چرا مسكن مهر به اينجا رسيد؟
چرا مسكن مهر به اينجا رسيد؟
دولت در تصميم عاجل براي تعديل قراردادهاي مسكن مهر ترديد نكند
بخش عمده‌اي از پروژه‌هاي مسكن مهر در قالب تفاهم‌نامه سه‌جانبه با حضور شركت‌هاي پيمانكاري يا انبوه‌سازان در اوايل سال 1389 آغاز شد. هم‌اكنون به جرات مي‌توان گفت كه قريب به اتفاق اين پروژه‌ها كه با قرارداد يكساله خصوصا در شهرهاي جديد شروع شدند به سرانجام و آستانه بهره‌برداري نرسيده‌اند.
اما علت چيست؟ در قرارداد سه‌جانبه (دولت، سازنده و بانك مسكن) تعهداتي براي هريك از طرفين پيش‌بيني شده كه بازنگري مجدد آن خصوصا در بحث مدت و مبلغ قراردادها مي‌تواند عدم موفقيت و حصول نتيجه در اين پروژه‌ها، به خصوص در كلان‌شهرها را ريشه‌يابي كند و دامنه تاثير اين دو فاكتور مهم را در وضعيت حال حاضر پروژه‌ها ارزيابي كند.
قراردادهاي مسكن مهر
تمامي اين قراردادها يكساله منعقد شده اما دو نكته مهم در تحليل غيرواقعي بودن و عدم تحقق اين زمان‌بندي وجود دارد.
اولين عامل موثر در تحقق زمان‌بندي پروژه‌ها چرخه مناسب و به‌هنگام منابع مالي است، گرچه تامين سهم تسهيلات بانكي در اين پروژه‌ها با مشكل خاصي روبه‌رو نبوده، اما عدم برنامه‌ريزي لازم براي شناسايي به موقع و معرفي متقاضي واجد شرايط به سازنده و انعقاد قراردادهاي پيش‌فروش و انجام ساير تشريفات قانوني لازم در مرحله پايان سقف‌ها موجب گرديد كه در قريب به اتفاق پروژه‌ها پس از پايان سقف‌ها مسائل مالي و بلاتكليفي در ادامه و تكميل كار براي سازندگان و تطويل پروژه‌ها پديد آيد.
دومين عامل موثر تامين زيرساخت‌هاي محل احداث پروژه‌ها بوده است، دولت محترم در جانمايي اغلب پروژه‌ها كه در شهرهاي جديد و در فازهايي جدا از بافت فعال شهرها انجام گرفته است برنامه زمان‌بندي مشخصي براي اجراي زيرساخت‌ها و آماده‌سازي شبكه‌هاي دسترسي و تاسيسات زيربنايي نداشته به عبارتي اگر قرار بوده پروژه‌هاي ساخت توسط سازندگان يكساله تمام شود تاسيسات زيربنايي و آماده‌سازي آنها نيز بايد يكساله به اتمام مي‌رسيد، لكن تاكنون در برخي مناطق با گذشت حدود 30 ماه از شروع اين پروژه‌ها تكميل و تحويل اين موضوع كه در تعهد دولت بوده، تحقق نيافته است. از سوي ديگر، قيمت ساخت هر مترمربع زيربنا در كليه قراردادهاي اين پروژه‌ها چه در كوهستان باشند و چه تپه و ماهور و چه در شهرها يا بيابان‌ها ساخته شوند 300 هزار تومان تعيين شده است.در بحث مبلغ قرارداد جا دارد به چند نكته حائز اهميت اشاره شود؛ تكنولوژي ساخت: مبلغ قراردادهاي ساخت با هر نوع سازه و با هر نوع تكنولوژي، صنعتي يا سنتي يكسان فرض شده است و از اين مرز فراتر نرفته است و فقط تسهيلات بانكي كه نهايتا بهره‌بردار از آن منتفع مي‌شود براي ساخت صنعتي و سنتي متفاوت است. سوال اينجا است كه جايگاه حمايت از تكنولوژي يا كيفيت متفاوت و بهتر در ساخت و سازها كجا است و دولت محترم چگونه اين فاكتور مهم را در كنترل‌ها و ارزيابي‌ها و تشويق و تنبيه‌ها لحاظ نموده‌اند؟ وقتي كارشناسان و كليه دست‌اندركاران ساخت‌و‌ساز بر اين باور هستند كه در ايران استفاده از تكنولوژي‌هاي نوين در حال حاضر تنها در كاهش زمان ساخت موثر است، لكن حدود 10 درصد بهاي ساخت را افزايش مي‌دهد، آيا يكسان بودن قيمت قراردادهاي ساخت صنعتي و سنتي منطقي بوده است؟
از سوي ديگر مبلغ قراردادها بدون تعديل است، لكن در قراردادها ذكر شده است كه افزايش مازاد بر 20 درصد بهاي آهن‌آلات و سيمان محاسبه و به سازندگان پرداخت مي‌شود. سوال اينجا است كه چرا حتي در يك مورد، به اين تعهد توجه و به آن عمل نشده است. آيا افزايش سنگين و غيرقابل‌پيش‌بيني در بهاي مصالح مذكور حتي طي مدت يك سال 89 نسبت به سال 88 قابل چشم‌پوشي است؟ و مسووليت عدم‌رعايت اين تعهد در قراردادها به عهده كيست؟
قانون هدفمندي يارانه‌ها
سه ماهه آخر سال 89، دوره شروع قانون هدفمندي يارانه‌ها بوده است. قانوني كه افزايش قابل‌ملاحظه در كليه قيمت‌ها را به دنبال داشت. اولين تاثير آن در افزايش قيمت حمل‌و‌نقل و تامين انرژي پروژه‌ها بروز نمود. بهاي عمده مصالح نيز در فاصله زماني كوتاهي با افزايش روبه‌رو شد و رفته‌رفته افزايش‌ها به دستمزدها نيز تسري يافت. براساس مستندات بازار اين افزايش در يك دوره 3 الي 6 ماهه پس از اجراي قانون مذكور حداقل 20 درصد بوده است. لذا با اين فرض كه پروژه‌هايي كه در سال 1389 شروع شدند توانسته باشند در 9 ماه اول آن سال به حداكثر 50 درصد پيشرفت دست يابند، دست‌كم پنجاه درصد هزينه باقيمانده يك پروژه با افزايش غيرقابل‌پيش‌بيني 20 درصدي روبه‌رو شده است. به عبارتي، حتي در صورت تكميل يك ساله پروژه، افزايش معادل 10 درصد هزينه كل ساخت نسبت به شرايط قبل از اجراي قانون اجتناب‌ناپذير شده است.
1- آيا نمي‌بايست سهمي هم براي مسكن مهر از كمك‌هاي يارانه‌اي براي جبران اين هزينه‌هاي مازاد پيش‌بيني مي‌شد؟
2- پس از ابلاغ قانون مذكور در تمامي قراردادهاي با قيمت مقطوع چاره‌اي جز تجديدنظر در قيمت‌ها براي امكان ادامه‌كار وجود نداشته است و حتي طي بخشنامه شماره 34643 مورخ 01/05/1391 توسط معاونت برنامه‌ريزي و نظارت راهبردي رياست‌جمهوري نحوه تعديل قراردادهاي زيربنايي و با قيمت ثابت نيز تعيين شد، لكن چرا قراردادهاي مسكن مهر بايد از قانون و بخشنامه‌هايي كه هدف اصلي آن چاره‌جويي براي رفع بن‌بست از قراردادهاي مقطوع است، مستثني باشد؟
دلايلي كه در بالا به آن اشاره شد تماما حاكي از آن است كه هيچ سازنده‌اي قادر به تكميل يك ساله پروژه خود نبوده است. در صورتي كه در پايان سال 1389 تجديدنظر منطقي و اصولي در قيمت قراردادهاي ساخت صورت مي‌پذيرفت بخش زيادي از پروژه‌هاي در دست اجرا از امواج بعدي رشد قيمت‌ها نيز مصون مانده و به اتمام مي‌رسيدند.
تحولات اخير در افزايش قيمت‌ها
آنچه در يك سال اخير در اقتصاد ما پديد آمده، عملا تير خلاصي بود كه بر پروژه‌هاي ناتمام مسكن مهر وارد آمد. به اعتقاد اينجانب اين وضعيت واضح‌تر از آن است كه نيازي به تحليل اثر نرخ چند برابري ارز و نهايتا افزايش هزينه‌هاي باقيمانده براي تكميل پروژه‌هاي نيمه‌تمام وجود داشته باشد.بياييد واقع‌بينانه به اين موضوع نگاه كنيم كه خواسته يا ناخواسته، با تقصير يا بدون تقصير، بسياري از پروژه‌هاي مسكن مهر نيمه‌كاره و ناتمام مانده‌اند، افزايش چند برابري هزينه‌ها از يك سو و اصرار بر قيمت ثابت سال 1388 از سوي ديگر، سياست يك بام و دو هوايي است كه قطعا تكميل آنها را ناممكن مي‌كند. بنابراين ترديدي نيست بدون اتخاذ تصميم عاجل در اصلاح و تعديل قراردادهاي حاضر و چاره‌جويي براي خروج از وضع پديد آمده، سرنوشت مسكن مهر با بن‌بستي جدي روبه‌رو خواهد شد كه گذشت زمان بر پيچيدگي گشايش آن خواهد افزود.
