نحوه استفاده از اراضی و ساخت و ساز در "پهنه سکونت" (R) (قسمت دوم)

پهنه سکونت، محدوده هایی از شهر است، که کاربری غالب آن مسکونی بوده و به غیر از قطعات و پلاک های مسکونی، شامل شبکه معابر و دسترسی ها، برخی از فعالیت های انتفاعی و غیر انتفاعی و خدمات پشتیبان سکونت است. در این پهنه به منظور تأمین امنیت و آرامش، استقرار طیفی گسترده از فعالیت ها ممنوع و یا مشروط بوده، و صرفاَ استقرار فعالیت های تجاری جزء و خدمات در مقیاس محله ای و ناحیه ای، مرتبط با نیازهای اولیه ساکنان، شامل: آموزشی، بهداشتی – درمانی، مذهبی، تفریحی- گردشگری، ورزشی، پارکینگ های عمومی و فضای سبز مجاز است.

در پهنه سکونت، به منظور کاهش و تعدیل تقاضای سفر و افزایش سر زندگی در محیط های مسکونی، فعالیت های مجاز به استقرار شامل خدمات انتفاعی و غیر انتفاعی و همچنین واحدهای تجاری خرد، برای رفع نیازهای خدماتی مایحتاج روزمره ساکنین، با عملکرد در مقیاس محله ساماندهی می شوند تا تدریجاً در مراکز محلات تمرکز یافته و یا موجبات شکل گیری مرکز محله را طبق اسناد توسعه و عمران محلات، فراهم سازند.

خدمات محله ای موجود پشتیبان سکونت (انتفاعی و غیر انتفاعی، مانند واحدهای تجاری خرد) در پهنه سکونت تثبیت می شود و کمبود های خدماتی هر محله نیز در زیر پهنه های S124 ، S214، M113، M114، به عنوان مرکز محله سامان یافته و یا با مکان یابی مرکز مناسبی برای محله، در پهنه های مسکونی، عرصه هایی برای استقرار خدمات پیش بینی شده و سامان می یابد.

پهنه کلان سکونت (R)، شامل، دو پهنه اصلی "مسکونی عام" و  "مسکونی ویژه" با کدهای یک رقمی (R1 و R2)، 9 پهنه با کد دو رقمی شامل: مسکونی با تراکم کم (R11)، مسکونی با تراکم متوسط (R12) و مسکونی با تراکم زیاد (R13)، بافت مسکونی ارزشمند روستائی (R21)، بافت مسکونی ارزشمند تاریخی (R22)، بافت مسکونی ارزشمند معاصر (R23)، بافت مسکونی ارزشمند سبز (R24) و مسکونی ویژه پهنه مرکزی (R25) و مسکونی ویژه پهنه محورهای شهری و بلند مرتبه (R26) است، که با توجه به مولفه های کالبدی از جمله تراکم، سطح اشغال و تعداد طبقات، جمعاً در 14 زیر پهنه با کد سه رقمی و به شرح جدول (1) "ضوابط و مقررات استفاده از اراضی در زیر پهنه های سکونت" طبقه بندی شده اند. ضوابط استفاده از اراضی در زیر پهنه های سکونت، به قرار زیر است:

1-2: نحوه ساخت و ساز در پهنه سکونت (شامل میزان تراکم، سطح اشغال و تعداد طبقات مجاز ساختمانی) بر اساس جدول شماره یک این سند بوده و لازم الاجرا است.

2-2: محدوده هایی از پهنه سکونت شهر به دلیل برخورداری از ارزش های طبیعی، تاریخی، فرهنگی، هویتی و یا موقعیت ویژه، از شرایط خاصی برای ساخت و ساز برخوردار بوده و تابع ضوابط و مقررات ویژه ای است.  

3-2: تعداد طبقات در پهنه سکونت، هماهنگ و متناسب با تراکم ساختمانی مجاز و سطح اشغال زمین است، که در زیر پهنه های مسکونی عام (R1) از 2 تا 6 طبقه متفاوت بوده و طبق جدول شماره (1) این سند است.

4-2: در زیر پهنه های مسکونی عام (R1) و زیر پهنه های مسکونی ویژه (R25 و R26)، متناسب با کاهش سطح اشغال زمین، و با رعایت سقف تراکم مجاز ساختمانی، افزایش طبقات، با تأیید شهرداری منطقه، مجاز است.

تبصره: شهرداری تهران (معاونت شهرسازی و معماری) ملزم است، ظرف مدت 3 ماه دستورالعمل نحوه اجرای بند 4-2 را تدوین و اعمال نماید.

5-2: در کلیه زیر پهنه های سکونت عام (R1) به منظور ممانعت از تفکیک اراضی و املاک در قطعاتی با وسعت سه برابر حداقل اندازه قطعه، یک طبقه تشویقی با تراکم متناظر و در قطعاتی با وسعت پنج برابر حداقل اندازه قطعه، دو طبقه تشویقی با تراکم متناظر مجاز است. برای مواردی که تعداد طبقات، 12 طبقه و بیشتر باشد، منوط به تهیه طرح توجیهی و تصویب در کمیسیون ماده پنج، است. (البته هم اکنون 3 برابر قطعه، دیگر ملاک نیست و بابت آن طبقه تشویقی داده نمی شود و حداقل 5 برابر قطعه، ملاک 1 طبقه تشویقی می باشد).

6-2: در زیر پهنه های مسکونی عام (R1)، سطح اشغال در کلیه قطعات، (اعم از زیربنای مفید و غیر مفید)، حداکثر تا 60 درصد مساحت ملک طبق سند مالکیت است. در کلیه قطعات زیر پهنه های مذکور، که طول آنها مساوی یا بیشتر از 25 متر و یا وسعت آن ها 180 متر مربع و یا بیشتر باشد، پیشروی طولی تا 2 متر، با حفظ سطح اشغال و رعایت همجواری ها و حقوق همسایگی، مجاز است.

تبصره: به منظور مساعدت در تأمین پارکینگ، پیشروی طولی به میزان یک متر، مازاد بر مقادیر مذکور، بدون سقف اساسی، صرفاً در طبقه همکف، مجاز است.

7-2: میزان سطح اشغال زیر زمین اول ساختمان های مسکونی حداکثر تا 80 درصد وسعت قطعه به شرط عدم قطع درختان، مجاز است. در زیرزمین های دوم به پایین، در قطعات با حداقل مساحت 200 متر مربع، میزان سطح اشغال صرفاً جهت احداث پارکینگ و مشاعات مربوطه، تا 100 درصد قطعه با رعایت کلیه جوانب فنی و برای اراضی دارای شیب قابل توجه، با تأیید شهرداری منطقه، مجاز است. در مواردی که سطح اشغال زیر زمین بیشتر از سطح اشغال طبقه همکف باشد، سقف نباید از تراز کف اعلام شده، تجاوز نماید.

8-2: محل استقرار ساختمان (توده گذاری) در تمامی قطعات پهنه سکونت، ضمن رعایت حقوق همسایگی و رعایت حداکثر سطح اشغال و حداکثر پیشروی طولی و طبقات مجاز صرفاً در سطح 70 درصد مساحت قطعه با پیشروی از شمال در طول قطعه، مجاز است. در صورت عدم امکان استقرار بنا در جبهه شمالی زمین، نحوه استقرار ساختمان، با رعایت موارد مذکور، توسط شهرداری منطقه، تعیین می شود.

9-2: در تمامی زیر پهنه های سکونت، تعداد طبقات مسکونی و تراکم مجاز ساختمانی در جدول شماره (1)، از اولین طبقه مسکونی به بالا، محاسبه می شود.

10-2: پارکینگ مورد نیاز برای هر واحد مسکونی در پهنه سکونت (R)، و برای کلیه واحدهای مسکونی هر ساختمان، حداقل یک واحد پارکینگ برای هر واحد مسکونی است، که در همان قطعه و در صورت عدم امکان تامین پارکینگ در آن قطعه، در پارکینگ های خارج از ملک در شعاع حداکثر 250 متر، با اسناد تفکیکی مجاز است.

