مبایعه نامه + ثبت معامله در دفترخانه جهت پیش خرید خانه
هشدار قضايي به خريداران مسكن
خريد و فروش آپارتمان‌هاي نوساز فاقد «پايان‌كار و سند محضري» مدتي است در تهران افزايش پيدا كرده و سرمنشأ مشكلاتي تنها چند ماه بعد از خريد، براي خريداران شده است. قيمت پايين اين واحدها كه به «املاك خشك» معروف هستند، باعث شده خريداران بدون توجه به ابهام حقوقي مالكيت آنها، رغبت زيادي براي خريد نشان دهند. رييس سازمان ثبت اسناد و املاك كشور، ضمن هشدار بابت نحوه خريد چنين آپارتمان‌هايي خطاب به خريداران اعلام كرده است: «به مبايعه‌نامه و قراردادهاي بنگاهي اكتفا نكنيد و نسبت به ثبت معامله در دفترخانه‌ها اقدام كنيد.»
فروش آپارتمان‌هاي «تازه‌ساز فاقدسند» قانوني است؟
هشدار قضايي به خريداران مسكن
ریيس سازمان ثبت اسناد و املاك كشور: اكتفا به مبايعه‌نامه بدون مراجعه به دفترخانه مشكلات قانوني براي خريدار ايجاد مي‌كند
در تهران عرضه آپارتمان‌هاي تازه‌ساز «فاقد سندمحضري» به بازار مصرف تحت تاثير وسعت ساخت‌وسازهاي دو سال گذشته افزايش پيدا كرده و چون اين واحدها بطور متوسط 15 تا 20 درصد ارزانتر از املاك مشابه اما سنددار موجود در منطقه، فروخته مي‌شود، تمايل غالب متقاضيان به خريد اين مدل از ساختمان‌ها را در پي داشته است. اين آپارتمان‌ها كه به واحدهاي مسكوني خشك – واحدي كه فقط چند هفته از آخرين مرحله نازك‌كاري‌اش گذشته است- معروف هستند علاوه بر قيمت ارزاني كه دارند، در زمان فروش فقط در ازاي دريافت 90درصد قيمت تعيين‌شده، به خريدار واگذار مي‌شود و مابقي ارزش معامله به زمان صدور و انتقال سند موكول مي‌شود. اما تنها چند ماه بعد از خريد، با مشخص شدن ابهام حقوقي مالكيت اين واحدها، ريسك و زيان احتمالي خريدار سر باز مي‌كند.بررسي‌ها در بازار مسكن نشان مي‌دهد: عمده آپارتمان‌هاي تازه‌ساز نه تنها فاقد سندمحضري هستند كه حتي پايان‌كار شهرداري هم برايشان صادر نشده است و به اين ترتيب چنين املاكي به لحاظ حقوقي حايز شرايط نقل‌وانتقال نيستند.اما مالكان و سازنده‌هاي اين واحدها با كسب فرصت از خلاء قانوني كه بتواند جلوي خريد و فروش املاك فاقد پايان‌كار و سندمحضري را بگيرد، به محض پايان ساخت‌وساز و حتي در مواردي بصورت ناقص و بدون تكميل تجهيزات داخلي آپارتمان، نسبت به فروش آنها اقدام مي‌كنند.خريداران واحدهاي مسكوني فاقد پايان‌كار در اغلب موارد براي دريافت مجوز پايان‌كار، به خاطر خلاف ساختماني و بدهي سازنده به شهرداري، ناتوان مي‌مانند و به اين ترتيب اين ساختمان‌ها براي مدت نامعلوم بدون آنكه به پايان‌كار و سندمحضري مجهز شوند، دست به خريد و فروش مي‌شوند.در حال حاضر تعداد آپارتمان‌هاي فاقد سند در تهران افزايش قابل توجهي پيدا كرده است.
ریيس سازمان ثبت اسناد و املاك كشور ضمن هشدار بابت نحوه خريد چنين آپارتمان‌هايي، خطاب به خريداران اعلام كرد: هنگام خريد و نقل‌وانتقال به مبايعه‌نامه و قراردادهاي بنگاهي اكتفا نكنند و نسبت به ثبت معامله در دفترخانه‌ها اقدام كنند.رواج جدیدترین تخلف ساختمانی به خصوص در کلانشهر تهران با واکنش هشدارآمیز بالاترین مقام قضایی سازمان اسناد و املاک کشور روبه‌رو شد.بنا بر این گزارش حجم انبوهی از ساخت‌وسازها در شهر تهران که طی دو سال گذشته با شکستن رکورد آمار پروانه‌های ساختمانی از ابتدای سال جاری در حال تزریق به بازار تقاضا است، موج گسترده‌ای از تخلفات را در این بازار رقم زده است؛ طوری‌که بسیاری از سازنده‌ها به محض عبور ساختمان از مرحله نازک کاری اقدام به فروش واحدها به متقاضیان بی‌تجربه می‌کنند. این در حالی است که هنوز هیچ کدام از این واحدها نه سند تفکیکی مالکیت دارند و نه پایان کار خود را از شهرداری گرفته‌اند!به گفته مسوولان قضایی علت اصلی بروز چنین تخلفاتی در بازار املاک، ناآشنایی و غفلت مردم از توجه به ضرورت ثبت محضری معاملات و دریافت استعلام رسمی از دفاتر ثبت اسناد است.اما، آن طور که مسوولان قضایی کشور در مورد حجم پرونده‌های قضایی موجود از شکایات مربوط به تخلفات املاک می‌گویند هم اکنون بعد از دعاوی خانوادگی عمده پرونده‌های موجود در دادگاه‌های کشور مربوط به دعاوی ناشی از تخلفات ملکی است.
همچنین به اذعان این مسوولان هزینه بررسی هر کدام از این پرونده‌ها در مراجع قضایی به طور متوسط بین 10 تا 12 میلیون تومان است که این هزینه هم متوجه مردم و هم متوجه سرمایه‌های ملی در اختیار دولت و قوه قضائیه است.
رواج فروش آپارتمان بی سند
رییس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در این زمینه گفت: هم اکنون تخلفات ملکی و دعاوی ناشی از آن بخش عمده‌ای از پرونده‌های قضایی را به خود اختصاص می‌دهد که مهم‌ترین دلیل آن عدم آشنایی کافی مردم با مراحل ثبت رسمی و ضرورت مراجعه به دفاتر اسناد رسمی برای صدور اسناد مالکیت است.احمد تویسرکانی افزود: خرید و فروش‌هایی که صرفا با تکیه بر تنظیم مبایعه نامه‌ها در بنگاه‌های املاک و بدون مراجعه به دفترخانه‌ها انجام می‌شود در بسیاری از موارد به مشکلات قانونی برخورد می‌کند و بعضا دیده می‌شود که به خصوص در مورد آپارتمان‌های نوساز و واحدهای پیش فروش شده تخلفاتی مبنی بر فروش واحدها بدون دریافت سند تفکیکی مربوط به هر واحد صورت گرفته و می‌گیرد.
معاون قوه قضائیه تصریح کرد: البته در قانون پیش فروش بخش عمده‌ای از این مشکلات پیش‌بینی و برطرف شده است؛ اما حل کامل تمام مسائل موجود در این زمینه مستلزم دقت مردم در زمان انجام معاملات است.
آیین‌نامه پیش فروش چه شد؟
تویسرکانی همچنین در پاسخ به این سوال که آیین‌نامه اجرایی قانون پیش فروش که می‌بایست سال گذشته به دستگاه‌ها ابلاغ می‌شد هم اکنون در چه مرحله‌ای است و چرا تاکنون ابلاغ نشده گفت: ابلاغ این آیین نامه به دلیل برخی مشکلات موجود بین قوه قضائیه و برخی وزارتخانه‌ها و دستگاه‌های مربوط با مقداری تاخیر مواجه شده است.وی ادامه داد: هم‌اکنون این آیین‌نامه توسط تیمی کارشناسی از مسوولان ذی‌ربط در قوه‌قضائیه در حال بررسی است؛ ولی نمی‌توان زمان دقیق ابلاغ آن را تعیین کرد.
تغییر مسیر در ثبت معاملات رسمی
رییس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور همچنین از تغییر مسیر ثبت معاملات رسمی املاک تا پایان سال خبر داد.
تویسرکانی گفت: در عمل به فرامین برنامه پنجم توسعه و براساس ماده 46 این قانون، تا پایان سال با حذف اوراق نیم برگ و تک‌برگی از معاملات رسمی املاک، این معاملات به صورت کشوری، متمرکز و مکانیزه به صورت آنی در دفاتر اسناد رسمی به ثبت می‌رسد.معاون قوه قضائیه توضیح داد: در جریان ثبت مکانیزه و متمرکز اسناد ملکی، فرم نقل و انتقال ملک به صورت سیستمی و در همان زمان انجام معامله در دفاتر اسناد رسمی از سوی متعاملین و مسوول دفترخانه تکمیل می‌شود و در پایان با ارائه کد رهگیری صحت انجام معامله به تایید می‌رسد.
وی تاکید کرد: با اجرای این قانون، بسیاری از تخلفات و ادعاهای موجود در مسیر ثبت اسناد کاهش می‌یابد.
تویسرکانی خاطر نشان کرد: البته این امر به معنای بی اعتبار شدن مبایعه نامه‌های بنگاه‌های املاک نیست؛ چرا که اساسا این بنگاه‌ها ارتباطی با سازمان ثبت اسناد و املاک ندارند و زیرنظر وزارت بازرگانی فعالیت می‌کنند.
