خانه باغ در شهر تهران بر اساس طرح تفصیلی جدید

در تهران پيرو يك بند از طرح تفصيلي جديد، مصوبه تازه‌اي از سوي مديريت شهري ابلاغ شده كه به واسطه آن مالكان باغ‌هاي خصوصي – اراضي باغات - مي‌توانند به شرط رعايت يك دستورالعمل، در بخشي از زمين خود اقدام به ساخت و ساز كنند. تا پيش از اين كاربري زمين‌هاي باغي، فقط به احداث فضاي سبز محدود شده بود؛ اما براساس مصوبه جديد در زمين‌هايي كه در نقشه استعلام طرح تفصيلي، به عنوان «باغ» معرفي شده‌اند، امكان احداث «خانه‌باغ» يا «باغ‌پذيرايي» در حداكثر 30 درصد مساحت زمين وجود دارد.

مديركل شهرسازي و طرح‌هاي شهري شهرداري جزئيات تصميم جديد براي باغات تهران را تشريح كرد
نحوه احداث «خانه‌باغ» در پايتخت
 ساخت‌وساز حداكثر در 30 درصد زمين باغ‌‌هاي خصوصي مجاز شد
 شروط ويژه براي باغات داراي كاربري فضاي‌سبز خصوصي
با مصوبه جديد شهرداري‌تهران، مالكان باغ‌هاي خصوصي پراكنده در سطح پايتخت اجازه پيدا كرده‌اند مشروط به رعايت يكسري مقررات، در اين زمين‌‌ها ساخت‌‌وساز انجام دهند.
پيش‌تر استفاده از باغات پايتخت فقط به يك نوع كاربري آن هم ايجاد «فضاي سبز» محدود شده بود، اما شهرداري با استناد به مفادي از طرح تفصيلي جديد، شرايط تازه‌اي به‌صورت احداث «خانه‌باغ» يا «باغ‌پذيرايي» را براي اين اراضي به وجود آورده است.
براساس اين مصوبه در زمين‌هايي كه در نقشه استعلام طرح تفصيلي جديد تهران، به عنوان «باغ» معرفي شده‌اند، مالكان مي‌توانند به شرط احداث فضاي‌سبز در حداقل 70 درصد از مساحت زمين، حداكثر30 درصد زمين را براي ساخت‌وساز اختصاص دهند. نوع ساخت‌وساز در اين باغ‌ها متناسب با محل قرارگيري باغ در يكي از 4 پهنه مسكوني، تجاري، مختلط يا گردشگري تعيين مي‌شود.
همچنين براي باغ‌هايي كه كاربري آنها، «فضاي‌سبز» تعريف شده است در صورت واگذاري 70درصد زمين به شهرداري، مجوز ساخت‌وساز متناسب با پهنه قرارگيري، صادر خواهد شد، مشروط بر آنكه سهم 70درصدي شهرداري از 3هزار مترمربع كمتر نباشد.
مديركل دفتر شهرسازي شهرداري‌تهران درباره جزئيات اين مصوبه گفت: چنانچه مالكان زمين‌هاي باغي، كمتر از 30 درصد مساحت زمين را براي ساخت‌وساز انتخاب كنند، يك طبقه تراكم تشويقي نيز به تراكم مجاز منطقه، افزوده خواهد شد.
بنا بر این گزارش، باغ‌هاي خصوصي متروك و بدون استفاده در برخي مناطق تهران به قدري زياد است كه اگر اين مصوبه جديد مورد استقبال مالكان آنها قرار بگيرد، موجودي زمين‌هاي قابل ساخت‌وساز در پايتخت به‌طور قابل توجهي افزايش پيدا خواهد كرد.
مدیریت شهری پایتخت اين مصوبه را بيشتر برای توسعه فضای سبز شهری تدوين كرده تا با ايجاد «فضای سبز خصوصی» در زمين‌هاي باغي از طريق ارائه دو امتیاز تشویقی به مالکان اين زمين‌ها، انگیزه تازه ای برای مشارکت بخش خصوصی در توسعه فضای سبز ایجاد کند.
ضوابط طرح فضای سبز خصوصی به مالکانی که زمین آنها شرایط ورود به این طرح را داشته باشد اجازه می‌دهد تا از تسهیلات فعالیتی و سکونتی همچون استفاده از تراکم بیشتر در مقابل سطح اشغال پایین‌تر استفاده کنند.
به گفته مدیر کل شهرسازی و طرح‌های شهری معاونت شهرسازی و معماری شهرداری تهران، در این طرح تمامی ملک در اختیار مالک باقی می‌ماند، اما مالک اجازه ساخت 30 درصد از زمین خود را دارد و 70 درصد باقی مانده زمین بدون ساخت وساز همچنان تحت حفاظت مالک باقی می‌ماند، حتی می‌تواند اطراف آن حصار بکشد.
مجید پاکساز مدیر کل طرح‌های شهری معاونت شهرسازی این طرح را راهی تازه برای توسعه فضای سبز شهری عنوان کرد و گفت: مدیریت شهری تصمیم گرفته تا نیاز به فضای سبز شهری را از طریق دو طرح فضای سبز عمومی و خصوصی تامین کند.
او ادامه داد: در طرح فضای سبز عمومی تملک 70 درصد از پلاک به شهرداری داده می‌شود و مالک تنها اجازه ساخت‌وساز در 30 درصد زمین را دارد، اما در طرح فضای سبز خصوصی تمامی پلاک در اختیار مالک باقی می‌ماند اما تنها در 30 درصد زمین ساخت وساز انجام می‌شود و در ازای استفاده از سطح اشغال کمتر مالک می‌تواند از امتیازات تراکمی و کاربری بیشتر استفاده کند. پاکساز به موقعیت این پلاک‌ها در چهار پهنه طرح تفصیلی اشاره و اظهار کرد: این پلاک‌ها در تمامی پهنه‌های طرح تفصیلی واقع شده‌اند و املاکی که کاربری آنهادر سایت استعلام طرح تفصیلی به عنوان فضای سبز یا باغ مشخص شده‌اند می‌توانند از مزایای این طرح استفاده کنند.
او افزود: در طرح فضای سبز خصوصی مالک می‌تواند در مقابل استفاده کمتر از سطح اشغال از تسهیلات سکونتی همچون استفاده از تراکم بیشتر (یک طبقه اضافه) بهره ببرد و 70 درصد باقی مانده ملک خود را بدون ساخت‌وساز همچنان تحت حفاظت خود نگه دارد.
او تاکید کرد: فضای سبز خصوصی به گونه ای است که مالک می‌تواند حتی دور تا دور فضای سبز خود را حصار بکشد، اما باید از منظر سیمای شهری نیز مناسب باشد.
مدیر کل شهرسازی و طرح‌های شهری شهرداری تهران تصریح کرد: به عنوان مثال اگر فضای سبزی که در گذشته ایجاد شده و امروز در پهنه کار و فعالیت قرار گرفته است برای ساخت رستوران یا محل پذیرایی توجیه مناسب اقتصادی داشته باشد این اجازه را دارد که تبدیل به باغ- رستوران یا باغ- پذیرایی با مجوز قانونی شود که این امر، علاوه بر ساماندهی فضای سبز توجیه اقتصادی نیز دارد.
متن مصوبه
در متن طرح تفصيل جديد در رابطه با فضاي سبز خصوص آمده است: شهرداري تهران مجاز است، به منظور تحقق مفاد بند 2-4-8 سند طرح جامع و مفاد تبصره (1) از ماده (7) مصوبه طرح تفصيلي، ‌براي حفظ باغات و تامين سرانه‌هاي فضاي سبز شهر تهران در مقياس محله‌اي، منطقه‌اي و شهري، باغاتي از محدوده شهر را براي تبديل به فضاي سبز عمومي در چارچوب قوانين و مقررات موضوعه و با حفظ رعايت حقوق مالكانه تملك كند. اين باغات مي‌بايد با حفظ درختان و ايجاد سيستم آبياري مناسب نگهداري شود.
در اين راستا باغات پراكنده و تك‌باغ در پهنه‌هاي شهر كه به موجب مقررات و در مراجع ذي‌ربط، باغ تشخيص داده مي‌شوند، با توجه به مفاد تبصره (1) بند (10-5) اين سند و با رعايت كاربري‌هاي مصوب و ملاك عمل، از نظر سطح اشغال (حداكثر 30 درصد) و تراكم ساختماني مجاز، با رعايت حفظ فضاي سبز و حداقل جابه‌جايي درختان، طبق ضوابط مصوب زيرپهنه مربوطه، با اعمال يك طبقه تشويقي اضافه است.
تبصره (1): در مورد حقوق مكتسبه، سطح اشغال مازاد بر 30 درصد، مصوبه شوراي اسلامي شهر تهران، اعمال مي‌شود.
تبصره (2): جانمايي و محل استقرار بنا، در اراضي و املاك مشمول بند فوق، منوط به تاييد شهرداري منطقه است.
مالكين باغات با كاربري فضاي سبز و خدمات، در صورت توافق با شهرداري، براي واگذاري قسمتي از باغات خود به عنوان فضاي سبز عمومي، به صورت رايگان و در ازاي دريافت تسهيلات ذيل، براي باقيمانده ملك، مي‌توانند از مزاياي ضوابط پهنه مربوطه، استفاده كنند.
تبصره: در تك باغ‌ها، نسبت واگذاري زمين به شهرداري نبايد كمتر از 70 درصد كل باشد.

