رضا میرصادقی، رئیس سازمان نوسازی شهر تهران و متولی اجرای برنامه ملی بازآفرینی شهری در پایتخت، همچنین با اشاره به چند دست‌انداز نامرئی در نوسازی بافت‌های فرسوده تمام آنچه را که از گذشته تاکنون منجر به تاخیر در اجرای برنامه‌های نوسازی در محلات قدیمی شهر تهران شده است، تشریح کرد. وی در گفت‌وگو با «دنیای اقتصاد» با بیان اینکه این دست‌اندازهای نامرئی دست‌کم در ۱۰ تا ۱۵ درصد از مساحت بافت فرسوده شهر تهران کماکان وجود دارد، گفت: مشکلات مربوط به «پلاک‌های ریزدانه و فوق‌ریزدانه»، «پلاک‌های چند مالکیتی» و «مشکلات ثبتی و حقوقی املاک قدیمی» که امکان مشارکت و دریافت تسهیلات برای نوسازی را منتفی کرده یا با اختلال همراه می‌کند، مهم‌ترین موانع فرآیند نوسازی محسوب می‌شوند.

بنا بر اعلام متولی نوسازی بافت‌های فرسوده در نسخه ثانویه سرمایه‌گذاری در بافت‌های فرسوده ۶ مشوق مهم در حکم ۶ پادزهر مقابله با کندسازی تعریف شده است؛ «جبران عقب‌ماندگی در سرانه‌ها با ورود شهرداری به عرصه سرمایه‌گذاری بافت‌های فرسوده»، «در نظر گرفتن زمین تنخواه برای اجرای مدل زمین صفر»، «تامین ۸۰ درصد از منابع موردنیاز برای نوسازی از طریق تسهیلات بانکی»، «صدور مجوز پیش‌فروش واحدها» و همچنین «تبدیل تسهیلات نوسازی به تسهیلاتی با قابلیت انتقال از سازنده به خریدار»، در کنار «سرمایه‌گذاری دولت و شهرداری معادل ۱۵ درصد سرمایه‌گذاری بخش خصوصی» مهم‌ترین مشوق‌های تعریف شده بسته جدید نوسازی است.

این درحالی است که طی همه سال‌های گذشته علاوه بر دست‌اندازهای ذکر شده موانع دیگری همچون «عدم توجیه اقتصادی نوسازی در بافت‌های فرسوده برای سرمایه‌گذاران ساختمانی» در غیاب تسهیلات ارزان قیمت و سهل‌الوصول و همچنین محدود شدن مشوق‌ها به بخشودگی‌های عوارض صدور پروانه، «مسائل و موانع اجتماعی پیش‌روی نوسازی در بافت‌های فرسوده» و «نبود مکانیزم‌های الزام‌آور برای تعیین خط قرمز زمانی به منظور اتمام پروژه‌های تعریف شده» منجر به کند شدن اجرای طرح‌های مصوب و برنامه‌ریزی‌های انجام شده برای نوسازی بافت‌های فرسوده شده است. متولی نوسازی شهر تهران همچنین به طراحی مکانیزم تنبیهی سه مرحله‌ای در نسخه ثانویه سرمایه‌گذاری در بافت‌های فرسوده در کنار تمام مشوق‌ها اشاره کرد که در واقع یکی از وجوه مهم برای برطرف شدن دست‌اندازهای موجود در مسیر نوسازی است؛ «جرایم مالی»، «کاهش سهم از مشارکت» و در نهایت «فسخ قرارداد مشارکت» سه مرحله طراحی شده در قالب این مکانیزم تنبیهی است.

مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران در تشریح مهم‌ترین دست‌اندازهای نوسازی در بافت‌های فرسوده که طی سال‌های گذشته منجر به تاخیر در اجرای برنامه‌های نوسازی شده است با اشاره به وجود برخی واقعیت‌ها در بافت‌های فرسوده شهر تهران به مشکلات مربوط به بازگشایی معابر برای توجیه‌پذیرتر کردن، بهسازی و ارتقای طرح‌های نوسازی اشاره و اعلام کرد: بسیاری از پلاک‌های فرسوده به قدری ریزدانه‌ هستند که حتی تجمیع آنها دشوار است؛ این درحالی است که مشکلات ثبتی و حقوقی که برخی از این املاک دارند فعالیت در مساحت گسترده‌ای از بافت‌های فرسوده شهر تهران(معادل ۱۰ تا ۱۵ درصد از مساحت بافت فرسوده پایتخت) را با اختلال مواجه کرده است. به گفته وی برخی از «پلاک‌ها به حدی ریزدانه ‌هستند که می‌توان آنها را پلاک‌های فوق ریزدانه» اعلام کرد؛ چرا که به‌عنوان مثال برخی از این املاک حدود ۲۰ مترمربع مساحت دارند اما با این وجود ۲ خانواده در این مساحت زندگی می‌کنند؛ حجم واحدهای مسکونی این چنینی در مناطق ۱۴، ۱۶، ۱۸، ۱۲ و ۱۸ بسیار زیاد است که برای نوسازی آنها باید ۴۰ تا ۵۰ پلاک تجمیع شوند؛ این در حالی است که در جریان تجمیع این پلاک‌ها و تعریض معابر، حداقل ۱۰ تا ۱۲ پلاک از بین می‌روند؛ همین عامل در کنار سایر عوامل منجر به کاهش حاشیه سود و انگیزه اقتصادی سرمایه‌گذار برای ورود به بافت‌های فرسوده می‌شود.

مطابق با برآوردهای صورت گرفته هم‌اکنون میانگین هزینه ساخت مسکن در عمده محلات بافت‌ فرسوده شهر تهران برای هر مترمربع حدود یک میلیون و۴۶۰ هزار تومان است که با اضافه شدن هزینه ساخت و تامین مشاعات این مبلغ به مترمربعی یک میلیون و۸۰۰ هزار تومان می‌رسد؛ بنابراین و با درنظر گرفتن این هزینه تنها مناطقی برای ورود سرمایه‌گذار به حوزه ساخت‌وساز دارای توجیه اقتصادی است که هر مترمربع واحد مسکونی ساخته شده در آن دست‌کم معادل ۲ میلیون و۳۰۰ هزار تومان تا ۲ میلیون و۵۰۰ هزار تومان قیمت داشته باشد. نکته دیگری که در رفع موانع موجود در مسیر نوسازی بافت‌های فرسوده وجود دارد آنکه حتما لازم است تسهیلات نوسازی به سازنده پرداخت شود و نکته سوم آنکه شهرداری و دولت باید در این مناطق سرمایه‌گذاری کنند و بخشی از زمین موردنیاز و هزینه ساخت را تقبل کنند. چرا که بسیاری از املاک نوسازی شده، به دلیل کم عرض بودن معابر امکان فروش و واگذاری با سود مناسب را برای سازنده ندارند و همین موضوع موجب کاهش انگیزه سرمایه‌گذاران برای ورود به این محدوده‌ها و محلات می‌شود. به‌عنوان مثال ملکی در کوچه‌ای نوسازی شده اما به دلیل کم‌عرض بودن معبر امکان ورود و خروج اتومبیل در آن وجود ندارد؛ بنابراین عملا امکان بهره‌برداری مطلوب از این ملک وجود ندارد. مطابق برآوردهای صورت گرفته برای تدوین نسخه ثانویه نوسازی در بافت‌های فرسوده، باید معادل ۱۵ درصد از هزینه سرمایه‌گذاری در ازای ساخت هر واحد مسکونی از سوی شهرداری به بافت‌های فرسوده تزریق شود؛ به این معنا که این سرمایه‌ها صرف بازگشایی معابر، ساخت فضای سبز، ایجاد پارکینگ و سایر خدمات شهری شود تا از این طریق بخشی از مشکلات موجود در مسیر ورود سرمایه‌گذار به بافت‌های فرسوده از بابت عدم توجیه اقتصادی برای برخی پروژه‌ها برطرف شود و در واقع برای این ساخت و سازها به واسطه سرمایه‌گذاری شهرداری ارزش افزوده ایجاد شود.

همچنین نسخه نوسازی یا برنامه نوسازی در هر محله باید مطابق موضوعات اجتماعی و فرهنگی همان محله تدوین شود؛ بنابراین علاوه بر اینکه یکی از مهم‌ترین دلایل کند بودن فرآیند نوسازی در محلات قدیمی «عدم توجیه اقتصادی برای برخی پروژه‌ها» است؛ «پیچیدگی‌های اجتماعی بافت ساکن در هر کدام از این محلات» نیز از دیگر عوامل پیشرفت کند برنامه‌های نوسازی است. در کنار آنچه گفته شد «ایجاد درک درست از برنامه نوسازی» با اطلاع از تمام مشکلات و دست‌اندازهای موجود از ضرورت‌های مهم محسوب می‌شود. متاسفانه در حال حاضر برخی از افراد صاحب سمت در نهادهای نظارتی و همراه مدیریت شهری درک درستی از مسائل و مشکلات موجود در بافت‌های فرسوده ندارند؛ چرا که اساسا در برخی از محلات قدیمی و فرسوده به دلیل وجود خاک سست امکان نوسازی و ساخت و ساز وجود ندارد.

میرصادقی همچنین در تشریح مکانیزم‌های الزام‌آور برای نوسازی بافت‌های فرسوده با بیان اینکه همه سرمایه‌گذاران ساختمانی که تمایل به ورود به بافت‌های فرسوده دارند باید علاوه بر برخورداری از رزومه قابل قبول به لحاظ اینکه صلاحیت ورود به بافت‌های فرسوده دارند یا خیر نیز مورد آزمایش واقع شوند، اعلام کرد: براساس مکانیزم‌های طراحی شده در طرح ثانویه ورود سرمایه‌گذاران به بافت‌های فرسوده، بخش‌های کنترل پروژه از همان ابتدای گودبرداری و اجرای فونداسیون رصد می‌شوند. در صورتی که اجرای این مراحل بیش از ۳ ماه طول بکشد با وضع جرایم سنگین، قرارداد مشارکت فسخ خواهد شد؛ به این ترتیب این الزام در تمام مراحل ساخت وجود دارد، طوری که اگر در هر دوره زمانی برای اجرای پروژه بیش از ۳ ماه تاخیر وجود داشته باشد، قرارداد فسخ می‌شود؛ یعنی در ماه اول تاخیر، جریمه مالی در نظر گرفته شده، در ماه دوم، بخشی از سهم مشارکت سازنده کاهش می‌یابد و در ماه سوم فسخ قرارداد انجام می‌شود.

متولی نوسازی بافت فرسوده شهر تهران همچنین «توزیع برخی کاربری‌ها برای جبران عقب‌افتادگی در تامین سرانه‌ها» را از دیگر پادزهرهای تسریع برنامه ملی بازآفرینی شهری در پایتخت اعلام کرد و افزود: برای تامین سرانه‌ها و جبران عقب‌افتادگی‌های موجود در صورتی که سرمایه‌گذار قصد ساخت ۴۰۰ واحد مسکونی داشته باشد، به وی اعلام می‌کنیم می‌تواند ۲۵۰واحد بسازد و در مقابل مجوز ساخت مراکز خدماتی یا پارکینگ دریافت کند؛ در چنین شرایطی علاوه بر جبران عقب‌ماندگی‌های احتمالی در تامین سرانه‌ها، برای پروژه‌های ساخته شده نیز ارزش افزوده حاصل می‌شود و نوعی توافق برد – برد صورت می‌گیرد. از سوی دیگر با کمک به رونق کسب و کار در این محلات از طریق ایجاد سرانه‌های خدماتی و تجاری، جذابیت سکونتی و اشتغال در بافت‌های فرسوده به منظور جلوگیری از دورافتادگی و شب مردگی در این محلات نیز تامین خواهد شد. در واقع تلاش می‌شود همه جنبه‌های زندگی در بافت‌های فرسوده برای پاسخ به نیازهای سکونتی در این بافت‌ها در طرح ملی بازآفرینی شهری پیگیری و تامین شود. میرصادقی هم چنین با بیان اینکه حدود ۲ درصد از زمین‌های واقع در بافت‌های فرسوده شهر تهران به‌عنوان زمین تنخواه در اختیار متولی نوسازی شهر تهران قرار دارد که تلاش می‌شود در جهت صحیح برای اجرای پروژه‌های محرک توسعه در اختیار توسعه‌گران و سرمایه‌گذاران قرار بگیرد، به «دنیای اقتصاد» گفت: همه تلاش مسوولان نوسازی استفاده بهینه از زمین‌ها برای اهرم‌سازی در بافت‌های فرسوده است؛ چرا که ساخت‌وساز روی این زمین‌ها به معنای آغاز فرآیند جابه‌جایی ساکنان بافت‌های فرسوده از واحدهای فرسوده به واحدها و محلات جدید است؛ این کار می‌تواند مسیر نوسازی در آینده را تعریف و مشخص کند؛ چرا که آنچه تاکنون برای نوسازی تعریف شده بود برنامه‌ریزی دقیقی در این زمینه نداشته است. پس از آن سهم سرمایه‌گذار و متولی نوسازی به‌عنوان مالک زمین مشخص می‌شود؛ یعنی نه تنها قیمت، بلکه سهم دو طرف مشارکت‌کننده هم ثابت خواهد بود؛ این در حالی است که اگر یک سرمایه‌گذار اعلام کند که برای افزایش سرعت و ارتقای کیفیت ساخت و ساز و همچنین کاهش زمان اجرای پروژه از یک تکنولوژی نوین در ساخت بهره‌ خواهد برد انتخاب این سرمایه‌گذار و طرح وی برای نوسازی بر سایرین ارجحیت دارد؛ حتی اگر برای این انتخاب شهرداری مجبور به کاهش سهم خود از فرآیند مشارکت باشد. این در حالی است که کیفیت طرح نیز اهمیت بسیار زیادی در انتخاب آن و سرمایه‌گذار مجری دارد.

وی با اشاره به آخرین و مهم‌ترین مشوق ورود سرمایه‌گذاران به بافت‌های فرسوده اعلام کرد: تسهیلات بانکی ارزان قیمت برای نوسازی از مهم‌ترین پادزهرهای مقابله با کندسازی در بافت‌های فرسوده است؛ در این زمینه دولت تلاش کرده است نرخ سود تسهیلات نوسازی را از ۸ درصد به ۶ درصد برساند؛ همچنین پیگیر هستیم تا حدود ۸۰ درصد از هزینه ساخت و ساز در بافت‌های فرسوده از طریق تسهیلات بانکی تامین شود و سرمایه‌گذار برای اجرای پروژه‌ها نیاز به تامین منابع بیشتر از ۲۰ درصد نداشته باشد. همچنین به دنبال طراحی سازوکاری هستیم که پس از تحقق ۳۰ درصد پیشرفت فیزیکی پروژه‌ها، اجازه پیش‌فروش به سرمایه‌گذار داده شود که این موضوع به تایید مسوولان بلند‌پایه اقتصادی در دولت نیز رسیده است و هم‌اکنون شهرداری تهران در حال آماده‌سازی برای تجهیز این تصمیم است؛ این در حالی است که مطابق تدابیر در نظر گرفته شده بعد از اتمام ساخت و ساز و در زمان فروش واحدها، تسهیلات به خریداران قابل انتقال خواهد بود که این موضوع نیز مشوق خوبی هم برای خریداران و هم برای سرمایه گذاران محسوب می‌شود. بنا بر اعلام میرصادقی از میان ۱۵ قطعه زمین شناسایی شده برای واگذاری زمین به سرمایه‌گذاران در قالب مدل زمین صفر برای شروع عملیات نوسازی، ۱۲ قطعه زمین متعلق به شهرداری تهران است؛ همچنین تاکنون حدود ۶۰ سرمایه‌گذار و توسعه‌گر ساختمانی برای شروع عملیات نوسازی روی این زمین‌ها ثبت‌نام و اعلام آمادگی کرده‌اند.

منبع: دنیای اقتصاد