تبصره: شهرداری تهران ملزم است طی سه دوره پنج ساله در کلیه محلات شهر تهران، به ویژه در محلاتی که تامین پارکینگ در قطعات مسکونی امکان پذیر نیست، موجبات احداث پارکینگ های طبقاتی را طبق استاندارهای لازمه و بر اساس اسناد توسعه و عمران محله، فراهم نماید.

11-2: احداث واحدهای مسکونی با مساحت (زیربنا) کمتر از 35 متر مربع، (سطح مفید) با توجه به حداقل بعد از خانوار و حداقل سرانه زیربنای خالص مسکونی (حدود 5/17 مترمربع برای هر فرد) تا افق طرح (1405)، مجاز نیست.

12-2: در کلیه پهنه های سکونت، به استثنای زیر پهنه های R111 و R112، بافت های ارزشمند سبز، روستایی و تاریخی اعمال حداکثر تراکم ساختمانی مجاز، منوط به رعایت حداقل اندازه قطعه و حداقل عرض معبر، طبق جدول شماره (1) است.

13-2: ضوابط و مقررات ساخت و ساز در بافت مسکونی ارزشمند معاصر (R231)، طبق اصول و ضوابط طرح های مصوب پهنه های مذکور است.

تبصره: ساخت و ساز بافت ارزشمند معاصر نارمک (R231)، طبق ضابطه وضع موجود ملاک عمل در این محدوده است.

14-2: در تمامی زیرپهنه های سکونت عام (R1) و زیر پهنه های سکونت ویژه (R25 و R26)، اگر مساحت ملک کمتر از حد نصاب اندازه قطعه و یا عرض گذر مجاور آن، کمتر از حداقل های جدول شماره (1) باشد، از حداکثر تعداد طبقات مجاز ساختمان، یک طبقه با تراکم متناظر کاهش می یابد. در مواردی که قطعه ای هم از لحاظ حداقل اندازه و هم از لحاظ عرض گذر مجاور، کمتر از حداقل های جدول (1) باشد، دو طبقه از حداکثر تعداد طبقات با تراکم متناظر، کاهش می یابد.

تبصره (1): کاهش طبقات، می باید به گونه ای اعمال شود، که تعداد طبقات از 3 طبقه روی پیلوت و زیر زمین کمتر نشود.

تبصره (2): کاهش طبقات در زیرپهنه های مسکونی با تراکم کم، اعمال نمی شود.

تبصره (3): ساخت و ساز در قطعات ریزدانه، طبق بندهای 1-15 تا 5-15 فصل دوم مجموعه ضوابط و مقررات طرح تفصیلی است.

تبصره (4)*: تقلیل حداقل اندازه قطعات، در زیر پهنه های مسکونی ویژه (R26)، مشتمل بر تقلیل اندازه قطعه، از 1000 به 750 مترمربع، در زیر پهنه (R261) و از 1500 به 1000 مترمربع در زیرپهنه (R262) و از 5000 به 3000 متر مربع، در زیرپهنه (R263) است.

تبصره (5)*: حذف قید سقف واحدپذیری سکونت، در زیرپهنه های مسکونی ویژه (R241).

*مصوب کمسیون ماده پنج، با لحاظ انعکاس آن به شواریعالی شهرسازی و معماری ایران.

15-2: شهرداری تهران، ملزم است با توجه به مصوبه طرح تفصیلی یکپارچه شهر تهران (ماده سه، تبصره دو) در سال اول اجرای طرح تفصیلی، در چارچوب بازنگری طرح تفصیلی جدید شهر تهران، ضمن تعیین حداقل اندازه قطعات به تفکیک مناطق در زیرپهنه های مسکونی با تراکم کم، نسبت به تدقیق منطقه ای اندازه حداقل قطعات و عرض معابر در سایر زیرپهنه های مسکونی نیز اقدام نماید.