صدور پایان کار منوط به تکمیل باغ
مدیرکل شهرسازی و طرح‌های شهری با اشاره به تاکید شورای شهر بر حفظ بیشتر باغات تهران گفت: شورا قرار است طرحی در تکمیل مصوبه باغات ارائه کند تا براساس آن در صورتی که مجوز ساخت در باغی با سطح اشغال 30درصد صادر شد تا زمانی که 70 درصد باقیمانده به باغ تبدیل نشود پایان کار ساختمانی صادر نشود.
پاکساز تصریح کرد: ضوابط باغ مسکونی بر اساس دستور العمل ماده 14 است و آنچه که ملاک عمل شهرداری بوده همان دستورالعمل ماده 14 است که در مجلس شورای اسلامی به تصویب رسیده که بر اساس این دستورالعمل ساخت‌وساز در پهنه باغات با حداکثر 30درصد ساخت و ساز و 70 درصد فضای باز و سبز دیده شده است.
او اضافه کرد: طرح تفصیلی تاکید دارد که 70 درصد از باغات به بوستان تبدیل شود و اگر باغی وجود دارد تنها 30 درصد زیر سطح اشغال رود و تراکمش هم از پهنه تبعیت کند. پاکساز اظهار کرد: براساس طرح شورای شهر، شهرداری باید به کسانی که مجوز باغ مسکونی دارند در صورتی پایان کار ارائه دهد که 70 درصد باغ را احیا و حفظ کرده باشند و تا زمانی که 70 درصد احیا نشود پایان کار ساختمانی صادر نشود.

نظر بدهید: