين گزارش نه تنها بر وجود 6/1 ميليون ملك مسكوني بدون استفاده در كشور مهر تاييد مي‌زند كه نشان مي‌دهد: رقم 20 ميليون آپارتماني كه در نتيجه سرشماري تحت عنوان «ظرفيت مسكوني كشور» اعلام شده بود بدون در نظر گرفتن خانه‌هاي خالي محاسبه شده است؛ طوري كه با احتساب آپارتمان‌هايي كه مالكانش جلوي استفاده موثر آنها را در بازار گرفته‌اند، تعداد كل واحدهاي مسكوني قابل استفاده به 21 ميليون و 618 هزار واحد مي‌رسد كه به اين ترتيب با توجه به وجود 21 ميليون خانوار، كفايت عرضه در بازار مسكن حتمي خواهد بود. اين در حالي است كه پيش‌تر مقامات وزارت راه‌وشهرسازي با استناد به سرشماري نفوسومسكن، از كمبود واحد مسكوني سخن مي‌گفتند. با اين اطلاعات آماري مي‌توان گفت: خانه‌هاي خالي به «تيغ دولبه» در بازار مسكن تبديل شده است كه اگر دولت مسير عرضه آنها به بازار مصرف را فراهم نكند، حبس چندين هزار ميليارد تومان سرمايه در دست گروهي خاص را رقم زده و اگر هم در اين مسير موفق شود، بازار را به چالش جديدتري موسوم به «آينده 5/1 ميليون مسكن‌مهر در حال ساخت به رغم تعادل عرضه و تقاضا» مبتلا كرده است.
كفايت عرضه در بازار مسكن؟
قابليت نهفته «هر خانوار يك واحدمسكوني» در بازار
دفاع مركز آمار از آمار 6/1 ميليون خانه‌خالي
نتايج تفصيلي سرشماري نفوسومسكن سال90 از يك قابليت نهفته در بازار مسكن حكايت مي‌كند كه اگر به كار گرفته شود نامعادله‌اي كه در دو دهه اخير بين عرضه واحدمسكوني و تقاضاي موثر مسكن برقرار بوده به حالت تعادل خواهد رسيد.
مركز آمار ايران ماه گذشته بعد از آنكه در جريان اعلام گزارش سرشماري، از حياط خلوت 6/1 ميليون واحدي در بازار مسكن خبر داد، مسوولان وزارت راه‌وشهرسازي نسبت به خالي بودن اين تعداد واحدمسكوني ابراز ترديد كردند و از مقامات مركز آمار خواستند جزئيات موجودي كل مسكن كشور را به همراه ليست حاوي آدرس خانه‌هاي خالي در اختيار اين وزارتخانه قرار دهند.مركز آمار ايران حالا گزارش مكملي در اين ارتباط تهيه كرده كه علاوه براينكه بر وجود اين تعداد خانه خالي مهر تاييد مي‌زند، نشان مي‌دهد: رقم 20 ميليون آپارتماني كه در نتيجه سرشماري تحت عنوان «ظرفيت مسكوني كشور» اعلام شده بود بدون در نظر گرفتن خانه‌هاي خالي محاسبه شده است، طوريكه با احتساب آپارتمان‌هايي كه مالكانش جلوي استفاده موثر آنها را در بازار گرفته‌اند، تعداد كل واحدهاي مسكوني قابل مصرف كشور به 21 ميليون و 618 هزار واحد مي‌رسد كه به اين ترتيب كفايت عرضه در بازار مسكن حتمي خواهد بود.
اين در حالي است كه مقامات وزارت راه‌وشهرسازي پيش‌تر تصور مي‌كردند در مقابل 21 ميليون و 185 هزار خانوار در كشور، 19 ميليون و 954 هزار واحدمسكوني وجود دارد و شاخص تراكم خانوار در واحدمسكوني را 06/1 (هر 106 خانوار در 100 خانه زندگي مي‌كنند) برآورد كرده بودند؛ اما مركز آمار در اين باره مي‌گويد: در صورتي كه خانه‌هاي خالي به ليست واحدهاي مسكوني در حال استفاده اضافه شود، 430 هزار خانه مازاد بر تعداد خانوارها خواهد بود و در اين صورت 2 درصد كل واحدها به اجبار خالي مي‌شود كه اين نرخ، استاندارد و براي نقل‌وانتقال در بازار مسكن نيز لازم است.
در گزارش تكميلي مركز آمار همچنين مشخص شده است: نيمي از واحدهاي مسكوني خالي از سكنه در 5 استان بزرگ كشور ذخيره شده است و در مابقي استان‌ها تعداد خانه‌هاي خالي در حد نرخ طبيعي است.با اين گزارش كار دولت در حوزه مسكن سخت مي‌شود. وزارت راه‌وشهرسازي از يك‌سو بايد براي استفاده از ظرفيت محبوس بازار مسكن و ايجاد تعادل بين عرضه و تقاضا، خانه‌هاي خالي را روانه بازار كند و از سوي ديگر در صورت موفقيت در اين راه و خلاصي از چالش خانه‌خالي درگير چالش جديدتري موسوم به آينده مسكن‌مهر مي‌شود.در سرشماري سال90، ملاك محاسبه تعداد واحدهاي مسكوني، خانه‌هايي بوده است كه خانوار در آن وجود داشته و در مراجعه مامور سرشماري اقامتگاه مردم بوده است؛ بنابراين 2 ميليون واحد مسكوني‌مهر در حال ساخت در كشور عملا در آمارهاي سرشماري نفوسومسكن محاسبه نشده و جزو موجودي 6/21 ميليوني واحدهاي مسكوني نيست.در اين صورت چنانچه دولت موفق شود از طريق لايحه تحول مالياتي، به خانه‌هاي خالي ماليات ببندد، عرضه مسكن به سطحي خواهد رسيد كه شايد بتوان پيش‌بيني كرد قيمت مسكن ساعتي در كشور كاهش پيدا كند!
شك به آمار بي‌فايده است
فريبا سادات بني‌هاشمي مديركل دفتر جمعيت، نيروي كار و سرشماري مركز آمار درباره جزئيات موجودي مسكن و اينكه آيا شك و ترديد به نتايجي كه «سرشماري» از تعداد خانه‌هاي خالي گزارش داده، جايز است؟ اعلام كرد: مركز آمار ايران در سرشماري سال85 براي اولين بار به سفارش وزارت مسكن وقت، شاخص خانه‌خالي را به ليست سوالات ماموران سرشماري و اقلام آماري اضافه كرد. همان سال هم مسوولان وزارت مسكن به نتيجه سرشماري اعتراض كردند و تعداد 600 هزار خانه‌خالي را خيلي كمتر از عدد مورد انتظارشان مي‌دانستند.اين مسوول مركز آمار افزود: «سرشماري سازوكار خاص خودش را دارد. يكي دو سال قبل از شروع سرشماري اطلاعات مقدماتي از تعداد جمعيت و نقشه هوايي تمام املاك كشور تهيه مي‌شود و در اختيار مامور آمارگيري قرار مي‌گيرد. ما حتي قبل از مراجعه مامور، اطلاعات تقريبي نسبت به جمعيت و واحدهاي خالي از سكنه داريم. بعد از سرشماري نيز نتايج اوليه از چندين رده نظارتي شامل مامور بازرسي، بازبين، كارشناس بازبين زيرنظر كارشناس اجرايي عبور مي‌كند؛ بنابراين اگر كسي به نتايج شك دارد بايد دلايل محكم‌تري بياورد. از نظر تكنيك آماري، استناد به قبض آب و برق براي تشخيص خالي بودن واحدمسكوني، درست نيست.»مديركل دفتر جمعيت و سرشماري مركز آمار همچنين درباره ملاك ماموران سرشماري از تشخيص خانه‌خالي گفت: ما واحدهايي را خانه‌خالي مي‌دانيم كه اولا حداقل قابليت براي سكونت را داشته باشند به اين معني كه سفت‌كاري آنها تمام شده است؛ اما نازك‌كاري ممكن است در حد تكميل نباشد و دوما خانواري در آن ساكن نشده باشد.
وي در پاسخ به اينكه آيا در اين سرشماري مشخص شده كه از اين 6/1 ميليون خانه خالي، چه تعداد خانه در نوبت فروش گذاشته شده يا اينكه چه تعداد خانه عمدي خالي بوده است؟ تاكيد كرد: در سرشماري درباره علت خالي بودن خانه‌ها، پرسش و تحقيقي انجام نشده و ماموران، اطلاعات تفصيلي نپرسيدند؛ اما اگر دولت در اين باره اطلاعات بخواهد مي‌تواند در قالب طرح جداگانه سفارش بدهد تا تهيه كنيم.