16-2: احداث ساختمانی بلندمرتبه در زیر پهنه مسکونی ویژه R263، در قطعات با حداقل مساحت 3000 مترمربع، منوط به تهیه طرح سه بعدی و تایید آن در مراجع ذیصلاح است.

الف: مرجع رسیدگی و تایید نهایی طرح هایی توجیهی قطعات 3000 مترمربع و بیشتر، به پیشنهاد شهرداری منطقه، معاونت شهرسازی و معماری شهرداری تهران است.

ب: شهرداری تهران مکلف به تهیه دستورالعمل طراحی برای ساختمان های بلندمرتبه مسکونی، ظرف مدت یکسال، پس از ابلاغ طرح تفصیلی تهران و تصویب آن در مراجع قانونی مربوطه است.

ج: با ابلاغ طرح تفصیلی، ضوابط بلند مرتبه سازی به شیوه هرمی، ملغی است.

17-2: در زیر پهنه های مسکونی ویژه R261، در قطعاتی با مساحت کمتر از 300 مترمربع، حداکثر تعداد طبقات مجاز ساخت و ساز، سه طبقه، با حداکثر سطح اشغال 50 درصد و در پهنه های مسکونی ویژه R262 و R263، در قطعاتی با مساحت کمتر از 500 مترمربع، حداکثر تعداد طبقات مجاز ساخت و ساز، چهار طبقه با حداکثر  سطح اشغال 50 درصد است.

18-2: شهرداری تهران، در سال اول طرح تفصیلی، ملزم به تدوین دستورالعمل تعیین نسبت های عرض (بر یا لبه) به طول (عمق) قطعه برای شرایط متفاوت در زیرپهنه های مسکونی ویژه (R26) است.

19-2: شهرداری تهران موظف است، ظرف مدت یک ماه، با همکاری و تایید دبیرخانه شورایعالی شهرسازی و معماری ایران، در پهنه های سکونت (R) محدوده هایی را که دارای شرایط خاص هستند، شناسایی و در حد تراکم مصوب طرح جامع و یا در حد تراکم وضع موجود ملاک عمل و یا در حد تراکم وضع موجود غالب محدوده مورد نظر، تثبیت و در نقشه های طرح تفصیلی شهر اعمال نماید. (از جمله اراضی باغات کن، شهرک آزادشهر در منطقه 22، شهرک گلستان در منطقه 4 و حریم امنیتی کاخ سعدآباد)

20-2: در کلیه زیرپهنه های مسکونی، به غیر از پهنه های ارزشمند سبز، روستایی و تاریخی در قطعات با مساحت بیش از 2000 متر مربع، احداث بنای مسکونی بلند مرتبه، با ارائه طرح توجیهی (شهرسازی، زیست محیطی، اقتصادی و فنی) احداث بنای مسکونی بلندمرتبه، و منوط به تصویب در کمیسیون ماده پنج شهر تهران است.

پایان قسمت دوم

دستور نقشه تا جواز (حداکثر پارکینگ، سازه بهینه اقتصادی)- طراحی معماری (بدون پرت)- طراحی سازه (محاسبات)- طراحی برق و مکانیک (تاسیسات)- برگه تعهد مهندسی- برگه استحکام بنا- برگه های تعهد مهندسی، طراحی فاز 2 مورد تایید سازمان مهندسی - طراحی نما مورد تایید کمیته نمای مناطق- مجری ذی صلاح -آزمایش خاک (ژئوتکنیک) با حفاری دستی و ماشینی- آزمایش جوش، آزمایش بتن، آزمایش کشش میلگرد با اخذ تاییدیه سازمان نظام مهندسی- مشارکت در ساخت مناطق 1 الی 6، مدیریت پیمان، (از ابتدا تا انتها)، طراحی، نظارت و اجرا -طراحی نما و دکوراسیون داخلی (مدرن و کلاسیک) - طراحی حیاط، روف گاردن و لابی، پیلوت و پارکینگ- نقشه برداری زمین، باغ، تفکیک و قطعه بندی- کارشناسی رسمی دادگستری- نقشه برداری ازبیلت (برداشت)                                

09125261523

44143747

infoibmp@     

نظر بدهید: