اتخاذ سیاست های جدید جهت جلوگیری از رکود
شروع سال 90 با زمزمه‌های آمادگی ارز برای مقابله با فشارچندین ساله در جهت ثابت نگه داشتن نرخ آن از سوی تحلیل گران اقتصادی همراه بود. آن دسته که افزایش نرخ ارز در سال‌های دهه 60 و 70 را تجربه کرده بودند سخن از آزاد شدن فنر ارز می‌گفتند که اثر آن تورم شدید بود.

سال 90 پررونق ترین سال بازار مسکن تاکنون بوده است. در این سال تنها در پایتخت برای 229 هزار واحد مسکونی پروانه ساختمانی صادر گردید و بیش از 200هزار واحد مسکونی به بازار مسکن عرضه گردید. سرمایه‌گذاری سودآور در ساخت‌وساز و علی‌الخصوص مشارکت در ساخت به دلیل وجود تناسب قیمتی میان املاک کلنگی و آپارتمان نوساز و وجود نقدینگی فراوان مهم‌ترین عامل افزایش تمایل جهت سرمایه‌گذاری در این بازار گردید.
از طرفي در سال گذشته تقاضای شدید برای سکه موجب ایجاد هیجان در بازار سکه و افزایش بسیار زیاد قیمت آن شد و رایزنی‌ها برای یافتن راهکارهای مختلف جلوگیری از این افزایش آغاز گردید. از مهم‌ترین آنها می‌توان به افزایش نرخ بهره بانکی- به‌رغم میل دولت- و همچنین پیش فروش سکه با شرایط مختلف اشاره کرد. میزان بی سابقه ساخت و ساز در سال 90 در زمان رونق بازار مسکن چشم بسیاری را بر پیش‌بینی رکورد 91 می‌بست. افرادی که نگران از کم ارزش شدن دارایی‌های خود در اثر تورم بودند به سمت تبدیل موجودی ریالی خود به دارایی‌های سرمایه‌ای شتافتند که یکی از امن‌ترین و خوش سابقه‌ترین آنها در ایران مسکن است. به این ترتیب عرضه‌ای که با سرعت بالا در سال 90 پیش می‌رفت تا از رقیب دیرینه خود، تقاضا، سبقت بگیرد در 4 ماه آخر سال 90 تقاضا را در کنار خود دید. سرمایه‌گذاران، مصرف‌کنندگان و هر فرد دیگری که به دلایل مختلف حفظ دارایی را با طلا و ارز متناسب با شرایط خود نمی‌دیدند موجب رشد قیمت مسکن در همین مدت به صورت بسیار قابل مشاهده‌ای گردیدند. طبق آمارهای رسمی و غیررسمی در همه مناطق تهران قیمت مسکن در همین مدت 15 الی 40 درصد افزایش یافت و سرعت این افزایش، خود همانند فراخوان برای هر کسی بود که اندک پس‌اندازی دارد تا حتی یک واحد مسکونی کوچک بخرد.
سال 91؛ رکود
پس از پایان تعطیلات نوروز به طور ناگهانی بازار معاملات مسکن را رکودی سنگین فرا گرفت. رکودی که تا پایان فروردین طبیعی می‌نمود، اما با ادامه یافتن آن، رکود رسما اعلام گردید. به گونه‌ای که معاملات خرید و فروش با کاهش 20 درصدی همراه بود. دلیل اصلی این رکود را می‌توان کاهش حجم نقدینگی قابل دسترسی عموم (بخشی که هنوز وارد حساب‌های بلند مدت اوراق مشارکت یا بازارهای ارز و طلا نگردیده بود)دانست و نمود آن را می‌توان در افزایش قابل توجه تمدید اجاره نامه ها و کاهش شدید قراردادهای اجاره نیز مشاهده کرد.
چشم‌انداز بلند مدت
از نظر تعداد اندکی از تحلیلگران زمان زیادی تا پایان دوره مسکن به عنوان کالای سرمایه‌ای باقی نمانده است. در استدلال براي این تفکر می‌توان به عرضه بسیار بالای بخش خصوصی در حوزه مسکن و در کنار آن عرضه‌های رو به افزایش دولت مانند مسکن مهر و مسکن ویژه اشاره کرد که قبلا در رابطه با ساز و کار آن بحث و آثار آن را مشاهده نموده‌ایم. از طرفی عوامل جمعیتی خود صحه بر این نظر می‌گذارد. نرخ رشد جمعیت طی سال‌های اخیر به 29/1 درصد در سال رسیده است و این نشان دهنده روند کاهش جمعیت در بلندمدت است. همچنین بالا رفتن سن ازدواج عامل دیگری است که کاهش جمعیت را تایید می‌نماید. کاهش رشد جمعیت خبر از کاهش تقاضا و تغییر در سلیقه متقاضیان می‌دهد.
پيشنهاد
در اين ميان اقدامي که در میان مدت تقاضا را برای مسکن افزایش می‌دهد، اعطای آسان‌تر تسهیلات به افراد است. با مروری اجمالی به تسهیلات خرید مسکن از گذشته تاکنون تفاوت شدیدی را در ارزش این وام‌ها می‌توان مشاهده نمود، به نحوی که در چندین سال اخیر که مبلغ این تسهیلات تفاوت چندانی نداشته است و افزایش قیمت زیادی در بخش مسکن رخ داده است. ارزش این وام ها از بیش از 20 درصد قیمت یک آپارتمان به کمتر از 5 درصد آن کاهش یافته است. دولت می‌تواند با اتخاذ سیاست‌هایی در راستای بهبود این شرایط، اقدام به افزایش مبلغ این وام‌ها، کاهش نرخ بهره و افزایش طول مدت تسویه آن نماید. چنانچه اولین مشمولین این سیاست‌ها زوج‌های جوان باشند نه تنها تقاضای بازار مسکن تقویت می‌گردد بلکه در بلند مدت موجب افزایش نرخ رشد ازدواج و جلوگیری از کاهش نرخ رشد جمعیت می‌گردد که از اهداف جدید دولت می‌باشد.

نظر بدهید: