معافيت سوداگری در بازار مسكن از تحول مالياتی؟
معافيت سوداگري در بازار مسكن از تحول مالياتي؟
در لايحه‌اي كه تحت عنوان «تحول مالياتي» اخيرا به مجلس فرستاده شد، خبري از وعده‌هاي چندين ساله دولت مبني بر «تنظيم بازار مسكن از طريق ابزارهاي جديد مالياتي» نيست؛ طوري كه در فاصله ارسال پيش‌نويس لايحه از سازمان امور مالياتي به هيات‌دولت، پنج ابزار مقتدر از متن پيش‌نويس خارج شده و در لايحه نهايي جاي آنچه براي مهار «احتكار زمين، خانههاي خالي، كمبود آپارتمان اجاره‌اي، رشد قيمت مسكن و گرانفروشي ملك» در نظر گرفته شده بود، عملا خالي گذاشته شده است.
سوداگري مسكن معاف از تحول‌مالياتي؟
انصراف دولت از ماليات بر خانه‌هاي‌خالي تشديد ماليات بر آپارتمان‌هاي اجاره‌اي
ماليات فوق‌العاده ناچيز بر معاملات مكرر
دولت با تحويل لايحه تحول مالياتي به مجلس و خالي گذاشتن جاي 5 نوع ماليات بازدارنده سوداگري مسكن در متن لايحه، تقريبا از همه برنامه‌هايي كه طي عمر 7سال اخيرش وعده داده بود يك روزي آنها را براي تنظيم مالياتي بازار مسكن به‌كار بگيرد، انصراف داد. در پيش‌نويس لايحه تحول مالياتي -كه دو سال پيش نوشته شد و در اين مدت براي چكش‌كاري روي ميز كميسيون اقتصادي هيات دولت قرار داشت- سازمان امور مالياتي و وزارت مسكن وقت، ابزارهاي متنوعي را براي مهار «احتكار زمين، خانههاي خالي، كمبود آپارتمان اجاره‌اي، رشد قيمت مسكن و گرانفروشي ملك» طراحي كرده بودند، اما در جريان تبديل پيش‌نويس به لايحه، ضمن اجماع‌نظر بر حذف اين ابزارها، فقط يك نوع ماليات كم‌اثر آن هم براي شيوه نه چندان حاد سوداگري مسكن يعني معاملات مكرر، در نظر گرفته شده است.
شايد يك ماليات آن هم بر معاملات مكرر
لايحه تحول مالياتي، كساني را كه در يك سال بيش از دو بار نقل‌وانتقال ملكي انجام مي‌دهند – افرادي كه در سال بيشتر از دو دستگاه آپارتمان ملكي‌شان را بفروشند- مشمول ماليات ناچيزي در حد 5 درصد قيمت منطقه‌اي ملك كرده است. قيمت منطقه‌اي يا همان ارزش معاملاتي املاك در حال حاضر كمتر از يك‌دهم قيمت روز يا همان قيمت واقعي املاك است كه در اين صورت نرخ تعيين شده براي ماليات بر معاملات مكرر، خاصيت بازدارندگي ندارد.
هر چند در همين لايحه دولت مكلف شده قيمت منطقه‌اي را به روز كند، اما تجربه چنين تكليفي در سال‌هاي قبل نشان مي‌دهد به اين زودي‌ها قيمت منطقه‌اي به پاي قيمت روز نخواهد رسيد.
از طرف ديگر زمان شروع اخذ ماليات از معاملات مكرر در لايحه منوط شده به استقرار سيستم يكپارچه ماليات ملكي در سازمان امور مالياتي كه اين هم دريافت تنها ماليات در نظر گرفته شده براي نوع خفيف سوداگري مسكن را به تاخير خواهد انداخت.
خانههاي خالي! آسوده باشيد
در بازار مسكن آنچه بيشتر از خريد‌وفروش‌هاي مكرر، به التهاب قيمت دامن مي‌زند احتكار و دور نگه داشتن آپارتمان‌ها از بازار مصرف به اميد افزايش قيمت در آينده است.
اين نوع سوداگري طبق سرشماري نفوس‌ومسكن سال گذشته، در حال حاضر به محروميت متقاضيان مسكن از 8 درصد كل واحدهاي مسكوني موجود در كشور منجر شده به طوري كه وجود 6/1 ميليون خانه خالي از سكنه در شهرها، وزير راه‌وشهرسازي را تاكنون چندين بار به تصويب قانوني براي اخذ ماليات سنگين از مالكان خانههاي خالي واداشته است.
اما در حالي كه لايحه تحول مالياتي مي‌توانست مسير قانوني براي مقابله با خانههاي خالي را در اختيار دولت قرار دهد، دولت انصراف رسمي از اين مقابله را اعلام كرده است.
سال گذشته وزارت راه‌وشهرسازي در جريان ارائه پيش‌نويس لايحه تحول مالياتي به هيات دولت، با اضافه‌كردن يك ماده به متن پيش‌نويس، اخذ ماليات سالانه از خانه‌هاي‌خالي معادل 24 در 1000 قيمت روز را پيشنهاد كرده بود.
تصميم وارونه براي اجاره‌نشين‌ها؟
اكنون در متن لايحه تحول مالياتي با حذف اين پيشنهاد، هيچ اثري از دغدغه پررنگ دولت نسبت به معضل خانههاي خالي ديده نمي‌شود و حتي براي بازار اجاره كه ساده‌ترين تصميم براي تسهيل اجاره‌نشيني، گسترش دامنه معافيت مالياتي اجارهبها مي‌تواند باشد، درست عكس اين تصميم به چشم مي‌خورد.
در اين لايحه دولت سقف متراژ آپارتمان‌هاي اجاره‌اي براي معافيت مالياتي را از 150 مترمربع به 75 مترمربع كاهش داده است تا از اين به بعد ريسك اجاره‌داري براي مالكان واحدهاي بيش از 75مترمربع افزايش پيدا كند!
در قانون ماليات‌هاي مستقيم مصوب سال 1366 با هدف تشويق سازنده‌ها به احداث آپارتمان‌هاي اجاره‌اي كوچك متراژ، واحدهاي بيش از 150 مترمربع مشمول ماليات اجارهبها شده بودند و كمتر از اين متراژ از ماليات معاف شده بودند، اما در حالي كه طبق آمار بانك‌مركزي ميانگين مساحت واحدهاي مسكوني جديد در سال‌هاي اخير حدود 105 مترمربع بوده و حكايت از فراواني آپارتمان با مساحتي نزديك به 100 مترمربع دارد، دولت قصد كرده از موجران اين واحدها ماليات اخذ كند.
تجربه نشان داده است اقداماتي كه بار مالي براي موجران در پي دارد باعث مي‌شود بازار اجاره‌داري محدود شود و در نتيجه كمبود واحدهاي اجاره‌اي اتفاق بيفتد.
سازمان امور مالياتي در پيش‌نويس لايحه تحول مالياتي به دولت پيشنهاد كرده بود به جاي تمركز بر معافيت يا عدم معافيت آپارتمان‌هاي اجاره‌اي از ماليات، از مستاجرين فاقد مسكن حمايت موثر مالي به عمل بيايد و در عين حال وزارت مسكن وقت نيز كاهش سقف متراژ در اين معافيت را موجب انتقال بار مالياتي به اجاره‌نشين‌ها عنوان كرده بود.
نقض قانون ساماندهي مسكن؟
علاوه بر حذف «ماليات بر خانههاي خالي» و «معافيت ماليات بر اجارهبها» از لايحه تحول مالياتي، برخورد مالياتي با مالكان زمين‌هاي باير نيز از دستور كار دولت خارج شده است.
«اخذ ماليات از زمين‌هاي باير» نه اينكه درخواست يا تصميم مسوولان بخش مسكن باشد كه جزئي از قانون ساماندهي مسكن مصوب سال88 است كه دولت بايد بعد از اين همه سال، نسبت به اجراي آن اقدام مي‌كرد.
در طول اين مدت با بهانه‌هايي از جنس فراهم نبودن زيرساخت‌ها يا لزوم اصلاح قانون ماليات‌هاي مستقيم، دريافت ماليات از محتكران زمين به تاخير افتاده بود.
اكنون نيز به رغم پيش‌بيني اين ماليات در پيش‌نويس لايحه تحول مالياتي، دريافت آن از متن لايحه نهايي ارسال شده به مجلس، حذف شده است.
سازمان امور مالياتي در پيش‌نويس اين لايحه آورده بود: «مالكان زمين‌هاي باير معادل يك درصد قيمت منطقه‌اي به ازاي هر سال بايد ماليات پرداخت كنند.»
اين ماليات هم‌اكنون از متن لايحه برداشته شده است.
ماليات بر عايدي سرمايه هم لغو شد
در كشورهايي كه رشد ناموزون قيمت مسكن طي سال‌هايي، در كارنامه اقتصادي‌شان ثبت شده، مرور برنامه‌هاي موثر دولت‌ها براي تنظيم قيمت نشان مي‌دهد: استفاده از يك ابزار مالياتي تحت عنوان ماليات بر عايدي سرمايه يا همان ماليات بر افزايش ارزش ملك، توانسته انگيزه‌هاي سفته‌بازي و دامن‌زدن دلالان به حبا‌ب‌سازي قيمتي را از بين ببرد و سرعت رشد قيمت را كند كند.
با همين استدلال، سازمان امور مالياتي در پيش‌نويس لايحه تحول مالياتي استفاده از اين ابزار مالياتي را پيش‌بيني كرده بود به اين صورت كه از مابه‌التفاوت قيمت زمان خريد و زمان فروش ملك، بين 15 تا 35 درصد از مالك ماليات اخذ شود.
اما اين ماليات هم در لايحه ارسالي به مجلس به چشم نمي‌خورد.
پيش‌تر برخي مقامات وزارت اقتصاد يكي از نقاط قوت برنامه تحول مالياتي را پيش‌بيني ماليات بر عايدي سرمايه ارزيابي كرده بودند!
باز هم مخالفت با پيشنهاد وزارت مسكن
آخرين ابزار مالياتي حذف شده از لايحه تحول مالياتي، ابزاري است كه وزارت مسكن وقت دريافت آن را در پيش‌نويس قيد كرده بود. اين ابزار «ماليات بر فروش» بود كه املاك بالاي 200 ميليون تومان ارزش در زمان فروش را مشمول مي‌شد و مقرر شده بود از محل اخذ ماليات 2 تا 3 درصدي از فروش اين املاك، منابع مالي براي تامين مسكن كم‌درآمدها در دولت تقويت شود.
اعمال نامه وزير به مجلس روي لايحه؟
در وزارت راه‌وشهرسازي از وزير گرفته تا معاونت امور مسكن و دفتر اقتصاد مسكن اين وزارتخانه، همگي مصمم هستند يكبار براي هميشه از مجلس مجوز قانوني برخورد با احتكار مسكن را دريافت كنند تا در ابتداي هر تابستان مجبور نباشند با تصويب مقررات موردي در دولت كه به اعتقاد برخي‌ها چون از مجلس پشتوانه قانوني ندارد لازم‌الاجرا هم نيست، اقدامات ضعيف و غيراثرگذار همچون تعزيرات اجارهبها را به اجرا درآورند.
اين وزارتخانه در حال حاضر كه با انصراف رسمي دولت از برخورد مالياتي با پديده‌هاي روز بازار مسكن مثل خانههاي خالي مواجه شده، چار‌ه‌اي ندارد براي تغييرات مهم در متن لايحه، رايزني با كميسيون عمران، كميسيون اقتصادي و احيانا هيات‌ريسه مجلس را شروع كند.ظاهرا اخيرا نامه‌اي با امضاي وزير راه‌وشهرسازي براي تصويب قانون ماليات بر خانههاي خالي تقديم مجلس شده كه به نظر مي‌رسد اگر مجلس برخلاف دولت مصمم باشد به اين پديده ناصواب در بازار مسكن پايان دهد، بايد متن نامه را در لايحه تحول مالياتي اعمال كند.
